火锅店场地选择标准（城市版）

火锅店场地选择标准（城市版）

一、场地选择概述
  选择场地存在两可能性。一种情况是选优，即存在多个备选场地，场地选择的任务是确定哪一个场地更好；另一种情况是是非决策，即只存在一个备选场地，场地选择的任务就是决定这个场地是选择还是放弃。
  因为存在比较的对象，第一种情况比较简单。第二种情况非常复杂，但却是任何商业连锁项目场地选择不可逾越的挑战。有一种办法可以让第二种情况变得相对简单，即将竞争对手已经开始经营的场地看成备选场地之一，然后用我们即将选择的场地与竞争对手的场地进行综合比较，如果综合条件不次于竞争对手的场地，则该场地具有较大的成功可能性。
  因为各个城市的场地存在非常大的标准差异，因此竞争场地比较法是场地选择最重要的方法。比较竞争场地所使用的比较标准与下面的场地选择标准一致。
  二、场地选择标准
  在确定了目标城市的前提下，为确定场地的地域、地段、地点 ，火锅店对场地的判断选择应综合八个方面的因素，分别为区域市场因素、竞争因素、客源因素、物业因素、配套因素、识别因素、成本费用因素、发展性因素。
  需要说明的是，上述标准仅仅是场地选择的参考，不可生搬硬套。特殊情况下，即使场地不满足下面的条件，但只要综合条件优于竞争对手，场地都是可以尝试的。
  1、 区域市场条件。某一区域的成熟度、消费力等是否满足火锅店总体定位所必须具备的条件。
  2、 竞争条件。场地周边目前及未来存在的竞争对火锅店经营可能带来的风险的综合评估；场地本身与竞争对手的场地相比存在哪些优点缺点。
  3、 客源条件。此项乃火锅店场地选择最重要的因素。客源条件主要回答如果选择该场地经营，火锅店的未来客源是谁、在哪里、如何到达等关键问题。
  4、 物理条件。是火锅店场地选择的基本条件，主要判断场地的各项软硬件条件是否满足火锅店经营的需要。
  5、 配套条件。火锅店经营所必须具备的各项配套，包括同业配套、异业配套、交通配套等等。
  6、 识别性条件。场地是否被目标顾客容易识别并记忆所具备的基本要求，该项条件主要是考虑后期进行广告宣传时，广告上标注的地点是否为大众所熟悉并容易找到。
  7、 成本费用条件。一、限制保本上座率，考察场地的综合成本费用是否满足上述条件；二、考虑场地未来的传播成本以及顾客消费成本。
  8、 发展性条件。未来5-10年，场地周边变化可能对场地造成的稳定性影响。
   详细的条件详细阐述见附表。
  
  区域市场条件
  序号 项目 说明
  1 区域属性 区域属性分为商业区、办公区、住宅区三类。首选住宅区与其他两个区域的结合部；其次为住宅区、商业区；纯粹的办公区不宜作为火锅店的开设区域。
  2 人口结构1 在非麻辣（北方、东方、南方各省）城市，首选外地人口集中的区域，不宜将火锅店场地选择在土著人口集中的区域。
  3 人口结构2 人口年龄小的区域优于人口年龄大的区域，最好主力人口年龄集中在20-40岁之间的区域。判断某区域人口年龄结构的手段有：
  4 消费能力 选择消费能力强劲的区域。判断某区域消费能力最直接手段是了解该区域的房价。
  5 区域品位 区域消费品位高，注意消费品位与消费能力是两个不同的概念。
  6 自然环境 区域环境良好。无汽车站、火车站、大型批发市场、大型农贸市场等。
  7 投资环境 区域所在地政府是否容易沟通协调，政府在税收、规费等方面有无优惠举措。
  9 商业活跃度 该区域的商业氛围是否足够，主要根据该区域的商业零售店铺数量进行判断
   餐饮活跃度 该区域是否存在一定的餐饮娱乐项目，如餐饮娱乐项目稀少，宜谨慎
   餐饮成因 如该场地位于餐饮集中区，则该餐饮集中区应该是自然形成；由政府或开发商人为打造的主题餐饮区不宜
  8 负面影响 所选区域不能有较大负面事物或事件，如火葬场、精神病医院、监狱等。
  
