二、广州商业区域分析
广州商业区域分布图
天河区商铺市场分析
区域特点：
天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。
代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。
区域市场分析：
天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500-800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。
天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的IT、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。
天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。
越秀区商铺市场分析
区域特点：
越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。
北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000、麦当劳、肯德基等各种国际品牌专卖店、连锁店多达108家。
越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，大都围绕着北京路而分布：新大新和广百(广百新翼)一南一北“镇守”北京路，即将交会使用的北京大厦裙楼商场、光明广场和在建中的明盛广场亦紧挨北京路，而亿安广场和北京华联购物中心(中旅商业城)所在地段亦形成购物热点场所。
除步行街和综合商场以外，越秀区的专业市场亦经营得有声有色，一德路干果海味市场、食品、文具玩具精品市场，主营古董、字画、工艺美术品的文德北路文化专业街，还有大新路的鞋类批发市场都是历史悠久的专业市场。
区域市场分析：
据调查显示，越秀区商铺的平均租赁价格亦处于全市高等水平：北京路是广州市最繁华的商业中心，其临街商铺的租金成为全市商铺不可逾越的峰线，平均首层商铺的租金在1000元/平方米以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，目前正在经营的广百新翼负一、负二层的租金为200-300元/平方米?月。一德路——沿江路的干果海味玩具精品一条街和酒吧街商圈的商铺越来越衿贵，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为800-900元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2和530元/m2。流花地区是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。
据了解，北京路日均人流量达30万人次，节假日更达50万人次以上，人旺财旺，商铺供求明显僧多粥少，造成商铺租金奇贵，而且顶手费相当惊人。一般的首层商铺每方建筑面积的月租金在1000元以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，而地点最好的一些商铺更超过5000元／平方米。如北京路某铺位首层临街面积120平方米，共四层，业主开价1800万，带租约，月收租22万元，年回报率高达15%。巨额的回报，自然吸引了众多投资客趋之如鹜。
为避免在规划和定位上与其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商厦；在客户群方面，都在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户。目前北京路在建的大型商厦包括光明广场、名盛广场和五月花广场；加上北京南路筹建中的“韩大门”综合购物中心，和以国外零售业为卖点的商厦，北京路将成为大型购物商厦的集聚地。
东山区商铺市场分析
区域特点：
经过多年的发展，目前东山区商贸经济基本形成以海印、环市东、英雄广场及农林下路、龟岗四大商业板块为主体的发展格局：
海印商贸区位于海印桥的北面，经过近十年的发展，已从最初单一的海印电器专业市场发展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以“海印”品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头。
环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等18家高中档宾馆、写字楼以及新大新、麦当劳等数十家中外著名商家组成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一，被誉为广州的“尖东”，也是东山区税收的三大基地之一。该地区集中了众多的大型商业、贸易企业及饮食业，年营业额2000万元以上的批发企业，无论是数量还是营业额都占全区同类企业总量的一半以上，区位优势十分突出。而上规模、上档次的饮食业，包括有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强，年营业额占全区同类企业总量的一半以上。
英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力逐渐增强，该地区2003年商品销售额已超过5亿元，保持两位数的良好增长势头。
农林下路、署前路、龟岗商业街经过近年的悉心培育，商业氛围、经营档次、购物环境等都有了很大的改善，其中农林下路商业街被广州市政府确认为继上下九、北京路商业街后第三条商业街，现已发展成为以广州王府井百货大楼为龙头，各类专卖商店云集的广州第三大商业街。署前路、龟岗商业街在“三年一中变”中，地段内的特色楼宇经修茸整饰一新，形成了以东山百货大楼为龙头，具有东山传统特色的新兴商业街。该地区主要以百货、服装和鞋类居多，年营业额已超过7亿元。
区域市场分析：
据调查显示，东山区商铺的平均租赁价格亦处于全市中高水平，不同地段的商铺租金参次较大。根据东山区发展，目前该区域的商业环境可分为四大板块。各板块虽然经营重点和商业结构不同，但租金水平却相当平衡。大型综合商场首层或中心地段一线临街商铺的租金普遍在300元/平方米?月以上，位置较佳的甚至可以上千元，如中山三路的中华广场、淘金路的丽柏广场等。而地理位置居于二线的商铺租金水平与一线商铺相比明显有一大截差距，如位于福今路内巷的商铺平均租金为50元/平方米?月；同处于东山商贸中心区的淘金路，淘金南路临街铺的租金与丽柏广场有着天壤之别，仅150元/平方米?月。
一直以来，东山区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地。东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势。东山区商铺市场1998年至2004年上半年的成交量为25.14万平方米，占全市(原八区)成交量的11.33%。商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了东山区的商业氛围浓厚，成交活跃，带动了二手市场也非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为9.01万平方米，占同期一手商铺成交量的35.84%.
