天津房地产投资市场调研报告

天津市房地产投资调研报告

二十一世纪 中国经济

将从这里起航……

今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的城市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地，一个城市的身影正悄悄浮出水面。

天津，一个在历史上曾经无比辉煌的城市，是一个在中国总体经济实力和综合竞争力领先的大城市。

在建国以后半个多世纪的时间里，尤其是改革开放以后，无论是城市形象、城市地位，还是城市的综合竞争力，都在不断地被一些后来居上的城市所超越，以至于在大多数人的印象里，成了一个缺乏吸引力和题材的城市。我们认为，如果说过去几十年天津的发展的确是慢了半拍的话，那么在经营城市的今天，天津却完全有可能凭借自身的很多优势厚积薄发，走出低谷，还世人一个全新的天津，一个现代化和充满魅力的天津。

为了建成21世纪现代化港口城市和我国北方重要的经济中心，占领新的发展制高点，天津必须在中国和世界坐标系中寻找自己的发展定位，积极参与新一轮国际城市发展的竞争。

1998之后，北京城市空间的发展向东南部倾斜，尤其是北京亦庄经济技术开发区的迅速发展，京津塘高速公路七个高新技术开发区的迅速发展，京沈高速公路的拉动，目前北京城市空间的发展方向是东南方向，即沿着京津塘高速公路为主轴进行拓展。

北京城市空间发展的主轴方向同天津城市空间发展的主轴方向一致，共同构成了大北京首都经济区的空间发展主轴，三轴迭加，对天津在大北京首都经济区经济一体化中快速崛起提供了非常重要的基础。

伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的即将崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天津同世界经济的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动创造出新的发展空间和更多的发展机遇。天津腾飞，就在今朝!

在珠江三角洲、长江三角洲经济发展过后，环渤海经济圈，正将带领中国经济从这里起航……

绪言

经过四天初步的市场调研，结合网络二手数据信息，对天津市经济的发展及房地产市场发展动向已经有了一定的认识；此报告的编写旨在通过部分宏观数据的统计分析使读者能够初步了解天津市的房地产投资环境，进而为公司战略发展提供相应依据。

报告总体分为天津市宏观简况及天津市房地产市场发展两大部分，主要描述了天津市的地理特征、宏观经济发展、房地产市场发展及对房地产市场未来发展趋势的预测。（本报告仅供参考）

第一部分 天津市经济发展宏观简况

第一章 天津市城市总体简况

第一节地理简况

第二节行政区域

第三节交通运输

第二章 天津市宏观经济概述

第一节天津市GDP总量及增长情况

第二节天津市1997-2005年人均生产总值增长情况

第三节天津市全社会固定资产投资及增长情况

第四节天津市人口增长情况

第五节天津市主要行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况

第三章 天津市未来城市规划

第一节宏观调控政策导向

第二节经济一体化催生京津冀地产新版图

第三节重点工程规划建设

第二部分 天津市房地产市场发展分析

第一章 天津市房地产市场发展状况调查研究

第一节土地市场

第二节天津市房地产市场供应

第三节天津市房地产市场需求

第四节商品房销售价格状况

第五节影响天津市房地产市场政策

第六节天津市房地产市场版块分析

第二章 天津市房地产市场发展预测

一、供应趋势

二、需求偏好

三、价格预测

第一部分 天津市经济发展宏观简况

第一章天津市城市总体简况

天津市是中央四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。

第一节地理简况

天津市地处华北平原的东北部，北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里；占地总面积11919.7平方公里。

第二节行政区域

　天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。到2003年底，全市常住人口为1030万人。

第三节交通运输

天津距北京120公里（从天津市中心向西北行137公里即达北京），历来是拱卫京畿的要地和门户。

天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。

天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，是我国北方地区最大的物流货运中心，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。

天津滨海国际机场有多条国际国内航线。

天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。

第二章天津市宏观经济概述

第一节天津市GDP总量及增长情况

2005年是天津市国民经济继续保持持续快速健康发展的一年，全年国民经济发展的主要特点是：　　　　　　　　　　　　　　

1、经济运行快速稳定，高增长峰期延长

2005年我市宏观经济呈现出平稳快速运行的态势，运行的稳定性和可持续性均明显增强。据初步核算，全年全市生产总值达到3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%，连续10个季度在14%以上的高增长平台上稳定运行，当年新增经济总量552.86亿元。第一产业完成增加值109.42亿元，增长4.3%；第二产业完成增加值2050.34亿元，增长17.5%；第三产业完成增加值1504.10亿元，增长11.4。

天津市经济自2003年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行，而且与上一轮高峰期（1994-1996年）相比，具有了峰期延长，峰值提高，波动小的特征。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

2、三次产业全面发展，工业生产继续领跑

农业呈现良好势头。全年农业总产值完成238.11亿元，增长4.8%。

工业继续发挥经济快速增长的引擎作用。全市全部工业实现增加值1884.80亿元，增长17.9%，对全市经济增长的贡献率达到62.8%，拉动ＧＤＰ增长9.1个百分点。

服务业保持稳步发展。全年批发零售餐饮业增加值增长13.5%，金融保险业增加值增长15.7%。全社会货运量完成3.97亿吨，增长4.8%；客运量4687.29万人，增长14.2%。全年港口吞吐量达到2.41亿吨，增长16.7，其中出港量1.47亿吨，增长11.2%；集装箱吞吐量达到480.10万国际规范箱，增长25.8%；邮电业务总量178.04亿元，增长21.8%。

3、经济运行质量进一步提高，能耗下降，价格平稳

财政收入再上新台阶。全年全市财政收入突破700亿元，达到725.52亿元，占全市生产总值的比重达到19.8%，按可比口径计算比上年增长26.8%，实现了“十五“期间财政收入5年上5个百亿台阶的重大突破。

第二节天津市1997-2005年人均生产总值增长情况

2005年全年全市城乡居民收入保持较快增长，人民生活水平进一步提高，全年城市居民人均可支配收入达到12639元，增长10.2%。

第三节天津市全社会固定资产投资及增长情况

2005年固定资产投资增长较快。全年全社会固定资产投资完成1516.84亿元，增长20.5%，其中：城镇固定资产投资完成1385.56亿元，增长22.4%，增幅比上年提高1.1个百分点；房地产开发投资增长24.1%。

