江西省萍乡市项目市场调研报告

江西萍乡项目市场调研报告

第一部分 萍乡国民经济和社会发展

一. 萍乡市城市概况

1. 自然地理：

萍乡市位于江西省西部，省会南昌市的正西方，东靠宜春市和安福县，南邻湖南省攸县，西接湖南省醴陵市，北连湖南省长沙市浏阳县。

萍乡市地处东经113°35′-114°17′，北纬27°20′-28°0′之间，总面积3827平方公里，市中心城区面积35平方公里。

萍乡市下辖三区三县，安源、湘东两区及省级安源经济开发区和上栗、芦溪、莲花三县。

萍乡属亚热带季风气候区，光热充足，雨量充沛，四季分明，气候温和，年平均气温17.2℃，年平均降雨量1600毫米。全年日照时数约1600小时，无霜期270天。

 萍乡矿产资源丰富。全市耕地面积5.27万公顷，主要矿产资源有煤、铁、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种，炭储量8.52亿吨，100年前，萍乡已大规模开采煤炭，现已成为江西最大的煤炭生产基地，有“江南煤都”之称；石灰石储量56亿吨，粉石英储量4080万吨，适宜生产高标号水泥和优质碳酸钙；铁矿储量6760万吨；各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。

 全市森林覆盖率达55.4%，植物物种1200余种。水资源十分丰富，有袁水、萍水、草水、莲江五条河流，地表水径流量为26.46亿立方米/年，水能源可开发量4万千瓦，地下水储量为4亿立方米。

 萍乡自然风光秀丽、人文景观众多。江南三大名山之一的武功山，风光瑰丽，高山草甸更是独特迷人；佛教胜地杨歧山是我国佛教五家七宗之一的杨岐宗发祥地“地下艺术长廊”孽龙洞被誉为“天下第一洞”；还有孔庙、宝积寺、横龙洞等诸多名胜古迹。

2. 历史沿革：

远在5000多年前的新石器时代，就有三苗族在萍乡生产劳动和繁衍生息。西周时，萍乡属扬州，春秋属吴国，战国为楚地，汉高祖刘邦时属豫章郡宜春县地，三国吴帝孙皓于宝鼎二年（267）设立萍乡县，县治设芦溪古岗。唐武德二年（619），县治从芦溪古岗迁至萍乡凤凰池（今市治所）。唐贞观元年属江南西道袁州府，元元贞元年（1295）萍乡由县升格为州。明洪武二年（1369）由州改为县。清属江西省袁州府。民国3年（1914）属庐陵道。民国15年直隶于省。民国20年，属第八行政区。民国24年属第二行政区。建国后属南昌专区，1959年1月，南昌专区改名为宜春专区，萍乡属之。1960年9月撤县设市，由宜春专区代管。1970年3月萍乡为省辖市。1971年经江西省革命委员会批准设立4个区。萍乡市现辖芦溪、上栗、莲花三县（经国务院批准，莲花县于1992年8月从吉安地区划归萍乡市管辖），安源、湘东二区，还有省级安源经济开发区，28个建制镇、18个乡、7个街道办事处、641个村民委员会、128个居委会。

3. 人口就业：

全市总人口180.02万，非农业人口52.48万，全市人口密度为每平方公里470人。

全市计划生育率为95.45%，人口出生率为13.28‰，死亡率5.95‰，自然增长率7.30‰ 。

全市从业人员92.78万人，其中城镇从业人员29.52万人,农村从业人员63.26万人。

全市在岗职工合计12.83万人，在岗职工年平均工资10345元，其中：国有单位在岗职工9.47万人，年平均工资11647元。

4. 工业情况

萍乡市是江西省重要工业城市，形成了以煤炭、机械、冶金、化工、建材、陶瓷等较为完备的工业体系，钢材、电瓷、工业瓷、烟花鞭炮等产品畅销国内外市场。目前，煤炭产量占全省的40%；钢材占全省的30%以上；化工填料产销量占全国70%；电瓷生产在全国占有重要地位，低压电瓷在全国市场占有率60%以上，电瓷出口占全省的85%；建材工业发展迅速，已成为全省重要建材生产基地，水泥年生产能力为500多万吨；浮法玻璃2001年产量达555万重量箱，全国排名第八。

轻工业产品获各类名优产品奖达300多项（次），其中15项获国家奖。获新产品成果奖100多项（次）。

改革开放以来，萍乡经济以前所未有的速度向前发展。1978年至2003年国内生产总值平均每年增长10.2%。经济结构不断优化，第一、二、三产业增加值在国内生产总值中构成的比例由1978年的33.3：43.8：22.9变为2001年的13.6：54.8：31.6，经济实力不断增强。2003年,全市工业企业单位12 243个,其中:国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业155个;年产品销售收入500万元以下的非国有工业企业12 088个。2003年,全市工业总产值275.60亿元。2002年,主要工业产品产量:原煤654.47万吨,发电量21.02亿千瓦小时,钢185.28万吨,水泥373.58万吨,平板玻璃583.52万重量箱。2003年,全市国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业现价工业总产值85.21亿元;工业增加值27.60亿元;产品销售收入86.28亿元;实现利税12.10亿元,其中利润总额6.59亿元。

萍乡将坚定不移地推进工业化，实施“工业强市”的战略，努力增大工业经济总量。以改造传统产业和发展新兴产业并举，加速产业结构调整，以加速建设工业园，构筑工业发展载体，以深化企业改革，加快建立现代企业制度。市委、市政府高度重视优化环境，改善招资环境，全面实施大开放战略，进一步搞好观念创新和体制创新，全方位开展招商引资。“十五”期间，工业经济定会实现跨越式发展。

5. 城市建设

萍乡的城市设施较为完善，2001年全市公路网密度为每百平方公里59.54公里，形成四通八达的道路网络，交通便捷。沪瑞高速及320、319国道经过全境，浙赣铁路贯穿境内76公里。市区距湖南长沙黄花机场130公里，距省会南昌285公里。全市拥有完善的通讯设施，以光缆为主的大容量、高效率传输网实现了城乡无缝隙覆盖，市区还建成了宽带多媒体通信网。全市变电站37座，输变电容量84万MVA，每小时供电能力23万千瓦。形成了城市煤气和市镇供水网络。医疗设施完善，形成了辐射面广、服务功能强的医疗保健网络。环境卫生日益改善，基本实现城市“无黑烟”目标。拥有投资近3000万元的市体育中心，可容纳2.5万观众的田径场和室外50米标准游泳池，篮球场（馆）、网球场、各式训练馆等体育设施完备。文化、娱乐设施齐全，较好地满足了人们对精神文化生活的需要。

近年来，萍乡以加强中心城区建设为重点，大规模开展城市环境改造。“九五”期间萍乡城区投入的旧城改造和新建城区建设资金近11亿元，建成了秋收起义广场，完成了萍水河治理一期工程，改造了绿茵广场和八一东路、跃进路，修建了建设路、安源大道、萍安大道等城市主干道。建成住宅面积130多万平方米。城区面积由建国初的1.1平方公里扩展为35平方公里，城区人口增加12万。2005年末，中心城面积将拓展至50平方公里左右，人口力争达到50万。全面完成萍水河治理工程，建成投资1.2亿元的人工湖，完成安源新区建设，加快安源经济开发区和工业园建设，使工业园成为萍乡新城区的主要组成部分。“十五”期间还将加快以县区政府所在地为主的小城镇建设。在市委、市政府的正确领导下，萍乡正在以“高标准规划城市，高质量建设城市、高效益经营城市”的理念，努力扩大城市规模，加快城市化进程。

6. 交通情况

萍乡交通发达，通讯便利。境内浙赣铁路横贯东西，319、320国道十字交叉通过萍乡，沪瑞高速公路正在建设中。

萍乡市现有19条公交线路，可方便到达城区和近郊区各处。

萍乡市现有出租车600辆，出租车起步价5元/2公里，超过起步价1.6元/公里。

7. 商贸情况

萍乡商贸落后，传统商贸经营理念仍占据主导地位，市区没有一家大型商场和购物中心，街铺和市场占据了商贸业的主导地位；并且萍乡品牌观念落后，以服装为例，经营以中低档品牌为主，并且品牌极少。

萍乡市场较多，发展较快，现已有家俱市场、建材市场、电器市场、电脑市场、小商品市场和农贸市场。

萍乡市近年来大力引进和发展物流业，近几年兴建了金碧辉煌时尚广场、金三角商贸城以及爱家、富森、心连心、雅天等一批大型超级市场等，增强了萍乡在湘赣边界地区的影响和辐射力，繁荣了城市商贸业。

萍乡市消费水平超前，物价和娱乐消费较高，在江西省排在第二位，仅次于省会南昌。

8. 萍乡十大工程

十大工业项目:

