郑州市房价走势分析

郑州市房价走势分析（正文提纲）

1. 绪论

世纪八十年代后随着经济的不断发展，中国城镇住房开始商品化。房价上涨如此之快是多方面的原因。本文以郑州市为例根据供需定理与均衡价格的关系分析近年来郑州市房价的走势及其原因。

2. 供求的基本情况

把搜集到的资料以数据和图标的形式展示出当今郑州房价的变化，可以看出郑州市近年来，楼盘开发量加大而且房价持续上涨。并从分析房价上涨给开发商和居民消费带来了哪些影响。

3. 房价上涨的原因分析

从供给的方面(开发商增加供给)

 土地是稀缺资源性。根据成本理论，开发商应提高售价保证利润。

 根据供给法则分析供给量（开发商开发量）的变化与价格关系。

 政府存在利益偏好。刺激供给上升。

3.1 从需求的方面

分析需求变化的与商品的价格的关系。得出需求的不断增加导致房价居高不下，而需求是多样性的。

 生存性需求。我国人口众多住房需求大。

 投机性需求。政府对经济监管不力，导致出现住房投机行为

 消费者心理预期的影响。

4. 走势预测

需求总体走势还会上涨，但是涨幅会有所减缓

4.1 运用需求弹性和供给弹性对市场价格的影响分析（蜘蛛网理论）。

4.2 政府最近出台的政策起到控制房价上涨过快

5. 结论与建议

我国经济的发展离不开房地产业的刺激，房价的上涨是经济不断发展的标志。房价大跌并非市场最优。但是过快的房价上涨不利于经济的持续发展。我们在促进经济又好又快的发展抑制过快的房价上涨趋势获得更大的长远利。

6. 参考文献

目录

1. 绪论 …………………………………………………………………3

2. 供求的基本情况 ……………………………………………………4

3. 房价上涨的原因分析 ………………………………………………5

3.1 供给方面…………………………………………………………6

3.2 需求方面…………………………………………………………7

4. 走势预测 ……………………………………………………………9

4.1 蜘蛛网理论………………………………………………………9

4.2 政府的调控 ……………………………………………………10

5. 结论与建议…………………………………………………………11

6. 参考文献……………………………………………………………11

郑州市房价走势分析

摘要：

近几年我国房地产市场的走势和特点可以用“疯狂”这个词来形容房地产乱象，其实是我国经济脆弱的一种表现。本文以郑州市为例从房屋从供给与需求的角度分析房价上涨的原因。同时也看到政府针对房价实施的宏观调控所起的作用即效果。由此以上分析得出郑州今后的房屋总体需求是上升的，因此房价总体走势还会上涨，但是房价在国家房贷政策的调控下涨幅会有所减缓。

关键字：郑州房价 供求关系 需求弹性 蜘蛛网模型

1. 绪论

世纪八十年代后随着经济的不断发展，中国城镇住房开始商品化。从 20世纪 90年代末开始, 我国房地产行业一直处于增量快速发展阶段。房价开始由原来1987年的不足500元／㎡，迅速上涨到2009年的6000元／㎡。我国住宅市场经过近几年的持续发展,市场存量逐渐发展壮大,但相对而言存量住房交易市场滞后。我国房地产运行中的主要矛盾已由过去多年需求不足的问题转变为局部性、结构性的需求增长过快,出现一些非正常的需求。这些是导致房价上涨快的原因，本文以郑州市为例根据供需定理与均衡价格的关系分析近年来郑州市房价一路走高的原因，和将来郑州房价的走势如何。

2. 房价的基本情况

近年来人们比较关注就是住房。房价持续上涨的问题也是大家比较关心的。在我国的一线城市一套120平方米的装修齐全的商品房平均价格大约是85万，是家庭平均收入的17倍，这个比例在世界上也不多见。而在国内其他很多城市，房价往往是房子年租金的几十倍。这说明买房子的机会成本要高于租房，也证明房子的价格高了。郑州市在全国范围内属于三线城市，在2007年之前其房价价格在这几年也是一路飙升。以下的这组数据（图 1）可以说明房价的变化情况。

