中国房地产未来发展趋势预测及分析

中国房地产未来发展趋势预测及分析

中国房地产的发展与中国的城镇化休戚相关，城镇化是人类社会发展的必然趋势。

为什么说城镇化是人类社会发展的必然趋势，有没有其他的发展道路可以走呢。答案是，没有。从远古至今，人类开始只有一种行业：农业。其中包括农林牧渔。很长的历史阶段，人类主要困顿于衣，食两个字。数千年的历史只为填饱肚子，抵御寒冷。没有糖尿病，没有肥胖症。随着社会的发展，农业技术的提高，使得少量人口从农业中解放出来，可以从事商业活动。从此市场这个无形的潘多拉魔盒就打开了。宣布了工业社会的到来。人类进入工业社会以后，工业产品反过来作用于农业，进一步提高农业生产力，使得更少的农业人口能提供更多的食品及农产品。形成农业人口逐渐减少，解放出来的农业人口进入城市从事工业生产活动的正向循环。因此，城镇化的过程实质上是人口从一个初级行业向更高一级行业转移的过程。也就是人类社会的升级进化的过程。遥望未来，也许人类社会城镇化的升级就是人类太阳系化，银河系化，泛宇宙化。将生命的种子撒遍整个宇宙。

因此城镇化的实质是为人类行业升级，人口转移服务的。使人类社会活动围绕衣，食为中心转变为以住，行为中心。大大小小的城市的出现及发展，汽车，飞机轮船的出现。都是指向这两个目的。航空航天技术的发展昭示着人类要挣脱束缚，飞得更高，走得更远。

因此房地产业围绕的是现代社会人类的两个活动中心之一解决住的问题，是解决身在何处的问题。是征服和占有的问题。因此房地产业永远都不会是夕阳产业。他只会以更高形式的发展。

现在回归到中国的房地产发展与城镇化发展的问题。综上所叙，城镇化与工业化是一个硬币的两个面。是人走路的两条腿。国外有个指标，就是城镇化率与工业化率的比值。2010年，美国的“两率”比为4.1，法国为4.11、英国为4.09、德国为2.64、日本为2.48，共同呈现出城镇化率远远高于工业化率的特征。而中国“两率”的比值是1.09。城镇化率与工业化率的比值，代表工业化率对城镇化率的提升能力。中国城镇化的误区就是：认为多建房子，扩大城市规模就是城镇化。实质上还要将农业人口转变为合格的工业人口。农民进城当农民工。首选是当建筑工人，也算是从事工业生产。但是他们大部分变不成城市人口。为什么？因为政府只负责要他们多建房子，不负责他们买得起房子。不负责把农民怎么升级成城市人口。如何使城镇化，工业化形成正向循环，就是要让农民建得起房，也买得起房。让农民建房从事建筑这一单一行业。技术含量不高也容易出成绩，所以政府都爱做。如何把农民变成合格的工业人口。即复杂又耗时。政府兴趣不高。因此中国房地产现状就出现房子空置率高的状况。没有人住的房子是没有灵魂的房子。因为他们的未来主人无法从农民升级为工人。正如凤凰涅槃升级升到一半卡住了一样，是非常难受的。尤其是他们的子女，在城市里见了世面，精神上留在城市，躯壳却还在乡村。城市化不仅仅是人住在城市里，而且包含人的精神内涵，生活习惯，知识水平，思想观念，社会经验，自我认同转化为真正的城市人。简单说就是城市化与工业化发展不相匹配。土地城市化快于人口城市化。

下面在谈谈中国城市化的各方数据：（以下数据收集于网络的公开数据）

根据中华人民共和国国家统计局 2013年2月22日数据统计，年末全国大陆总人口为135404万人，比上年末增加669万人，其中城镇人口为71182万人，农村人口64222万人。全国人户分离的人口为2.79亿人，其中流动人口为2.36亿人。城镇化率为52.57%。