  竞争条件
  序号 项目 说明
   川式火锅 川式火锅是重点考察的对象，考察的主要目的是分析对方的产品、价格、经营策略，同时将竞争品牌与火锅店进行综合比较，判断优势劣势。一般地，在场地周边的川式火锅数量过多，且人均消费均很低，则存在较大的竞争风险；但同时，如果场地周边没有川式火锅，则应分析其不存在的原因，特别注意的是如果此前存在过川式火锅店，则应彻底分析其消失的原因。
   川菜正餐 川菜正餐的适量存在，对场地选择是一个有利信号。但是应注意的是考察川菜正餐的人均消费，如果正餐的人均消费比火锅店的定位低，则存在非常大的后期经营风险。
  如果场地周边川菜正餐数量繁多，但是川式火锅数量稀少，则该场地可能位于纯粹商务区，火锅店不宜进入。
   粤港火锅 场地周边存在生意良好的粤港火锅，表明周边消费能力强劲但是消费者对环境和麻辣非常在意，宜谨慎。
   竞争场地 竞争条件分析的另一重要任务是分析竞争对手场地与拟选场地的优势劣势，分析的依据是根据火锅店场地选择的八个条件。
  如果拟选场地与竞争场地比较劣势明显，则尽管符合火锅店场地选择的基本条件，也应予以放弃。
  
  客源条件
  序号 项目 说明
   客源分层 将客源分为1公里层、3公里层、5公里层，分别统计各层人口的数量
   消费周期 通过调查判断顾客消费火锅的周期（次/天）
   消费比例 通过调查判断在各客源层中，愿意到拟选场地消费火锅的人口比例
   市场分额 火锅店未来在各层客源中所占的市场分额预测
   计算场地面积对应的餐位数，达成投资回报需要的上座率，上述两项计算出达成投资回报需要的每天客流总数。
  场地应满足如下条件：
  投资回报需要的每天客流》各客源层人口总量*消费比例*消费周期*市场分额
  例如：1000平米场地，在2年投资回报条件下，每天的客流总量应不少于600人。
  周边1公里、3公里、5公里范围内人口总量分别为1万、3万、8万，消费周期为1次/月（折合0.0033次/天），消费比例为30%，市场分额1公里、3公里、5公里分别为40%、20%、10%，则每天可能到来的客源总量为：
  0.033*30%（10000*40%+30000*20%+80000*10%）=178人。
  场地明显不满足客源条件，应放弃。
  
  
  物理条件
  序号 项目 说明
   结构 主体为长方形或正方形为佳
   形状 框架结构，砖混不宜
   楼层 一二层搭配且二层为主力区为佳，其中必须一层有单独通道或门厅，且门厅面积50-100平米为佳。一楼无独立通道或者独立通道面积狭小不宜。
   空高 净空（梁到板）不能低于3.5米
   柱间距 柱间距7米以上为佳
   开间及进深 进深不能小于15米，开间不能小于30米
   通透性 至少两面通透采光，且采光面最好为落地玻璃；场地主要交通线路往来均清晰可见场地广告，正前方以及左右方无明显视觉遮挡
   布局 考虑场地综合布局，大致规划厨房、厕所、大厅、包间，思考上述布局的合理性
   公摊比率 公摊比率须小于30%
   通道处理 考虑员工通道及消防通道是否可以进行设置，且设置位置是否合理
   排烟排污 排烟不对周围居民造成影响，高层建筑需设独立排烟管道和排烟风机；需可设置隔油池
   外部设备 室外有安放中央空调室外机组或分体空调室外机的空间，室外同时应有安装新风风机的空间
   噪声控制 上述外部设备的噪声在环保部门的要求范围之内（夜间不能高于70分贝）
  
  配套条件
  序号 项目 说明
  1 同业配套 考虑场地周边餐饮项目是否与火锅店具有相似定位、互补市场的配合性
  2 异业配套 考虑场地周边娱乐休闲项目的数量、规模、生意、存活时间，异业生意的好坏对火锅店具有很强的参照性。
  3 交通配套 最好拥有两条不同的自嫁车线路到达场地；临场地一边车辆进出方便，场地对面来车调头方便；场地应位于主力客户来向的右面；场地步行5分钟内拥有往来公交车站2个。
  4 停车配套 拥有自有地面停车位；停车位最好位于场地正前方或侧面等容易为路人识别的地方；原则上每百平米面积拥有的独立停车位不少于5个
  5 广告配套 至少拥有一个免费自有独立广告位，且广告位非常明显，不被遮挡
  6 电力配套 动力电源；在使用天然气，拥有中央空调系统的情况下，电力供应不低于10千瓦/百平米；
  在自装中央空调的情况下，电力供应不低于20千瓦/百平米，如自装分体空调，电力供应可适当降低；
  在使用电力作为燃烧动力的情况下，每个台位增加0.5千瓦；
  如电力供应不足，增容费用非常高；
  如果动力电源未进入场地配电箱中，未来接入电缆费用非常高；
  要求独立电表
  7 水力配套 40mm上水管径；
  要求独立水表
  8 燃气配套 使用天然气，成本比使用电力降低30%
  要求独立气表；要求天然气入户；
  9 消防配套 完整的消防配套包括普消、喷淋系统、烟感系统、联动系统、应急照明系统。
  场地选择时，场地应该基本具备的条件是普消和喷淋。
  