为安钢及其配套项目提供良好环境，确保其顺利生产。

扶持武冠集团做大做强，力争年总产值达3亿元。

解决资金问题，扶助腾飞塑胶发展壮大。

扶持杨梅岭建材有限公司做大做强，力争年产值达到1.5亿元。

确保投资2亿元的青山特钢厂年产钢锭20万吨。

确保投资1.5亿元的华源钢铁有限公司年产钢锭15万吨。

投资1.5亿元的萍乡焦化厂正式投产，年产焦煤30万吨。

协助解决资金问题，确保和令集团公司投资2亿元的旋窑水泥项目竣工投产。

确保安源旅游客车厂年产1500辆各类客车，总产值达1.2亿元。

支持安源化工填料有限公司新上投资3000万元的二期工程，使其年总产值达1亿元。

十大亮点工程：

投资2亿元的雅典世纪花园，确保3月份首期竣工。

投资3亿元的东方巴黎商住房项目，确保4月份完成建筑面积4.5万平方米。

投资8000万元的裕龙商务中心，建成安源新区大型农贸市场和休闲广场。

投资3000万元的天利园大酒店，确保10月份竣工营业。

一期投资8000万元的安源学院专升本扩建工程，全力做好征拆工作，确保扩建顺利。

投资2000万元的安源新区学校，一期工程小学部3月竣工。

投资2亿元的云南路桥别墅区，争取3月份全面动工。

投资2000万元的市公交汽车总站，争取10月份竣工。

投资2.2亿元的塞纳名城。

总投资7000万元的市规划勘察设计中心、区法院、安源土地信息中心等十座楼院。

十大旅游景点

安源影视城二期工程。

投资1000万元的后山将军纪念园。

投资1500万元的安源外广场。

投资1000万元的学院广场。

安源后山“状元泉”。

“红色之旅”纪念墙。

投资1500万元的五陂民俗文化广场。

投资1500万元的五陂河风景带和安源至五陂319国道沿线风光带。

投资1500万元的市农科所生态农业科研示范园。

投资5000万元的五陂双河口森林湖。

十大民心工程

大力实施阳光工程，培训农民工3000人，确保90%的农民得到就业。

积极协助建设好高坑、安源、城西的采煤沉陷安置小区。

加快建设略下生态示范村和王家源小康示范村。

完善各拆迁安置小区的硬化、绿化、亮化。

支持有条件的村修建农民文化广场，恢复农村文化站。

加强社区基础设施建设，确保34个社区居委会到2007年全部拥有办公用房。

深入开展文明村镇创建活动，改善农村人居环境。

逐步建立失地农民过度性生活保障体系。

为贫困村民提供生活保障，力争2007年前全区所有困难村民都能享受到最低生活保障。

加大农村水利和公路建设投入，争取2005年消除病险水库，2007年在全省率先实现村级公路网络化。

二.萍乡宏观经济发展态势

1．国内生产总值（GDP） 2.产业结构分布

2002年国内生产总值达到1204051万元，比2001年增长11.8％， 2003年全年实现国内生产总值1428645万元，按可比价格计算（下同），

2003年达到1428645万元，比2002年同比增长18.2％，国民经济 比2002年增长18.2%。其中，第一产业实现增加值160352万元，增长4.6%；

继续保持良好发展态势，经济进一步优化，全市经济增长基本保持 第二产业实现增加值839540亿元，增长24.0%；第三产业实现增加值

和实现了2位数的增长态势。 428753亿元，增长13.3%，人均国内生产总值7936元，比2002年增长17.9%。

经济结构调整步伐加快。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的比重分别由2002年的12.7%、56.1%、31.2%，调整为11.2%、58.8%、30.0%。

3.全社会固定资产投资完成额(万元)

从统计部门获悉，固定资产投资显现成高速增长的态势。2003全年完成全社会固定资产投资523370万元，比2002年增长130.2%。其中，基本建设投资完成223939万元，比2002年增长131.3%；更新改造投资完成143368万元，增长159.1%；房地产开发投资68074万元，比2002年增长59.8%；城镇镇集体投资完成17321万元，比2002年增长71.1%；私营、个体经营投资完成投资37119万元。

4.城市居民人均可支配收入与人均实际消费性支出（元）

据调查:

2003年，萍乡市居民可支配收入为7130.4元，比2002年增长1２.1％。

2003年，萍乡市居民平均消费支出为5780.64元，比2002年增长了12.１％，和居民人均可支配收入增幅相同。

5.萍乡规民约宏观经济发展对本项目影响的预计

从总体上来说，萍乡市经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的影响：

有利影响：

随着宏观经济环境不断趋好，萍乡土房地产市场面临着众多有利于发展的因素：

 萍乡市城市居民可支配收入近几年增长较快，这对于消费是一个利好的因素。

 为促进安源新区的发展，安源区政府兴建了世纪广场，并且将世纪广场周围土地让萍乡及外地有实力的开发商开发大规模的住宅小区。

 由于城市建设速度加快，居民收入的提高，政府信贷和拆迁安置政策的优惠，房地产业发展强劲。旧区改造意味着将有许多居民需要购置新的居所，萍乡安源新区的居住人口会增多，安源新区近年将开发出大量的商业设施，以满足在安源新区购房居民的消费需求，市场需求的大幅增加将对本案产生直接有利的影响。

 房地产业的发展将会加快，萍乡未来房地产在全市经济中的地位由现在的“重要产业”发展成为“支柱产业”，从现在起到2007年，全市房地产业保持每年18%增幅，在GDP中比重超过8%。

 由于萍乡的城市综合竞争不断增强，投资环境不断改善，作为江西西部枢纽城市，具有巨大的优势，将吸引更多的省内外资金、企业和人才进入萍乡，有利于房地产投资和消费的进一步扩张。

 萍乡都市圈构利于萍用城市发展。形成以萍乡为中心，由安源、湘东、安源新区等组成的萍乡都市圈构架，将会提高萍乡作为江西省经济中心城市的地位和作用，并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能。

 萍乡城市建设面临新一轮大发展的契机。将以旧城环境整治、秋收起义广场、世纪广场等重大基础设施建设为重点启动的新一轮城市建设，为房地产市场的发展提供了很好的机遇。

不利影响：

 萍乡市人均可支配收入和一些开放成市，还存在一定差距，市民投资商铺的消费受到能力限制。

 2004年国家宏观调控后，萍乡市民普遍处于持币观望阶段。

 央行贷款政策的改变，对购买商铺及二次置业的首付比例上升。

 老城区商业楼盘过多，投资者选择过多。

6.综述

房地产作为拉动国民经济的强大动力，对萍乡地方经济作用是相当明显。2002年以来萍乡房地产业保持了良好的发展形势，全年房地产投资占固定资产投资达到20%以上，占萍乡市GDP的4.6%。萍乡市房地产业对经济增长的拉动已由单纯投资拉动转变为投资和消费双向拉动，房地产业的发展，从而扩大了投资乘数效应，全年房地产业带动相关产业投资。

三.萍乡市房地产发展简述

1.2003年全社会房屋建筑面积比较

综合情况

✓ 2003年萍乡市房地产开发投资68074万元，与2002年相比下跌了。

✓ 萍乡市房地产发展平稳，还未进入高峰期，2003年新开工面积为528086平方米， 与2002年相比上跌了17.8%，其中住宅面积为322632平方米，同比增长12.3%。营业房面积为171111平方米，与2002年相比下跌了37.1%。2003年竣工面积为416077平方米，与2002年相比增加100.3%。

2.房地产市场供给分析

✓ 房地产投资快速增长，供给结构保持合理状态。

✓ 市场需求持续旺盛，供求关系基本平衡。

✓ 存量房交易兴旺，朝着交易主体的方向前进。

✓ 商品住宅消费结果平稳，带动供给机构进一步改善。

✓ 商品住宅价格合理，与居民消费结构基本相符。

✓ 楼盘规模日趋扩大。

✓ 旧城改造和“一城三区”开发互动发展，开发热点地区转向。

✓ 住宅形式日趋多样。

✓ 环境理念深入人心。

3.房地产交易市场

✓ 2004年的萍乡房价，中档楼盘房价均突破了1000元的界限，市内几个已开盘的大盘每个平方米都在1200元以上，基本上没有太大的销售阻力。至去年11月，萍乡市区商品房交易均价为1000元/平方米，比增3.08%，其中住宅交易均价为880元/平方米，比增3.3%。

✓ 2004年，萍乡市商品房开发面积为180.6万平方米，其中住宅面积为160.3万平方米，占80％。这表明萍乡市商品房住宅消费结构平稳。

✓ 2004年萍乡市房地产市场进入历史上最佳“黄金期”，在房地产开发投资、商品房销售、存量房交易等方面均呈现整体突破、全面发展的态势。

4.土地状况

从1999年起,短短五年时间,萍乡出让土地的身价已经抬高了14倍.高地价给开发商带来的只是开发的风险，购房一族却要实实在在地为之掏出更多的钞票。

2002年经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况

✓ 供应地块：市安源区后埠街朝阳旁，原权属单位：市第二汽车修配厂部分用地，土地面积：3135.8平方米，挂牌时间：7月5日至7月31日，竞得时间：7月31日。

✓ 供应地块：市跃进北路191号，原权属单位：市汽车工业贸易、配件总公司部分用地，土地面积：2371平方米，挂牌时间：7月29日至8月9日，竞得时间：8月14日。