现在先结合中国人口现状谈谈中国的城镇化：

一、首先谈谈世界城镇化发展历史：

诺瑟姆（Northam）认为城镇化呈“S”型曲线发展，其过程可划分为三个阶段，这为众多研究证实和引用。根据城镇化发展的“S”形曲线，当一个国家或地区的城镇化率低于30%的时候，处于城镇化初始阶段，城镇化速度相对缓慢；当城镇化率处于30%—70%的时候，城镇化高速发展；当城镇化率超过70%以后，城镇化的速率有所回落进入平稳发展阶段，这一阶段是城镇化的高级阶段。依据以上标准，结合世界城镇化发展的实际历程，我们将1800年之后的世界城镇化进程分为三大阶段。 

　　1、城镇化发展阶段 

　　（一）第一阶段：城镇化初步发展阶段（1760-1850） 

　　在这个阶段，工业革命的发源地英国，城市化进程走在世界前面。从1760年开始，经过90年的发展，到1851年，英国成为世界上第一个城市人口比重超过50%的国家，基本实现城市化。而在1850年，世界城镇人口比重仅为6.3%；其中发展中国家的城镇人口比重为6.0%，发达国家的比重也仅仅达到11.4%。 

　　（二）第二阶段：城镇化局部发展阶段（1850-1950） 

　　英国的工业革命和城市化道路对欧洲和北美等发达国家的城市化起到了很好的示范作用。在这100年时间里，发达国家城市化水平达到了51.8%。同期，发展中国家的城市化进程也有明显进步，从1850年的6.0%增长到1950年的16.2%。在这个阶段，发展中国家的城镇化水平依然处于30%水平以下，处于城镇化发展缓慢的初级阶段，而发达国家在1900年的城市化水平超过30%，城镇化水平加速发展，发展中国家的城镇化进程明显滞后于发达国家。 

　　（三）第三阶段：城镇化的普及发展阶段（1950-2010年） 

　　20世界50年代以后，全世界作为一个城市化水平取得了较大的提高。这一阶段的第一个突出特点就是城镇化速度加快，这恰与上文提到的城镇化发展的阶段性规律相吻合，即一旦城镇化率达到一定高度（超过）30%以后，城镇化的进程呈加速发展的趋，这种趋势到城镇化率达到70%—80%左右才能减缓下来。发达国家1800年至1950年城镇化率年均只有0.3个百分点，而1950-2010年年均0.45个百分点，1950-1980年更是高达年均0.61个百分点，成加快增长趋势。但是发达国家在1980年城镇化率达到70%以后，开始缓慢增长，1980-2000只增加了0.21个百分点。发展中国家1800-1950年，城镇化率年均提高0.08个百分点，而1950-2010年则为年均0.5个百分点；世界城镇化率1950-2010年年均提高约0.39个百分点，也远高于1800到1950年年均0.16个百分点的增加率。第二个突出特点是发展中国家的城镇化速度超过发达国家。尤其是在1980年，发达国家城镇化率超过70%进入城镇化高速回稳阶段，而发展中国家城镇化率接近30%（29.2%），进入高度发展阶段。自1980-2010年，发展中国家的城镇化率提高了17个百分点，发达国家仅提升了5.6个百分点，城镇化速度前者约是后者2.6倍。 

　　二、世界城镇化发展的趋势 

　　1.2010年发展中国家城镇化率为46.2%，而发达国家城镇化率已达71.8%，根据城镇化发展的阶段化规律，发展中国家城镇化仍将是世界城镇化的主流，“南快北稳”的格局将会持续下去。 

　　2.大都市连绵带将扮演重要角色。信息化的不断深入以及大量高速交通工具的出现，不同城市比较优势的发挥及功能的分化和互补，都大大强化了不同城市之间的联系，促进了大都市连绵带的形成。现阶段，在经合组织国家总人口中有70%以上生活在大都市地区，在一些经合组织国家，大约有一半人口都居住在大都市连绵带。2009年的世界发展报告《重塑世界经济地理》的研究发现，发展中国家人口和经济活动在地理空间上的集聚，基本上与先行国家的历史轨迹相类似。因此，可以预期，发展中国家也将会随着经济发展而出现一批新的大都市连绵带。 

