宜春市中心城区住房建设规划(2006-2010)

宜春市中心城区住房建设规划 （2006—2010）

一、现状分析

宜春的住宅发展是随着中心城区逐渐扩大而发展的。解放初宜春住宅总建筑面积25.8万平方米，人均居住面积4.8平方米,至2000年，宜春已拥有各类住宅建筑500万平方米。改革开放以来，是宜春住宅发展极为迅速的时期。1980年首次建设的6幢混合结构的五层住宅位于秀江中路和东风大街。1984年以后成立了市房地产开发公司，运用市场运作机制，开发商品房建设，九十年，商品房进入全面开发阶段，在秀江以北的城市新区建设了一定规模的职工住宅区和居住小区。为适应市场的需要在环境良好的地区还建设了一定量的别墅区。

1、基本概况

宜春市中心城居住用地主要集中在沿秀江两岸的老城区，房屋结构以砖木结构和砖混结构为主,八十年代中期以后新建的公房和单位产权房屋均为五至六层的砖混结构。在城区的外围及工厂附近分布着各自单位自筹资金建设的家属宿舍区。1999年政府为了改善居民的居住条件，在袁山大道的北侧新建了配套齐全、环境优美、用地规模达16公顷的官园安居小区，同时还有数处安居小区正在规划中。近几年来,一些城镇居民沿中山东路、环城西路两侧新建了二至三层的私房,底层多开设小商铺。至2000年底有各类住宅建筑面积500 万平方米，居住用地610公顷,人均居住用地面积28.0平方米。

2、存在问题

–––大多数居住区的公建、市政配套设施不足、小区绿化用地缺乏，居住环境较差。

–––住宅底层普遍开设小商铺造成人流、车流干扰，影响居住环境。同时也影响沿街立面的美观。

–––由于80年代以前，所建职工宿舍多在单位的大院内，以至于企事业单位用地与居住用地混杂。居住用地布局分散，未能形成完整的居住小区。

–––旧城区二至三层砖木结构的住宅建筑质量普遍较差，通风、采光、排水的条件不能满足现代的生活的要求。

–––旧城区改造缺少统一规划,土地资源浪费,历史文脉被破坏,，居住效率不高,不利于城市的可持续发展。

二、住宅发展目标

1、根据近期规划人口预测，2010年本市人口将达36万人，按人均居住用地面积28平方米，住宅成套率90%的目标，需新增住宅建筑面积1255万平方米，新增居住用地1185公顷。

2、以提高居住环境质量为核心，强化生态理念，为居民创造生态型的现代居住园区。.

3、满足社区生活需求，分级设置各类公共管理和服务设施，方便居民使用，提高城市生活质量。

4、适应不同收入层次居民的居住要求，建设多类型、多标准不同特色的居住区。

5、基本实现“每户有成套住宅”并逐步向“每个家庭成员有一间房”的目标努力。

三、住宅发展设想

1、规划构架

住宅布局规划依据城市发展方向，充分利用城市生态资源形成组团式布局结构并与城市交通及城市基础设施发展规划密切结合，合理布局。

集中成片开发居住用地，有利于公建服务设施和市政公用设施的合理配置，节约投资，有利于城市的可持续发展。

发挥居住区的规模优势，形成多层次、丰富的居住区服务网络。

保护老城区具有传统特色的住宅及由特色住宅群构成的城市历史文化街坊和街区。

2、总量与布局

宜春市中心城现状居住用地面积610公顷，对现状居住用地内的住宅质量进行分析，并结城市用地功能布局的要求，规划考虑其中45公顷规划为保留居住用地，170公顷为改造居住用地，两者占现状居住用地的35%，其余根据城市的功能布局调整其用地性质，规划人均居住用地面积28平方米，需新增居住用地1185公顷。中心城现状拥有住宅建筑面积500万平方米，其中50万平方米作为保留住宅，195万平方米住宅进行改造，规划人均住宅建筑面积30平方米，需增加住宅建筑面积 1255万 平方米。根据城市发展方向，城市规划居住用地主要向东发展，适当兼顾西部区域。共形成10个居住区，其中现状建成区经合理调整布局有4个居住区；依据城市发展导向、依托自然环境，结合城市总体布局新规划6个现代居住园区。以袁河为界，袁河以北规划人口23万人，袁河以南规划人口27万人。规划居住区集中成片建设，体现城市新的风貌。旧城以改造为主，完善公共服务配套设施和绿化系统，避免大拆大建和见缝插针现象。居住的组织结构为居住区--居住小区--居住组团、居住区--居住组团二种形式，居住区的人口规模为3—6.5万人左右，小区人口规模控制在 1.5 万人左右，组团的人口规模相当于一个居委会，人口规模约在1500人左右。

3、城市住宅发展策略

①、提升住宅建设品质

②、打造生态居住环境

③、为城市形象功能全面发展提供服务

4、城市住宅发展方向

根据城市发展方向和总体规划的要求，住宅建设发展总体向东南方向发展，

局部根据优越的自然资源进行商品房开发。

5、规划期住宅总量预测依据

①、城市总体发展的需要

②、到2010宜春发展到36万人的规模,则增长8万人口,约3万多户.