  成本费用条件
  序号 项目 说明
  1 房租 
  2 物业管理费 
  3 停车费 
  4 宿舍租赁费 
  5 能源费用 
   交通运输 异地配送成本
   传播成本 向目标客源传递开业、促销等各种经营信息需要付出的各项成本。该项条件主要考虑客源的集中度，如客源集中度高，则传播成本低，如客源分散，则传播成本高。
   消费成本 顾客从其家或上班地点到达场地需要付出的各项成本，包括经济成本、时间成本、体力成本、精神成本等。
  根据上述费用计算保本上座率，如保本上座率低于60%，则该项目具有较强的可操作性。
  计算保本上座率的费用分为四部分，房租、摊销、工资、变动费用。
  
  发展性条件
  序号 项目 说明
   市政规划 市政建设可能对场地造成的影响
   动迁 该区域拆迁可能对场地造成的各种影响
   商业规划 该区域可能新建的各种大型项目对场地造成的影响，如学校、住宅区、大型商业楼盘等
   道路变化 了解未来进行的道路变更规划，分析对场地的各种影响
   发展空间 分析该区域是否存在商业氛围下滑或上升的各种可能性
  
  三、场地判断常用技巧
  考察一个场地是否适合火锅店，不仅依靠上述标准，更重要的是应用一些判断场地的常用技巧：
  1、 流量判断。重要的是自然人流（行走人流）而非车流。
  2、 流量观察。流量观察应分时进行。分别于日常、节假日、中午用餐时段、晚上用餐时段、晚上下客时段观察场地道路的自然人流量。如任何一时段自然人流量稀少，则谨慎。
  3、 上客时间。观察场地周边餐饮企业的上客时间，如与其他区域相比，该区域上客时间明显推迟，则表明该场地存在一定的经营风险。
  4、 卖场辅助判断。如场地靠近大型卖场（超市或百货商场），且该卖场存续时间长久，则该场地具有很高商业价值。
  5、 日用消费品销售辅助判断。观察场地周边日用消费品的销售店铺数量及销售生意状况，如数量众多且生意良好，则该区域较好。
  6、 黄金口岸。十字路口或丁字路口乃黄金口岸。
  7、 可疑口岸。主干道、单行道、社区内部道路等附近的口岸乃可疑口岸，宜慎重。
  8、 口岸周期。任何一个场地所在的区域都会随着时间的推移发生重要变化，或者由盛而衰，或者由衰而盛。
  9、 住宅建筑多的地方不一定居民多。特别在新建筑群区域，由于投资购房的存在，因此，一定考察住宅的入住率。
  10、 城市面积越大，场地选择应越谨慎。对于二、三级城市，只要场地位置不是太偏，则该场地均可行。
  11、 选择位于出城右手方而非左手方的场地。
  12、 在省会城市，只要楼上有长住居民，则楼下的场地不可选择。
  13、 如分租某一大楼中的局部场地，特别注意楼盘的整体外立面，外立面外观杂乱（比如广告位杂乱、空调室外机组杂乱等）可能导致场地广告效果不明显，此类场地宜谨慎。
  14、 场地周边环境严重影响火锅店的选择策略。周边环境不佳的场地宜谨慎。
  15、 室外空间除停车位外，还需考虑候餐空间和促销空间。场地室外最好有相对宽裕的面积，以利未来候餐和进行现场促销活动的开展。
  16、 选择大城市场地，应按照先选区域，后选地段，在确定地点的秩序进行。
  17、 选择场地，尽量征求并分析当地人的意见，特别是征求当地餐饮界人士的意见。
  18、 选择场地，不仅要考虑顾客到店的方便程度，更要考虑其用餐完毕后离开的方便程度，即返程交通需要便捷。
  19、 考虑行人行走习惯

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/37d66fbfcc2f0066f5335a8102d276a20129606a.html