✓ 供应地块：市跃进北路322号，原权属单位：市总工会，土地面积：9865.23平方米，挂牌时间：8月12日至8月23日，竞得时间：8月23日。

✓ 供应地块：市广场路路与昭萍东路相交处，原权属单位：北桥电影院、汽车连杆厂、印刷厂、伞厂、几户私房，土地面积：5612平方米，挂牌时间：9月19日至9月30日，竞得时间：9月30日。

✓ 供应地块：市滨河西路江湾段，原权属单位：市科学技术局，土地面积：5844.94平方米，挂牌时间：10月17日至10月30日，竞得时间：10月30日。

✓ 市东大街南塘里交警直属大队后，原权属单位：收购储备土地，土地面积：14311平方米，挂牌时间：11月14日至11月27日，竞得时间：11月27日。

✓ 市安源区后埠街朝阳路边（联通公司旁），原权属单位：收购储备土地，土地面积：715平方米，挂牌时间：12月9日至12月20日，竞得时间：12月20日

2003年度经营性土地使用权出让情况

✓ 土地位置：安源区后埠街朝阳路边（大有市场对面）；土地出让面积：4496平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：822万元；竞得时间：2003-3-11；竞得人：市百乐房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区凤凰街八一东路81号；土地出让面积：1734平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌交易；成交价：1710万元；竞得时间：2003-4-25；竞得人：市华雅房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区凤凰街（粮食大厦后面）；土地出让面积：30802平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌交易；成交价：2600万元；竞得时间：2003-4-25；竞得人：市永盛房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区凤凰街中山居委会；土地出让面积：1196.54平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：75.0万元（有附加补偿条件）；竞得时间：2003-8-8；竞得人：市亚普科技开发公司。

✓ 土地位置：北桥广场南面；土地出让面积：3320平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：邀请招标；成交价：51.0万元（标书即为拆迁安置方案）；竞得时间：2003-8-22；竞得人：萍乡市房地产综合开发公司。

✓ 土地位置：安源区八一街跃进南路128号（原百货商场）；入股出让土地面积：2019.68平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；成交价：3480.0万元（百货商场以出让土地2019.68平方米作为总股权的51％，其余49％股权为拍卖标的）；竞得时间：2003-9-16；竞得人：市百乐房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区后埠街跃进北路（原广播电视局办公楼）；土地出让面积：2084平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；成交价：474.0万元；竞得时间：2003-9-16；竞得人：市鑫乐园房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区后埠街跃进北路（原再生资源公司综合楼）；土地出让面积：614平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；成交价：426.0 万元；竞得时间：2003-9-16；竞得人：市宏达建筑装璜工程公司。

✓ 土地位置：萍安大道右侧（市制药厂后面）；土地出让面积：69478平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：2560.0万元；竞得时间：2003-9-26；竞得人：市乐升房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区八一街八一西路；土地出让面积：598.4平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：955.0万元；竞得时间：2003-9-29；竞得人：彭志刚。

✓ 土地位置：安源经济开发区金陵西路1号；土地出让面积：2391平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：880.0万元；竞得时间：2003-11-28；竞得人：萍乡市蓝天房地产有限责任公司。

✓ 土地位置：安源区凤凰街青草冲(原江液厂区内)；土地出让面积：37841平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：1726.0万元；竞得时间：2003-12-5；竞得人：萍乡市华顺房地产开发有限公司、萍乡市城北房地产有限公司。

✓ 土地位置：安源区后埠街滨河西路；土地出让面积：2007.5平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：300.0万元；竞得时间：2003-12-12；竞得人：萍乡市一田旅游开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区后埠街跃进北路；土地出让面积：5284平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：2000.0万元；竞得时间：2003-12-15；竞得人：欧阳雄。 

✓ 土地位置：安源新区萍安大道、韶山路边；土地出让面积：6635.2平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：210.0万元；竞得时间：2003-12-19；竞得人：萍乡市规划勘察设计院。

✓ 土地位置：安源新区井岗山大道旁边；土地出让面积：187356平方米；土地规划用途：综合(居住、办公、商业金融、文化娱乐)；出让方式：挂牌出让；成交价：5902.0万元；竞得时间：2004-1-5；竞得人：上海广厦(集团)萍乡安源置业有限公司。

✓ 土地位置：安源新区萍安大道、世纪广场旁边；土地出让面积：9840平方米；土地规划用途：综合(居住、办公、商业金融、文化娱乐)；出让方式：挂牌出让；成交价：320.0万元；竞得时间：2004-1-5；竞得人：萍乡市安源燎原贸易有限公司。

✓ 土地位置：安源新区韶山西路；土地出让面积：6587平方米；土地规划用途：商住；出让方式：挂牌出让；成交价：208.0万元；竞得时间：2004-1-5；竞得人：王明桂。

✓ 土地位置：安源区后埠街楚萍路；土地出让面积：2747平方米；土地规划用途：商业、文化娱乐；出让方式：挂牌出让；成交价：745.0万元；竞得时间：2004-1-16；竞得人：萍乡市华顺房地产开发有限公司。

2004年度经营性土地使用权出让情况

✓ 土地位置：安源区后埠街建设西路旁；地块编号：TG-0401号；出让面积：13819平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-1-19；成交价：622.0万元；竞得人：萍乡市亚普科技开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区凤凰街公园路100号；地块编号：TG-0402号；出让面积：4769平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-1-19；成交价：970.0万元；竞得人：萍乡市美尔房地产有限公司。

✓ 土地位置：安源区后埠街环城西路；地块编号：TG-0403号；出让面积：23173.3平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-2-12；成交价：768.0万元；竞得人：萍乡市亚鹏房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区后埠街环城西路；地块编号：TG-0404号；出让面积：10847.8平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-3-23；成交价：1580.0万元；竞得人：萍乡钱源房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区八一街八一东路；地块编号：TG-0405号；出让面积：1587平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-3-18；成交价：1500.0万元；竞得人：萍乡市惠安房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区白源街白源村320国道边；地块编号：TG-0406号；出让面积：38941平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-4-8；成交价：428.0万元；竞得人：江西天建房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区凤凰街广场中路9号；地块编号：TG-0407号；出让面积：8405.2平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-4-8；成交价：3000.0万元；竞得人：萍乡市钱源房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区八一街跃进北路与山下路交汇处；地块编号：TP-0408号；出让面积：16018平方米；规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；竞得时间：2004-6-3；成交价：3680.0万元；竞得人：贾文庭。

✓ 土地位置：安源区凤凰街广场路；地块编号：TG-0409号；出让面积：7612.6平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-6-9；成交价：3700.0万元；竞得人：萍乡市富源房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源新区萍安大道旁；地块编号：TG-0410号；出让面积：14830.5平方米；规划用途：商业、金融；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-6-29；成交价：445.0万元；竞得人：萍乡市天宇燃料有限公司。

✓ 土地位置：安源区八一街八一东路；地块编号：TG-0413号；出让面积：1062.5平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-7-22；成交价：1620.0万元；竞得人：萍乡市京友融房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区丹江街亭子下；地块编号：TG-0414号；出让面积：13093平方米；规划用途：工业用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-6；成交价：370.0万元；竞得人：周建萍。

✓ 土地位置：安源区青山镇水口；地块编号：TG-0415号；出让面积：2880平方米；规划用途：仓储用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-9；成交价：170.0万元；竞得人：肖本云、刘天益、巫海清。

✓ 土地位置：安源区八一街藕塘边；地块编号：TG-0416号；出让面积：394.4平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-27；成交价：236.0万元；竞得人：龙初华。

✓ 土地位置：安源经济开发区金陵西路14号；地块编号：TG-0417号；出让面积：2925平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-27；成交价：850.0万元；竞得人：邱守淡、黄桂华。

✓ 土地位置：安源区安源镇花冲坳；地块编号：TG-0418号；出让面积：30869.4平方米；规划用途：商业、金融业用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-31；成交价：695.0万元；竞得人：范继新。

✓ 土地位置：安源区八一街三里台181号；地块编号：TG-0419号；出让面积：15353.6平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-9-6；成交价：760.0万元；竞得人：浙江省嵊州市八达房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源新区萍安大道旁；地块编号：TG-0421号；出让面积：11808平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-10-14；成交价：542.0万元；竞得人：徐建。

✓ 土地位置：安源新区萍安大道旁；地块编号：TG-0422号；出让面积：17748.8平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-10-14；成交价：809.0万元；竞得人：李云峰。

