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乐清市农房抵押贷款考察学习报告
9月7日由区农办牵头组织国土、法院、财政、信用联社四个部门以及四个涉农街道（镇）相关科室同志10人到温州市乐清市对农民自建房抵押贷款进行实地考察学习。考察组一行听取了乐清市农房抵押贷款情况介绍，并就相关问题进行深入的探讨。现将乐清市农房抵押贷款的基本情况报告如下：
一、乐清市农房抵押贷款发生背景及其特点
乐清地处我国改革开放的前沿地区，作为温州模式的发祥地，能在全省率先尝试农房抵押贷款，激活农民“沉睡的资本”，走出“以农（房）支农”的金融支农新路子，有其环境条件发生的必然性和探索实践经验的可贵性，从中也体现出乐清农房抵押贷款的基本特点:一是民营经济极为发达，农户创业贷款需求旺盛。乐清市民营经济起步较早，发展势头强劲，到上世纪九十年代未农民从事经商办企业、个体户人数近40万人，农民创业资金紧缺，民间借贷利息较高，而传统的小额信用贷款、农户联保贷款等农村融资方式已难以满足农民日益增长的投资需求，由此可见，当地农民对办理集体土地农民自建房抵押贷款的呼声很高，这一迫切的愿望也推动了当地抵押贷款的大胆实施。二是突破法律政策禁区，勇于探索创新。随着乐清市城乡一体化进程加快，部分农民自建房不断增值，房产流动性增强，市场交易规模逐步扩大，也为抵押贷款提供了可能性。然而，按照现行法律，农村宅基地属“农民集体所有”，从法律意义上而言农民只有使用权而无处置权，农民无法将此作为有效的担保物。为此，乐清市早在1995年就开始着手开展农房抵押贷款工作。但乐清对此项改革工作只是悄悄地干，不报道，不宣传。2005年1月20日，温州市中级人民法院为了加强解决农村经济纠纷执行难问题，与温州市国土资源局对集体土地使用权及集体土地上的农房转让问题进行协商，《温州市中级人民法院温州市国土资源局关于印发〈协调会议纪要〉的通知》(温中法〔2005〕19号，这就为农房抵押贷款提供了政策依据。三

是全面推行抵押贷款，贷款数额猛增。材料介绍为2003年开始由农村合作银行（前身为农村信用社）推行农房抵押贷款业务的。全市其他银行于2006年起也开始办理此项贷款业务，农房抵押贷款在乐清农村开花结果。但2008年7月1日《房屋登记办法》正式开始实施，房管部门按其规定不能受理农房抵押登记，农房抵押贷款不得不暂停下来。当时，农房抵押贷款已经初具规模，不可能提前收回资金，又恰遇全球金融危机影响，农民创业者面临沉重的资金压力，如果停止农房抵押贷款，必将严重影响该市经济运行环境，面对如此形势，乐清市有关部门及时召开协调会议，要求房管部门继续办理农房抵押登记，金融机构继续开展农房抵押贷款服务。2008年10月，十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确要求创新现代农村金融制度，扩大农村有效担保物范围。各大银行重新树立信心，开始恢复农房抵押贷款，截至2009年4月末，全市各大银行办理农房抵押贷款受益农户0.74万户，贷款余额达28亿元。四是农户贷款信用程度良好，不良贷款率低。据乐清农村合作银行介绍，农房抵押贷款不良贷款率仅为0.8%，比该行整体贷款不良率低0.28个百分点。由于双方不会对合同效力提出异议，因而进入诉讼程序的较少，执行的更是少之又少。今年以来乐清市人民法院没有受理过一起农房抵押贷款纠纷案件。
二、乐清市农房抵押贷款的具体做法
乐清市在推行农房抵押贷款上创造出了许多成功的经验和宝贵的工作方法。总结一下，主要做法：一是政府引导，全力推动。为规范和促进集体土地及房产抵押贷款业务的创新和健康发展，温州市国土、房管部门会同中级法院于2007年4月1日联合出台了《关于协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》（温中法〔2007〕33号），该文规定：抵押的“农民房”经法院作为被执行物处置(拍卖后，可直接办理农民集体土地使用权的变更登记。这样，就可在不改变土地性质前提下，破解了集体土地使用权变更登记环节难题，为抵押物依法处置提供重要依据，化解了贷款抵押工作上的障碍。二是完善办法，

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/34f56760f021dd36a32d7375a417866fb94ac0e0.html

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