房屋通过法院过户的两种途径

发布时间：2019-10-27 14:18:00 来源：文档文库

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房屋通过法院过户的两种途径

一、法院判决继续履行房屋买卖合同，协助办理过户手续

钦南区人民法院审理了一起因购买二手房，没有及时办理房屋过户登记手续而引发的纠纷。
　　2009年10月初，范某经第三人介绍，与被告苏某、何某协商房屋买卖事宜，三方达成了买卖协议。随后，范某按约定支付了50万元给第三人，由第三人与苏某夫妇一同到银行偿还欠按揭房款22万余元，为此，银行注销了该房屋的抵押登记。苏某夫妇将该房屋交给了范某后，补签了《房屋买卖转让协议书》。协议签订后，苏某出具委托书委托第三人黄某办理房屋转让手续。黄某亦依据苏某的委托，在签订协议当日将房屋及《房屋所有权证书》交付给范某。范某入住该房屋后，为了居住的需要，重新装修了该房屋，并将该幢楼房的第一层出租给他人经营，每月收取租金。但由于签约之时，开发商尚未办理好该房屋土地使用权证书，为此范某无法将该房屋办理过户。
　　纠纷由此引发，自2010年5月份开始，苏某夫妇就如人间蒸发一般，没有再出现过，范某和第三人黄某也一直无法联系被告；2010年6月，房地产开发商已办理好该房屋的土地使用权证书，由于苏某夫妇一直没有出现，直至起诉之日，范某仍然无法办理房屋买卖的任何登记手续，范某认为苏某夫妇的这种行为已严重损害了自己的合法权益。
　　钦南区法院认为，原告范某与被告苏某、何某签订的《房屋买卖转让协议书》内容和形式没有违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，协议有效。范某已按协议约定履行了全部义务，但苏某、何某没有按照协议约定履行协助过户手续，应当承担继续履行的义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决原告范某与被告苏某、何某签订的《房屋买卖转让协议书》合法有效，判决发生法律效力之日起十日内，苏某、何某协助范某办理房屋过户手续

本报讯（记者刘杰通讯员杨帆）见房价上涨迅速，董某卖房并拿到定金后，突然反悔不想办理过户手续，被买主宋先生告上法庭。记者昨天获悉，昌平法院一审认定董某违约，需继续履行合同协助过户。

　　今年3月28日，在中介的帮助下，宋先生看中位于昌平区北七家镇岭上村西海德堡小区的一套房屋，并和房主董某签订二手房买卖合同，约定房价为280万元。随即宋先生支付了定金，但董某突然反悔卖房，以各种理由拒绝协助宋办理过户手续。