第四节天津市人口增长情况

人口保持低速增长。2005年末全市常住人口为1051.10万人，户籍人口为940万人左右。农业人口374万人，非农业人口566万人。全年人口出生率为7.31‰，人口死亡率为5.97‰，人口自然增长率为1.34‰。

第五节天津市主要行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况

一、各区域占地面积

二、人口规模

三、各行政区域特征状况

1、红桥区

红桥区是天津市内中心区之一，位于城区的西北部。清代建筑的拱型钢桥“大红桥”横跨子牙河，红桥区由此而得名。全区总面积21.3平方公里，居住着汉、回、满、蒙、朝鲜等20个民族57万人。西北角大伙巷为天津有名的回族聚居区。

红桥区是天津市的发祥地，是一个有悠久历史的商埠。北运河、子牙河、南运河流经本区汇成海河，东入渤海而形成三河五岸的独特地理环境。三岔河口一带远在新石器时代即有人群聚居，元朝大兴漕运，南运河成为元、明、清历代南粮北运的重要通道，三岔河口也成为著名的转运枢纽，人烟日盛，商贾云集，逐渐繁华。明初傍河筑城，后又派兵设卫，所以向有“先有三岔口，后有天津卫”之说。

红桥区是天津工商业的摇篮。三条石地区以华北机械、铸造工业的发祥地著称，在中国民族工业发展史上占有重要位置。周恩来总理曾亲自为三条石历史博物馆题写馆名。北大关一带是天津最早的商埠，具有400年历史的估衣街是天津久负盛名的绸缎、棉布、呢绒市场，很多老字号如“元隆”、“谦祥益”、“瑞蚨祥”绸缎庄、“狗不理”包子铺、“宝林祥”糕点店等都从这里起源，生意兴隆，至今不衰。享誉四方的“天津三绝”食品之一的耳朵眼炸糕香溢津门，天津菜系的发源地天一坊饭庄风味独特。北大关、估衣街、大胡同一带是天津市最繁华的地区之一。

红桥区文教、体育、卫生事业发达。全区中小学和职业、成人学校108所，托幼园所300多个。第三中学和红桥卫生职专正在建设成为国家级重点高中和重点职专校。教案质量逐年提高。梦园娱乐中心、红桥文化宫、民族文化宫等功能完备的文娱场所为居民提供优雅的娱乐环境。红桥区是天津有名的“田径之乡”，多年来为国家输送了不少体育人才。全区30多个卫生保健机构为城市清洁和人民健康提供良好服务，驻区的天津市第二中心医院、民族医院、红十字会医院设备先进，技术精湛，医德高尚。社区服务不断开拓新的领域。被市政府确定为社会协调发展实验区，精神文明建设不断取得新成果。

红桥区是风景秀丽、环境幽雅的文化旅游处所。这里有清代乾隆皇帝下江南登临天津的“桃花园”和他四次驻跸的中华名园——“水西庄”遗址。至今每到春暖花开季节，西沽北运河堤岸桃吐丹露，柳茂翠烟，桃花园以其独特的自然景色吸引着众多的中外游人赏花赋诗，流连忘返。桃花园附近的河北工业大学，其前身是中国近代第一所大学——北洋大学堂。红桥区有全国重点文物保护单位——吕祖堂义和团纪念馆，以及红灯照黄莲圣母停船场，天津首郡清真大寺，天津三宗宝之一的铃铛阁和中国近代教育家严修故居等一批历史文化遗迹。

2、河西区

河西区位于天津市东南部的海河西岸。东临海河与河东区相望，西迄卫津路、津淄公路与南开区、西青区交界，南隔泗水道与津南区毗邻，北抵徐州道、马场道与和平区接壤。全区面积40平方公里，人口68万人，辖20个街道办事处，407个居民委员会。

河西区是发达的工业区。区南部是天津著名的陈塘庄、土城工业区。全区有各类企业4000余家，大中型工业企业120多家，34万企业员工。既有历史悠久的造纸、毛织、染料、棉纺等一批老企业，又有逐年兴起的电子、机械、冶金、电机、建材、化工、食品加工等企业，一批产品技术领先、附加值高、市场占有率大，曾获国家部委和市级质量、科技大奖，有的获国际金奖，在国内外享有盛誉。区街经济篷勃发展，异军突起，呈现出前所未有的生机和活力。

3、和平区

天津，如同一颗熠熠闪光的明珠，镶嵌在渤海之滨，海河之畔。作为天津市的中心和平区就是那璀灿明珠最耀眼的光点。

位于海河岸边的和平区是天津市的政治、经济和文化中心，面积只有10.01平方公里，可人口却将近50万，是全市人口最稠密的地区。市党政军首脑机关都坐落在这个区内，闻名遐迩的劝业场商业区不仅是和平区的商业中心，也是天津市的商业中心，这里每天要接待来自海内外的宾朋100多万人。享有东方“华尔街”之称的解放路，既是中国北方的金融中心，同时也是座万国建筑博览城，人们在这里可以欣赏到世界各地各个时期的建筑风格。全市的教育、文化、卫生机构也大多坐落于此。可以说来天津不到和平区就不叫到过天津，就领略不到这座北方名城的风采。

最让和平人自豪的是这里繁荣的商业。和平区界内有大大小小的商业企业5000多家，滨江道、和平路十字街是天津市最繁华的商业中心，劝业场、华联商厦、百货大楼、滨江商厦、国际商场、伊势丹6家大商场的年销售额都达亿元以上，劝业场、华联商厦和滨江商厦的年营业额都将近10个亿；一些中小专业特色商店也在天津商业中起着重要作用，象天津鞋店、新中国文化用品商场、百信珠宝金楼等也都是享有盛誉的知名企业；一些有百年历史的老字号也坐落在这里，如盛锡福帽店、正兴德茶庄、康乐饮食店、稻香村食品店等等；享誉全国的狗不理包子总店是在这里从一个小食摊逐步发展成为饮食企业集团。