✓ 土地位置：安源区八一街三里台；地块编号：TG-0425号；出让面积：69468.5平方米；规划用途：居住公共设施用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-11-1；成交价：4400.0万元；竞得人：江西凯地置业有限公司。

✓ 土地位置：安源区八一街新生路；地块编号：TG-0426号；出让面积：400.0平方米；规划用途：居住用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-11-16；成交价：22.0万元；竞得人：萍乡市金悦置业有限公司。

✓ 土地位置：安源区凤凰街广场路；地块编号：TG-0428号；出让面积：2697.6平方米；规划用途：商业、住宅用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-12-3；成交价：1270.0万元；竞得人：罗冬生、甘承来、张建安、彭解清。

✓ 土地位置：安源新区韶山路与井冈山大道之间；地块编号：TG-0429号；出让面积：114762.0平方米；规划用途：商业住宅用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-12-28；成交价：5408.0万元；竞得人：云南路桥房地产开发有限公司。

2005年经营性土地使用权出让情况

✓ 土地位置：安源区后埠街建设中路；地块编号：TG-0502号；出让面积：906.0平方米；规划用途：商业、居住用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2005-1-5；成交价：150.0万元；竞得人：萍乡市百乐房地产开发有限公司。

✓ 土地位置：安源区后埠街跃进北路；地块编号：TG-0503号；出让面积：1241.0平方米；规划用途：商住综合用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2005-1-21；成交价：266.0万元：李良萍。

  

5.2004年房地产市场情况简述

在宏观经济快速增长的大背景下，萍乡房地产市场继续保持平稳良性的发展势头，房地产投资继续增长，土地出让价格稳步提升，开发商行为更趋于规范化，消费者购房更趋于理性化，市场供需结构渐趋合理，销售面积继续保持增长。

✓ 开发投资持续上升

✓ 土地市场继续升温

✓ 新房市场持续火热

✓ 存量房市场最为活跃

✓ 三级市场持续发展

第二部分 住宅篇

一. 萍乡住宅市场研究

1、热点板块

萍乡市老城区房地产没有明显的销售问题，只要楼盘产品开发好了，就不愁卖不出去。老城区因为受土地资源的限制，以萍水河、昭萍路和环城西路为交界，2005年除了一些旧城改造项目和小楼盘外，不会有什么大盘出现，而出现较多的是商业楼盘，如恒隆国际、雅天购物公园、钱源商场、金泰地商场、依天时尚等等，还有移动大厦对面的两片空地将来都是开发商业的对象，这些商业楼盘的出现，萍乡老城区在3年内核心商业圈的地位将难于撼动。但是近年来，市中心的住宅楼盘从来是“皇帝女儿不愁嫁”，所以也无所谓的“热点”。萍乡市老城区已没有“热点”，由于城市化进程的加快，使老城区周边地区的市政配套设施的完善，已成为萍乡市住宅楼盘的热点板块。

东部板块（鹅湖公园板块）：随着公园路的扩宽和美化，也伴着商业圈的不断推移，鹅湖公园板块——以萍水河和建设东路为界向东移动将是近年开发的热点，代表楼盘为凤凰山庄、御景园、城市风情。

西部板块（城西板块）：城西板块原是摈弃在市中心外的边缘区，现在随着立交桥的通车，800米直达绿茵广场，已成了离市区最近的“世外桃源”。现在，城西板块正逐渐成形，将来有更多的楼盘会开发，而且产品形态也越来越丰富。既有别墅类高档房，也有为工薪族设计的普通住宅，城西板块有可能成为楼市新的亮点，是升值潜力较大的楼市板块，代表楼盘为塞纳名城、加州阳光。

北部板块（秋收起义广场板块和人工湖〈光丰〉板块）：秋收起义广场板块和人工湖（光丰）板块“热点”在于无论从开发规模、产品品质，还是从开发商的实力来看，这些项目都称得上萍乡楼市的翘楚。秋收起义广场是作为萍乡城的中心点来规划的，无不蕴涵着潜在的优势，无不显示了这两个板块的精彩，今年这两个板块已呈现出向北延伸的趋势。而在人工湖板块，将在开发区政府的强力推动下，各类市政配套建设如期进行。其楼盘代表为金典城、雅天大厦、美伦华庭、景泰星湖湾、世纪花园。

南部板块（安源新区板块）：在政府主导的招商政策下，在世纪广场周围掀起了一轮声势浩大的造新城运动，随着安源区政府的迁入，形成了政治中心，文化和经济配套设施在规划中按部就班的展开，安源新区板块将成为萍乡楼市的最大亮点，是升值潜力最大的楼市板块，在未来的几年里，这个板块将是开发商的首选板块之一。安源区政府要求开发公司开发的楼盘要与安源区政府大楼欧式风格想配合，因此该板块的楼盘全是欧式风格建筑，其代表楼盘为雅典世纪花园、东方巴黎。

2、项目规模

根据调查分析：

⏹ 由于大盘其体量较大，因此在萍乡产生较大的影响，市场接受程度良好，萍乡住宅楼盘以大规模的大盘较多，总建筑面积在10万m2以上的占到了37%。

⏹ 5—10万m2的中规模楼盘占26%。

⏹ 5万m2以下的小规模的楼盘占37％。

3、建筑类型

根据调查分析：

⏹ 近年来，萍乡高层住宅发展较快，市中心和郊区楼盘开发了大量高层住宅，高层住宅已占到了22%。

⏹ 虽然萍乡出现了大量高层住宅，但多层住宅仍占据着主导地位，占67%。

⏹ 萍乡别墅类住宅极多，占到了12%。

4、规划布局

根据调查分析：

⏹ 由于萍乡市中心项目由于土地有限，因此有多个楼盘是单幢住宅楼，此类规划布局占到27%。

⏹ 半围合式和围合式布局易于营造中央绿化，形成组团，大部分楼盘基本上采用了围合式规划布局，占到52%。

⏹ 点式布局可以兼顾到更多单位的采光、日照和景观，因此景观较佳的东方巴黎采用了点式布局，此类规划布局占到19%。

⏹ 兵营式布局相对而言降低了设计的难度，施工进度较快，但规划理念相对滞后，因此只有美伦华庭采用了兵营式布局，此类规划布局只占2%。

5、主力房型和面积

根据调查分析：

⏹ 与中国其它地区一样，萍乡三房二厅的房型占据了主导地位，占到58%。

⏹ 二房二厅的房型较少，只有11%。

⏹ 四房二厅的房型较多，占到18%。

⏹ 四房以上的房型，占到8%。

⏹ 萍乡的单身公寓开发近年增多，一房一厅的房型占5%。

⏹ 萍乡住宅面积普遍较大，100 m2 以下的占14%；100—150 m2的占69%；150 m2以上的占17%。

6、售价分析

根据调查分析：

⏹ 萍乡市中心由于地价较高，因此老城区板块房价较高，均价2100元/ m2左右。

⏹ 随着公园路的扩宽和美化，也伴着商业圈的不断推移，东部板块（鹅湖公园板块）——以萍水河和建设东路为界向东移动将是近年开发的热点，因此东部板块的房价较高，均价1900元/ m2左右。

⏹ 西部板块（城西板块）虽然立交桥已获通车，800米可直达绿茵广场，但由于市政配套不够完善，因此房价较低，均价1500元/ m2左右。

⏹ 北部板块（秋收起义广场板块和人工湖〈光丰〉板块），无论从开发规模、产品品质，还是从开发商的实力来看，这些项目都称得上萍乡楼市的翘楚。秋收起义广场是作为萍乡城的中心点来规划的，无不蕴涵着潜在的优势，无不显示了这两个板块的精彩，今年这两个板块已呈现出向北延伸的趋势。而在人工湖板块，将在开发区政府的强力推动下，各类市政配套建设如期进行。因此该板块房价较高，均价1700元/ m2左右。

⏹ 南部板块（安源新区板块）在政府主导的招商政策下，在世纪广场周围掀起了一轮声势浩大的造新城运动，随着安源区政府的迁入，形成了政治中心，文化和经济配套设施在规划中按部就班的展开，前景较佳，但是由于各楼盘间的品质差距较大不同，因此各楼盘间差价较大，均价1500元/ m2 左右。

7．客源分析：

根据调查分析：

萍乡购房者的客源分析如下表

萍乡住宅楼盘特点总结：

⏹ 萍乡老城区市中心住宅楼盘不多，多数住宅楼盘位于周边的新城区。

⏹ 萍乡住宅楼盘以中大型规模的楼盘为主，尤其规模在10万m2以上的楼盘在萍乡产生较大影响。

⏹ 萍乡住宅楼盘建筑类型以多层住宅为主；高层住宅发展较快，比例逐年上升。

⏹ 萍乡住宅楼盘规划多采用围合式布局。

⏹ 萍乡住宅楼盘主力房型是三房二厅，主力面积在110-150m2之间。

⏹ 萍乡住宅楼盘总体均价1300元/ m2。

⏹ 萍乡住宅购房者以普通工薪阶层为主。

二、萍乡主要住宅楼盘列表

第三部分 萍乡市商业市场研究篇

一. 萍乡零售业业态演变

1．百货商店+超市

在这些业态中，百货商店成为发展的热点。百货商店自从出现以来，逐步成熟并形成经营规模，一直给萍乡的零售市场带来重要影响。近年来百货商店开始出现新模式，即百货商店+超市，并且出现了心连心、富森、洪城大厦一些百货商店+超市的物业。

