杭州市调报告-杭州大厦市场调查报告
By Julie & Leo
市调对象：杭州大厦购物城
地 址：浙江杭州武林广场1号 日 期： 2012年4月10日
一、物业概况：
1． 业主名称： 杭州大厦有限公司
建造年份： 1993年开业
建筑物之状态： 营运
经营面积（M2）： 140，000
建筑物之楼层：A座：7层（地下一层+地上六层）
B座：9层
C座：10层（地下一层地上九层）
D座：5层
停车位（个）： 500个
2．叙述该物业之商业环境特征及/或特色：
杭州大厦地处杭州市最繁华的商贸、文化、交通中心——武林广场，是杭州的传统商业中心，商场云集，人流密集，吸引了无论是杭州本地居民或者是长三角乃至是全国各地的游客。
3．客流分析、消费层次：
虽然杭州大厦称不上将世界顶级品牌与传统品牌完美地融合，但其对于品牌的容纳量着实让人生叹。无论是顶级的奢侈品牌，还是传统的国产服饰，大家在这四栋楼里都相安无事，和睦共处。因此，很难界定杭大是针对哪一个客群或是消费层次的，它的存在满足了杭州所有市民的购物需求，又或者根本不该用杭州这一个市来局限它的影响力，其实大到整个浙江省，甚至是长三角一带都被其所辐射。
4．列举附近之主要竞争对手：
公司名称 直接/间接竞争 与本物业之距离
___ 武林银泰 直接竞争 500米
杭州百货大楼 间接竞争 500米
国大GDA中心 间接竞争 500米
二、商业情况、各楼层功能布局、入驻品牌情况：
A座 | B1 | LSE城市生活超市/黄金珠宝 | 周大福、老凤祥、谢瑞麟、翡翠物语、同仁堂、 |
L1 | 化妆品/饰品/名表/眼镜 | CHANEL、Dior Homme、LANCOME、ESTEE LAUDER、FANCL、Tiffany&Co.、Breguet、SWAROVSKI、ROELX、OMEGA | |
L2 | 女装 | MOSCHINO、PORTS、MMJ、DKNY、O’2nd、MAX&CO.、PATRIZIA PEPE、Theory、Jill stuart | |
L3 | 女装 | DECOSTER、ZUCZUG、EXCEPTION、e+、NISISS、E.P雅莹 | |
L4 | 女装/箱包/餐饮 | Samsonite、kipling、UTC、COCOON、IVY、JETZO、L’azza、ON&ON、代官山 | |
L5 | 休闲服饰/餐饮 | 5CM、b+ab、ROEM、Devil Nut、Ochirly、PRICH、BASIC HOUSE、TEENIE WEENIE、三井铁板料理 | |
L6 | 羊绒制品/餐饮 | 鄂尔多斯、日神、鹿王、鹿港茶语 | |
B座 | L1 | 国际名品 | LV、HERMES、CELINE、GUCCI、FENDI、LOEWE、TOD’S、Zegna、D&G、BALLY、BVLGARI、MONT BLANC、DUNHILL |
L2 | 国际名品/水吧 | BURBERRY、Kang jin yong、GIADA、Y-3、FERRE、I.T、GIVENCHY、POLO RALPH LAUREN | |
L3 | 精品服饰 | VERRI、K&C、C’N’C、SPIGE、SYSTEM、MEYER、ferrante、CAMPIONE | |
L4 | 商务男装 | LAMPO、卡尔丹顿、浪肯、沙驰、迪莱、路卡迪龙、杰克斯、KEVIN KELLY | |
L5 | 男装/男鞋/包/皮具/数码产品 | HAZZYS、AJ、C.H、诺贝达、LASCOTE、Clarks、SKAP、ECCO、MEPHISTO | |
L6 | 女鞋/童鞋/包/皮具 | POLO、DKNY、GUESS、MOSCHINO、NINE WEST、Joy & Peace、DISSONA、Gabor、LACOSTE | |
L7 | 童装/用品/玩具 | Armani junior、Burberry、D&G、KENZO、乐高 | |