让和平人自豪的另一个优势就是这里兴盛的金融行业。解放前，这里就是通商口岸的金融中心，当时的美国花旗银行、英国的汇丰银行、俄国的华俄道胜银行等数十家外国银行设立在这里，对中国进行经济侵略。解放后，这些外国银行被赶了出去，相继建立了我们自己的银行，有中国人民银行天津市分行、中国银行天津市分行、中国工商银行天津市分行、中国农业银行天津市分行、中国建设银行天津市分行、中国投资银行天津市分行、人民保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司等十多家市级金融机构。随着国际金融业务的发展，韩国外焕银行、法国兴业银行、香港上海汇丰银行也相继在这个区设立了分行或办事处，使这里形成了中国北方的金融中心，年融通资金排在全国第2位。

4、河北区

河北区位于天津市城区东北部，东临河东区、东丽区，西以子牙河、北运河与红桥区相隔，南与和平区、南开区以海河为界隔水相望，北以普济河道与北辰区接壤。东西宽6.15公里，南北长6.88公里，总面积28.87平方公里。辖区内共有16个街道办事处、316个居民委员会。

　　河北区历史悠久，文化渊远，三岔河口一带是天津的发祥地，中山路地区在明末清初时期就是天津政治文化的中心。现在的河北区已经成为经济结构日趋合理，载体功能不断完善，投资环境宽松和谐，旅游资源丰富多彩，生活环境优雅安全的极富潜力的新型城区，进入了一个全面大发展的新时期。

　　河北区是天津市的传统工业区，有大中小型工业企业2400多家，尤以冶金、化工、机械、电子、轻纺和医药业更具优势，是天津市工业门类较齐全的工业基地。轧钢三厂、第二钢丝绳厂、大中华橡胶厂、动力机厂以及天津通讯广播公司、自行车二厂、达仁堂制药厂等企业在国内赫赫有名，一大批名优特产品已打入国际市场。

　　河北区是重要的交通枢纽区，天津站、天津北站和铁路新货场均坐落该区，津浦、京山铁路在区内交汇，天津站是目前国内最大的现代化火车站之一，日发送旅客10万人次。公路交通也十分发达，京津唐高速公路在区内南北端各设出入口。3个长途汽车站和54条公共汽车线与市内环、中环、外环交通干线纵横交错，形成四通八达的运输网络。邮电通信能力不断加强，有2个程控中心，各类电话遍及全区，长途电话可直拨国内各省、市、自治区及世界100多个国家和地区。能源供应十分充足，电力、燃料可满足生产和生活需要。

5、河东区

河东区是天津市区之一，位于市区东部，因地处海河东岸而得名。东以万新村沙柳北路、双东路、月牙河为界与东丽区相临；西、南以海河为界分别与和平区、河西区隔河相望；北以京山铁路、真理道为界与河北区接壤。东西长10公里，南北宽6公里。河东区距塘沽新港38.4公里，距天津机场7.1公里，距首都北京120公里。面积近40平方公里。常住人口62万人，辖19个街，316个居民区。河东区是天津市的发祥地之一，故有“先有大直沽，后有天津卫”之说。

河东区铁路、公路四通八达。区内有干、支线路154条，胡同里巷2543条，通过内环线、中环线和数条放射线与市内各区相连。津塘路起点与区内的九经路，可直达天津机场、塘沽新港和天津经济技术开发区。天津火车站的主站房位于区界内西端，坐落在区内十经路的天津铁路南站是铁路货运的重要集散地。从区内通过的京山铁路是沟通首都与东北的“大动脉”。因此，河东区是天津市海运、航运、陆运的要地。横跨在海河上造型各异的赤峰桥、大光明桥、刘庄桥、光华桥是通往海河西岸的咽喉。近几年新建的十一经路立交桥、东风立交桥、东兴路立交桥、中山门立交桥和李公楼立交桥，便利了交通运输，支援了工农业生产，促进了河东区的繁荣发展，也是天津市现代化建设的新景观。同时拓宽的十一经路、新开路、卫国道、华昌大街、华兴大街5条道路都与天津站相通，与3条环线相连，是天津市向国际、国内敞开的又一重要窗口，为河东区的现代化建设创造了良好的投资环境。

根据天津市总体规划技术方案中“重点东移”的构想，河东区将是天津交通枢纽的重要组成部分，具有发展科工贸经济的有利条件，将成为公建配套设备齐全，有利生产，方便生活的多功能、开放型的新市区。

6、南开区

南开区是天津市区之一，位于市区西南部。东临海河，与和平区、河西区接壤；西至陈塘庄铁路支线及外环线；南北两侧沿运河分别与红桥区、西青区毗邻。全区总面积38.75平方公里，平均海拔约3M，地势呈北高南低。

南开区由老城区、新建区、规划发展区三部分组成。下辖鼓楼南街，鼓楼北街等18个街道办事处和426个居民委员会。常住人口72万人，人口数量居市内6区之首。全区共有36个民族，其中汉族占97.8%。在少数民族中，回族人口最多，其次为满族、蒙古族。

南开区因天津旧城迤南的开洼地带而得名。所辖东、南、西、北4条马路所包围的老城里，是天津最早的旧城区，历史上曾是天津政治、经济、文化和交通的中心；沿海河三岔口一带是明清时期繁华的内河航运码头，成为津门故里的发祥地。

天津最大的公园——水上公园坐落在南开的西南部。这里水天一色，风景怡人，堪称“北方西湖”。园中千佛岛千佛展姿，动物园珍禽异兽应有尽有，大型游乐场令人目不暇接，实为度假旅游的好去处。坐落于中环线上的长虹公园景色秀丽，环境优雅，这里经常举办花展、灯会等娱乐活动。水上旅游区的国际村、天塔城，以各国不同风格的建筑，良好的服务设施吸引众多游客。

第三章 天津市未来城市规划

第一节宏观调控政策导向

“过去天津和北京不但没有很好地形成双方经济的互补，而且相互抢夺资源。”。长期以来，被称之为北京“后院”的天津和首都北京的关系一直很微妙。天津紧邻北京，按说借着北京的光，天津能更快地发展，但实际情况却大相径庭。这些年，北京像一个巨大的磁场，将资金、人才、市场等都吸引了过来，而天津的发展则缓慢得多。

