中国邮政储蓄银行个人房屋贷款业务管理办法（2014年版）资料

中国邮政储蓄银行个人房屋贷款业务

管理办法（2014年版）

第一章 总 则

第一条 为了规范中国邮政储蓄银行个人房屋贷款业务经营管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》等有关法律、法规和规章制度，制定本办法。

第二条 本办法所称的个人房屋贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购房的人民币贷款。

（一）根据贷款用途，本办法所涉及的个人房屋贷款包括个人住房贷款和个人商业用房贷款。

个人住房贷款是指向个人借款人发放的用于购买各类型住房的贷款。

个人商业用房贷款是指向个人借款人发放的用于购置以商业为用途的各类型房产的贷款。商业用房包括商用房和商住两用房。

（二）根据所购房屋是否为首次办理产权登记，本办法涉及的房屋包括个人二手房屋和个人一手房屋。

个人二手房屋，是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下，再次向自然人出售的房屋。

个人一手房屋，是指房地产开发商在依法取得的土地使用权上新建，经房地产行政主管部门批准向自然人销（预）售的房屋。

第三条 相关业务术语规定

（一）借款人：如无特殊说明，是指主借款人和共同借款人。

（二）抵押人：是指房屋的购买人和共同购买人。

（三）售房人：是指房屋交易过户前的所有人和共有人，及一手房项目的开发商。

（四）交易型转按揭贷款：指已获得我行或他行贷款的申请人，拟将抵押给银行的个人住房转让给第三人时，由我行向购房人（即现借款人）发放的用于购买该房产的二手住房贷款。

（五）期房：未竣工验收，或已竣工验收、但房地产开发商在销（预）售前未取得所有权证书的一手房。

（六）一手现房：已竣工验收、并且房地产开发商在销（预）售前已取得所有权证明的一手房。

第四条 中国邮政储蓄银行各级机构办理个人房屋贷款业务，必须严格遵循国家法律法规，执行国家相关信贷政策。

第二章 机构与人员

第五条 个人房屋贷款业务中相关部门及职责。个人房屋贷款业务管理和经营机构层级从上到下分为五级，即总行、一级分行、二级分行、一级支行及二级支行。

总行和一级分行对个人房屋贷款业务主要履行管理职能，按照“下管一级、监控到底”的管理原则，对下级机构进行管理；二级分行和一级支行按照“扁平、高效”的原则直接管理和经营个人房屋贷款业务。未设一级支行或二级分行的地区，个人房屋贷款业务可由上级分行直管。

（1）一级支行消费信贷业务部门负责个人房屋贷款业务客户咨询、贷款受理申请、贷前调查、贷款回收、逾期贷款催收及个人房屋贷款业务审查前的档案资料的整理和上报等工作（一级分行或二级分行直管二级支行的地区及客户经理下沉至二级支行的地区，可为二级支行，下同）；负责组织辖区个人房屋贷款业务的推广、宣传工作、到期贷款提醒、贷款合同签署、逾期贷款催收、贷款档案归集及移交等工作。

一级支行会计部门负责贷款发放等工作。

（2）一级分行、二级分行消费信贷业务部门负责贯彻、执行、细化上级规章制度，负责辖区个人房屋贷款业务的推广、监督管理工作，在授权范围内负责区域信贷产品的开发，负责直接管理二级支行的贷款合同签署、逾期贷款催收、贷款档案归集及移交等工作。

一级分行、二级分行授信审批部门负责权限范围内个人房屋贷款的授信审批工作。

一级分行、二级分行会计部门负责辖内直接管理的二级支行个人房屋贷款发放等工作。

（三）总行消费信贷部负责个人房屋贷款业务的产品研发、推广及业务准入等事务，并按照“下管一级、监控到底”的原则履行监管职责。

第六条 个人房屋贷款业务主要岗位设置

（1）二级支行岗位设置：根据业务授权，可设置受理岗、客户经理岗、风险管理岗。

（2）一级支行岗位设置：根据业务授权，可设置受理岗、客户经理岗、风险管理岗、档案管理岗、作业监督岗、业务主管岗、信贷放款岗。

（3）二级分行岗位设置：消费贷款产品经理岗、经营管理岗、风险管理岗、审查岗、审批岗、作业监督岗、档案管理岗、信贷放款岗；一级分行或二级分行直接经营市区业务的，可视同一级支行进行岗位设置。

