商品房预售制度作者：林高翠来源：《今日财富》2019年第06期
本文针对现行商品房制度存在的缺陷，对其制度本身进行研究，因其立法的滞后，监管的缺失，及制度本身的不足，现行的商品房预售纠纷越来越多。现从其制度本身入手，提出了完善立法，加强监管力度，增加信息透明度，从而使我国的商品房预售制度更加完善。以期减少商品房预售纠纷的多发率。
一、商品房预售概念
商品房预售，是指预售方（即房地产开发经营企业）将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方（即买方、买受人、购房人），承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期预售方交付房屋给承购方的一种法律行为。
商品房预售，源于香港，香港称作“楼花”。在香港，房地产开发商预售房屋时，是将房屋“拆零砸碎”、分间分室地出售给投资大众。它是先估定一个价格，然后在开工建造时开始出售，此时投资大众需支付价款的10%（称为首期）。待到建成约一半时，投资须再支付价款的10%，到房屋建成时需交付剩余的80%，便函可得到自己应得的一份。由于房屋是被“拆零砸碎”、分期分批地预售给投资者的，就像飘落的花一样，故称作“楼花”。
二、商品房预售制度现状与存在问题
（一）现行商品房预售制度立法相对滞后
商品房预售是房地产开发企业常用的一种筹集资金的方式，对于活跃房地产市场，促进商品房消费等都有着十分积极的意义。
我国的《城市房地产管理法》并没有明确规定期房销售是法律保障的制度，只是在第四章第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：“1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证;3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;3.向县级以上人民政府房产管理部门辦理预售登记，取得商品房预售许可证明。规定的条件共有四条：理解起来就是，《城市房地产管理法》只是强调了期房销售必须符合的条件，而没有规定期房销售是一项法律安排的制度。
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