一方面 ，由于在萍乡没有大型商场，只有百货商店，经营的品种少，且档次低，随着萍乡专卖店越来越多，百货商店的人气和销售越来越不尽如人意，为了增加人气及销售，出现了百货商店+超市的新模式，百货商店也将萍乡现有专卖店的品牌引入。

另一方面，激烈的市场竞争使传统超市的利润日渐稀薄，在萍乡百货业这个潜力巨大的领域里，零售企业均在加快扩张步伐，尽快扫除经营盲点，以求杂这个重要领域抓住最后的发展机遇。

2．餐饮

2003年，萍乡市餐饮消费市场实现销售额53931.3万元，比上年增长7.9%。餐饮消费连续保持高增长，反映出餐饮业持续稳定的发展趋势。

✓ 美食广场和主题餐厅

⏹ 美食广场是东南亚流行的配套模式，主要出现在位于商业中心的大型商业中心，美食广场的出现是为了弥补普通餐厅和比较昂贵的西方快餐之下的价格盲区。

⏹ 美食广场的主要目标顾客定义为一部分进入百货商店购物的消费者。

✓ 快餐连锁店和西餐

⏹ 目前萍乡快餐连锁店中占主导地位的是来自于国内外的几家快餐店，如肯德基、多美丽、麦肯基等。

⏹ 这些快餐店部分是以租金承租店面，其店面主要集中于市中心区，而KFC和多美丽在商业中心区域以外具有足够人流的地方亦建立了足够密度的市场网点。较之于中餐店，这些快餐店具有较强的价格承受能力。

⏹ 同其在中国其他城市一样，这些快餐店连锁店以其标准的服务、产品以及特有的促销手段占领了相当的市场份额。同时这些快餐店以青年和儿童人群作为其目标客户，从而带动其总体的营业额。

⏹ 而萍乡尚未形成有较强影响力的西餐厅，这是萍乡餐饮业未来很大的潜在市场。

✓ 健身设施

⏹ 随着全民健身运动的兴起，萍乡的健身设施也开始增多。

⏹ 萍乡的健身设施大致分为两类：

一类：主要设置于宾馆、高档住宅的裙房。这类设施在收费时，大多数要求消费者具有会员卡，这类建设设施的目标客户主要是成功人士和白领。

另一类：设置于市中心各处，主要是经营按摩保健推拿。

✓ 其他娱乐设施

⏹ 萍乡其他的娱乐设施通常包括舞厅、卡拉OK厅、电子游艺厅和一些综合娱乐设施。

⏹ 萍乡的舞厅主要分为普通舞厅和专门的Disco舞厅，其中，Disco舞厅的目标客户是针对年轻人，这些娱乐设施晚上和周末有相当高的入场率。该部分如果具有领先优势的话仍是有一定的市场发展前景。

⏹ 卡拉OK厅适合的消费层次比较广泛，目前出现了大规模扩张的迹象。

3．零售品牌需求

国际性零售品牌在萍乡市场上没有一家，国内零售品牌在萍乡市场上的表现相当活跃，由于受到消费者的追捧，一些知名国内零售品牌，如美特斯/邦威、班尼璐、坚持我的、金利来等在市场上表现良好。特别是在繁华地段的购物中心中，这些专卖店注重街店和在百货商店的扩张。

4．专业市场

萍乡的各类专业市场很多，并且近年来发展迅猛，有电脑市场、电器市场、建材市场、家俱市场、小商品市场和农贸市场。

二. 萍乡商业圈

萍乡商业经过多年的发展，现已出现三大商圈，并且有一商圈正在建设中。

□八一路商圈；□北桥商圈；□跃进路商圈；□金富利文化路步行街（在建）。

1. 八一路商业圈

八一路商业圈是萍乡市的老商业中心，该商圈以邮电大楼为中心这个十字路口为中心，这里百货商店、专卖店、餐饮娱乐场所和银行齐全。八一路商业圈以前曾是萍乡百货商场和茶果公司等一批老商业设施汇集地，现在进行大规模的旧城改造，出现了心连心、依天时尚等一批新商业设施，并且正在开发嘉华show、钱源商城等商业物业。

1) 商圈物业的分析

按照市场形成来对商业物业来分类，商业物业可以分为：百货商店、专业市场和专卖店。

百货商店

八一路商圈的百货商店包括人民商场、心连心和依天时尚等。其中以心连心、依天时尚和在建的嘉华show、钱源商城等为中高档次的代表，同时也有人民商场等一批中低等档次的商业设施。

✓ 心连心

位置分析：心连心八一店位于八一路步行街，地处繁华商圈。该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是萍乡市的繁华地段。

人流分析：从心连心通过的人流来主要分为以下几种：

 交通：这里包括过街而来的各类人群，包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群。

 购物：这里包括来心连心购物的人群，同时包括逛街而来的人群。

休闲：这里包括逛街参观休息和到附近餐饮娱乐场消费的人群，这类人一般在在节假日居多。

交通组织：私家车、出租车可以进入步行街。

人流组织：八一路商圈以步行街人流最多，其中进入心连心的人流占经过心连心的10%左右，其中80%左右的人流是来心连心超市购物的，20%左右的人流是来心连心百货购物的。

项目存在的弊端：

⏹ 规模小，以超市为主，百货为辅。

⏹ 经营的商品种类少，品牌少，并且没有中高档品牌。

经营方式：

属传统方式的经营方式，统一收银。是百货商店+超市的模式。

商场的业态分布及品牌档次：

一楼：

百货：化装品：玉兰油等中档品牌

服装：以纯、班尼璐等中低档品牌。

箱包：中低档品牌

皮鞋：中低档品牌

二楼：

超市：中低档百货

分析：

心连心这种百货商店+超市的模式在萍乡比较成功，超市的低价商品吸引了大量的人流，由于萍乡人的品牌观念落后，因此百货商店经营的中低档品牌可以适合大部分萍乡市民的品牌要求。但是当大型商场和购物中心进入萍乡之后，心连心将很快被淘汰。

✓ 依天时尚

位置分析: 依天时尚位于八一路步行街末端，地处繁华商圈。该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是萍乡市的繁华地段。

项目特色：经营女子百货为主，布局和规模都较佳，但由于招商不好，品牌入驻少，有大部分营业面积空缺，人流量少。

具体的经营划分：

分析：

依天时尚原本可以成为萍乡市第一家现代商场，并且是唯一一家经营女子百货的商场，但是由于招商不好，品牌入驻少，而且已进入商场的品牌档次低，没有萍乡人熟悉的品牌，没有适应萍乡的市场，导致人流稀少，生意冷清。

✓ 嘉华show（在建）

位置分析: 嘉华show位于八一路步行街，地处繁华商圈。该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是萍乡市的繁华地段。

项目特色：嘉华show是一家现代化的商场，可以改变萍乡没有商场的落后局面。

具体的经营划分：

分析：

嘉华show由惠安房地产开发有限公司开发，并且按照现代商场来规划，由于地段较好，一层商铺均价为2.5万/平方米（套内面积），销售较好。如果开发公司可以招进一些好的品牌，并且请优秀的商业公司经营，嘉华show可以成为萍乡的商场代表。

专业市场

八一街商圈内有两大专业市场，一是经营小商品的萍乡商城，另一个是经营电器的肖记电器城。

✓ 萍乡商城

分析：

● 项目处于市中心八一路商圈黄金地段，交通便利。

● 项目经营内容是以小商品为主的专业市场。

● 项目经营低档产品，以价格为主题卖点，服务对象是低端消费者。

● 由于萍乡居民消费水平提高，对低档小商品的消费减少，更多的居民喜欢去超市、百货商店和专卖店消费，并且到八一路商圈消费者均是中高档消费者，项目已越来越不适应商圈的消费水平。

