衡阳市房地产市场报告

衡阳市房地产市场报告

第一部分 衡阳市城市及经济发展状况

一、 衡阳市城市概况

衡阳，为湖南省下辖地级市。衡阳下辖5区5县，代管2县级市，总面积15310平方公里，城区横跨湘江，是湖南省以及中南地区重要的交通枢纽之一，多条重要公路、铁路干线在此交会。

2017年底，衡阳市全域常住人口720.53万人。衡阳是中南地区重要的工业城市，是“中国制造2025”试点示范城市群城市之一。

二、 衡阳市经济状况

2017年地区生产总值突破3000亿元，达3193亿元(预计数，下同)，同比增长8.5%；完成一般公共预算收入252.01亿元，同口径增长8.2%；规模工业增加值增长6.8%；固定资产投资增长14.3%；社会消费品零售总额增长11%；经济发展保持稳中有进、稳中向好的良好态势。财政总收入税占比、地方收入税占比分别达71.6%、55.9%，分别提高13.6个、12.9个百分点。

2018年1-10月，全市固定资产投资增长8.8%，比1-9月回落1.8个百分点，年内首次跌落至个位数的增长区间。其中，全市民间投资较1-9月回落18.8个百分点。从产业看，第一、二产业投资较上个月分别回落3.2、11个百分点；第三产业投资较上个月提高1.7个百分点。从投资方向看，基础设施投资降幅呈收窄趋势，比1-9月收窄2.4个百分点。高新技术产业投资增长22.6%，房地产开发投资增长54.4%，均远高于固定资产投资增速。

第二部分 衡阳市消费市场现状调查简析

一、 收入和支出逐年增长

2017年全市城镇居民人均可支配收入31300元，增长8.5%。城镇居民人均消费支出21740元，其中食品烟酒支出6536元、居住支出3429元、医疗保健支出1263元、教育文化娱乐支出6162元。城镇居民家庭恩格尔系数为30.1%。

全市农村居民人均可支配收入16851元，增长8.0%。其中工资性收入8143元、经营净收入4707元、转移净收入3818元。农村居民人均消费支出11763元，其中食品烟酒支出3872元、居住支出2586元、医疗保健支出969元。农村居民家庭恩格尔系数为32.9%。

二、 消费群体分化表现出不同的消费意愿

收入差别引起的分化，形成了不同的消费群体。高收入群体在满足享受和发展方面消费较多，消费层次要明显高于中低收入群体；低收入群体消费则主要维持基本的生存需要和较低层次的享受和发展需要。

小结:不同收入群体的服务性消费支出发展趋势差异明显。同样地，年平均增长率也显示出收入对服务性消费支出水平发展的影响。

第三部分 衡阳市房地产现状

一、 岳阳市城市规划

2018年着力打造省域副中心城市，推进中心城区区划调整。加大来雁新城、滨江新区、酃湖高铁新城、陆家新区、南湖生态新城等新区开发力度。完善蒸水以北片区基础设施。高位推动衡山科学城、梦东方、雨母山片区融合发展。

推进消费提质升级，围绕华耀城、崇盛国际、万达广场、连卡福等城市综合体，积极培育消费新热点。

合理处置D级危房，扎实推进农贸市场标准化改造，积极打造中心城区社区“三清三建”升级版。完成城市建成区违法建设“五年清零”行动目标任务。高铁衡阳东站、衡阳火车站和学校、医院周边环境整治。加快城市生活垃圾焚烧发电厂二期、城乡生活垃圾收运体系、动物园异地搬迁等项目建设

二、 衡阳市房地产版块划分及特点分析

1、蒸湘区：地处衡阳市西部，东起蒸湘南北路，西至衡阳县樟树乡和衡南县三塘镇，南接雁峰区岳屏镇和衡南县车江镇，北连蒸水及石鼓区角山乡。

区域定位：政治、经济、文化中心。

小结：近几年，蒸湘区一直是衡阳楼市的"价格高地"的风向标。2018年蒸湘区的均价也在缓慢上涨，蒸湘区作为衡阳的人居乐土，富人聚居地，市政配套等各项优质资源汇聚，且目前发展已经趋于饱和，开发成本较高，房价也会随之增长。目前商品房住宅销售均价约为8500元/㎡左右。

