棚户区改造项目搬迁安置常见问题解释说明（二）

棚户区改造项目搬迁安置常见问题解释说明（二）

补偿签约

1.补偿安置标准的制定依据是什么？

（一）2018年5月，为规范全市棚户区改造工作，市政府出台了 《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(以下简称深府规 〔2018〕8号)，该规定适用于我市所有老旧住宅区棚户区改造工作，即在2018年5月17 日之后启动补偿签约的棚改项目，均须按照该文件规定执行。

（二）目前，我市福田、罗湖、南山、宝安等区均制定了辖区棚改实施办法或细则，总体补偿安置原则均严格遵循《深府规〔2018〕8号》文件的上述规定。

（三）市棚改主管部门在对全市各棚改项目补偿安置方案进行备案时，按照上述原则进行审查。超出上述原则的，将无法取得备案同意，项目无法继续开展。

广泛借鉴我市以往及同期棚改项目的做法，在政策允许的范围内，已尽最大努力保障被搬迁人的权益。

2.产权调换比例是？

依据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造的实施意见》，且确保回迁安置房屋的产权调换标准不降低业主的居住水平。（以最终的补偿方案为准）

3.补偿内容一般有哪几部分？

对于被搬迁人给予的补偿包括：

（一）被搬迁房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；

（二）被搬迁房屋室内自行装修装饰的补偿；

（三）因搬迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（四）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）规定的其他可补偿内容。

符合本方案有关条件的，给予签约奖励、交房奖励及增购奖励。

4.房屋价值补偿方式有哪几种？

根据 《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》 （深府规 〔2018〕8号）第一条第二款规定：“棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。”

5.业主选择货币补偿的，房屋价值将如何补偿？

按照本项目评估价值时点的市场评估价格给予货币补偿，市场评估价由专业的市场评估机构进行评估。

非商品性质被搬迁房屋按照商品性质被搬迁房屋补偿标准，根据不同类型扣减相应费用后给予货币补偿。

6.面积最多可增购多少平方米？

根据 《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》 （深府规 〔2018〕8号）的规定，仅选择以产权调换的方式进行补偿的被搬迁人可享受增购奖励，每套住宅房屋的被搬迁人可增购单套不超过10㎡建筑面积。

7.增购价格如何确定？

根据《深圳市住房和建设局关于规范棚户区改造项目增购面积价格评估工作的通知》（深建规〔2019〕1号），同地块安居型商品房价格由区住房和建设局委托市政府确定的承担房地产评估职能的非营利性机构评估确定，以项目搬迁安置补偿方案公示的日期作为价格评估时点，按照《深圳市安居型商品房定价实施细则》（深建规〔2017〕13号）等文件规定的确定原则、测算方式和测算流程执行。

8.室内自行装饰，如何补偿？

一般按被搬迁房屋建筑面积XX元/㎡标准协商补偿，被补偿人有异议的，可申请按照评估确定的重置成新价给予货币补偿。被搬迁人申请评估的，由被搬迁人抽签选定评估机构，评估后只能按照评估确定的重置成新价进行补偿。

9.搬迁费，如何补偿？

住宅及办公类房屋，选择产权调换：按被搬迁房屋建筑面积计算；选择货币补偿：按被搬迁房屋建筑面积计算。

商业、酒店类房屋，选择产权调换：按被搬迁房屋建筑面积计算；选择货币补偿：按被搬迁房屋建筑面积计算。

10.临时安置费的补偿标准？

以被搬迁房屋的建筑面积为计算基数，搬迁启动后的第一年，分别按住宅、商业、办公、酒店等确定基数吗，每年按一定幅度递增。（以最终的补偿方案为准）

11.临时安置费租金如何确定？

由具有专业资质的评估机构评估确定。

12.评估价值时点？

一般以搬迁安置补偿方案公告的日期，作为整个项目价格评估时点。

13.搬迁安置补偿协议由谁签订?

根据 《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法 （试行）》（罗府规〔2018〕4号）第38条，“在项目协商补偿签约期限内，项目实施主体会同街道办事处，根据项目搬迁安置补偿方案，组织开展补偿签约工作，与权利主体签订附条件生效的三方搬迁安置补偿协议”。

14.“同地块安居型商品房价格”对应被搬迁房屋状态还是回迁安置房屋状态？

同地块安居型商品房对应回迁新房实物状态。具体评估测算时，同地段市场商品住房售价是假定项目范围内回迁安置小区按照改造规划已经建成。

15.一套被搬迁房屋是否可以部分选择货币补偿，部分选择产权调换？

不建议，选择该种方式的没有增购奖励，也可能导致回迁安置户型无法匹配的情形，也会影响到安置面积结算政策。

16. 能否提供过渡周转房？

一般统一给予临时安置费，不提供过渡房，过渡房请被搬迁人自行安排。

17.若出现少数业主拒不签约或拒不搬迁，项目会不会“烂尾”？

根据 《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法 （试行）》（罗府规〔2018〕4号）第39条规定，补偿签约期限届满，已签约的被搬迁人占总房屋套数比例未达到95%，或占总建筑面积比例未达到95%的，项目终止，但是区领导小组认为确需改造且实施条件成熟的项目除外。

在补偿签约期限内，项目整体签约率达到规定比例后，对于未达成搬迁安置补偿协议的，或者房屋所有权人不明确的，区政府可根据公共利益的需要，依法实施房屋征收，保障项目实施。

