今年你打算买房子么？很多人对买房并不了解，殊不知为促进销售，开发商们可谓是绞尽脑汁，很多情况“看起来很美”却内幕重重，因此购房者要谨慎又谨慎。购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到了下面这些问题了吗？本文揭秘中国人买房必须要知道的十二大潜规则。
1、售楼处的人不一定是开发商的人
现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一个曾经任职于多家房产公司的销售人员说。
如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这可能根本就没有开发商负责的人。
2、内部认购或VIP优惠不靠谱
售楼处经常会出现：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。
而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。
但是律师提醒广大消费者：开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。
开发商采取“内部认购”等方式主要目的在于控制一批潜在的购房者，同时造成该楼盘已奇货可居的假象。而开发商也可根据认购客户的情况，调整销售价格等策略。
3、交定金暗藏玄机
如果购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。
如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。而如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。
律师在此提醒：根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金；接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。因此，购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎，不要轻易缴钱而陷于被动。
同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
购房者表面上看得了便宜，实际却有可能买到更高价格的房屋。同时自身权益也得不到任何保障。
最终，购房者所希望的“优惠”不仅得不到兑现，还会付出更多的购房款。购房者应核对楼盘是否取得商品房预售许可证，坚决不参加任何认购行为，避免成为抬高自己房屋价格的抬轿人。
4、买房送“学位”不一定能实现
不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证可以入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。
开发商送学位的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。
5、不要以城市功能区判断配套成熟与否
现在城市发达，功能区不断更新，商务区是否一定适合置业，这是一个重大的误区。
商务区包括金融商务区也好，都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大，相反开发商却把这些当做利好因素计入了房价，所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。
买房合法看起来非常简单，看看五证，但事实非也，有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓，看起来账是非常好算的，但你要懂得如何深入开发商内部来体会订价机制。往往这类公寓单价是高于住宅单价的，因为受众面扩大了。
6、赠送面积是不受法律保护的
“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是欢喜。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘业主“赔了夫人又折兵”。
律师在这里提醒各位消费者：天下没有免费的午餐。发展商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给业主。
购房者在购买新房时，在开发商诱人广告面前要头脑清醒，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。发展商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。
7、沙盘掩盖“不利因素”
如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。
一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些"长草的空心砖"。”
沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。
这些不明建筑物和空地，可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。
8、你注意过房屋的“产权”吗?
购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段?
商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到最后交房，时间至少有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?
9、样板间里有很多小手脚如家具尺寸更小
有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势，而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商“毁掉”证据。
一位某房产公司的前营销总监说：“其实样板间很多都被做了手脚。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。”
而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。“一般样板房最后会出售给"关系户"，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。”
10、户型图会故意制造错觉
从单套房户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。记者就曾经见过一个户型图，餐厅开间可能仅有1.5米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅非常宽敞的错觉。
一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡;自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台，那就太大煞风景了。
11、精装修费用做贷款利息惊人
在精装修房子的销售环节，开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说，这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。
以100平方米的房子毛坯价为每平方米10000元，装修标准为每平米1500元计算。按5年以上贷款基准利率(2012年7月6日后)，为6.55%，如果还能获得8.5折优惠的话，年利率即为5.5675%。以毛坯房和装修款剥离计算，若买家选择三成首付，那么即毛坯房贷款70万元，选用20年期等额本息的还款方式，总利息产生约46万元。装修费总额为15万元，同样的方式做贷款，其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款，实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。
12、你的个人资料可能被卖出
买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险、买家具的推销电话?不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了!
一位房产销售经理解释：“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息，所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。”购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都可能，但是出售最多的对象还是中介公司。“曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”
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