2、雁峰区：位于衡阳市南部，原名城南区。雁峰区东临珠晖区，南邻衡南县，西临蒸湘区，北临石鼓区。

小结：雁峰区相比其他四个区域来说均价算比较平稳的，价格区间徘徊在6000元/㎡内，且大部分均价都低于衡阳整体均价。不过雁峰区还是有很多楼盘的均价是高于6000元/㎡的，比如金钟大悦城、珠江·云锦、美美世界、雁城国际公馆、德源·翡翠滨江、金钟定王台、天嘉天樾、金河湾·尚品等。目前商品房住宅销售均价约为5833元/㎡左右。

3、珠晖区：是衡阳市面积最大、人口最多的城区，境内京广铁路、武广高速铁路、107国道直通南北，湘桂铁路、衡枣高速公路、市东、西外环路贯穿东西，湘江、耒水两大河流环抱全街，湘江可行驶千吨级船舶，交通迅捷便达，区位优势明显。

小结：上半年珠晖区的均价走势有起有伏，5月份珠晖区的成交均价为5438.61元/㎡，成为衡阳上半年城区月度最低成交均价。6月底对珠晖区来说可谓是喜事连连，不仅以成交价爆出了珠晖区的新地王，刷新了珠晖区的历史新高，还公布了酃湖公园复工的消息；同时还有佳源、美的等国内知名房企在建项目的房源加推，对房价仍会会产生一定的影响。目前商品房住宅销售均价约为6500元/㎡左右。

4、石鼓区：位于衡阳市区西北部，东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放路为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤，北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻，素有衡阳城区“北大门”之称。

小结：2018上半年石鼓区的均价是衡阳四个区域涨幅最大也是最明显的，从1月到6月的数据显示，上涨了2394.16元/㎡。虽然整体的均价都高过了其他区域，但这也不会意味着石鼓的房价就是最贵的。由于石鼓区在售的房源较少，再加上高端项目的开发，如华耀碧桂园·十里江湾、耀江花园和雅士林欣城等高品质住宅拉高了均价，导致整体均价偏高。目前商品房住宅销售均价约为6655元/㎡左右。

第四部分 衡阳市房地产发展趋势

衡阳作为湘南中心城市，在承接产业转移示范区建设工程中将起领头羊的作用。在承接产业转移方面，衡阳响应积极。8月28日，在白沙洲工业园区内，我市承接东部产业转移重点项目集中开工投产活动举行，这一次，总投资额超过118亿元的15个重点项目集中开工或投产，投产后年产值达358.31亿元。

另据统计显示，1-9月，衡阳市成功签约合作项目120个，总引资额1146.58亿元。前三季度经济增速也是衡阳经济发展加速发展的最好证明。2018年前三季度衡阳市以地区生产总值（GDP）增速8.6%、高于全省0.8个百分点，位居全省第一，为近十年来最好成绩。

随着实体经济的发展，带动整个城市经济，市民的整体收入水平会提升，购买力会提高，这对商品房这种大宗商品而言，是一利好。

人口的流入，是对楼市利好的一个重要因素。拿一线城市房价为例，房价只涨不跌，其主要原因就是净人口流入，使得房子供不应求。相反，三四线城市是人口流出，供求关系较为宽松，房价涨幅慢。

而随着承接产业转移示范区的建设，城市引进的企业会越来越多，就业人数增多，尤其是吸引高新技术人员回流，这样人口净流出的局面会扭转，将在一定程度上影响供求关系，利好楼市。

中核集团、中国恒天、豪曼新能源等企业，有色金属、轨道交通、电子信息、服装纺织等产业及产业集群项目纷纷在衡阳市落地。未来这些企业不仅会带动衡阳经济快速发展，还能带来购房置业需求。

长远来看，衡阳楼市还将会是保持一个稳定局面。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/44f0dae12a160b4e767f5acfa1c7aa00b42a9d0d.html