尽管由京津领衔的环渤海经济区已经规划了近20年了，但总是雷声大，雨点小。与此同时，三大经济圈中的珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈已经成为中国经济发展最快的两大区域经济板块。长三角、珠三角经济圈得以迅猛发展的最主要原因之一是它们基本上是以市场为纽带。这两个经济圈以一个中心城市为龙头，周边各个城市承担起不同的功能，互相协同形成一个城市体系，使整个区域经济得到迅速成长。

第二节经济一体化催生京津冀地产新版图

北京和天津已达成交通合作意向，计划除京津塘高速公路之外，再增建京津高速公路南、北两个通道，主要解决北京至华东方向的过境交通问题。与此同时，天津和北京之间还在酝酿一条高速城际铁路。

第三节 重点工程规划建设

一、京津城际磁悬浮列车

经国务院批准，北京市和天津市之间将建设一条长达115公里的京津城际铁路线，该铁路线预计将于2007年投入使用，可实现京津两地半小时通达的目标。目前该工程正在规划设计阶段。

据了解，目前京山线京津段利用率已超过90%，而未来京津两地间人员往来将更加频繁，现有铁路运输能力已远远不能满足运量增长的需要。

该线路规划由天津站开始，沿京津塘高速公路，经杨村、永乐，到达北京首都机场。京津城际轨道交通采用较快的速度规范，车站设置尽可能覆盖沿线主要城镇，既要实现快速度、公交化、大容量运输，又要充分满足沿线各主要城镇间日益频繁的客流需求。工程建成后，可加速京津地区一体化进程，促进环渤海地区经济快速协调发展，并为北京举办奥运会提供良好的运输条件。

二、天津市区地铁工程

天津市为从根本上解决道路交通问题，提高城市的通行能力，市委、市政府决定在未来几年内，预计投资170亿元，建设全长145公里、平均时速60至80公里的快速路网。建设内容为两条快速环路、两条横向通道、两条纵向通道和两条快速射线。

两条快速环路为东南半环和西北半环路，总长48.9公里。东南半环起自宾水道与红旗路交口，途经红旗南路、纪庄子道、黑牛城道，跨海河大桥后，沿富民路向东经规划路、昆仑路到达卫国道，全长19公里。西北半环起自红旗南路，经凌西道、简阳路(新辟)、密云路、天平南路(新辟)、南仓道、泰兴路接东南半环,全长约30公里。

两条横向通道是：北横通道利用西青道，中途另辟新路连接志成道，全长13.1公里。南横通道利用复康路、吴家窑大街、琼州道、大直沽三号路到卫国道，全长21.1公里，双向6车道。

两条纵向通道是：西纵通道利用京津路、河北大街、南门外大街、卫津路、卫津南路，全长24.3公里，双向6车道。东纵通道利用铁东路、京山铁路三线两侧路至张贵庄路，全长24.2公里，双向6至8车道。

两条快速射线是：大沽南路快速射线，由外环南路至黑牛城道，全长为5.2公里，双向6车道。解放南路快速射线，由外环南路至奉化道，全长8.4公里，双向6车道。

三、天津市经营城市定位——八点工程

早在2002年10月，天津市委就做出了“实施海河两岸综合开发建设，努力把海河建成独具特色的、国际一流的服务型经济带、景观带和文化带，成为世界名河。”的战略决策，并提出了“弘扬海河文化，创建世界名河”的宏伟目标。这是建设北方重要的经济中心、发展城市第三产业的重要举措，天津将通过这一划时代的工程实现城市经济、文化的又一次腾飞。

1、河北区中心广场

中心广场原来是天津市举办大型广场文化活动的地方，原来的检阅台虽已被拆除，但至今仍没有新建筑矗立在广场中心，显得中心广场没有主体建筑，没有标志性空间。

规划将现在中心广场前面的海河东路改造为广场的一部分，使广场的规模由原来的2公顷扩大到4公顷，并使广场直接连接到海河岸边。拓宽改造博爱道，将海河动路的交通引到博爱道上。修建“海河音乐厅”（建筑面积约1万平方M）。音乐厅外部采取看台的形式，市民可以在台阶上休息，观赏海河景色或广场的演出。广场的中心用不同颜色石材铺成百龙图，体现“金龙起舞”的规划主题。周围做音乐喷泉、花塑雕，种植观赏性树木，广场的下面做2万平方M的地下建筑，可作地下商场和地下停车场用途。

2、和平区和平广场

依托和平路商业街的区位优势，海河总体规划将中心广场对面地区的发展方向确定为“都市消费娱乐区”。此次完成的规划把和平路的优势和海河的优势结合起来，做到空间相连，功能互补，立意同创，环境共享。

拓宽改造兴安路，使其道路红线加宽到30M。将张自忠路机动车交通改道至兴安路，张自忠路改为步行街，张自忠路与兴安路之间狭长的地段，建设一组总建筑面积约为30万平方M的现代化的集商业、娱乐、酒店为一体的综合性建筑，取名“和平广场”。该建筑群是中心广场轴线的延伸，并与之共同形成海河中心的标志性地区。

3、南开区文化古街

南开区文化古街1996年改造完成的古文化街现在已成为备受欢迎的旅游景点。每逢节假日，总有一些住在北京的外国友人专程到古文化街来感受中国传统城市文化的气息。很多城市规划专家对天津古文化街所保留和体现的老天津卫民间生活的画卷深表赞赏。

随着到古文化街陆游的客流量不断攀升，它的容量和内涵越来越显得不能满足今后旅游发展的需求。海河启动规划建设以宫南大街和宫北大街为界，对其以东沿海河的地段进行改造，拆除和古文化街不协调的建筑，在保留现有戏楼、玉皇阁大殿和原有建筑的基础上，另建造一处具有天津传统风格，带有一定码头文化特色的商业、娱乐游览区，该组建筑总面积约12万平方M。

历史上古文化街一带曾有一座海河楼，号称中过的“望海楼”，该楼规模宏大、气势雄伟。启动工程计划在玉皇阁附近，沿海河重修海河楼，规划楼高50M，里面有歌舞弹唱和琴棋书画。

