许昌市生物医药产业园PPP项目
许昌市生物医药产业园项目位于许昌经济技术开发区，西外环路以西、阳光大道以南、金龙街以北、丁香路以东区域，一期规划用地面积约为79.15公顷。园区定位为集开发、研制、生产、销售为一体的综合生物医药产业园。该产业园5年内计划投入资金约100亿元，计划落地项目20余项，全部投产后可实现年销售收入200亿元，完成年税收10亿元以上。目前，已签约入驻6个项目，分别是投资4亿元的硫酸新霉素生产项目、投资4亿元的支链氨基酸项目、投资2亿元的剂型及原料药生产项目、投资2亿元的咖啡因项目、投资7000万元的甜蜜素项目和投资5000万元的电子医疗器械项目，项目全部建成达产后年销售收入预计达到30多亿元，实现税收5亿元。
目前生物医药产业园的环评规划已经公示，园区及配套用地土地性质变更手续正在办理中，已经初步具备开工条件。
由于资金等原因，许昌市计划通过“PPP产业基金+PPP模式+房地产开发补偿”的方式进行生物医药产业园的开发、建设、运营。
许昌市已经通过公开招标确定中建政研作为该PPP项目的咨询服务及融资服务商。中建政研根据许昌市经开区实际情况和生物医药产业园的进展情况，初步拟定了PPP项目实施的框架方案如下：
1、PPP项目发起单位与实施单位
本项目由许昌市政府发起，并授权许昌经济开发区管委会作为项目的政府方实施机构。
2、项目类型及建设内容
本项目采用PPP模式+PPP产业基金的方式进行开发、建设、运营。
项目一期总投资为20.5亿元，建设内容如下：
2.1 生物医药产业园区一期（1187.5亩）基础设施建设，规划投资10.5亿元，包扩：水厂、100MW天然气发电厂（为进驻企业供电、供热）、20000吨/日工业污水厂和配套绿化、亮化、道路、给排水和悬空综合管廊等。目前正在由河南医药院编制可研报告。
2.2 园区配套专家公寓、研发中心及配套房地产开发部分。该部分投资10亿元，主要用于征地拆迁补偿及土地一级开发。该部分规划用地1000亩，位于许昌市西环路以内。土地出让费用约每亩120-130万。土地出让费用由经开区政府部分偿给产业基金。
3、项目回报机制
使用者付费+政府可行性缺口补偿（部分）+房地产开发收益补偿
4、合作期限
初步拟定30年（3年建设期+27年运营期）。已和中建政研建议修改为20年（3年建设期+17年运营期）.
5、资金筹措
本项目将采用PPP产业基金的方式进行操作，产业基金通过投贷联合的方式投资到PPP项目公司，本基金投资规模拟定为20亿。
基金投资方的组成：
项目地方政府指定出资代表（劣后级） 出资比例10%（2亿元）
央企施工方（劣后级） 出资比例10%（2亿元）
社会资本运营方（劣后级、许昌瑞达） 出资比例10%（2亿元）
中建政研星云基金（基金管理人） 出资比例0.1%（200万元）
剩余69.9%资金由中建政研星云基金负责解决，央企施工方负责为基金融资增信。，该部分资金作为基金优先级。
5.1 基金投资方向
主要投向许昌市医药产业园PPP项目，解决项目融资问题，推动项目成功落地。
5.2本基金交易结构如下：
5.3预期收益
优先级投资人的收益预期在年化投资收益率7.5%（包括基金管理费及运行成本）以内。
5.4基金存续期
投资期7年，退出期3年。
6.央企施工方工作内容
6.1作为联合体牵头人参与PPP项目；
6.2认缴基金规模10%份额2亿元；
6.3协助中建政研对接金融机构；
6.4为金融机构资金提供有限偿付保证（增信措施）；
6.5所出资部分为金融机构资金提供差额补偿义务（增信措施）；
6.6需尽快提前进场施工，后期PPP项目如不中标有补偿机制（需详细洽谈）。
6.7需跟投5000万元（10%份额）和负责运营社会资本方（许昌瑞达（10%份额））、中建政研星云资金成立一只盘子为5亿元的产业基金，该产业基金投资入股入园药企厂房建设。基金预期收益和存续期待洽谈。
7.央企施工方预估回报
7.1 基金投入部分存续期内的预期收益
每年暂定7.5%。
7.2 工程建设总承包部分收益：
1）生物医药产业园区一期套基础设施建设部分(包括水厂、天然气发电厂、污水处理厂、配套道路、给排水和悬空综合管廊等工程总承包，预估合同额7-8亿元。
2）入园药企项目建设工程总承包合同，预期合同为5-7亿元。
3）园区配套专家公寓、研发中心及配套房地产开发部分一级土地开发部分施工总承包，预估合同1-2亿元。
4）配套专家公寓、研发中心、生活中心等建安合同，预估合同额2-3亿元。
以上部分合计预估合同额为15-20亿元。按照平均毛利润18%计算，预估收益为2.7-3.6亿元。
7.3 房地产开发部分收益
该区域目前周边商品房销售价格在5000-7000元。
1000亩土地按照容积率2.5考虑，可开发150万平房地产，扣除专家公寓、研发中心、生活中心部分可销售商品房大概120万平左右。
8.需要进一步落实问题
8.1 公司投资基金作为劣后级，在股份公司是否存在政策障碍？
8.2 公司需要和股份公司内有房地产开发资质公司合作房地产项目。
8.3投入基金部分的退出机制需要和政府、中建政研星云基金等进一步洽谈。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/35ffaccc6394dd88d0d233d4b14e852458fb3902.html
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