✓ 肖记电器城

分析：

● 项目处于市中心八一路和跃进路商圈黄金地段，交通便利。

● 项目经营内容是以国内外知名品牌的电器市场。

● 项目经营中高档产品，以价格、售后服务和位置为主题卖点，服务对象是萍乡是各阶层消费者。

● 由于项目经过多年的成功运营，因此在萍乡市已经树立了不错的口碑，是萍乡居民购买电器产品的首选市场。

专卖店

八一路商圈汇集了萍乡大半以上品牌专卖店，以形成了专卖店一条街。

分析：

● 由于八一路商圈人流量大，不少品牌都在此开设了专卖店，如美特斯/邦威、以纯、金利来等。

● 专卖店很好的填补了八一路商圈几家百货商店品牌空白。

● 专卖店一般都经营国内中低档品牌，适合萍乡大多数居民对品牌的需求。

● 国内外更多品牌专卖店入驻八一路商圈将会是大势所趋，萍乡的品牌也将越来越丰富。

2) 综述；

从商业物业的密集程度来看；充分说明了该商圈被接受程度，是萍乡市居民购物休闲的首选地段，其商业中心的地段仍无法撼动。

从经营的管理的模式角度来看：旧的商业模式虽然仍占据主导地位，但正在逐渐被淘汰，新的商业模式和物业正在逐步发展。

2．北桥商圈

雅天购物公园的出现，标志着北桥商圈时代的到来。北桥是萍城新区与旧区的中心纽带，每日人流车流济济，众商家都充分肯定了这里的商业价值。这里汇集了富森、心连心百货商店和雅天购物公园三大商家，并且肯德基和多美丽两家洋快餐带来了大量的人流。

1）主要商业物业

✓ 富森

位置分析：富森位于昭萍东路和广场路交界处，地处繁华商圈。该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是萍乡市的繁华地段。

人流分析：从富森通过的人流来主要分为以下几种：

 交通：这里包括过街而来的各类人群，包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群。

 购物：这里包括来富森购物的人群，同时包括逛街而来的人群。

 休闲：这里包括逛街参观休息和到附近餐饮娱乐场消费的人群，这类人一般在在节假日居多。

交通组织：私家车、出租车、公交车。

人流组织：北桥商圈以肯德基和多美丽人流最多，其中进入富森的人流占经过富森的15%左右，其中90%左右的人流是来心连心超市购物的，10%左右的人流是来富森百货购物的。

项目存在的弊端：

⏹ 规模小，以超市为主，百货为辅。

⏹ 经营的商品种类少，品牌少，并且没有中高档品牌。

经营方式：

属传统方式的经营方式，统一收银。是百货商店+超市的模式。

商场的业态分布：

一楼：百货

二楼：超市

分析：

富森这种百货商店+超市的模式在萍乡比较成功，超市的低价商品吸引了大量的人流，由于萍乡人的品牌观念落后，因此百货商店经营的中低档品牌可以适合大部分萍乡市民的品牌要求。但是当大型商场和购物中心进入萍乡之后，富森将很快被淘汰。

✓ 心连心

位置分析：心连心北桥店位于公园南路，地处繁华商圈。该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是萍乡市的繁华地段。

人流分析：从心连心通过的人流来主要分为以下几种：

 交通：这里包括过街而来的各类人群，包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群。

 购物：这里包括来心连心购物的人群，同时包括逛街而来的人群。

 休闲：这里包括逛街参观休息和到附近餐饮娱乐场消费的人群，这类人一般在在节假日居多。

交通组织：私家车、出租车、公交车。

人流组织：公园路人流量不多，其中进入心连心的人流占经过心连心的5%左右，其中80%左右的人流是来心连心超市购物的，20%左右的人流是来心连心百货购物的。

项目存在的弊端：

⏹ 规模小，以超市为主，百货为辅。

⏹ 经营的商品种类少，品牌少，并且没有中高档品牌。

经营方式：

属传统方式的经营方式，统一收银。是百货商店+超市的模式。

商场的业态分布及品牌档次：

一楼：

百货：化装品：玉兰油等中档品牌

服装：美特斯/邦威等中低档品牌。

箱包：中低档品牌

皮鞋：中低档品牌

超市：中低档百货

分析：

心连心这种百货商店+超市的模式在萍乡比较成功，超市的低价商品吸引了大量的人流，由于萍乡人的品牌观念落后，因此百货商店经营的中低档品牌可以适合大部分萍乡市民的品牌要求。但是当大型商场和购物中心进入萍乡之后，心连心将很快被淘汰。

✓ 雅天购物公园

位置分析：雅天购物公园位于广场路和照萍东路交界处，地处繁华商圈。该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是萍乡市的繁华地段。

人流分析：从雅天购物公园通过的人流来主要分为以下几种：

 交通：这里包括过街而来的各类人群，包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群。

 购物：这里包括来雅天购物公园购物的人群，同时包括逛街而来的人群。

 休闲：这里包括逛街参观休息和到附近餐饮娱乐场消费的人群，这类人一般在在节假日居多。

交通组织：私家车、出租车、公交车。

人流组织：北桥商圈以肯德基和多美丽人流最多，其中进入雅天购物花园的人流占经过雅天购物花园的10%左右，但真正购物者不多。

项目存在的弊端：

⏹ 招商不佳，很多商铺还空余。

⏹ 经营的商品种类少，品牌少，并且没有中高档品牌。

经营方式：属立体式精品购物街。

商场的业态分布及品牌档次：

1—4层：国内外中低档品牌服装

5层：美食广场

6层：ktv

7层：咖啡厅

分析：

雅天购物广场设计和布局都比较现代，但由于招商不佳，品牌入驻少，并且还有很多商铺还没有招入，给消费者感觉较差。

2）综述

北桥商圈离八一路商圈较近，并有肯德基、多美丽两大洋快餐带来大量人流，众商家都充分肯定了这里的商业价值，于是在富森百货长驱直入后，整个地带形成一种氛围，商业的气息日益增强。心连心紧跟其后，迅速推张，生意一路火爆，成为萍城超市的领跑者。北桥商圈的格局基本定型，附近居民得到切身的体会，买方卖方包围北桥周边。雅天购物公园的出现再次将北桥的商业地带掀起高潮，集娱乐、休闲、餐饮、购物于一体的综合型商场加大北桥的商机。但是由于三家商家争夺一个市场，没有各自加强特色经营，一昧打价格战或自相残杀，没有形成一个整体的商业旺区。

3．跃进路商圈

跃进路是萍乡市的主干道，跃进路的街铺较多，有多家品牌专卖店，并且汇集了萍乡市的多家宾馆酒店，在建的恒隆国际是萍乡首座甲级写字楼。

1）主要商业物业

✓ 洪城大厦

位置分析：洪城大厦位于跃进北路，地处繁华商圈。该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是萍乡市的繁华地段。

人流分析：从洪城大厦通过的人流来主要分为以下几种：

 交通：这里包括过街而来的各类人群，包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群。

 购物：这里包括来心连心购物的人群，同时包括逛街而来的人群。

 休闲：这里包括逛街参观休息和到附近餐饮娱乐场消费的人群，这类人一般在在节假日居多。

交通组织：私家车、出租车、公交车。

人流组织：公园路人流量不多，其中进入心连心的人流占经过心连心的5%左右，其中80%左右的人流是来心连心超市购物的，20%左右的人流是来心连心百货购物的。

项目存在的弊端：

⏹ 规模小，以超市为主，百货为辅。

⏹ 经营的商品种类少，品牌少，并且没有中高档品牌。

经营方式：

属传统方式的经营方式，统一收银。是百货商店+超市的模式。

商场的业态分布及品牌档次：

一楼：

百货：化装品：玉兰油等中档品牌

服装：以纯、班尼璐等中低档品牌。

箱包：中低档品牌

皮鞋：中低档品牌

二楼：

超市：中低档百货

分析：

洪城大厦这种百货商店+超市的模式在萍乡比较成功，超市的低价商品吸引了大量的人流，由于萍乡人的品牌观念落后，因此百货商店经营的中低档品牌可以适合大部分萍乡市民的品牌要求。但是当大型商场和购物中心进入萍乡之后，洪城大厦将很快被淘汰。

✓ 专卖店

跃进路汇集了大量品牌专卖店街。

分析：

● 由于跃进路人流量较大，不少品牌都在此开设了专卖店，如雅格尔、庄吉来等。

● 专卖店很好的填补了跃进路商圈百货商店品牌空白。

● 专卖店一般都经营国内中低档品牌，适合萍乡大多数居民对品牌的需求。

● 国内外更多品牌专卖店入驻跃进路商圈将会是大势所趋，萍乡的品牌也将越来越丰富。

2）综述

跃进路由于是交通要道，因此人流量较大，但是由于跃进路过长，人流被分散，因此没有形成一个整体的商业旺区。

4．金富利文化路步行街商圈（在建）

项目概况：

 萍乡市文化路位于萍乡市安源区南起邵萍东路绿茵广场，北至朝阳路，全长1164米，宽25米，其中有300米宽38米。拟配套建设4个停车场，3个休闲广场及3个主题街区，2个公厕和2个垃圾中转站。文化路商业街的建筑设计及空间布局，在以25米步行路为中线，向东西两边扩展30米的范围内，另外还有师范路左侧的拆迁补偿住宅小区。

 文化路商业街按完全商业街设计，不允许车辆通行，实行人车分离。市政道路按三块板设计，三块板之间没有高差（排水坡道除外），两边为8.5米的人行步道，铺设大块毛面花岗岩并以光面板划分大格拼花；中间为人的休闲空间，布置休息座椅、花坛，电话亭等，其地面为小格的广场砖路面铺设，以区别外部步行交通空间。