图1： 2004年~ 2007年 郑州市住房交易价格指数和销售量

注: 图1中数据来源于郑州市房管局网站http ://www. zzfdc.gov.cn

2008年美国次贷危机引发的全球经济危机，的郑州房价也结束了节节高升的局面，有所回落但是上涨的趋势减弱。“受2007年“九二七房贷新政”及全球金融危机的影响，2008年郑州市商品房成交均价与2007年相比，增长14.58%,涨幅明显减小;在月度走势上也结束了2007年节节攀升的局面，起伏波动较大,仿佛是在做着俯卧撑。（梁冰 2009）” 房价的上涨刺激开发商更大力度的建设商品房。加大房屋的供给量。使开发商获得了巨大的经济利益。房地产的兴起造就了很多的富人，同时也解决了很多的就业岗位，改善了很多人的生活质量。但是随着房地产经济的发展，房价一路走高制造了很大的泡沫经济。给中产阶级的生活水平带来压力，房价上涨过快而居民收入却没有增加，由于收入效应,房价上涨促使消费者实际收入减少,导致了老百姓对其他产业的消费能力急剧下降。从2004到金融危机出现以前的2007年的郑州房价看（图 2），由此不难得出郑州市的房价逐年递增，增长率也很高。2006年到2007年的涨幅最大。

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3. 房价上涨的影响因素

房价上涨对国家经济发展，开发商的利益和消费者的需求有重大的影响，但是房价上涨的原因何在。开发商和政府可以看作是供给方面，他们有自身生存需求，投资、投机需求。过高的房地产价格是这些供给需求因素相互作用的结果,下文将从供给和需求两个方面探讨我国房地产价格过高的原因。

3.1 从供给的方面(开发商为主要供给)

 土地是稀缺资源性(成本理论)。

无论短期还是长期土地是不可再生资源可看成是供给无弹性的商品。它的资源总量有限，但是人们对住房，工作用地的需求是必须的，它不会因为土地价格如何变化，而发生较大的变化。我国领土广阔但是地形复杂，可利用的土地资源是有限的,加上工业化带来的环境破坏,用于生产和生活的土地就更为稀缺。另外,我国是世界人口第一大国，庞大的人口基大使得人均住房面积处于世界低水平行列,土地资源的稀缺性更加突出。“稀缺产品对应着过高的市场价格,土地成本高昂是附属其上房地产价格过高的重要原因。(王钢 2007)”

土地资源稀缺导致土地价格上涨，对于发商来说生产的成本就提高了。土地成本比预期增加的部分，开发商不愿意也不可能从其利润中扣除，开发商对开发利润的预期并没有降低，将土地成本增加部分转嫁至房价上是开发商转嫁开发风险的必然选择。开发商加大的开发成本，最终承担者必然是购房者，结果必然抬高房价。

 供给法则

根据“供求法则价”（高鸿业 2009）价格与产品成同方向变化。所以供给量的增加会引起商品价格的上涨。商品价格上涨也会刺激生产者增加供给。由于房地产商追求利润，不断增加供给量，导致价格居高不下，房价暴涨。

目前我国房地产开发市场大部分还是区域性的,某个城市的房地产项目基本上由区域内几个大型开发商垄断。房地产供应商提供过多的商品房时，竞争机制的缺乏往往使区域房地产市场形成寡头垄断的局面 ,房地产商相互协议维持较高的价格，进行商业炒作、制造舆论、现在很多楼盘雇佣学生充当万人购房团的，给人们造成虚假抢购行情，刺激真正的购房者进行购买以抬高房价。

 政府存在利益偏好。

房地产是资金密集型行业 , 房地产经济占到了我国经济的很大的一个比重，可以说四分之一的GDP都来自房地产。同时也是地方纳税大户,房价高很大部分是土地价格高,而地方政府作为上地资源的管理者 自然会有一笔不菲的收入 。不少地方政府都曾将房地产行业作为本地区的支柱产业。政府为了获得高额税收，以及带动本地区的经济发展，增加GDP的产值，对房地产业的过快发展采取纵容的政策，导致中央政府调控房价的那些原本就不太完善的措施没有起到效果。更有甚者部分官员的腐败进一步强化了购房者认为房价必将进一步上涨的预期,使其陷入超前购房的陷阱。

3.2 从需求的方面

根据住房的供求现状画出供需曲线（如图3），出商品房供给曲线S，

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和最出的消费者需求曲线D1相交于A点。此时的房地产市场的均衡点在A，对应均衡价格为P1。在国家政策没有调整，供给曲线不变的情况下，消费者需求发生变动，需求曲线发生位移由D1移动到D2，必然会引起开发商大力建设商品房，使房屋供给量上升达到均衡点B。所以房价也有原来P1 上涨到P2。

从以上分析需求变化的与商品的价格的关系得出，消费者对住房需求的不断增加导致房价居高不下是不可忽视的原因，而引起需求量的上升是有多中因素的，主要有一下三种。

 生存性需求。

住房是人民生活的必需品，我国人口众多而住房需求大。工业化是我国正在走的路程 ,伴随工业化来的是城镇化, 城市化的明显标志是城市人口的不断增加。随着我国城市化的不断加深，越来越多的农村人口大批的涌入城市对城市商品房的需求量增加。此外国内很多城市都在进行旧城改造和新城建设,这其中必然会产生大量的拆迁户,他们会被动形成对住房的需求。城市化建设拆迁者的住房问题刺激需求上升。

