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35个大中城市房价收入比排名
作者：苏艳
来源：《中国经济报告》2013年第11期
自2003年中国房地产调控政策开始以来，始终以房价作为调控目标。自2011年以来，国务院更是频繁提及“房价合理回归”。但什么是合理房价？我们认为应该是和居民可支配收入相适应、涨幅和居民可支配收入涨幅相一致，为此，我们引入国外常用的房价收入比的概念。由于中国东、中、西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，为了统一衡量全国房价合理水平，本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。计算方法和衡量标准
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房（见图1）。
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
由于中国统计制度存在不少漏洞，中国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且中国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据中国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。全国总体房价收入比
2012年，城镇居民人均可支配收入保持12.6%（名义）的增长，新建商品住宅价格增长为8.7%，2008-2011年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%，根据对历史数据规律性的研究，预计2012年城镇居民人均住房建筑面积增速为1%，则2012年房价收入比将持续回落至7.3，低于2011年的水平，接近6-7的合理区间，仍略偏高。全国35个大中城市房价收入比
表1选取全国35个大中城市作为研究对象。为便于研究，对35个大中城市作出以下分类：北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、
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杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。全国35个大中城市房价收入比总体呈东中西递减。整体上看，35个大中城市的房价收入比有以下三个态势：一是呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；二是一线城市明显高于二线城市，北京、深圳、上海、广州分列第一、二、四、八位；三是经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、购买力较强，房价水平也较高。
与2011年相比，有23个城市房价收入比出现下降，其中有9个城市是因为商品住宅销售均价（见图2）的下跌，分别是天津、太原、大连、长春、哈尔滨、济南、深圳、海口和贵阳；其余14个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅，2012年全国楼市呈现出先抑后扬的整体态势，因此，不少城市房价涨幅放缓，出现房价涨幅低于人均可支配收入涨幅的现象。随着楼市的逐渐复苏回暖，2012年下半年楼市开始向好，2013年楼市更是超预期回暖，特别是北京、上海等一线城市商品住宅涨幅明显扩大，预计2013年这些城市房价收入比将有所上升。
单从商品住宅成交均价来看，均价较高的主要是东部经济发达的一二线城市，主要为上海、北京、天津，以及江苏、浙江、广东、福建等沿海省份的主要城市。东北三省和中西部地区的省会城市房价均相对较低。
东部一线城市房价收入比出现分化。2012年，北京、上海、深圳、广州4个一线城市房价收入比排名前列，但是和上年相比，北京和广州两市房价收入比上升，而上海和深圳两市房价收入比下降，出现这种分化的原因主要是商品住宅成交均价走势出现了分化，2012年，北京和广州同比分别上涨6.7%和5.4%，上海则仅涨了3.1%，而深圳更是大幅下降了8.9%（见图3）。
东部二线城市近七成房价收入比下降。2012年，12个东部二线城市中，共有4个城市房价收入比低于全国平均水平，比2011年增加了2个（见图4）。其中青岛和石家庄延续了2011年的态势，大连和济南则是在2012年才新进入这一阵营，大连和济南在2011年的时候房价还明显高于全国水平，受2012年商品住宅成交均价同比出现下降的影响，房价收入比也顺势跌破全国平均水平。
和2011年相比，沈阳、南京、宁波、福州4个城市房价收入比上升，其余8个城市房价收入比均有所下降。可见，东部地区作为重点调控区域，调控政策取得了一定的成效。从历年走势看，东部二线城市近十年房价收入比整体呈现出上涨态势。其中，石家庄、沈阳、青岛等北方城市房价收入比上升速度慢、波动幅度大；宁波、厦门等南方沿海城市房价收入比则上升速度较快，但受调控政策的影响，近两年房价收入比出现明显震荡。
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