4、红桥区文化公园

三岔河口是天津的发祥地，是海河的起始点，现有的建筑十分破旧，规划予以拆除，拆除后建成“三岔河口文化公园”，面积为2.3公顷，公园内建天津城市历史博物馆。

新修三条石横街，并在子牙河上新建一座跨河桥（慈海桥），形成从河北区的五马路过子牙河到三条石横街，再过南运河的金钟桥到金钟河大街，再到城厢动路、荣业大街的一条贯彻市内四个区的城市主干道。同时，三岔河口与大悲院地区也有了更方便的交通联系。在三岔河口改造后的护岸上，建一组以天津城市发展史为题材的大型浮雕。

5、河东区南站中心商务区

南站地区是规划预留的中心商务区，随着我市经贸活动的不断增多，高档写字楼、会议中心、展示中心的需求也逐渐显现出来。搬迁南站现有的货场，拆除部分破旧住宅，建设一处总建筑面积约70万平方M，集现代化的办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐为一体的一组建筑，并修建过河桥梁，使之与解放南路金融街、凯悦饭店、利顺德饭店等著名建筑相衔接。

沿海河建100M宽的绿化广场。种植观赏性树木，如樱花、桃花、合欢等。沿海河的道路近期利用六纬路，远期采用隧道的方式沿海河在绿化带线下面建设。

6、河西区小白楼中心商务区

小白楼是我市的中心商务区之一，现已初具规模。配合海河两岸综合开发改造，建成一个跨越解放路通向海河的步行广场。广场的两侧在现有政协办公楼（原德国俱乐部）的基础上，修建以啤酒馆、咖啡厅、特色酒吧为主的“海河德式风情街”。

打通蚌埠道和新建桥梁组成的一条形成马场道、合肥道，以缓解曲阜道和大光明桥的交通压力。河东区天星广场一带也需做相应的改造，把这条新的城市道路的交通功能和商业功能充分发挥出来。

7、东丽区“智慧城”

根据专家分析，目前我国的建筑设计、建筑技术和建筑材料正处在重大转折时期，具有高度智能化、环保材料、节能设计的未来建筑将给社会的产业结构、市场结构、城市结构会带来巨大的改变，抓住这一历史机遇，抢占中国未来的建筑市场，在海河北岸环境优美的衅先锋南地区建设未来城市、未来建筑的概念展示区，推广国际最新、最高级的建筑技术、建筑材料，使天津成为服务全国的现代化建设产业基地，对提高我市的城市功能，加快经济发展、增加就业机会将起到直接作用。

开辟先锋南路到津塘路之间的联系道路，在沿河地区规定一块可以开发用地，完成规划后开始向国内外相关的企业发邀请，通过互联网、行业协会、科研机构等渠道广泛宣传我市“智慧城”的规划设想、区位优势和政策优势，然后召开一次国际会议，研讨未来建筑发展趋势，把社会的目光聚焦到这个极富发展潜力的产业经济上来。

8、津南区柳林风景区

柳林风景区规划用地为2万平方公里，是市内海河沿岸最大的公共绿地，也是天津市中心城区的九个绿地之一，承担着为城市居民提供休闲、娱乐、享受自然环境的城市功能。同时，柳林风景区毗邻外环线，有500M宽的绿化带和约20平方公里的海河自然风景区。因此，这一地区的建设要从较宏观的视野进行研究、规划。

采用市场化开发的方法，由政府修建道路、市政工程，通过公开招标的方式经开发商一定的土地进行商业性开发，并且按照规划的要求建成规划风景区。

四、天津市重点工程建设（海河建设）

1、总体构思：

统筹化规划：按照市委提出的建设服务型的经济带、景观带和文化带的总体目标，综合考虑了历史文化、经济发展等内容，提出了综合的、细化的6个主题目标。

第一：展现悠久历史文化。第二：发展滨河服务产业。

第三：突出亲水城市形象。第四：建设生态城市依托。

第五：改善道路交通系统。第六：开发旅游休闲资源。

2、海河两岸综合开发

　　海河两岸综合开发改造全面启动。海河清淤216万立方M，堤岸改造完成8.9公里。海河东路、海河西路等4条道路基本建成，慈海桥、大沽桥开工建设，狮子林桥成功顶升。

规划将海河分为三大段落

● 由北洋桥到外环线为海河的上游，这一段位于中心城区，规划用地面积42平方公里，重点发展现代服务业并保护好两岸的文物古迹和风貌建筑，充分体现天津国际大都市的风采。