 投机性需求。

由于我国缺少可持续发展的支柱产业，经济结构不合理，社会保障机制不健全，“房地产市场的发展长期偏离了“居者有其屋”的发展方向，房地产渐趋成为投机和致富的手段。”(王斌 2010)适度的地产投资有益于房地产业的健康发展，但不可否认，随着市场的不断升温，政府对经济监管不力，地产投机与炒作现象也在一些地方有所抬头，且有愈演愈烈之势。

与正常的投资行为不同，地产投机是以短期牟取暴利为目标，带钱入市，买房不为居住，而是在爆涨的“惊险一跃”后套现出局。综合起来，地产投机集中表现在，部分城市，地产开发项目开盘销售时出现排队抢购的现象，一些购房者根本不看房型、不看价格、不看朝向，不假思索地一定几套、十几套、甚至一个或几个单元。地产投机的存在，哄抬了房价和地价，使房屋虚增需求。误导房地产开发投资，影响了经济正常运行。出于对楼价会继续走高的预期，投机者批量购入商品房，楼市就会因持续的购房热潮而不断升温。只要投机者觉得炒作有钱可赚，就不断会有资金进入，最终将房价推向高峰。

 消费者的心理预期。

消费者对房价的遇期情况不同也会对住房的需求有一定的影响。 人们总是有一种买涨不买落的心里，每一次住房价格下降,人民就认为价格还会持续下降不敢轻易购房，所以在随后的时期里引起住房销售量的明显下降;当出现新每一轮住房价格的上升,也都会在随后的时期里引起住房销售量的上升, 滞后时差在一个月以内。这种现象正是短期内人们心理预期的反映商品房的销售量与价格呈现相反的趋势。

4. 走势预测

郑州今后的房屋总体需求是上升的，因此房价总体走势还会上涨，但是国家为了保证人民的生活水平，引导经济健康发展会采取相应的抑制房价上涨的政策，在国家房贷政策的调控房价上涨幅度会有所减缓。

4.1 蜘蛛网理论。

由于需求和供给的变动会影响商品均衡价格，在商品房市场，商品房的需求曲线较为陡峭，供给曲线比较平坦，（如图4）商品的供给量最

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初为P1消费者的需求为Q1 ，这时人们的愿意购买的价格为P2，实际需求量就变为Q2，如果现在的商品房供给量为Q2时，消费者愿意支付全部产量的价格为P3，根据较高的价格水平开发商又会将产量提高的Q3，这就形成了“发散型的蜘蛛网模型”（高鸿业 2009）产品的价格会离均衡点E越来越远。房价也会曲折的上涨。

4.2 政府的调控。

房价的不断上涨可能会引起发地产市场出现经济泡沫，因此政府面对房价不断走高的局面应出台的政策起到控制房价上涨过快。第一,提高贷款利率、禁止外资炒房,因为目前拥有两套以上的消费者不在少数, 政府应对已经拥有多套的商品房的消费者应该出台相关政策来遏制限制他们再次购房，降低他们对投机性住房的需求。第二，完善社会保障体系 加强住房保障。地方政府应该采取一些调控措施,加大了廉租住房的建设规模,增加房子的供给来缓解住房压力。（杨毅 2008）在消费者需求不变的情况下，提高住房的供给量，可以使房价降低。

5. 结论与建议

房地产是一个产业关联度极高的行业 ,它的 “繁荣 ”将会带来钢铁、水泥、木材等旅游行业的昌盛 ,也会使金融服务、物业管理等现代服务业得到促进。我国经济的发展离不开房地产业的刺激，房价的上涨是经济不断发展的标志。所以房价大幅下跌并不是经济发展的正确方向。但是过快的房价上涨容易形成房地产业的经济泡沫过快。所以政府要正确的采取宏观调控的政策，促进经济又好又快的发展，抑制过快的房价上涨趋势获得更大的长远利益。

6. 参考文献

i. 高鸿业. 西方经济学[M]. 中国人民出版社 2007

ii. 梁冰. 2008年郑州房价走势上下起伏犹如在做俯卧撑[J]. 资源导刊 2009/1

iii. 王斌. 关于对我国房地产市场运行特点和未来走势的分析[J]. 财经界（学术版）. 2010/4

iv. 王钢. 试析我国房地产价格过高的原因 ——一个供需的视角[J]. 商业文化（学术版）. 2007/4

v. 杨毅. 对我国商品房价格的走势分析——以郑州市为个案[J]. 河南工业大学学报(社会科学版). 2008/9

vi. 郑州市房管局网站http ://www. zzfdc.gov.cn

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/0302547c1711cc7931b7161c.html