 文化路商业街体系有三处集中大空间（三个广场）和一条数段线型空间（街坊）构成，线性之间每隔一段距离另有空间大小，绿化组织的变化。

 中心广场位于整条商业街的南端，临昭萍东路，对面是萍乡市绿茵广场，为整条商业街的主入口，是文化路步行街的序曲，主要景观广场，拟设计为中轴对称的欧式古典园林风格。入口半圆处设有旱喷泉池、雕塑，入口中央为宽80m的公共景观绿地空间，设有花坛、棕榈树、休闲座椅，西侧条形建筑为精品商业大楼，东侧是大型综合广场。

 文化广场位于整个商业街人流密集的中段，结合周边餐饮业，文化娱乐设施和拆迁补偿住宅区，拟设计成一椭圆形广场，以硬地为主。建筑主体前拟设伸缩舞台，人们可集中到广场中观看表演。

 IT电子科技广场已大面积绿地为主，中间放置大型现代抽象雕塑，四周辅以花坛、棕榈树、休息座椅，简洁的布置形式寓意现代科技日新月异、人民快节奏的生活。

 三段主题街区从过街楼下进入商业街，到规划西北路侧，为精品服装街。两侧店面以服装类为主。从规划西北路到师范路之间端拟建成文化、娱乐、饮食、金融等综合服务街。第三段为电子科技商业街，介于师范路与朝阳路之间。

 住宅小区为补偿拆迁住宅区，位于师范路左侧，小区设计重视环境品质，风格与商业街建筑风格协调，内向庭院闹中取静，方便居民生活。

 四处停车场地一处为入口广场的地下停车场，出入口分别位于大型商厦的东侧面和商业中心的西侧面。第二处位于规划西北路右侧，从该路进商业街的人可将车停于此处，第三处位于师范路右侧，从师范路进入商业街的人可将车停于此处，第四处为朝阳左侧，从朝阳路进入商业街的车可停在此处。

 沿街两侧建成的店面，主体为三层高，局部重点标志性建筑为五层。文化街整体建筑形态以欧陆风格为主，同时又以新古典式、希腊式、罗马式、现代主义等不同风格来区分不同的功能区域。

 项目由南昌新田置业发展有限公司开发，现已开始预约，一期一层均价7000元/平方米。

萍乡商业特点总结：

⏹ 萍乡消费水平较高，人均消费在江西省排第二位，仅次于省会江西。

⏹ 萍乡商业形态落后，没有大型商场和购物中心，街铺占据主导地位。

⏹ 萍乡居民品牌观念落后，因此萍乡没有中高档品牌服饰。

⏹ 萍乡新商业形态大量开发。

⏹ 萍乡专业市场过多。

第四部分 办公楼物业篇

一. 萍乡市办公楼情况简述

目前萍乡写字楼市场持续低迷的状况。现在只有恒隆国际一座甲级写字楼，也是在由开发公司开发的唯一一座写字楼。

南京写字楼市场为何持续低迷？

原因有二：首先，萍乡不少公司品牌意识不足，大多蜗居在居民生活楼，即便愿意入住写字楼，也主要以承租形式，不愿掏钱购买，现写字楼入住率中以租赁形式入住者占有相当比例；其次，写字楼的主要消费群以贸易公司、品牌公司、商驻代表等为主，目前萍乡不是一类城市，因此城市综合地位与相匹配的写字楼消费群不成比例，贸易公司、商驻代表不多。

二．恒隆国际

1. 地理位置

恒隆国际位于跃进中路，属于跃进路商圈，并且近距八一路商圈，可以说是萍乡市老城区的“CBD”（中央商务区）。

2. 项目概况

恒隆国际大厦是萍乡市首座甲级专业写字楼，由广东珠海市江萍金属防腐公司投资，萍乡金信房地产开发有限公司开发，法国PRA设计公司设计，采用金玻璃幕墙建筑形式。大厦共17层，总建筑面积17000多平方米，负一楼为休闲超市，1—3楼为商业裙楼，第4层为配套商务会所，5—15层为纯商务写字楼。写字楼实行大开间设计，可能任意分隔组合，3.6米的层高。写字楼内部采用5A化智能系统（即楼宇自动化、办公自动化、通讯自动化、消防自动化、保安自动化），采用中央空调系统、新风换气系统等硬件配套设施，并配备了2部三菱电梯、50多个泊车。

3. 面积分隔

主力面积从50——190 m2。

4. 租售情况

恒隆国际均价3000元/ m2，现以销售50%左右。

5. 客源分析

从成交的客源来看，中小企业占了较大比例，约70％，投资客占10－15％；从行业分布来看，贸易业，金融业，广告业，咨询业占整个客源的65％左右。

6. 车位配置

车位配置较少，只有50个左右。

恒隆国际

第六部分 立地分析

一、地块评估

安源新区13号地块

1. 地块位于安源新区。

 安源新区位于萍乡市东南部，东靠三一九国道，西、南侧有萍安大道城市主干路，北有萍高公路；安源新区距市中心约3公里左右，距安源工业区约4公里左右；东南侧是安源镇；安源新区总体区位较好。

 安源新区的功能定位：以房地产业、商贸和旅游服务为主导产业，兼有行政、商务等功能的新型生态城区。

 安源新区用地布局规划：规划总体布局结构为：“一带、一轴、两组团”。“一带”：指沿河风光带，是新区重要景观带和休闲场所。“一轴”：指进冈山路及其两厢以商贸服务业为主的中心轴。“两组团”：指中心轴线北侧和南侧两个生活组团。

2. 地块东面是三一九国道；西面是规划道路；南面是韶山路，北面是萍高公路。

3. 地块总占地66668.1 m2，呈梯形，地块向东北面倾斜，北宽南窄。

4. 地块东、西、南面边界较为平直，东、南面且临交通主干道。地块不规则，北面下陷地面6米左右，南面是小山坡高于地面20米左右，呈现凹凸状，对于产品规划布局可能造成一定的难度。

5. 地块往西是世纪广场和安源区政府，往南是规划中的森林公园，周边有多个大盘在开发，市政配套设施正在逐步完善，如果开发住宅楼盘易销售，并且升值潜力大；由于地块南面是安源新区公交总站和长途车站，如果开发市场，升值潜力也较大，但是要等安源新区和长途车站建成，或周边住宅楼盘居民入住后，商机出现后，销售才会比较容易。

二、地块四至

安源新区13号地块

北面：萍高公路，交通主干道，路宽约15—20米，双向双车道。

南面：韶山路，新建道路，路宽23米，双向双车道；正对面是安源新区公交总站和长途车站。

西面：规划道路，正对面是正在开发的总建筑面积320000平方米的东方巴黎项目。

东面：三一九国道，交通主干道，路宽约15—20米，双向双车道。

三、交通

1、概况

安源新区西侧，南侧的萍安大道城市主干路已建成通车。北侧萍高公路与三一九国道已做改造定线。井冈山路、韶山路、沿河南路、沿河北路已破土施工。萍安大道幅宽度48米，萍高公路规划路幅宽度28米，三一九国道规划路幅宽度60米控制，井冈山路规划路幅宽度48米，韶山路规划宽度30米，沿河南路和沿河北路规划路幅宽度15米。

2、路网系统规划

1) 规划原则

 充分结合现状和道路定线成果，充分尊重地形。

 有利于交通便捷、安全、畅通和满足景观要求。

 有利于用地的竖向处理和地块划分及开发。

2）路网系统规划

依据已定线道路及现状地地形，井冈山路两厢及北部居住小区以方格网路为主，南部小区以异形方格网为主，小区内部道路不作严格的控制要求，该道路由开发业主来建设。从萍高公路经专业市场西侧向南到农民新村西侧，接新区南侧萍安大道规划纵向区内主干路一条。从韶山路经世纪广场东侧，向南、向东经调蓄水面南侧、农民新村北侧，接三一九国道规划本区主干路一条。纵向区内干路间距按250米左右控制，横向区内干路按275米左右控制。韶山路结合新区与萍安大道东侧平行区内干路及与三一九国道西侧平行干路，形成新内的环状干路路网。

3、道路经济技术指标

1）道横断面指标一览表

2） 道路车行道缘石转弯半径控制一览表

3） 路网经济技术指标一览表

4） 道路交叉口视距三角控制

4、广场、停车及加油站规划

井冈山路西端世纪广场以娱乐休闲为主，总用地面积4.45公顷。行政中心前广场以集散景观为主，总用地面积2.82公顷。同理在南、北居住小区内各地区设中心广场一个，以休闲为主。规划长途汽车站与社会停车场兼容，同时要求世纪广场配套停车位80个，行政中心广场配套停车位100个。各小区中心配地面停车位不低于30个，各住宅配套停车位0.9个/户。商业及服务业停车位按0.25个/100 m2建筑面积，饭店、娱乐场所按0.75个/100 m2 建筑面积，影剧院按2.5个停车位/百座配套停车位。在井冈山路、韶山路、区内主干路、区内次干路均要求设置路边停车带。在萍高公路与三一九国道交叉口东南角有大型加油站一个，规划不再增设加油站。