18.被搬迁人死亡的如何签约？

被搬迁人死亡的，应在办理继承手续并办理新的不动产权证后，由新的被搬迁人签约。具体可分为法定继承以及遗嘱继承两类。

（一）法定继承：凭法定继承公证书 （可至税务局办理免税证明），至不动产权登记中心办理变更登记，由变更后的证载权利人前来签约。

（二）遗嘱继承：如遗嘱经过公证，则参照法定继承方式：先办理继承权公证 （可至税务局办理免税证明），再到不动产权登记中心办理变更登记，由新被搬迁人办理签约。如遗嘱未经公证，利害关系人需向法院起诉确认遗嘱效力后（可至税务局办理免税证明），至不动产权登记中心办理变更登记，由变更后的证载权利人前来签约。

19.被搬迁人离婚的如何签约？

答：离婚后，双方协议约定房产归一方所有，但尚未完成产权变更登记的：

方案一：由全部证载人共同签约，双方另行约定内部归属。

方案二：先自行办理不动产变更登记，由变更后的证载权利人办理签约。

（1）仅有离婚协议（包括私下签署的离婚协议、经公证的离婚协议、经民政部门备案的离婚协议）的，须双方亲自到场办理过户，如一方不能到场，可由其出具经公证的授权委托书，授权第三人代为到场办理。

（2）已经取得法院作出的离婚财产分配裁判文书的，如一方确无法到场或不配合办理的，另一方可申请法院协助办理。

20.两套房屋打通后办理了一个房地产证，能按照两套房进行补偿吗？

本项目搬迁安置补偿方案规定，一个独立产权证认定为一套。因此，“一证两套”房屋按照一套进行补偿。

21.在规定签约期限内未签约会有什么后果？

在规定签约期限内未签约的，如项目整体签约率未达到95%，项目可能面临终止。

22.被搬迁房屋目前处于查封状态，可以签约吗？

可以先签约，但要求签约的同时办理房屋解封手续。

23.房屋存在抵押，如何处理？

被搬迁房屋存在抵押情况的，按以下方式处理：

（一）被搬迁人（业主）自行与抵押权人（银行等）就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议，并按规定注销原抵押权登记；

（二）被搬迁人（业主）与抵押权人（银行等）达成书面协议的，项目实施主体应当按照达成的协议对被搬迁人给予补偿；

（三）达不成协议，实行货币补偿的，项目实施主体应当将补偿款向公证机构办理提存并通知被搬迁人（业主）；达不成协议，实行房屋产权调换的，抵押权人（银行等）可以变更抵押物（通过第三方或权利人其他财产作为抵押担保）。

（四）协调抵押权人（银行），并由项目实施主体与抵押权人（银行）、被搬迁人（业主）签订《三方协议》，以《补偿协议》作为抵押物。

24.被搬迁人已移居香港、澳门、台湾、国外的，可以签约吗？需提供什么资料？

可以签约。

（一）香港人士。签约时需提交如下材料：《房地产权证》或 《不动产权证书》、《港澳居民来往内地通行证》、《香港永久性居民身份证》、婚姻证明文件 （原件）；如房产证、不动产电脑查询单登记的姓名、证件号码与现被搬迁人的姓名、证件号码不一致的，提供香港委托公证人（香港律师）起草或公证的当事人声明原大陆身份证与香港身份证上属同一个人，即《同一身份证明书》，并经中国法律服务 （香港）有限公司加盖转递章的同一人声明公证书。

（二）澳门人士。签约时需提交如下材料：《房地产权证》或 《不动产权证书》、《港澳居民来往内地通行证》、《澳门永久性居民身份证》、婚姻证明文件 （原件）；如房产证、不动产电脑查询单登记的姓名、证件号码与现被搬迁人的姓名、证件号码不一致的，提供澳门委托公证人（澳门律师）起草或公证的当事人声明原大陆身份证与澳门身份证上属同一个人，并经中国法律服务（澳门）公司加盖转递章的同一人声明公证书。

（三）台湾人士。签约时需提交如下材料：《房地产权证》或 《不动产权证书》、《台湾居民来往内地通行证》或 《护照》、《台湾永久性居民身份证》（原件）、婚姻证明文件；如房产证、不动产电脑查询单登记的姓名、证件号码与现被搬迁人的姓名、证件号码不一致的，需办理台湾地区公证人公证的同一人证明（原件），并经台湾财团法人海峡交流基金会、海峡两岸关系协会转递，由大陆省级以上公证员协会认证并出具证明书。

（四）外籍人士。签约时需提交如下材料：《房地产权证》或《不动产权证书》、《护照》、婚姻证明文件 （原件）；如房产证、不动产电脑查询单登记的姓名、证件号码与现被搬迁人的姓名、公证的同一人证明（原件），并经中国驻该国大使馆或领事馆认证。

如涉及抵押、查封、继承等其他情况，仍需提交相应资料。

25.被搬迁人在外地或者已移居香港、澳门、台湾、国外的，不能在集中签约期赶回来签约，可以委托亲戚朋友办理签约手续吗？需提供什么资料？

可以授权他人签约。受托人除需提供受托人身份证明（原件）及被搬迁人签约所需资料原件及复印件以外，还需根据被搬迁人具体情况提供授权委托书（原件）。

26.前不久刚和原被搬迁人签订了买卖合同，但还没有办理完成过户手续，产权还登记在原被搬迁人名下，买受人能否过来签约？

原则上由证载权利人签约。正在办理过户的，完成过户手续后，由新的证载权利人签约。

27.被搬迁人为不能辨认自己行为的成年人的如何签约？

由利害关系人或者有关组织，向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，由法院指定的监护人持判决书前来签约。

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