2020年深圳房地产市场分析报告
2020年9月
2020年是深圳特区成立四十周年。1980年8月26日，深圳经济特区设立。40年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。房地产行业也取得长足发展，深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。同时，也诞生一批优质房地产开发和服务企业。展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将受益。
第一部分、深圳40年来，取得快速发展
1、40年来深圳房地产行业快速发展
深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。中国大陆第一家房地产公司、第一个商品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。深圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。
40年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。商品住宅销售面积从1986年的45万方，到目前每年600万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面积是新房的1.7倍左右。
深圳地产基本面中长期依然向上。自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽然也经历过08年前后、12年前后的波动。2020年年初以来，深圳新房成交面积同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面积同比增长49%。
图表1、深圳商品住宅销售面积（万方）
数据来源：深圳统计局、市场研究部整理
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图表2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米）
数据来源：深圳统计局、市场研究部整理
2、深圳发展一路向西
深圳发展一路向西，从罗湖到福田再到南山和前海。发展重心的变化也带来区域地产基本面的变化。（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984年国贸大厦封顶，成为深圳首个CBD中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办公等全部功能。（2）而随着1997年前后福田CBD动工、市民中心、图书馆等陆续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。（3）南山区伴随着高科技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造了一个高科技产业集群。成为深圳又一个经济中心。而各区地产基本面情况也随中心区西移有所变化。2006年后，福田区房价明显超过罗湖区，而南山区在2010年后超过福田区。
图表3、1999年罗湖区房价最高（元/平方米）
图表4、2018年福田区和南山区房价较高（元/平方米）
数据来源：wind 