A 商业规模估算A.1 商业辐射范围1. 核心消费客群—本案社区住宅业主结合区域周边商业的不成熟，本案的商业将成为业主的第一选择，消费稳定度高。2. 流动消费客群—本案周边（东新区核心范围）居住区业主主要包括公务员小区、周口师范学院师生、报业家属区等，成为本案潜在的消费支撑。A.2 可行性体量判断1. 商业体量基础保证 依据ν标准 >标准依据《城市居住区规划设计规范》，商业服务设施控制指标(㎡/千人)：社区级别 居住区 小区 组团居住户数（户） 10000-16000 3000-5000 300-1000人口规模（人） 30000-50000 10000-15000 1000-3000面积差异分析 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积商业服务 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400ν 基础体量判断本案未来承载的居住户数约为3000户，约10000—15000人左右，属于小区级别。 通过计算：15*570=8550平方米，本案纯商业面积最低标准为8550平方米2. 市场消费体量估算 依据标准ν指标名称 单位 指标数据 数据来源本案商业核心消费客户量 万人 1.5 住区规划社区商业有效吸纳指数 % 60 社区商业行业标准周口市人均社会消费品零售总额 亿元/万人 0.22 统计公报周口市商业月单位产出值 元/m2 500 以人民商场(超市)依据ν 消费市场可支撑体量判断本案可产生的零售消费额为：2.5万人*0.22亿元/万人=0.55亿元年商业单位产出值：500元/平方米*12=6000元/平方米本案消费市场支撑商业体量： 0.55亿元/6000元/平方米=9200平方米综上所述，面对周边商业发展不完善的特质，本案商业在服务于本案社区业主需要的同时，可以具备一定的区域号召力，以满足周边流动消费客群的需要，同时考虑开发周期，形成商业成长性和消费的稳定、需求性的逐步提高，商业体量可上调25%左右，最终我们建议本案商业体量控制在1.2—1.5万平方米之间，约占社区总建筑面积5%左右为宜。B 商业操作建议 B.1 本案商业功能定位1. 整体主基调——“区域型”社区商业 社区商业：经营功能以服务社区依托，旨在满足核心
ν消费者日常接触高的生活服务类需求。ν 区域型：具备一定程度的区域商业引领性，形式上强调商业标志、号召效应，利用多元化产品，丰富提升本案商业文化特色。2. 业态功能布局ν 商业定位分区建议 商业分区 独体商业区 社区底商区布局位置 文昌路与光荣路交汇处 紧邻光荣路社区外侧 局部紧邻地块西侧界限功能定位 文化体验(运动、主题类) 综合配套（生活休闲、零售类） 生活配套（服务类）档次 中高档 中档 中低档消费客群特征 区域消费者 本案业主及周边市民 本案社区业主 分区业态组合建议ν商业分区 业态组合倾向独体商业区 特色中等规模主题百货、文化体验城、超市，同时补充休闲吧、个性餐饮店等社区底商区（光荣路一侧） 临近文昌路 本案东侧主出入口 临近地块北侧专卖精品店、特色功能厅 休闲、网吧、生活服务等 便利店、医药店、烟酒店等社区底商区（地块西侧） 临近文昌路 本案西侧主出入口 临近地块北侧食品店、便利超市等 小型生活、服务类B.2 核心经营业态需求 结合我们上述提出的业态种类意向判断，为了保证未来商业招租、销售的顺利，在此对于市场经营业态需求归类统计，以指导后期的设计操作方向。业态类型 代表业态 意向面积：m2 意向楼层 引进倾向 具体操作意向提升社区品质 >品质经营业态 主题文化城 1500-2000 二至三 运动、购物体验新模式 1.建筑形式协调统一2.创新设计、店招吸引3.常规业态下，彰显主题文化体验城唯一效应百货 1500-2000 综合型强 超市 800-1200 一至二 具备一定市场口碑、号召 餐饮 1200-1500 规模性和情趣性 西式快餐 150左右 一层 情调性和品位性营造 具备一定昭示性位置休闲功能厅 350左右 一至二 功能多元，不同层次消费 适于放置交通路口社区必须性经营业态 书店 150-200 一或二 具备一定的品质和格调 临近交通路口或附近网吧 250-300 一或二 具备一定档次和使用品质 临近交通路口或附近冷餐店 150左右 一层 中西式搭配 具备一定昭示性位置休闲吧 100-150 一或二 提供餐食同时，体验 临近休闲娱乐业态零售服务店 80-100 一层 契合本案业主需求 分布业主外部交通动线便利超市 80左右 一层 生活使用品、接触品为主 社区主出入口附近C 商业价格体系C.1 定价方法1. 市场比较法——本案可比时点价格考虑到周口市目前商业处于核心区集中分布的现状，并且本案区域周边基本处于商业的空白阶段，因此，我们建议通过选取同档可参考项目，采用市场比较法，制定商业时点价格。“市场比较法”，即通过本案商业与市场可类比项目商业的基准价格进行比较，并且利用相关权重因素进行修证，从而推断出本案商业的时点销售价格，此价格将成为梯度调整基准。2. 土地价格提升法——本案价格梯度体系通过市场比较法推断本案商业的时点销售价格，我们将结合具体商业分布位置的差异，采取梯度价格提升法，进行本案商业价格的细化分析。“梯度价格提升法”，即在本案商业基准定价的基础上，结合不同商铺的分布特点和位置条件，根据具体的梯度价格调整原则，对商铺进行归类或者是逐一定价，形成价格梯度体系，以保证商业价值的最大化。C.2 时点价格1. 定价依据ν 市场可类比项目考虑到周口市商业现状，我们对本案商业可类比项目，主要以项目档次的同比性、商业规模的相似性以及商业市场的号召力进行选取，以依托住宅的社区商业为主，最终确定本案商业价格定价的可参考类比项目。可比项目 兰亭山水 周口现代城 中央花园商业均价：元/㎡ 6000 3500 6000参考权重：% 45 35 20参考权重考虑社区住宅档次差异的影响，实现档次差距之间对比的平衡性 影响因素及权重判断ν影响商业价值的因素复杂多样，根据不同的项目特征，选
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/11810db24a73f242336c1eb91a37f111f0850dc7.html
文档为doc格式