L8 | 美发/美容美体/餐饮 | 外婆家、玛花纤体、TONI&GUY | |
L9 | 餐饮 | 澳门西南饭店 | |
| B1 | LSE城市生活超市/餐饮 | LOCK&LOCK、自然之源、粉色妈妈、西树泡芙、唐饼家、摩提工坊、安徒生冰淇淋、凡情蒂诺巧克力、万宁 |
L1 | 名品家居 | HUGO BOSS、LLADRO、日本香堂、集雅廊、昭仪翠屋、GAGGENAU | |
L2 | 休闲牛仔/化妆品 | GIAMMA、GUESS、DKNY JEANS、EDWIN、ADIDAS三叶草、LEE、LEVI’S、ESPRIT、JEEP、NAUTICA、UGG、ANNA SUI、佰草集 | |
L3 | 潮流服饰 | SHINE、Another、DELYLE、MOUSE JI、香水吧、HASO | |
L4 | 床品/家用品/厨具/工艺品 | 罗卡来、CK、MINE、ZUCCHI、ESPRIT、莱克星顿、Fissler、双立人、法兰瓷、琉园 | |
L5 | 家居/橱柜/家装建材/卫浴 | 索菲亚、北欧风情、梅来莎、阿里斯顿 | |
L6 | 家用电器/音响/数码产品 | 西门子、SONY、三星、大金、松下、飞利浦、夏普、BOSE、CANON、Nikon、OLYMPUS | |
L7 | 餐饮 | 王品台塑牛排、豆捞坊 | |
L8 | 娱乐中心 | 皇家公馆娱乐会所 | |
L9 | 娱乐中心 | ||
D座 | L1 | 国际名品/咖啡 | Chole、VALENTINO、Weekend by Max Mara、HUGO BOSS、JUICY COUTURE、CO11、DAKS、BALENCIAGA、MARNI、SHIATZY CHEN、7 for All Mankind、GIADA、ALLE、星巴克 |
L2 | 时尚精品/化妆品 | EVISU、REPLAY、NINE WEST、CK Jeans、OLAY、SWATCH、Jurlique、CLARINS | |
L3 | 女士内衣/时尚配件/甜品 | CK UNDERWEAR、安莉芳、黛安芬、安秀丽、EVE’S、爱慕、华歌尔、LEXON、满记甜品、七章餐厅 | |
L4 | 户外运动/健身器材/文化用品/水吧/美发 | ADIDAS、NIKE、PUMA、乐斯菲斯、LOTTO、Telent、哥伦比亚、派克、文房第五宝、优果、HAIR CORNER美发沙龙 | |
L5 | 家居装饰/餐饮/美发 | Cassina、FLOS、BOFFI、agape、moooi、糖潮茶餐厅、TONI&GUY、外婆家餐厅 | |
三、市场调查心得体会：
杭州大厦购物城囊括了杭州大厦A座、B座，C座坤和店，D座华浙店，总建筑面积近140,000平方米。购物城地处杭州城市商业区核心区块—武林广场，呈“Z”字形态分布，西起华浙店，东至坤和店，横跨环城北路至杭州大厦A座、B座，坐拥得天独厚的地理条件和商业氛围。
购物城集购物、美食、休闲娱乐、会议展览、住宿、办公写字楼为一体，汇聚了诸多国际顶级奢侈品牌和国内知名品牌，强大的品牌阵容和完善的生活配套。引领着高端品质时尚生活。
杭州大厦购物城依托购物这一主业态，加之美食丰富其购物的体验，做强做大国际、国内精品名品，使之成为国际名品的集散地，成为杭州乃至浙江消费者购物、娱乐、休闲的首选场所。
杭州大厦A座是杭大历史最悠久的一座物业，最早诞生于1993年。拥有将近20年历史的A座商场一楼如今大牌化妆品云集，很多品牌在这里创下了单店、单日销售的国内纪录，可想而知，为何很多化妆品进驻中国市场，首选的不是上海、北京、香港这样的大城市，却在杭大开出其第一家店。无论是顶级的La mer, La prairie, Giorgio Armani，还是Sisley, Bobbi Brown, 雅诗兰黛、兰蔻等等，你想要的在这里都可以找到。最令人惊艳的当属还未走进杭大A座大门时就看到的Chanel的Façade，这样重量级的顶级品牌的入驻，让虽看似陈旧的A座焕发着别样迷人的气息。当然，内部更是别有洞天。顶级珠宝Van Cleef&Arpels, Tiffany&Co.以及诸多名表，如VC, Breguet, Jaeger-LeCoultre, Chopard等的集合区也让杭大实至名归。