③、居住条件改善的需求,提升人均住房占有量,提升居住品质

④、到2010年,人均住房面积约为30平方米.

⑤、核心家庭的出现,平均人口以3.0人出现

6、城市住宅发展规模

①、按城市发展至2010年，总体人口规模约36万人

②、在经济社会的发展与进步的要求下，近期总体需求规模约为300万平方米，其中新建250万平方米，改造为50万平方米。

7、城市住宅发展目标

①、提升人均住房占有面积，至2010年达到35平方米每人。

②、向舒适性、生态节能型住宅转变。

③、改善住房条件，生活品质。

8、住房供应量：

新建住在面积：约255万平方米

改建住宅面积：约50万平方米

9、各年度住宅建设供应计划。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万平方米

10、住房建设用地投放量

新建住宅用地约：230公顷

住宅用地年度投放量

11、发展方向

①、以城市发展为基准点，根据市政府行政文化中心和新火车站的建设进行住宅配套建设，主体以普通商品房，经济适用房为主，以商品房为辅。

②、商品房主要集中城西，化成岩公园，森林公园以及周边区域

③ 、改建住房以老火车站区域、老城区区域为主

④、对危旧老住房进行分步改造，同时改善居住环境。

⑤、 住宅品质建设通以生态，节能，环保，为主要方向，同时应符合宜春当地的特色。

四、住宅分区布局规划

根据中心城分区结构，各分区的住宅总体布局如下：

1、城北分区（位于外环北路以北，西至320国道，北至沪瑞高速公路）：该分区是本次新规划的建设用地，面向袁河的最大转弯处，北靠大山，自然环境良好。规划有二个居住区。

居住人口：10万人

居住用地面积：280公顷，均为规划新增居住用地。

住宅建筑面积：300万平方米

住宅主导类型：楔形绿带西侧居住区住宅类型低多层结合，楔形绿地东侧的居住区依山傍水，自然环境良好可发展适量的低层住宅。

2、河北分区（位于袁河以北，西至320国道，北至外环北路）：由三个居住区构成。该分区西侧有320国道通过，交通便捷。区内有大小袁山和化成岩公园，南临秀江，自然环境良好。规划有三个居住区。

居住人口:13万人

居住用地面积:365公顷，其中保留45公顷，改造50公顷,规划270公顷。

住宅建筑面积：380万平方米，其中保留50万平方米,改造55 万平方米，规划285万平方米。

住宅主导类型：袁山西侧的居住区住宅类型以3-5层为主。袁山东侧的居住区住宅类型以3-5层为主，袁山大道南侧的居住区住宅为旧城改造,住宅类型以4-5层为主，为保护由宜春台与袁山的视线通廊，该居住区不应建高层住宅。

3、河南分区（位于袁河以南，铁路以北）：是旧城的重要组成部分，现状集中较多的居住用地，规划中大部分予以保留。该分区由三个居住区构成，由西向东狭长分布，分别以宜阳中大道和卢洲中大道为界。

居住人口：17万人

居住用地面积：410公顷，其中改造120 公顷,规划355公顷。

住宅建筑面积：510万平方米，其中改造140 万平方米,规划370万平方米。

住宅主导类型：西部居住区住宅类型以3-5层为主，主要为其西侧教育园区提供住宅。中部居住区以旧区改造为主，住宅类型主要为4--5层的住宅，东部居住区住宅类型以4—5层为主，可适量建设8—12层的小高层住宅,以丰富城市轮廓线。

4、城南分区（位于铁路以南）：由于清沥江和南庙河顺流而下，形成了本区东西二端良好的居住环境，规划两个居住区。

居住人口：10万人

居住用地面积：280公顷，均为规划新增居住用地.

住宅建筑面积：300万平方米

住宅主导类型：西部居住区以4--5层多层住宅，东部居住区以4--5层为主，辅以联排式住宅，其中部分住宅为其西侧的工业园区提供配套。

5、公建配套:

各居住区设一个居住区服务中心,为居民提供商业服务、体育、文化、娱乐等服务设施。各小区设小区公共服务中心，为居民提供基本生活服务设施。各级公共服务中心可结合上级公共服务中心设置，既方便居民使用，又使公共服务中心相对集中设置。

6、绿地

按合理的服务半径配置居住区级公园、小区级公园、街坊组团绿地。使居民就近享有良好的绿化环境及室外活动空间。各类住宅的绿地率控制如下：低层住宅区:40%--45%,多层住宅区:30%--35%,老城住宅区15%--20%。

7、住房建设套型结构比例

宜春市住房建设至2010年，城市居民人均居住建筑面积达30平方米。新开工的商品住宅开发项目，套型建筑面积90平方米以下所占比重总量控制在70%以上。

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