　　3.随着社会生产力的不断发展，城乡差别将不断缩小并逐步走向一体化。从发达国家走过的历程来看，城乡关系都经历了分离、对立、融合这几个阶段。进入21世纪，随着信息技术和全球化的发展，城乡一体化的趋势愈发明显，许多国家出现“逆城市化”现象以及大都市连绵带，事实上已经在一定程度上结束了城乡对立，进入城乡一体化状态。另外，随着城镇文明向农村的传播和渗透，农村的现代化步伐也不断加快，从而城乡差别也必将不断缩小，城乡最终走向一体化。 

　　4.城市功能由生产型向人本型转变。随着城市产业结构的不断升级，城镇物质财富的不断积累，城市人的生活也从温饱型的追求生存到追求享受和自身的全面发展，以及对所在城市家园归属感的追寻。因此城市功能的发挥不仅仅是生产功能的实现，而更主要的是从更高层次上努力改善城市环境，丰富并提升城市文化，提高城市生活质量，把“人的幸福感”作为出发点和归宿，保障人的生活、经济、社会、生态和环境的安全。人本型城市的兴起，必将导致智慧城市、文化城市、生态城市等新型城市的出现和普及。 

二、中国的城镇化现状：

中国城市化进程：特点为起步晚，水平中等，速度快。根据中国六次人口普查数据，历次人口普查城市化水平依次为：12.84%，17.58%，20.43%，25.84%，35.39%，49.68%。

六次人口普查数据

中国历年城镇化率

从我国以上数据可知，从1996年开始至2012年，城镇化达到30%后，城镇化率大幅增长，进入高速发展期。城镇化率年均提高1.39个百分点。也远远高于发达国家高速发展期的城镇化率年均提高0.61个百分点。也高于同期发展中国家的年均0.57个百分点。可以说中国的城镇化进入狂飙突进时期。年均提高1.39的城镇化率意味着城市每年要接纳1882万人口。按以上速度到达70%的城镇化需12年，到80%需19年。分别为2024年及2031年。

根据中国历年房价走势图来分析判断：

结合两个图表我们可以看出，人口的城市化从1995年开始走上快车道，而房价开始于2003年逐步开始快速增长。说明了一个问题：人口城市化在1995年—2003年快于土地城市化。经过八年的财富积累，人们对居住条件的需求达到了可以升级的程度。积累的财富也足以支撑这种需求的释放。1995年前有没有这种需求？也有，但是没有创造足够的财富去支持这种需求的实现。对应2007,2008,2009三年来说，人口城市化与房价有即时相关。相对于2010年的3.09增速，房价如脱缰的野马急速拉升。

下面对比一下美国、日本、香港的楼市走势。

美国历年房地产走势图

日本房地产走势图

香港楼市走势：

从上图我们可以得出以下结论：波动是市场的天性。趋利是资本的天性。楼市的顶峰对应着泡沫经济及金融危机。所以中国政府末雨绸缪。干涉调控房价。

三、我国的住房现状：

根据相关资料：

1、中国到底有多少房子：

1985年70万人群中的城镇住房抽样普查，全国城镇房屋建筑面积46.76亿平方米。1986年～2013年全国商品房销售面积共达92.44亿平方米，其中包含1997年～2013年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积3.76亿平方米。合计139.2亿平方米。（此数据未包含城中村、城市边缘的小产权房，保障性住房）

不过也可以换一个角度，利用城镇和农村人均住宅建筑面积来计算。按照2012年底城镇人均32.91平方米、农村人均37.09平方米，2013年底城镇7.3亿人口、农村6.3亿人口粗略计算，中国目前城镇住宅面积240.24亿平方米，农村233.67亿平方米，合计住宅面积473.91亿平方米。