然而，A座的Chanel只是冰山一角，而拥有与生俱来的贵族血统的B座，由最初的GIVENCHY, BOSS到如今的LV, HERMES，他才是优越生活的终极象征。
一楼阵容的强大自然不言而喻，也由于自身体量的局限性，Ralph Lauren, Versace, Giada等国际大牌们被纷纷请上了2楼，如此非同凡响的品牌阵容让B座赢得了“奢侈品样板”的美誉。其实，就这些奢侈品而言，他们的橱窗设计就已经美轮美奂。大牌设计师们每隔一段时间就会为消费者们带来一场震撼的Window Shopping，带上最新的设计创意，让所有的人都能领略到他们的独特魅力。
相较于相对陈旧的A, B两座，连接其与C座的长廊算是一个分水岭，从这里开始的购物之旅或许可以稍稍摆脱传统百货的影子。他类似于传统百货与Shopping Mall的混合产物，以一种类似Shopping Mall的方式出现，进行着各种生活方式的混搭。这里的品牌多与生活有关，大至建材、家电、家居、寝具，小到家居用品，精致的毛巾、地垫，少见的进口红酒、日本的宠物用品、现场制作的食品，亦或是家里装饰用的小配件，都可以在这里满足顾客的需求。他就像是一个个浓缩的生活片段，顶级的德国Gaggenau电器，B & O音响，精美的法兰瓷瓷器以及琉园的摆件，无处不生活。
或者可以在La mer或Sisley的美容馆里体验一下面部美容，品尝现场制作的可口美食，欣赏一场钢琴或者萨克斯的演出，将购物与休闲娱乐融合得恰到好处。
C座的精致生活体验让人流连忘返，D座的时尚潮流氛围也同样让人惊叫感叹，这里已经俨然成为世界潮牌的聚集地。美国甜心Juicy Couture，让人疯狂成迷的牛仔裤品牌7 for All Mankind，除了诸如此类的潮牌，还有买手们精心搜罗的各种品牌的服饰、包包、鞋子、配饰等的组合店铺，让你不虚此行。当然，Chloe, Valentino, Bally以及Balenciaga这些一线品牌的支持，直接奠定了D座国际时尚的氛围，时尚却不失高贵。
在杭大购物，除了A、B两座老楼的物业条件有些陈旧，狭窄的空间以及低矮的天花，让人感觉购物体验大打折扣以外，他对于品牌的容纳以及品类的丰富度都堪称是百货业界的佼佼者。还有一个非常有趣的现象就是很多品牌会在杭州大厦内拥有一个以上的店铺，例如Giada。起初这样的现象让人有些不解，但通过与一些品牌方的沟通后了解到，很多品牌都希望在杭大这样的商业项目中拥有多个销售点，因为杭大就是对于销售业绩的保证。
相较于万象城以及第二天市调的湖滨名品街，个人感觉杭大的顶级奢侈品牌无论是数量还是质量都毫不失色于它们。除了共有的Van Cleef&Arpels, Cartier, Lv, GUCCI, HERMES等，Prada, Miu Miu, YSL, BALMAIN等更像是对于杭州整个奢侈品市场的补充。但是随着商业的不断发展与成熟，Shopping Mall对于传统百货的冲击力不容小觑，我想这也正是迫使杭大2004年整幢改革的动力。以经营业态取代经营品牌的传统模式，让顾客体会花时间的意义大过于花钱，在更注重生活品质的今天，如果还是单纯用品牌去聚集客群势必会被逐渐淘汰。国际化的商业不该仅仅局限于几个国际品牌，而应该是一种全面的国际氛围。
（制作：Leo & Julie）
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/5713c39c81eb6294dd88d0d233d4b14e85243e01.html
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