　　宋先生多次催促未果，认为当时房价上涨迅速，董某为了多卖钱而拒绝过户，因此告上法庭，要求他履行合同，协助办理房屋过户。

　　庭审中董某表示，他并非因房屋涨价拒绝卖房，但是未给出可信的理由。

　　昌平法院审理后认定，董某在没有合理条件的情况下，拒办产权过户的行为已经构成了违约，因此判决他继续履行房屋买卖合同，协助宋先生办理过户手续。

二、确权之诉

郑磊诉吴重凡财产权属案
（确认房屋权属）

　　（一）首部
　　1．判决书字号：北京市第一中级人民法院（2007）一中民初字第6945号。
　　2．案由：财产权属纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告：郑磊。
　　委托代理人：马惠启，北京市证信律师事务所律师。
　　被告：吴重凡。
　　委托代理人：蒋晓军，北京市中嘉律师事务所律师。
　　4．审级：一审。
　　5．审判机关和审判组织
　　审判机关：北京市第一中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：张洁芳；代理审判员：冀东；人民陪审员：于桂兰。
　　6．审结时间：2007年12月20日。
　　（二）诉辩主张
　　1．原告郑磊诉称
　　2002年11月15日，原告郑磊与被告吴重凡签订一份“协议书”，约定：郑磊使用吴重凡的名义购买诉争之房，房款由郑磊支付，产权由郑磊享有，吴重凡不具有实际的产权和使用权。协议订立后，郑磊依约履行了付款义务。2007年3月28日，吴重凡以自己的名义办理了产权证。现双方因产权问题发生争议，故诉至法院，请求判决：（1）确认位于北京市西城区后广平胡同38号楼1层的101室、102室为原告郑磊所有；（2）诉讼费用由被告承担。
　　2．被告吴重凡辩称
　　不同意郑磊的诉讼请求。理由如下：（1）郑磊不具有合格的主体资格。因为吴重凡是2000年9月5日与北京中海信公司签订的“商品房内售契约”，购买本案诉争的房屋，又于2007年3月28日办理了房屋所有权证。在房屋买卖过程中，郑磊不是出卖人，也不是买受人，房屋所有权也没有登记在郑磊名下。（2）吴重凡与郑磊签订的协议书应是无效合同，并且无法实际履行。我国法律关于房屋所有权的规定非常明确，以房屋所有权证作为房屋所有权人的认定标准，吴重凡与郑磊签订的关于房屋所有权的约定不能对抗合法取得的房屋所有权证，并且双方签订的协议也违反了法律规定。由于双方签订的协议书无法实现合同的目的，所以双方签订的协议是无效的。（3）吴重凡购买诉争的房屋是支付了房款的。因此，吴重凡依法购买诉争的房屋，支付了房款，取得了房屋所有权证，在这期间，郑磊没有出现过，郑磊不是本案适格的原告，双方所签订的协议违反法律规定，不能实际履行。请求人民法院驳回郑磊的诉讼请求。
　　（三）事实和证据
　　北京市第一中级人民法院经公开审理查明：2002年11月15日，郑磊（甲方）与吴重凡（乙方）签订了一份“协议书”，内容为：甲、乙双方经协商，就目前在乙方名下的西城区后广平胡同38号国英绿景公寓底商1A、1B的房产权属及使用事宜一致同意并确认以下内容：（1）西城区后广平胡同38号国英绿景公寓底商1A、1B系甲方的住房，但由于甲方尚未取得北京市户口，故使用乙方名义购房，而实际购房付款均为甲方付款，现该房由甲方管理、使用。（2）鉴于上述情况，乙方对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；乙方不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向甲方提出任何权利主张。（3）甲方对上述房产享有实际的产权和完全的使用权（包括收益权），同时，由于上述房产尚在乙方名下，乙方应为甲方出具全权授权书，由甲方自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与乙方无关。甲方在自用或出租、经营使用该房产中发生的法律问题由甲方承担。
　　2001年10月31日，吴重凡出具一份“授权委托书”，授权北京正凡物业管理有限公司为其购买的国英绿景公寓1层A、B号商品房的产权过户、产权转让或房屋出租等相关法律手续及收取费用的全权代表。
　　2002年11月15日，吴重凡出具一份“授权委托书”，内容为：授权人吴重凡兹授权委托郑磊女士负责出租、使用和管理授权人名下的西城区后广平胡同38号国英绿景公寓底商1A、1B，有权签署与该物业出租、使用和管理有关的合同文件，并负责收取租金、使用费等收益。特此授权。
　　2003年8月22日，北京正凡物业管理有限公司与北京市燃气集团有限责任公司物资供应分公司就国英绿景公寓1层A号的出租事宜签订了“房屋租赁合同”。
　　2000年9月5日，吴重凡（乙方，买方）与北京中海信房地产开发有限公司（甲方，卖方，以下简称中海信公司）签订了“北京市内销商品房预售契约”（以下简称预售契约），主要内容为：甲方已经取得北京市西城区西直门南小街68号地块的国有土地使用权，甲方在上述地块上建设的国英绿景公寓，已具备预售条件。乙方自愿购买甲方的国英绿景公寓1A、1B房屋，用途为高级住宅，建筑面积为642．03平方米，预售房价为每建筑平方米12000元，总价款为7 704 360元。乙方预付的定金2万元，在最后一次付款时转为购房款。付款方式为：2000年8月31日交付定金2万元，2000年9月5日交付首期房款1 524．360元，乙方向银行申请贷款616万元。
　　之后，吴重凡与中国农业银行北京市朝阳区支行签订了贷款合同，贷款期限从2000年9月28日起至2020年9月27日止，共20年，月供43040．37元。
　　为证明付款情况，郑磊提交了支付全部购房款发票的原件（发票号为0126816）、中国农业银行北京月坛大厦支行的储蓄存款存折原件（户名为吴重凡，存折号为京XI05749238，开户行为北京永安里支行，开户日期是2002年10月15日）和吴重凡的身份证原件，用于证明郑磊支付购房款和支付月供的情况，同时，郑磊明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴重凡称是其支付房款和月供，但是经法庭询问，吴重凡对其付款的地点、付款的数额、付款的时间均不能明确陈述；之后又称委托北京正凡物业管理有限公司替其还款，但均未提供充分证据予以证明。此外，吴重凡对于郑磊所持有的上述户名为吴重凡的中国农业银行的储蓄存款存折的开户日期的陈述也是错误的。
