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房屋被抵押、查封后的操作程序

发布时间：2017-12-27 来源：文档文库

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房屋被抵押、查封后操作程序

1、对于房屋已抵押，经抵押权人同意后转让，依据《物权法》第191条之规定，经抵押权人同意转让抵押房屋的，应将转让所得价款提前清偿债务或提存。只有将所得价款清偿债务，抵押权人才会将房屋的抵押登记予以撤销，否则，抵押权人依旧可依据抵押登记行使抵押权，即对该房屋进行拍卖，以拍卖所得价款清偿债务；
2、对于房屋已抵押、被其他法院查封：
（1）对于房屋已设立抵押登记的，法院可以查封。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
（2）法院可以对房屋进行轮候查封。为了保障债权人（不仅是抵押权人）的利益，现行法律及司法实践允许轮候查封，并规定了轮候查封在一定条件下仍可优先受偿。依据2004年2月10日最高人民法院、国土资源部以及建设部等部门联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，两个以上的人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，房地长交易中心（以上海为例，以为外地查封分别由国土资源、房地产管理部门负责）为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实以及查封的有关情况。并在第20条规定，轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列，查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。
（3）对于既有抵押，又有查封的房屋，由首轮查封的法院主持拍卖、变卖财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条：在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。即，无论是申请首封的债权人还是申请轮候查封的债权人，均可提出财产处理。但是，依据《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行》第九十一条：对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。
（4）对于既有抵押，又有查封的房屋，由首轮查封法院主持拍卖所得价款优先清偿抵押权人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/5bc287a36429647d27284b73f242336c1eb930a3.html