● 由外环线到二道闸为海河的中游，规划用地面积120平方公里，规划为高新经济发展区和生态风景旅游区，重点发展新兴工业。

● 由二道闸到入海口为海河的下游，规划用地面积150平方公里，为滨海新区范围，规划为多功能的内河港口经济区，重点解决内河港和工业岸线的开发利用。

海河上游段的四个分区

根据海河沿岸的历史文化特点和目前的建设情况，规划将中心城区以内的海河两岸地段划分为四个功能区：

● 北洋桥至南马路海河两岸的地段为传统文化商贸区（CHD）；

● 南马路至赤峰道海河两岸的地段为都市消费娱乐区（CRD）；

● 赤峰道至奉化道海河两岸的地段为中央金融商务区（CBD）；

● 奉化道至外环线海河两岸的地段为智慧城（STD）。

3、海河改造上游段十大工程

把海河先期实施的基础工程进行了归纳，提出了十大基础工程，分别是：

公共建筑工程、绿化广场工程、道路工程、桥梁工程、水体治理工程、堤岸工程、通航工程、环境建设、灯光夜景工程、整修置换工程。

4、道路工程

海河两岸现在基本没有通畅的道路，此次规划对滨河道路、跨河道路、和交通枢纽进行整体改造。首先在海河东西两侧分别修建主通道，海河东侧从北洋桥一直到外环线有一条贯穿的路，海河的西侧从三岔河口到外环线也有一条贯穿的路，用于公交和游览。为了缓解道路和亲水活动的矛盾，我们尽量把沿河路和河边留出较宽的活动带。比如张自忠路原来是沿着河边的路，我们把机动车改到兴安路，后面接到大沽路。张自忠路完全作为步行道，是市民步行游览的重要空间。在断面上我们也有多种处理方法，海河东西两条路，经过不同的区域都有不同的设计，象天津站和中心广场地区，有两个大型的城市广场，但是现在与海河之间都被交通干道隔开了。这里的海河东路又是天津南北交通的咽喉要道，为了解决这个矛盾，我们把这一段的路作成了地下穿越的形式，地面完全做成步行广场，一直延伸到海河边，将来是一个纵深非常开阔的城市标志性空间。我们还打通垂直于海河的重要通道，象北马路、锦州道、曲阜道等道路。一方面让跨河的交通迅速通过这一地区，另一方面方便从市区其他地方来到河边活动。这样使海河沿岸的道路系统形成鱼刺状，与城市更紧密地结合在一起。为了解决停车难的问题，规划在大悲院、古文化街、中心广场、南站、柳林等地区分别设了7个大的交通枢纽，每个交通枢纽既是一个大型的地下停车场，又是一个公交、地铁换乘的站点。通过这几个措施，海河边就能够吸引更多的人来活动。

5、桥梁工程

海河上游段现在有12座桥梁，平均桥梁间距约1.6公里，其中有10座作为机动车桥，6座作为步行桥，这样海河桥梁间距可以减到0.68公里，与交通要求相符合。

新建桥梁隧道16座：1.志成桥2.慈海桥3.慈航桥4.通南桥5.和平桥6.大沽桥7.合江路隧道8.大同桥9.泰安桥10.蚌埠桥11.奉化桥12.国泰桥13.富民桥14.南环大桥15.柳林大桥16.吉兆隧道

6、中心城市功能布局规划

第二部分天津市房地产市场发展分析

第一章天津市房地产市场发展状况调查研究

第一节土地市场

受宏观调控影响，天津市政府在6月之后仍然以商业用地的供应为主，居住用地价格涨幅方面也继续趋缓。

由于天津今年一级土地市场交易数据的统计样本太少，国家发改委的报告省略了该项统计，这是近年来自设立该统计工程以来的首例，天津一级土地市场价格要比去年同期上涨3.6%，2005年土地价格上涨近5%。

2005年6月以来天津市部分土地出让简况

（资料来源：天津土地交易中心，以上数据仅供参考）

从几块公开成交的地块成交结果来看，在三季度中实际上没有任何的纯居住用地成交，仅仅河西区绍兴道有一块小面积的商住两用地块成交，直到9月30日之后，才有多宗居住用地成交的信息。

引人瞩目的是万科在天津持续保持大动作，而且这次一反在市郊拿地的习惯，在天津南开区的冶金所位置获得58000多平方M的地块，。

从万科的拿地价格来看，其楼面价为2548元/平方M，要比上期报告中位于其南端的密云路黄河道地块的楼面价1783元/平方M高出750元/平方M。而且按照万科的品牌差异化策略来看，未来该工程平均价格不低于7000元/平方M。

第二节天津市房地产市场供应

天津市历年房地产开发总量

第三节天津市房地产市场需求

一、天津市历年商品房销售总量

2005年全市商品房现房销售面积980万平方M，增长15.7%，实现销售收入387.38亿元，增长46.85%。

二、2005年成交量趋势

从上图可以看出，2005年天津商品房市场的一个显著特点是：商品房成交量少了2004年剧烈变动的态势，从第二季度开始，商品房成交量走势趋向平稳。这反映出市场一个可喜的变化，即市场少了不确定因素带来的消费波动，在多方合力下进入相对平稳的发展周期。

第四节商品房销售价格状况

2005年第一季度消费惯性使然，价格沿着2004年底的轨迹平稳上行。随着国内出台了一系列打压房地产泡沫和非理性投资的政策，对实际的市场需求也产生连带及直接的影响。2005年第二季度，天津新开盘工程以及在售工程的价格上升趋势开始得到遏制，这种势头一直延续到第三季度，市场陷入胶着状态。进入第四季度市场开始缓和，一些高档盘的陆续上市也拉升了市场成交均价。

2005年1-12月份累计成交均价为4132元/平M，较2004年全年均价上升25.13%；2004年全市商品房平均交易价格为3302元/平方M，同比2003年上涨21.4%。

　　从2005年各月商品房成交均价同比变动情况来看，仅有部分月份成交均价涨幅在20%以下，其他各月均维持20%-30%的上升势头。进入2005年下半年，房价进入持续、平稳的增长期，12月份实现均价达到4793元/平M，同比增长25.87%。

天津的房价与收入比计算

（注：合理的房价与收入比应该在3：1—6：1区间。）

虽然房价上涨较多，但由于天津市人均可支配收入增长幅度较大，房价与收入比呈现下降趋势。

第五节影响天津市房地产市场政策

7月以来，全国乃至地方的房地产政策出台不多，但是相比上半年波澜壮阔的宏观调控，天津市政府出台了更多规范行业经管的细化条例和金融政策。

值得注意的是央行出台的《2004年房地产金融报告》，其中明确指出应该取消预售制度，并且鼓励商业银行推出房地产贷款的固定利率。

引起业内震动的取消预售制度的建议，虽然该制度不是央行的管辖范围，而且建设部副部长刘志峰也随即在公开场合指出这一点的不可行性。但是由于该报告作为央行政策制定部门的理论研究成果，具有明显的政策导向性。

虽然预售制度是需要立法来改革，而且相关执行经管的单位是建设部，但是不能排除央行通过对各商业银行出台条令的形式，以贷款限额来限制开发商的预售行为，这种情况尤其对于高价位的商品房影响较大，这样，开发商依靠定金和预售回款的方式将注定受到影响。

对央行建议实施固定利率的做法，我们认为作为一种比较新的金融产品，它虽然还不一定在今年由国内商业银行推出，但是在天津范围内，已经有中德银行这样的专业提供房地产贷款的银行提供此类产品，中德银行是中国建行和德国施豪银行合资的，中方控股的国家政策性银行。总部设在天津，是首家全国性专业住房储蓄银行。

