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济南：商业地产时代果真来了？上课讲义

发布时间：2023-03-26 03:34:43 来源：文档文库

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商业地产时代果真来了？（2P）
编辑/张晓

自2011年起，随着住宅限购令在全国范围内的蔓延，地产投资需求受到明显的挤出效应，不受限购影响的商业地产逐渐得宠，并呈迅速扩张之势。
在济南，继万达、恒隆等商业地产巨头的入驻和银座的遍地开花式扩张，2012年，城市综合体、商业广场等多种业态的商业地产项目又如雨后春笋般在这里大量涌现。
你我不禁要问：商业地产时代果真要来了吗？

一直未变的投资热点
统计数据显示，仅2011年，全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长，而2012年，继万亿资金逐利商业地产后，增量资金仍在源源不断地注入这一领域。根据国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报，全年商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。这种爆发式增长的源头，不能不归结于2011年3月起限购令的严格执行。
但实际上，即使没有限购令的催化，商业地产也一直是一项很被看好的投资热点。限购令的推出只是使原本属于住宅市场的部分资金陆续抽离，导致短期内非住宅产品的销售量出现明显增长，而商业地产的表现尤为突出。
商业地产作为区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，仅供商业活动使用的房地产品，涵盖商场(购物中心等、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所，并包含相应商业物业的开发与经营。它不仅包括最易令人联想到的万达、银座等大型购物中心，也包括红星美凯龙这类家居专门市场及各种酒店、会所等等，规模可从几百平米甚至更小的小型商业项目到几十万甚至上百万平米的大型shoppingmall项目，投资和成长潜力不言而喻。
除了商业地产本身巨大的升值空间，其投资潜力还在于商圈的带动力量。商圈拥有巨大的人气集聚效应，商圈内商业项目的运营风险随之降低，商业地产项目自然会受到极强的吸力。由商圈带动商业地产销售，已成为商业地产的一大十分重要的运作模式。
济南自古商贾云集，并有“百年商埠”的历史印记。如今，随着现代化城市经济的不断发展，济南商业大都市的地位得以重新建立，商业地产慢慢成为济南地产的新主角。近几年，万达、恒隆、银座等商业地产巨头的扩张，整体带动了济南的商业地产发展；2011年限购令的推行，更加速了诸如绿地、保利等房地产商纷纷携巨资逆市抄底商业地产。
2012年，济南商业地产的发展更加旺盛：世茂国际广场集写字楼、公寓、商业于一体，将自身优质业态、商业体系与区域商业实现高度融合；绿地普利中心项目将打造60层、300精品文档

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米高的“济南第一高楼”；银座中心按照国际先进理念进行设计；中建文化广场、鲁商国奥城、保利中心等项目也在火热销售……

过热表象背后的风险
商业地产项目虽在短时间内呈现出爆发式增长态势，但不可否认，部分重点城市的商业地产已呈现出超越住宅地产的过剩化趋势。上海、广州等一线城市的人均商业面积已超出世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海的人均商业面积已达到人均2.5平方米。
当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。最突出的反应是库存增加造成土地市场更加低迷，土地主动拿地明显下降，企业对后市的不确定性以及资金压力增大。更多的开发商采取二、三线城市布局的趋势，造成部分二三线城市出现新一轮商业地产泡沫。
从目前济南的商业地产项目来看，万达广场、恒隆广场、银座商城等风生水起，租金、人气一直火爆，但短时间内商家的急速增长和包围战略，导致整个市区消费能力暂时无法消化，泺口商圈的缤纷五洲、泉城路商圈的圣凯摩登城以及之前市中心的苹果城等项目都少有人问津，经营惨淡。对于刚刚兴起的雨后春笋般各家商业地产，未来走向是否乐观也未可知。

为地产装上商业的头脑
业内人士分析认为，从城市规律、经济实力、人口规模、发展阶段等各方因素来看，商业地产的开发建设进入了一个新的阶段，但是，在表面的繁荣背后，其面临的问题也不断显现，如培育期长、同质化严重、人才桎梏等，极大限制了商业地产项目的发展空间。
一般的商业从最初的运营到业态基本定型需要三到五年的时间，这期间业态是不断的调整期。但目前开发商由于资金的需要，多数是分割出售，在规划设计阶段主要考虑出售的难易，而没有完全按照商业的规律去规划，对“养商期”不能正确理解和面对，容易导致经营惨淡。
除此之外，商业地产开发的井喷趋势也带来了人才的巨大缺口。商业地产开发比住宅更复杂，涉及定位、规划、设计、销售、营销、招商、经营管理等环节，要求商业地产人才能身兼数职，一肩扛起。但在实际操作中，大部分从地产行业出身的人只懂销售，但对商业经营却缺乏基本的了解，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。
另外，现在很多城市、很多开发商都在规划城市综合体，雷同现象比较普遍，很多购物中心在外观、内部设计等方面差异很小，造成千城一面的局面。显然，以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大跃进的同时，商业模式没有创新、推出的产品大同小异，成为制约其发展的关键所在。
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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/349cee7e09a1284ac850ad02de80d4d8d05a0155.html