（4）一级分行岗位设置：消费贷款产品经理岗、经营管理岗、风险管理岗、审查岗、审批岗、作业监督岗、档案管理岗、信贷放款岗。

其中，授信管理部门设置审查岗、审批岗、作业监督岗，会计营运部门设置信贷放款岗，消费信贷部门设置受理岗、客户经理岗、风险管理岗、档案管理岗、产品经理岗、经营管理岗、业务主管岗。

第七条 各岗位主要职责如下：

（一）受理岗

负责处理客户电话咨询、贷款申请，记录客户基本信息，整理材料。

（二）客户经理岗

1.负责权限范围内个人房屋贷款业务的营销、宣传；

2.对借款人提出的借款申请（业务变更申请）进行调查，并将个人房屋贷款业务档案及时移交至档案管理岗；

3.对审批同意的贷款申请，负责通知借款人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同；

4.与风险管理岗共同负责本人所管户贷款的贷后检查、逾期催收及风险预警等工作，并根据情况变化更新借款人信息，配合资产保全人员对所管户贷款形成的不良资产进行保全工作；

5.在授权范围内，查询客户及相关债务人的个人征信信息。

（三）产品经理岗

产品经理岗负责产品市场调研、产品设计、营销推广、销售支持、业务培训等相关工作，负责组织提出区域性个人房屋贷款产品需求，参与业务营销策划和业务宣传等相关工作。

（四）经营管理岗

1.经营管理岗负责个人房屋贷款业务各项规章制度、发展策略、经营计划的制订，承担业务准入、经营分析、业务激励政策制定、业务风险控制等相关工作；

2.负责主持个人房屋贷款业务的日常经营管理工作，制定或落实信贷政策和信贷发展目标；

3.根据业务发展规划，制定个人房屋贷款业务培训计划，并组织落实；

4.负责对下级机构和人员的业绩进行考核管理。

（五）业务主管岗

负责调查复核、支用复核、贷后检查报告审核等非授信审批事项的复核工作。

（六）风险管理岗

1.负责现场和非现场检查工作；

2.负责制定对下级机构个人房屋贷款业务发展及管理工作的检查计划；

3.负责个人房屋贷款业务逾期催收工作，密切关注逾期贷款情况，建立逾期贷款催收台账，并配合客户经理进行贷款还款提示和逾期贷款催收工作；

4.根据贷后检查的需要，查询人行征信系统并打印个人信用报告；

5.负责贷款风险手工分类的初分工作和手工调整工作。

（七）审查岗

负责独立审查贷款材料的合规性和完整性，出具明确的审查意见。

（八）审批岗

负责权限内的个人房屋贷款业务审批。

（九）作业监督岗

贷款发放之前，负责落实放款条件。

（十）档案管理岗

负责接收信贷档案资料，对档案进行整理、归档，并负责向档案管理部门移交业务档案。

（十一）信贷放款岗

负责贷款发放的系统操作及相关单据的打印工作。

第八条 岗位冲突和合理兼任

冲突岗位原则上不得由同一人兼任，直系亲属不能同时担任冲突岗位，实行关系人回避制度。岗位之间的关系具体见附件。

第九条 人员管理

（一）人员配备

1.客户经理岗：按照机构个人房屋贷款业务量及客户经理从业经验合理配备，原则上，单人月均调查量不超过10笔。

2.审查岗：单人月均审查量在400笔以内。原则上，单人月均审查量每增加200笔，增配1名。

3.风险管理岗：存量个人房屋贷款4000笔以上的，须配备2名以上人员。原则上，二级分行消费贷款部门内，至少每5-10家（下辖一级支行数量超过30家的二级分行，每10-15家）一级支行应配备一名风险管理岗。一级支行存量个人房屋贷款每增加2000笔，应增加1名风险管理岗。业务量大、一级支行有多个二级支行的，应相应增加风险管理岗。

4.作业监督岗：单人月均负责处理个人房屋贷款业务笔数在150笔以内。原则上，一级支行月均个人房屋贷款放款量每增加150笔，增配1名。

5.档案管理岗：档案管理岗单人月均整理个人房屋贷款业务档案在350笔以内。原则上，一级支行月均个人房屋贷款放款量每增加350笔，增配1名。

（二）人员培训

消费信贷从业人员必须持证上岗，各级行消费贷款业务部门负责上岗培训和在岗培训。

上岗培训包括理论培训和实践培训。理论培训由总行、一级分行或二级分行组织。实践培训由支行负责，不少于3周。理论和实践培训考核均通过的，颁发上岗证书。在岗培训可由分行消费贷款业务部门组织。在岗培训达到一定时间、经考核合格的，颁发培训证书。