　　另查明，2007年3月28日，北京市西城区房屋管理局向吴重凡颁发了京房权证西私字第117840号房屋产权证。2007年5月8日，吴重凡给北京市燃气集团有限责任公司物资供应分公司出具了“关于国英绿景公寓首层1A、1B房屋终止授权的通知”，称吴重凡为上述房屋的产权人，现收回此前关于上述房屋的所有授权，要求该公司与吴重凡本人联系，就上述房屋的租赁事宜另行签订租赁合同。
　　上述事实有下列证据证明：
　　1．“协议书”；
　　2．“授权委托书”；
　　3．“房屋租赁合同”；
　　4．“北京市内销商品房预售契约”；
　　5．“贷款合同”；
　　6．“购房款发票”；
　　7．“房屋产权证”；
　　8．“关于国英绿景公寓首层1A、1B房屋终止授权的通知”；
　　9．原告郑磊与被告吴重凡的当庭陈述。
　　（四）判案理由
　　北京市第一中级人民法院经审理认为：公民的合法民事权益受法律保护。郑磊与吴重凡于2002年11月15日签订的“协议书”系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应依约履行义务、行使权利。在签订该“协议书”之前，吴重凡已经与中海信公司签订了上述房屋的预售契约，对于购房的相关事实是清楚的。在2002年11月15日签订的“协议书”中，双方明确约定，郑磊使用吴重凡的名义购买上述房屋，实际购房付款均为郑磊付款，吴重凡对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向郑磊提出任何权利主张。双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示。吴重凡称该协议是无效的，缺乏依据，本院对其主张不予支持。
　　对于本案诉争的房屋，虽然吴重凡拥有产权证，但是并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据双方所签订的协议及履行情况，可以明确，郑磊系以吴重凡的名义购买的该房屋。从双方提交的付款情况的证据来看，郑磊持有交付房款的发票原件，还持有储蓄存款存折的原件和吴重凡身份证的原件，并能够明确每月实际存款的数额等情况。吴重凡称是其支付了房款和月供，但未能提供任何证据证明其曾经交付过上述款项。因此，本院认为是郑磊实际支付了购房款及月供。这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。
　　房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体的法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有“推定的证据效力”，与实际权利状况并不一定完全吻合。
　　本案中，经实体审查，虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为吴重凡，并且吴重凡也实际持有该房的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据，可以认定郑磊是以吴重凡的名义购买上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人，是该房屋的实际所有权人。综上，郑磊要求依法确认位于北京市西城区后广平胡同38号楼1层的101室、102室为郑磊所有的诉讼请求依据充分，本院依法予以支持。
　　（五）定案结论
　　北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定，作出如下判决：
　　依法确认位于北京市西城区后广平胡同38号楼1层的101室、102室为郑磊所有。
　　案件受理费50元，由吴重凡负担（本判决生效后7日内交纳）。
　　保全费5000元，由郑磊负担（已交纳）。
　　（六）解说
　　本案主要涉及对《物权法》第十六条和第十七条的正确理解。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
　　在本案中，对于诉争的房屋，吴重凡拥有该房屋的产权证，并且是吴重凡与房地产开发商签订的“北京市内销商品房预售契约”。因此，吴重凡认为，其取得诉争房屋的权利是有合法依据的，并且已经登记在其名下，具有物权的公示效力，故主张其对诉争房屋依法享有所有权。即便是郑磊交付了部分购房款，双方之间是债权债务关系，与物权无关。
　　郑磊认为：虽然是吴重凡与开发商签订的“北京市内销商品房预售契约”，并将房屋登记在吴重凡名下，但是上述行为从形式上看是吴重凡的行为，实质上郑磊的行为，只不过是郑磊借用了吴重凡的名义。对于郑磊和吴重凡之间的权利义务关系，双方在“协议书”中作了明确的约定。“协议书”是双方当事人的真实意思表示，是合法、有效的。并且，从协议书的内容和实际付款的情况来看，诉争房屋的首期购房款和月供都是郑磊交付的。
　　《物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案即为确认之诉，确认谁是真正的房屋产权人。
　　而要确认谁是真正的房屋产权人，首先应当确认谁是真正的房屋买受人。从形式上看，吴重凡签订“北京市内销商品房预售契约”，是房屋的买受人，并实际办理了房屋产权登记。但是依据郑磊与吴重凡签订的“协议书”，郑磊因为当时没有北京市户口，所以使用吴重凡的名义购房，而实际购房款均为郑磊支付，吴重凡对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；吴重凡不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保，不得就该房产向郑磊提出任何权利主张。因此，从上述约定看，郑磊是真正的房屋买受人。从实际履行的情况来看，首期购房款和月供也是郑磊实际支付的。因此，综合上述情况，认定郑磊是房屋的所有权人。
　　这个案例说明，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，可以作为诉讼证据，但是仅仅是一种权利推定，并不能直接决定实体的法律关系的存在及内容。不动产权属证书记载的不动产权利人，在没有争议或者相反证据的情况下，推定其是真正的不动产权利人；但是如果对谁是不动产权利人产生了争议，存在了相反的证据，就要对此进行实体审查，确认真实的法律关系的当事人。这个过程，可以通过民事诉讼的确认之诉来进行实体审查。