2、现阶段建设房屋面积：

国家统计局发布的数据显示，2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

全国商品房销售面积 130551 万平方米，比上年增长 17.3% ，其中住宅销售面积增长 17.5% 。全国商品房销售额 81428 亿元，增长 26.3% ，其中住宅销售额增长 26.6% 。全年房地产开发企业土地购置面积 38814 万平方米，比上年增长 8.8% 。 12 月末，全国商品房待售面积 49295 万平方米，同比增长 35.2% 。

从以上数据分析住宅现有已建和在建住宅面积为288.87亿平方米。按人均32.91平方米。可容纳人口8.78亿。可实现64%的城镇化率。如要达到70%的城镇化则需达到城镇人口9.48亿。尚需新增23.04亿平方米住宅面积。根据13年住宅竣工面积7.87亿平方米，则达到70%的土地城镇化需9年建设时间，即到2022年。而根据年均增加1.39的人口城镇化而言，每年新增1882万城镇人口。达到70%的人口城镇化需12.5年时间，即2025年。从上说明土地城镇化领先于人口城镇化3.5年。根据现有人口自然增长率0.495%进行人口修正。未来12年会增加人口8530万人。则人口城镇化可推迟三年左右达到70%。为15年左右即2029年。而住宅需求修正为新增5971万城市人口，新增需求按32.91平方米/人计算，增加19.67亿平方米的住宅需求。合计42.71亿平方米。

另外住宅13年竣工面积为7.87亿平方米。可容纳人口2392.6万，大于每年新增城镇人口1882万。多510万。说明在没有投机炒作的情况下。目前市场基本面是供大于求。况且能实现交易的需求不能达到100%。市场价格应走低。且住宅新开工面积为14.58亿平方米。大于住宅竣工面积。几乎是竣工面积的两倍。说明住宅储量还在增加。市场供大于求的局面进一步加剧。在缺乏资金炒作的情况下，价格不可能走高。而据此新开工速度，即使进行减速刹车，也会在3—5年内使得在建住宅面积达到满足70%人口城镇化水平。

而根据世界各国城市化率的数据比较分析。发达国家达到70%的城镇化率后，每年城镇化率降为0.2-03左右。达到80%后降为0.1左右。且越高度发达的国家后期城镇化增长越慢。详见以下

世界各国城镇化率一览 （2000-2010）

注：中国数据根据2010年中国第六次人口普查数据修正。

根据相关预测，中国人口在2033年达到峰值15亿，如中国城镇化率要达到80%，则还要增加15000万城市人口。根据发达国家70%-80%的城市化增长率在0.2%左右。相对于我国人口基数大，人口城镇化趋势惯性大。将其调整为0.6%，则每年新增900万城镇人口。需16年，即2045年。总计需住宅面积49亿平方米。与前期需求合计共计140.34亿平方米（现施工面积加需新增开工面积）。需新增开工面积91.71亿平方米

住宅建设具体历程可见下表：

注：城镇化达到70%按两个时间段进行预测比较。待售面积括号内为暂估现房面积。2013年的施工面积中拆迁改建面积未有可查数据，但该数据与2013年销售面积中的现房面积相抵冲后的余数对整个数据模型不会有实质性的影响。

由此可得出结论:鉴于目前房地产在建住宅面积较大，短期内库存将持续增加，房地产住宅新增开发规模将持续减小。短期内供大于求，房价将趋于下跌。但长期内可趋于平衡。基于政府赋予房价中的非市场成本较高，许多房地产企业将面临资金成本的压力。根据现有建设规模，部分房地产企业将转行。剩余企业将回吐部分前期利润。政府将开辟新的财源以弥补房地产的税费减少。房地产市场长期内将逐步趋于平稳。

作者：刘嘎

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