目前享受该银行的固定利率贷款产品，是需要客户在该银行有符合一定数量条件的固定年限存款，其固定利率定为3.3%。目前该类金融产品在央行加息之后，变得引人瞩目，销售形势看好。

固定利率最大的优点是能规避加息风险。以今年的加息为例，今年3月，5年期及以上房贷利率从5.31%恢复至6.12%。以20年期50万元的房贷为例，按照5.31%的原房贷利率计算，每月需还银行贷款3386元；按照新房贷利率的0.9倍计算，购房人每月的月供为3442.26元，相当于每月多交56元。假设以后利率没有任何变化，粗略地以20年为计算，则要多交1万多元。但如果购房者一开始和银行约定利率5.31%，那么在20年内就可以按照固定不变的利率来交纳房贷，不用多出1万多元。反之，如果利率下调，购房者则要多出钱。而04年起美联储频繁加息、中国大陆去年十月的首度加息、今年三月的再次加息，都说明了中国甚至是全球处于一个加息周期。由此可见，此时若银行发放固定利率，对购房者来说对其规避加息风险有一定利好。 

但是，固定利率主要是银行改善房贷业务的一种手段，对房地产行业本身的影响不大。银行发放固定利率就是为购房者多提供了一种选择。而且其发放固定利率可能采用许多方式规避其自身的风险，这些风险可能就会转移到购房者身上。同时，实行固定利率并不意味着房贷利率降低。所以，购房需求并不会因为固定利率的出现而改变多少。 

天津地方税务局关于征收土地增值税

从 2005年 10月 1日起，天津市对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税。为简化征管，天津市采取对本市房地产开发企业开发销售的商品房，按照其取得的收入预征土地增值税。销售普通住宅的预征率为 0.5%；非普通住宅及高档写字楼、公寓、别墅、度假村的预征率为 1%。对居民个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。对转让非普通住宅，居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。另外，对按照天津市统一规范建造出售社会保障住房、低保解困房和经济适用房并能提供证明的，免征土地增值税。因国家建设需要而被政府征用的房地产，以及企业改制、兼并重组而有偿转让的房地产收入，免征土地增值税。

从政策细则来看，天津市地方税务局出台的政策还是延续了6月以来关于普通住宅和非普通住宅的区别对待政策，对短期的投资性需求进行限制，而且通过对开发商的预征，来调整市场上的产品供应结构。

另一个需要注意的是最新出台的国家税务总局《关于房地产税收一体化经管若干问题的通知》。

通知中明确：各地要以存量房交易环节所涉及税收的征管为切入点，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务，认真落实《通知》精神（对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收）。尚未确定实施一体化经管的牵头单位和相关部门责任的，要抓紧明确。尚未上报一体化经管实施技术方案的地区，要抓紧制定、完善实施技术方案。2005年10月30日前，各地要将实施技术方案和牵头单位及负责人名单上报总局。

该规定的出台，表面上看是一个强调行政手续简化的通知，实际上是中央以明文重申其征收个人所得税的态度，一方面无疑是中央对近期可能出现的热钱流入中国楼市高端市场的反应，另一方面是对某些区域房价的抬头，表明中央采取持续调控的态度。

第六节天津市房地产市场版块分析

一、滨海新区板块：未来天津发展的重中之重

滨海新区位于天津市东部临海地区，包括：开发区、保税区、天津港、塘沽区、汉沽区、大港区和大港油田等地，面积2270平方公里，人口107万。国家“十一五”规划将滨海新区列入重点发展区域，滨海新区面临着再次腾飞的重要机遇。

以该地区目前高端工程伴景湾、万通新城国际为例，两个工程均是一进入销售阶段即在一至两个月内完成首期销售，也就是说，当期推出的供应量在一至两个月内即被市场全部消化，应该说明的是，这两个工程的平均价格基本在5800元/平方M至6800元/平方M，已超出了天津市区大部分高端住宅的销售价格，但仍取得了不俗的市场业绩，究其原因，外来购买和投资性购买占到了主力，基本占总购买量的50%以上。可能存在泡沫，但反观上海浦东新区的房价变化，每年比上一年度增加30%。类比目前天津开发区新出让的土地价格，未来两年内开发区高端住宅的供应价格可能会达到8000元/平方M，甚至可能超过10000元/平方M的大关。同时，天津滨海新区未来的发展前景为众多投资者看好，也是滨海楼市一升再升的最大支撑。高端工程水域未来城，也创造了一个月内销售200余套的惊人业绩，购房人群以塘沽和开发区中端投资购房者为主，为何产生这样的效应呢？缘由是：滨海的前景刺激了众多的投资者，则投资能力高的投资者，选择高回报的产品；投资能力一般的投资者，选择能承载的投资产品；但市场的接力棒还在延续，大量热钱还在不断涌入，滨海的土地市场还在不断升温，则市场的增长会不断消化目前人们所认为的房产泡沫，因此，滨海市场还是一个良性增长的市场。

二、南部板块：形成中的天津富人区（梅江版块）

包括已经成形的梅江居住区，及建设开发中的大梅江区域。区域工程众多，工程整体档次较高，一度成为天津市高档住宅区的代表。梅江区域的整体开发中，政府行为是最大特点。区域开发规模大、开发速度快，对天津市地产市场的整体发展产生了巨大影响。区域城市配套设施建设不足，短期内很难满足业主的生活需要。

梅江板块可以说是当下购房者公认的高档居住区，而且产品类型众多：别墅、多层住宅、高层住宅；水景洋房、半山洋房，真是百家争鸣。以目前已呈现并入住的工程为例：万科水晶城，目前入住率达到80%以上，而起步区内的以蓝水假期为代表的工程入住率更高。目前在销的水岸公馆，预期购房者自住率将达到70%左右，华夏经典，海逸长洲的工程的购房者中也已自住为主，一个有趣的现象是，其中有部分购房者是原来起步区的客户，随着二手房市场的升温，他们原有的住宅获得了较大的市场利润，但同时也暴露出配套与现在新盘相比不够完善的缺陷，部分的业主也利用二级市场的活跃更新住宅。可以看出，梅江居住区的市场地位目前尚无其他区域可以比肩，对本市高端购买人群而言，梅江仍是首选的居住区域。