三 投资广州商铺
在广州投资商铺有很多故事：如果商铺选得好，几万元的投资能带来几十万元的投资收益，如果选得不好，几百万元的投资可能让你蚀得颗粒无收。
广州商铺发展大致经过了四个阶段。
第一是自发式摊铺时期，其代表是高第街、西湖夜市。这是改革开放后广州出现最早期的“商铺”，是一些居民密集地内街临时搭建的“摊铺”，主要商品是服装与小百货。
第二个时期是专业市场时期，其代表是海印电器市场、白马服装商场。通过将商铺集中起来统一管理，市场变得集中有序，营商环境大大改善。
第三是步行街时期，其代表是北京路、上下九路。
第四时期是购物中心时期，其代表是天河城、中华广场和即将开业的正佳广场等大型购物中心。
今年下半年至今后的一两年间，广州从市区到郊区，将有大量主题商场、Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ（大型购物中心）、社区商铺上市。从近期商铺投资市场上看，大型商业中心商铺、地铁商铺、大型小区商铺以及专业市场商铺，无疑是最多投资者关注的热点。
从日前已经对外公布的信息看，位于北京路的名盛广场商铺面积有10000平方米，天河城旁的正佳广场有10000平方米，同路段的建和中心有１０多万平方米，位于奥林匹克体育场附近，号称目前亚洲最大的Ｓｈｏｐˉｐｉｎｇ Ｍａｌｌ达３０多万平方米，位于番禺迎宾路的万博广场面积也不小。此外，广州一些大型住宅小区今年下半年还有社区商铺推出。
今年来广州商铺租金售价普遍比前几年有所提高，老城区专业市场租金一般在３００—９００元；而商业旺街例如北京路、上下九、农林下路等，首层商铺租金大多在１０００元—３０００元之间，个别更超过５０００元。目前一手商铺每平方米一般要数万元，位于下九路的名汇广场首层售价高达每平方米１２３４４０元，而位于一德路的山海城贸易中心更创下广州商铺成交多年来的“天价”：首层一个面积仅有６•１平方米的铺位以９０万元成交，单价每平方米高达１４•５万元！今年７月，在写字楼成交均价比上半年下降了２•０２％的情况下，全市商铺均价劲升了３５•９８％！
广州商铺行情走俏，有业内人士认为，这是因为自１９９６年以来，广州商铺市场已持续多年低迷，不少商铺投资价格日渐突显，因此吸引了大量投资客与大量资金的涌进而致。与此同时，交通环境的不断改善，也催生了不少新的商业热点，一些原先属于商业荒凉地的区域也因为内环路高速路甚至地铁交通因素而形成了新的商业旺地。此外，今年来大量外国商业巨鳄纷纷抢滩广州市场，促使广州商业投资环境日趋形成，商业氛围也日趋浓烈，正是由于这些商业巨鳄的带动，广州商铺行情得以展开并日渐走俏。
尽管形势如此大好，商铺投资隐忧并未消除。广州市房地产信息中心近几年跟踪统计的商铺资料表明：１９９６年是广州商铺供应的一个“洪峰”时期，达到７９•６２万平方米，而同年的成交面积却只有２０•９１万平方米，商用物业发展商在此栽了一个跟头。以后经过政府的宏观调控和市场的自发调节，商铺供应逐年减少，成交逐年攀升，到２００１年，商铺成交登记面积首次超过批准预售面积。这似乎预示着一个理性商业时代的到来以及一个更大商业空间的到来。但发展商却是只见新盘笑，不闻旧盘愁。热卖之后，各商场的经营状况却是参差有别，有的商场人气渐旺，经营日趋好转；而有的商场却经营惨难淡，租客不断撤场，发展堪忧。
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