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房屋买卖合同案件的管辖法院如何确定
房屋买卖合同案件的管辖法院如何确定
发布时间:2020-10-30 来源:
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房屋买卖合同案件的管辖法院如何确定
背景
2020
年
9
月,
居住在
H
市
A
区的邢某与居住在该市
B
区的梁某,
在该市
B
区的中介公司居间下,
签订了一份房屋买卖合同。
合同约定:
梁某将其名下位于该市
B
区的一套商品房以
95
万元的价款卖与邢某,
定金
15
万元先期交付,剩余款项在办理房屋过户手续当日结清。违
约条款为:卖方违约,卖方双倍返还定金,买方交纳的佣金由卖方承
担。合同签字后,买方邢某如约交付
15
万元定金和
1
万元佣金,卖
方梁某拿到定金后失踪。
现买方邢某为维护自己权益,
以卖方梁某违
约为由,向人民法院起诉要求梁某双倍返还定金并承担中介佣金。
问题
邢某能否向
B
区法院起诉?
分析
被告住所地在A区,不动产所在地为
B
区法院,如果仅
“原告
就被告”一般管辖原则来看,
A
区法院具有管辖权。但本案买卖合同
的标的物为房屋,
也就是不动产,
不动产所在地的B区法院是否有管
辖权呢?
1
、是否适用不动产纠纷专属管辖?
本案初看系因买卖不动产引起的纠纷,
应由不动产所在地人民法
院管辖,也就是由
B
区法院管辖。《民事诉讼法》第
33
条第一款规
定:“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”
然而,最高法院《民诉法解释》第
28
条规定:“不动产纠纷是指因
不动产的权利确认、分割、
相邻关系等引起的物权纠纷。”本案买卖
合同并未完全履行,
买卖双方还没有因不动产权利确认产生争议,
仅
因买卖行为产生了债权债务关系,
仍属债权纠纷,
故不适用不动产纠
纷专属管辖。
2
、如何确定合同履行地?
在确定本案不适用不动产纠纷专属管辖后,
只能按
《民事诉讼法》
第二十三条规定
“因合同纠纷提起的诉讼,
由被告住所地或者合同履
行地人民法院管辖”来确定管辖权。出于某种原因的考虑,原告更愿
意在
B
区法院起诉。
B
区法院是否有管辖权,合同履行地的确定就成
为问题的关键。
《民诉法解释》
第十八条“合同对履行地点没有约定或者约定不
明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;
交付不动产的,不动产所在地为合同履行地”,以及《合同法》第
62
条
“(三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在
地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行”。上述规定是从合同
的整体履行来说的,
但合同的履行过程是动态的,
不同的节点各方的
义务都处在变化中,
从而争议事项也不尽相同。
而本案发生在合同履
行之初卖方违约,
买方追究卖方的违约责任,
要求卖方双倍赔偿定金。
争议标的是被告应双倍返还的定金吗?
《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答
(二)》也许能够给我们以启示:正确理解适用本条款(《民诉法解
释》第十八条),应将“争议标的"理解为诉讼请求所指向的合同义
务。
……以买卖合同为例,
合同义务为
“交付标的物”
或
“给付价款”
。
如果卖方是原告,
无论原告的诉讼请求是继续履行合同、
给付价款还
是解除合同、返还货物、要求被告承担违约责任,诉求的指向均是买
方的“给付价款”义务,争议标的为“给付货币”,应以接收货币一
方所在地即卖方所在地为合同履行地。
如果买方是原告,
无论原告的
诉讼请求是继续履行合同、
交付标的物还是解除合同、
返还价款、
要
求被告承担违约责任,诉求的指向均是卖方的“交付标的物”义务。
若合同标的物为不动产,
应以不动产所在地为合同履行地;
若合同标
的物为非不动产,应以履行
“交付标的物”义务一方即卖方住所地为
合同履行地……
从北京高院的《解答》中,我们不难得出:在房屋买卖合同纠纷
中,买方作为原告,合同履行地即为不动产所在地。结合本案,合同
履行地为
B
区,
B
区法院当然有管辖权。
通过以上分析,可以得出结论:邢某能向
B
区法院起诉。
当然,
如果买方在起诉状中把中介公司也列为被告而不是第三人,
要求其退还中介佣金。适用“原告就被告”原则,
B
区法院就必须立
案了!
本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/3f3aff761b5f312b3169a45177232f60ddcce797.html
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