合理绕开上海楼市限购！公司买房一篇通！

合理绕开上海楼市限购！公司买房一篇通！

近期，上海、北京、深圳等一线城市，楼市限购政策再次“加码”！“房票”又一次被推上了风口浪尖。真的没有其他办法了吗？也许，没有“房票”，你可以试试以公司的名义买房，合理绕开楼市限购。大家都知道，注册一家公司，其实花不了多少钱。那么，公司购房到底有何利弊？按照目前政策，以公司名义买房，只要是在中国内地注册以及境外公司在境内登记或者备案的分支机构，都可以不受限制购入房产，包括住宅、写字楼、商铺、厂房、酒店，都可以买。本文内容来自「租售情报」（微信号：zushouqingbao2013），了解更多上海楼市资讯、城市规划，请关注！公司购房的特殊性1、公司分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司，注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制，注册在境外的公司不能在沪购买住宅，如果在沪有办事处，可以办事处的名义购买一套非住宅；2、公司购买不能商业贷款，只能待产证出具后办理持证抵押，年限与利率都有别于商业贷款；3、公司买房缴税的大额税种就是3%的契税，其余手续费等都不高，但是有一点区别于个人购买的是：房产税，按照买入价格*1.2%*0.8*年限（每年要缴纳，如果不缴纳，则卖出时会被要求一次性缴纳）；4、公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让，不需要经过交易中心，但是这种只是变更股权及实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产，否则不现实；5、公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖，从交易中心进行产权变更登记；6、以公司名义购置的房地产作为公司资产，为所有公司股东共同共用，在处置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理。以公司的名义购房和以个人的名义购房差异分析一、以公司的名义购房和以个人的名义够房,有何不同?交的税费一样吗?购房合同必须备案吗?备案与否有何区别?1、 房产所有权区别，以公司名义买房以后领取的产权证就是单位的名称，以个人买房就是私人所有的房产，单位的房产如果要转让要经董事会股东会作出决议，方可转让，个人的房产转让只要夫妻两同时在买卖契约上签字即可，2、 契税不一样，个人144平方米以上3%，144-90平方米1%，90平方米及以下免，单位均为3%，房产登记费80元/件一样的。购房合同备案，主要是预防开发商将一房两卖，保障购房者的合法权益不受侵犯。二、以个人名义和公司名义买房营业对缴房地产税有何影响？如果以个人名义买，在计算个人所得税的应税所得时，不会扣除已经缴纳的房产税。而如果以公司名义买，那么在计算企业所得税时，房产税会从应税所得中扣除（企业所得税法第八条）。个人和公司买房进行经营都要缴纳房产税，差别不大。最大的差别在于个人买房而用到公司，会有一个营业税和个人所得税的问题，所以最好以公司的名义购房。三、以个人名义和公司名义购房在交税方面有什么差异 如果你买的是商业物业，那么无论是以公司还是个人名义都是一样的。买住宅物业才会有不同。四、公司以个人名义购买房屋用于公司业务用房，是否缴纳房产税？根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，除对“个人所有非营业用房免征房产税”外，其他经营用房一律照章缴纳房产税。因此，公司以个人名义购买房屋作为办公用房，应按规定缴纳房产税。以公司名义买房的好处1、个人购入房产不足5年转让的，要交5.6%的营业税和附加，但是公司持有房产在没有差价的情况下，你就算是今天买过来一套200万的房子，我明天200万卖出去你是不用交这个营业税的，今天买明天卖都可以。土地增值税企业所得税因为他没有盈利没有赚钱也不需要交，这个需要财务的一些知识做了。所以在公司选择购入房产的时候尽量选择成交价过户，就是你买过来的时候你可以跟对方说我要成交价过户，你要交什么税我帮你给多一点。房子再次转让的时候产生高额的差价和产生高额的税费。2、虽然公司在购入房产的时候，暂时来说有一些刚成立的公司是没有办法获得银行贷款的，但是对于红本转让的一些房子可以找一些担保公司支付全额，全部买过来以后再向银行抵押房产取得一些经营性的贷款，一般可以贷到房产价值的7成，实业公司或者是去年10年、11年的时候实业公司是可以贷到房产的100%的，200万的房子我可以贷出200万给你。在国家对中小企业，不单是中小企业还有微小企业的政策支持力度非常大，如果是一些经营信用良好的公司贷款，在未来的3—5年之内比个人贷款更容易取得。如果万一以后又出现贷款收紧限贷了，银行不放款的情况下，可能公司的房产去做一些抵押贷款，比你个人的房产做一些抵押更容易取得银行的贷款。3、公司名下如果只有一个房产而没有其他业务进行的话，打个比方如果我的公司买了一个100万房子，我过了十年这个房子涨到1000万了，中间有很大的差价我又要买这个房子怎么办呢？我可以通过转让这个公司的股权，股权的买卖只需要交一点点股权转让的税费，就避开了转让这个物业转让高额差价的一些税费了，土地增值税企业所得税那些都可以免掉非常的多。以公司名义买房的税费缴纳一、购买环节：契税：房产原值×3%；印花税：房产原值×0.05%二、持有环节：房产税（按年计征）：房产原值×70%×1.2%；土地使用税（按年计征）：所占土地面积×规定的税额（各地土地级次不同，税额不同）三、交易环节：企业需缴纳：企业所得税：（销售价格-房产净值）×25%营业税： （销售价格-房产原值）×5.5%土地增值税：按增值幅度从30%-60%不等印花税： 销售价格×0.05%购买方：契税：销售价格×3%；印花税：销售价格×0.05%分析总结：1、 以公司名义买房，所涉及的大额税费主要集中在转让过户环节。若用公司名义购房投资，后期交易成本较高。