5、公交系统

现在安源新区有两路公交车：

3路：公交西站 → 张家大屋 → 高山庙 →东门→芦家大屋 →制药厂→邱家坝→安源区政府→

木沙场→二医院 → 卫校 →雍家冲→三一九国道转盘→ 花冲坳 → 安源广场→安源俱乐部

19路：火车站→安源公安分局→秋收起义广场→金陵小区→罗马大酒店→安源交警→登岸小区→施家冲→

制药厂→教育学院→十里村→旅游客车厂→燎原小区→三一九转盘→花冲坳 → 安源广场→安源俱乐部

安源新区准备在韶山路与三一九国道交界处修建安源新区公交总站，并且增加公交班次，以满足安源新区不断增加的居民需求。

四、市政公用设施规划

1、给水工程规划

 水源规划从萍乡市五陂下水厂以dn600干管引入。

 日用水量估算

⏹ 生活用水：依靠国家标准和萍乡市用水实际情况，按适当超前原则，人均每日生活用水为350l。

350＊46900/1000=16415.0吨/日

⏹ 公共建筑用水：依靠萍乡市实际经验，公共建筑用水量按140吨/公顷·日取值。

140＊49.38=6913.2吨/日

⏹ 市政用水：新区按劳30吨/公顷·日计算

214.66＊30=6439.8吨/日

⏹ 未预见用水：按总用水量的10%计算

（16415.0+6913.2+6439.8）＊10%=2976.8吨/日

估计总用水量为：16415.0+6913.2+6439.8=30065.7吨/日

 管网规划

从五陂下水厂dn600干管引入后，沿萍安大道以dn600管径向北、向东延伸，到与三一九国道交叉口分别以dn400管径向北沿三一九国道敷设，向东南到安源镇。区内沿各干路形成网状供水方式，在各地块预留开梯井。管径dn300、dn400、dn600系列。

2、排水工程规划

排水采用雨污分流制。

 雨水采用高水高排、低水低排的方式。地势较高地块雨水沿区内纵向干路汇入韶山路dn1200mm雨水管，再经萍安大道dn1200mm雨水管排入流万河。安源新区南侧的雨水排入农民新村西北角的调蓄水面，调蓄水面东侧、北侧三个地块雨水均排入调蓄水面，再由低排管涵排入流万河，汛期则经提升泵让排入流万河。雨水管径采用dn600mm、dn800mm、dn1200mm系列。低排涵管采用2000＊3000 mm截面。北部居住小区南侧组团雨水均经沿河南路截流后汇入提升泵站调蓄水池。当河水水位低时，雨水直排入流万河，汛期则抽排入流万河。流万河北侧组团用地雨水排入流万河。

 污水沿区内纵向干路由南向北经韶山路汇入沿河南路污水管，与北部居住小区北组团一起沿流万河南岸排入城市污水处理系统。污水管管径采用dn400mm、dn500mm、dn500mm、dn800mm系列。

3、电力工程规划

电力负荷，预测为3.0万千瓦，电力规划从丹江变电站10kv双回路输入，电缆沿萍安大道地下敷设，分别从沿河北路、韶山路、井冈山路南侧横向次干路及从萍安大道南侧经纵向次干路引入四个双回路线，在各地块设变（配）电箱。沿南部居住小区小游园北侧区内次干路北侧规划30米宽绿化带作为两条110kv架空线和35kv架空线高压走廊。

4、电信工程规划

沿萍安大道北端从市电信主干管18孔管道接入。经世纪广场南侧18孔管道和东侧24孔管道、井冈山路一街区24孔管道、二街区36孔管道进入井冈山路南侧电信分局，然后沿区内各干路12孔管道通往各接线箱。

5、燃气工程规划

从万龙湾至市制药厂dn300管径输入，以dn250主干管沿萍安大道敷设，从沿河北路、韶山路、萍安大道南侧区内纵向干路三处接入，澡区内干路成网状布置，管径采用dn250mm、dn200mm、dn150mm、dn100mm系列。

五、地块分析

⏹ 地块为安源新区的一类地段，以后将会是安源新区“CBD”（中央商务区）。

⏹ 区域内绿化环境十分优良。

⏹ 地块附近行政机构设点较多，层次品位突出显著。

⏹ 地块周边有多个住宅小区和餐馆娱乐设施正在开发，但是还没有商业设施和金融机构。

市场前景分析

1. 所处地段分析

（1）地块现状及未来发展

✓ 地块处于安源新区的中心地带。

✓ 从土地局计划出让的土地性质来看，未来将会有大量的住宅、商业、办公用途的地块拍卖，以此可知，在今后的几年内，政府似乎有意将地块周边打造成安源新区的“CBD”（中央商务区），由于萍乡市老城区较为成熟，可发展空间有限有关。故将发展重心转移至安源新区，而目前在开发的东方巴黎、雅典世纪花园等似乎都是一种前兆，预示着新的一个“CBD”的诞生。

（2）“CBD”的概念

✓ 从规划专业角度讲，CBD最早是20世纪20年代由美国人提出来的，当时有点类似城市中心区的概念，商务中心区可能是城市中最核心的部分，往外就是转换区、普通住宅区、高级住宅区、城市边缘转换区等等，显现出一种圈层结构，这个结论后来经过辗转有一些演化，到20世纪70年代，大家对商务中心区的理解跟城市中心区有点重合。随后，因为全球经济一体化的加速，CBD主要集中在全球有影响力的中心城市中的一个特定区域，这些区域的功能相对集中，并且是与全球经济活动有密切关系的商务功能。所以，现在讲的CBD有广义和狭义两个概念，一个是传统意义上的概念，包括内容很广；另一个是我们现在讲的CBD，一般指的是中心城市所具有的特定功能区。如果从大的角度理解，很多城市都可以搞。

✓ 一个城市最大的功能和特征莫过于其商业市场的稳定与繁荣，这个区域，按照美国城市地理学家的观点既“区位经济论”，专指城市中商业环境最为成熟和繁荣的中心，简称为中心商务区（CBD）。

2．周边市场前景分析

(1) 住宅市场

由于未来的住宅供应量究竟有多大，是较难估计的事情。我们仅能从政府公布的土地供应量中瞧出写端倪。根据最新资料表明，本地块周边用于“纯住宅”性用地的地块为数较多， 而且根据目前市场的需求量来分析，有着较多等待买房的人群，包括自住及投资的力量仍然较大。每年大量的拆迁面积，不间断的给需求市场注入新的血液。因此，预计住宅的市场接受能力较强，销售前景看好。由于土地的不可再生性，安源新区的土地将日渐减少，物以稀为贵，土地的价格也将日趋走高，对于开发商而言，要获得土地的成本也提高了，为了弥补这部分的损失，抬高房屋的售价也是势在必行。故预计未来住宅的价格将走高。

（2）商业环境分析

目前地块周边商业现状现没有一家商业设施，并且也有没有一家金融机构设施。未来发展，周边肯定会出现大量的商业设施和金融机构设施，以满足安源新区不断增加的居民的需求。由于土地的不可再生性，安源新区的土地将日渐减少，物以稀为贵，土地的价格也将日趋走高，对于开发商而言，要获得土地的成本也提高了，为了弥补这部分的损失，抬高商铺的售价也是势在必行，今后商铺的售价和租金将显现上升趋势。

（3）写字楼情况分析

由于政府规划及未来发展需要，大量的企事业单位会从老城区转到安源新区，地块周边的办公楼也将会出现，以解决搬迁企事业单位的办公问题，最先开发的办公楼肯定会受到市场的追捧。

第七部分 市场建议

一. 目前，地块周边的住宅项目相对较多，未来用于住宅用地的将较少，可见未来一、二年内的住宅供应量会相对较多，以后会逐渐减少。由于周边住宅楼盘规模较大，品质较高，价格也较高，如果本案开发部分住宅，相对应周边的住宅楼盘价格会较低。根据市场的需求力来看，未来的一、二年内对住宅的需求会有增无减。因此，建议住宅在允许的范围内应尽量做足。

二. 目前，地块周边没有一个商业项目，本案将会是第一个商业项目，但由于开发农贸市场档次较低，并且开发住宅和销售难度较大，因此建议开发小商品市场。

三. 目前，地块周边没有一个金融机构设施，本案可以将部分商铺规划成金融机构设施，并且可以将其销售给要在安源新区设置分理处的金融机构。

四. 政府要求地块开发项目的绿化率达到30%以上，做为商业项目，绿化率过高，应要求政府将绿化率降低。

五.

二.

一.

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/18eabef1bdd126fff705cc1755270722182e5969.html