三、西南板块：未来发展潜力巨大（奥运版块）

以华苑居住区和阳光100、俊城为代表，大学城等较大规模的开发建设行为，会对本区域的向外延伸提供强大支持。相对于南部板块，自然资源相对逊色，物业价格及发展速度均有所局限。但华苑成熟的居住氛围仍是该地区工程的首要卖点，目前该地区工程中，除阳光100购房者中投资购买所占比例略高外，像俊城浅水湾等工程仍是选择第一居所客户的首选目标。随着2008年奥运场馆配套设施建设的加紧进行、新型居住区的不断成熟，这一板块以良好的整体销售业绩，显示出巨大的上升空间。

四、东部板块：滨海战略带动下的潜力区域

目前东部板块主要以太阳城为代表。丽苑居住区规模较大，但本区域开发工程较少，没有形成相互竞争、共同建设的形式。虽逐渐与卫国道沿线工程形成呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着滨海战略的实行，东部板块因其独特的区位特点，必将面临良好的发展机遇。

在卫国道整体区域形成的同时，我们也清楚地看到该板块各工程的同质倾向，究其原因，还是该板块需求特点所致，除凤溪工程精英汇酒店式公寓是完全的投资性产品外，其余各工程都是为满足自住的需求，其中丽苑作为天津市具有代表性的大型居住区，最早完全是为满足自住需求的典型工程。

五、东南板块：城市发展方向上的潜力地块

本区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的工程会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头并与之形成呼应联接的意味。本区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。虽然东南板块能够依托大梅江发展，然而在短期的工程发展来看，仍旧是自主需求的供给，但同时，复兴之门作为东南板块内的高端工程，其有力的利用了地铁上盖的天津市唯一工程，也正在吸纳着一部分投资人群，这部分人群大致可以占到30%左右。

六、西北板块：轨道交通的受益者（平民版块）

以奥林匹克花园、翡翠城及燕宇艺术城为代表。本区域的最大特色是，城市轨道建设对地产开发的巨大带动作用。奥园已相对先进的开发理念率先抢占这一区域，后期多个开发企业的竞争工程相继亮相，区域热度骤升，吸引了大量的城市改善型需求。该区域现已初具规模，是一个较成功地开发案例。由于后期土地问题等原因，短期内区位内开发势头会相对放缓。

作为天津市最后发展的板块，其最主要的目的仍旧是改善型自住需求的板块建设，同时，作为天津市城市轨道交通的受益者，不排除将来可能会成为一个地端投资的代表区域，但短期内，其还没有这个承载能力。

七、海河板块：依托两岸经济迅速崛起

中部板块由于多年的开发建设基本已经趋于半饱和状态，目前，本市正以海河为轴线主力发展海河两岸沿线的经济。海河贯穿本市的西北和东南板块，对海河两侧的修缮和开发极为有效地拉动了流经区域的市政经济，同时以线带面地全面拉动天津整体经济，因而也提升了带周边地区的地价，带动了许多房地产工程的开发，如在建的河海大道和即将开工兴建的泰达城、万通上游国际新城、仁恒海河广场等工程，正在依托海河两岸的经济发展而迅速崛起，都将成为未来河海两岸的新亮点。

第二章天津市房地产市场发展预测

一、供应趋势

● 由于中心城区土地资源有限，且该区域内产品主要以商业及高密度住宅为主，所以未来中心区域供应量极少，产品将以商业或写字楼为主；

● 西北版块（北辰区及红桥区）主要以旧城改造为主，由于地铁对该区域先行修缮投入使用，所以将吸引原有区域居民及少部分其他区域中端人群；

● 南开区奥运版块由于地处海河上游，由于受奥运利好刺激及高等学府区做为基础，区域内未来仍将会受到青睐；

● 梅江版块位于城市南部，区域内工程主要以水景产品为主，由于土地资源溃乏，未来区域的发展趋势将向东南方向及外环南部发展；

● 海河版块位于天津市区东南方向，虽然较天津市区稍远，但凭借天津未来经济发展趋势带动，将是最具潜力的发展区域；

● 滨海版块（塘沽）由于受到宏观经济发展带动，市场发展已经具有一定规模，而且去化率及速度相当快，区域内未来仍将会有大批工程入市；

● 由于92年万科就已经进入天津市场，其先进产品规划设计技术已经被市场大多开发商所模仿，所以产品质量在天津市场已经具备相当高的水准，预计未来产品开发能力不强的开发商将被市场所淘汰；

● 由于商务氛围逐渐形成，小户型、地段佳、总价低的工程将会渐渐涌现；

二、需求偏好

● 水景对于天津市消费者来说至关重要；

● 道路交通问题已经逐步显现，未来交通方便的区域产品将受到追捧；

● 地铁的修建将影响需求取向；

● 奥运版块及海河版块将是未来需求热点；

● 投资型的小户型产品将会在南开学府区域及和平商务区域受到较大的市场需求；

● 天津市人均收入增长幅度较大，城市居民支付能力强大。

三、价格预测

1、市场均价

根据近年天津房地产市场价格趋势，预计2006年天津市房地产市场价格的涨幅应在15—20%左右，未来市场均价将在4751—4958元之间。

2、价格上涨围绕土地成本和建筑成本

宏观经济指标显示，天津房地产市场的成长动力并未减退，而且有所增长，天津市房地产投资额虽然受到宏观调控的影响，增幅有所放缓，未来开发商对自己工程的价格政策明显围绕土地成本和建筑成本的上涨而上涨。

3、消费能力仍将较快增长

天津市的GDP增长仍然强劲，显示出近年来市政府大力推进基础设施建设与大量资金流入的工作成果，同时人均可支配收入的增长也比较快，据此可以判断天津市居民房地产的消费能力仍将较快增长。

4、土地价格仍旧会在政府主导下上涨

从土地市场的供应情况来讲，较大的幅度增长，主要是由于大开发商全力以赴购入土地的行为导致，另一方面也是居住用地供应量有明显萎缩导致。预计后市土地价格仍旧会在政府主导下上涨，但涨幅有待观察。

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