假按揭贷款特征及风险防范

发布时间：2018-10-03 20:43:50 来源：文档文库

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假按揭贷款特征及风险防范

假按揭贷款特征及风险防范一、假按揭背景假按揭是指借款人不具备真实购房目的,但以购房为名义套取银行贷款的行为。假按揭从房地产业诞生那天起就存在，随着国家加大房地产调控和银根紧缩，各商业银行对房地产信贷全面紧缩，房地产业资金全线告急，假按揭因而有愈演愈烈的趋势。刚刚从大学毕业的张先生急于购置一套结婚用房，他在二手房市场上看中了一套二手新房，工作不久的他虽然收入不低，但是积蓄不多，即使是三成的首付款也难以支付。然而中介公司的业务员却告诉他，只要支付一定数额的手续费，就可以“零首付”买这套房子。张先生将信将疑，银行不是规定买房不能零首付吗？这家中介公司果然“神通广大”，他们是怎样操作的呢？原来关键就在房子的报价上。这套房子的挂牌价是60万元，银行提供7成贷款，那么他可获贷42万元。但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为90万元，如此，贷款额度一下子就可以超过60万元，从而实现所谓的“零首付”。真是没有想到，活跃房地产市场、造福市民的房产贷款竟然成了一些市场机构骗贷的工具。据调查，这些市场机构利用了现行贷款规则存在的漏洞，骗贷手法主要包括以小报大、变更用途以及二者的混合型等。今年中央收紧银根之后，各商业银行对房地产开发企业的贷款从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎从银行贷不到一分钱，融资难度增大，成本提高。而对于个人住房贷款，虽然比以前严格了审查，但相对还是“宽松”，一手房可以贷到总房款的7成以上，二手房也能贷到6成以上，且利率还可以下浮，不及开发商从企业间拆借或从其他民间渠道直接融资成本的1／3。“出于业绩考虑，个别从业人员疏于审查，或是被开发商收买，假按揭已呈抬头之势。目前“假按揭”多发生在销售不畅的楼盘。对于开发商来说，在当前房地产调控关键时刻，能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要。如果销售不畅，资金压力又大，就可能剑走偏锋，通过非正常手段来回收资金，“假按揭”就是其中惯用的手法。有开发商坦称：“假按揭”是房地产市场的“潜规则”。假按揭作为个人住房贷款风险的一种主要来源，对银行按揭业务的危害十分巨大。在当前房地产市场形势下，开发商急需通过商品房销售回笼资金，资金压力大的开发商可能会剑走偏锋，通过办理假按揭等非正常手段回收资金。因此，防范假按揭作为当前住房金融工作的一项紧迫任务，必须认真对待。二、假按揭分类及动机(一)假按揭分类1、从购房合同载明的交易房屋类型划分，假按揭可分为一手房假按揭和二手房假按揭,又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。2、从制造假按揭的主体划分，假按揭可分为房地产开发商、房地产中介机构、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。3、从假按揭具体表现形式划分，假按揭可分为以下几种情况：借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房）；借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房）；所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（假人真房）；借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房）。所有资料和交易行为均为真实，但价格严重高估。(二)制造假按揭的动机1、房地产开发商制造假按揭的动机:弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续；偿还即将到期的房地产开发贷款；将销售不畅的楼盘特别是尾房变现；将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。2、房地产交易中介制造假按揭的动机:将收购的尾房变现；弥补资金周转困难；通过协助办理假按揭获取中介收入；实施金融诈骗，套取银行资金。3、借款人制造假按揭的动机:将不愿继续拥有的自有房产变现；以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势;银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机骗取银行贷款。三、假按揭主要特征(一)一手房假按揭主要特征1、借款人特征:工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；签名虚假或多处签名不一致。2、所购房产特征:事实上不存在该房产；房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。3、购房行为特征:一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；《商品房买卖合同》多项重要内容空白；借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。4、贷款行为特征:借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；借款人选择到期一次性还本付息方式。5、开发商行为特征:不愿存入按揭贷款保证金；不愿接受资金监管；房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。6、贷款偿还特征:贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。7、其他特征:达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。(二)二手房假按揭主要特征1、借款人特征:为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；签名虚假或多处签名不一致。2、所购房产特征:事实上该房产不存在；售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件；签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人；借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；评估价格明显偏高。3、购房行为特征:借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；购房合同多项重要内容空白；借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。4、贷款行为特征:借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。四、假按揭防范要点(一)树立依法合规经营意识，严格执行相关制度规定。假按揭的产生，很大程度上是由于商业银行经办行和经办人员有章不循、违规操作所致。因此防范假按揭首先是牢固树立依法合规经营意识，办理业务时严格执行银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》和相关个人信贷业务制度规定，不得擅自盲目放宽贷款条件。(二)优选房地产开发商、楼盘及交易中介，从源头上防范假按揭。要优选按揭楼盘，在发放一手楼贷款前，要由有权审批行对拟提供按揭贷款的楼盘进行准入认定，不得对未经过准入认定的楼盘提供按揭贷款,严禁支持有不良信用记录的开发商支持的楼盘，严防介入存在合法性缺陷的按揭项目。(三)加强尽职调查，认真核实借款人购房行为真实性。在办理业务时必须坚持面谈制度，充分了解借款人购房意愿及行为真实性，合理判断还款能力，对开发商及其关联企业员工要谨慎发放按揭贷款，从源头上杜绝假按揭产生,具备条件的地方，要通过网络查询拟购房产的产权状况和商品房买卖合同备案情况。对具备假按揭特征的借款申请，必须加强尽职调查，逐项进行核实，凡是无法核实或经核实后无法排除假按揭可能性的贷款申请，要及时终止按揭流程。(四)谨慎发放开发商、交易中介内部员工或关联企业员工按揭贷款。开发商内部员工及其关联企业员工购买开发商所开发的楼盘，或交易中介内部员工及其关联企业员工购买其代理销售的房产，较短时间内申请按揭贷款笔数较多、金额较高的，银行应对此类购房行为的真实性加强调查、审查，审慎审批、发放贷款。(五)强化贷后管理，及时发现假按揭预警信号，采取保全、清收措施。切实落实总行有关文件要求，利用信贷管理系统对个人住房信贷业务实行信贷风险每日预警。同时，各商业银行应探索对当日所有新发放的个人住房贷款业务实施逐笔监控，建立相应档案；每旬或每月对辖内所有新发放的个人住房信贷业务进行同单位、同金额、同地区、同楼盘等相关信息进行分析、监控，发现假按揭线索及时进行核实。被认定为假按揭的，应尽快采取下列措施，尽量避免或降低贷款损失：一是落实抵押物，必要时可采取资产保全、处置抵押物或将抵押物过户给银行等措施，防止抵押物被重复销售或重复抵押；二是要求开发商或有关主体替借款人偿还剩余贷款本金，没有可偿还现金流的，要对可以变现的资产采取保全措施。采取上述措施时，首先尽可能与开发商或有关主体通过协商方式解决问题，协商不成的再通过法律途径解决。(六)强化从业人员培训，提高业务操作及风险防范能力。办理个人住房贷款的银行,要组织形式多样的业务培训，使从业人员熟练掌握假按揭贷款特征和防范知识，切实增强责任意识、制度意识、风险意识和依法合规经营意识。