2、 房产在公司名下，可以作为公司固定资产核算，每年可以计提折旧，持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税，但公司可以少缴纳企业所得税，两边税负可以形成对冲，企业在持有环节税负较低。只要房产不过户，税负就不高，因此这种方式适合购房自住的客户。3、例如：A公司名下有2000万的住宅，每年需缴纳房产税：2000×70%×1.2%=16.8万；该房产在公司名下每年可以折旧2000/20=100万（房屋建筑物折旧都是直线法，折旧年限都是20年）；A公司企业所得税=（收入-扣除项目）×25%，每年100万的折旧额是算在扣除项目中的，A公司每年可以少缴纳企业所得税100×25%=25万。4、 上述方法弊端在于如果买房的公司没有实质性业务，不缴纳或者缴纳很少的企业所得税，仅仅只是为了买房而注册公司，那在持有环节每年都要有税负金额的净流出。5、 如果买房的公司出现亏损甚至破产清算，公司名下的房产也要用于偿债。6、 如果买房的公司股东不止一个人，后期有可能涉及股东之间的份额划分。摘要：财政部与国家税务总局3月23日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知明确经国务院批准，自2016年5月1日起实施。财政部与国家税务总局3月23日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知明确经国务院批准，自2016年5月1日起实施。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。“营改增”对于房地产企业来说，确实是个重大利好，企业持有不动产的成本减少了，对整个中国楼市有着积极的影响。政策解读根据营改增细则，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，可以分2年抵扣从销项税中抵扣相关进项税。以企业购置100万房产为例，其进项税总额＝100÷（1+11%）×11%=9.91万元，其中第一年可以在销项税中抵扣5.95万元，第二年可以抵扣3.96万元。包括企业租来的房产、投资形成的不动产、道路、道路两边的交通工程、厂房等不动产都可以纳入抵扣范围，税基的缩小将带来的减税效果将非常明显，在降低房企税收负担同时也将缓解融资成本和资金压力。特别是对于营改增后增值税率较低的企业而言，购置不动产的进项税额税率为11%，抵扣力度更大，营改增将进一步鼓励其购置不动产，产业地产、商办地产需求迎来释放。购房抵税，利好有限那么“营改增”后，如果企业购买房屋，就可以用取得的“增值税发票”进行抵扣，这对房地产企业的经营来说可能是利好，因为营定税是刚性的，房地产企业按销售额5%收取，若改成增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收，适用税率暂按11%计征，或能减轻企业的负担。简单地说营业税是按销售总额征收的，增值税是对流转中增值部分征收的，而且开发商原先购进的材料款等所开的增值税发票是可以抵扣的。所以，营改增后房地产企业的税负可能会减轻。但对企业购房来说是不是利好，还得仔细分析。如果按财政部的拟准备的方案暂按11%的标准税率来计算，购买1000万元的房子，理论上能抵扣（1000万元÷1.11×11%（税率））99万元的增值税。这只是理论上的抵扣税额，但实际能不能抵扣，还要由多方面的因素决定；比如有的企业不是增值税，不是一般纳税人或者没有产生多少增值税，那就无法抵扣或者抵扣不足；还有的企业现在执行的还是营业税，比如饭店这一类企业，那么它们去买房也是不能抵扣的。企业还要注意购买房屋以后，目前企业的持有环节税是比较重的，无论是自用或者出租都要交纳房产税（个人购买住宅不需要交房产税，购买商业地产自用或出租要交纳房产税）（一）按照房产计税余值计算按照房产的计税余值计算应纳税额时，商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。其应纳税额的计算公式为：应纳税额＝房产计税余值×1.2%其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）一套总价1000万元的房屋，一年的房产税就要8.4万元左右。（二）按照房产租金收入计算1、营业税：按租赁收入依5%税率计征；2、城建税：按营业税额依7%税率计征；3、教育费附加：按营业税额依3%的征收率计征（有的地方还开征了地方教育附加，各地不同，征收率有1%，也有1.5%。）4、印花税：按租赁收入千分之一贴花；5、房产税：按租赁收入依12%的税率计征；6、土地使用税：按实际占用土地的面积×依单位等级税额计算，“单位等级税额”是根据土地坐落的地点，由地税局事前确定的：从全国来看，“单位等级税额”如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。以上加起来，可能总计能到租金的18%左右，（各地在执行过程中都有一些优惠政策，实际税赋可能轻一些）。此外，房产税是每年都要征收的。企业购商品住房，再次上市交易需满3年据悉，此前沪上有一些限购人群通过种种方法规避限购：如一次性付款等方法与房企达成协议，只签合同而不去办理房产证登记，随着房价上涨，当他们转手卖房时，只需在房企进行合同更名。还有的人注册公司，以公司买房的形式办理房产证登记手续。近日，上海新出台的《若干意见》规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。这两项政策针对此前一些限购人群通过政策漏洞违规炒房的情况。所以，“营改增”后，企业购买房屋可以用取得的增值税发票进行抵扣这一政策，确实是一条利好，但对刺激企业购买房产的作用是有限的。本文内容来自「租售情报」（微信号：zushouqingbao2013），了解更多上海楼市资讯、城市规划，请关注！

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