　　（北京市第一中级人民法院民一庭　冀东）

民事起诉状

原告：，岁，身份证号

住所：联系电话：

被告：，岁，身份证号

住所：联系电话：

诉讼请求：

1. 请求依法确认房屋产权属于原告所有（房价万元）；

2. 本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：

20 年月日，原告购买了此房屋，原告购买此房屋时是以被告的名义购买，原告并以被告的名义支付了全部房款。为此，原、被告双方签订了一份《协议书》，约定：原告使用被告的名义购买诉争之房，房款由原告支付，产权由原告享有，被告不具有实际的产权和使用权。协议订立后，原告依约履行了付款义务，被告以自己的名义办理了产权证，产权证由甲方持有。故该房屋应属原告所有。

原告认为此房系原告以被告名义购买，故原告享有此房屋的所有权。现双方协商不成，特诉请人民法院依法确认房屋的产权归原告所有。

此致

佛山市南海区人民法院

　　　　　　具状人：　　　　　　

2011年月日

协议书

甲方：

乙方：

甲、乙双方经协商，就目前在乙方名下的的房产权属及使用事宜一致同意并确认以下内容：

一、系甲方的住房，甲方使用乙方名义购房，而实际购房付款均为甲方付款，现该房由甲方管理、使用，且房产证由甲方持有、保管。

二、鉴于上述情况，乙方对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；乙方不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向甲方提出任何权利主张。

三、甲方对上述房产享有实际的所有权（包括占有、使用、收益、转让权），同时，由于上述房产尚在乙方名下，应甲方的要求，乙方应随时配合办理房屋产权变更登记手续。该房屋由甲方自用或出租、使用该房产，并收取租金等收益，该收益与乙方无关。甲方在自用或出租该房产中发生的法律问题由甲方承担。