一级分行或二级分行应在从业人员理论和实习考核均通过后10个工作日内颁发培训合格证书，并在5个工作日内向上级行消费信贷业务部门和人力资源部门备案。个人消费贷款培训证书的编号规则为：XF+培训组织单位级别（以一位字母表示，A：总行；B：一级分行；C：二级分行）+培训年份（4位数字）+培训期数（2位数字，起始编号为01）+人员顺序号（3位数，起始编号为001）。

（三）年审制度及人员变动管理

岗位资格实行年审制度，由二级分行负责，每两年进行一次，年审方式为闭卷考试。

第一十条 本办法中规定的岗位设置和人员配备要求暂行，各分行根据实际情况合理设置岗位、配备人员，并根据全行岗位职级管理和人员管理的的相关要求逐步优化调整。

第三章 贷款对象和条件

第一十一条 个人房屋贷款发放对象包括《消费信贷客户分类管理办法》（随文同发）中规定的一至五类客户，本次贷款收入还贷比控制在50%以下（含50%），总体收入还贷比控制在55％以下（含55％），且本次贷款信用评级原则上在BB级以上（含BB级）。

前款本次贷款收入还贷比=（本次贷款的月均还款额+月物业管理费）÷月均税后收入（配偶收入可计入，下同），总体收入还贷比=（本次贷款的月均还款额+月物业管理费+其他债务月均还款额）÷月均税后收入。本次贷款月均还款额按照申请金额、期限、利率和等额本息还款法计算，其他债务（包括个人贷款及当前个人信用卡透支金额，此金额可按照个人信用报告内信用卡最近6个月平均使用额度）月均还款额按照贷款余额、剩余期限、当前执行利率和等额本息还款法计算，对于信用卡透支及剩余期限在1年以内（含1年）的贷款，若借款人可提供大额资产证明（包括但不限于已有房产的房产证或购房合同、行车证、存单、理财产品、债券、保单、定活期存款、现金），可抵免对应负债，借款人提供正式公积金查询证明的，公积金月缴存额（含个人及单位缴存部分）可计入月均税后收入。

第一十二条 共同借款。符合借款人基本条件的两个自然人，可以共同申请一笔贷款，但同一笔贷款的申请人仅限两名。其中一人作为主借款人，另一人作为共同借款人，在该笔贷款发放之后承担同等还款义务。除非另有规定，本办法对于借款人的各项规定，均适用于主借款人和共同借款人。

第一十三条 个人房屋贷款禁入类客户。

严禁向如下人员发放贷款：本人或配偶当前拖欠各类贷款的个人，从事非法职业人员，刑事涉案人员；本人为失业、无业人员，在校学生。

严禁受理个人向其父母、配偶、子女和控股企业购买房屋等涉嫌套取银行资金的贷款申请。严禁受理境外自然人（包括港澳台人士和外籍人士）购买商业用房或购买非首套自住房的贷款申请。

第四章 贷款金额、期限、利率和还款方式

第一十四条 个人房屋贷款实行限额管理，同时根据借款人偿还能力、信用状况确定：

（一）单笔限额，即单个借款人在贷款行办理的个人房屋贷款的单笔金额，不高于我行对借款人的最高授信金额，且在贷款行受权额度范围内。单笔贷款最低金额为1万元，最小变动单位为1000元。

（二）贷款成数，即贷款金额占我行认可抵押物价值的比例，不超过所购房产适用的最高抵押率。个人二手房屋价值取购房总价和抵押房产评估价孰低值，个人一手房屋价值取购房合同总价；抵押率上限按总行现行个人房屋贷款政策执行，其中抵押房产为商用房的，最高抵押率不得超过50%；抵押房产为商住两用房的，最高抵押率不得超过55%。

（三）借款人自筹购房款（以下简称“首付款”）与贷款金额之和，应等于购房总价。购房总价是指买卖合同中约定的房屋交易价格，不包括交易过程中产生的各种税费。

第一十五条 贷款期限应同时满足下列条件：

（一）住房贷款期限不超过30年，商业用房贷款期限不超过10年。

（二）贷款期限与借款人年龄之和不超过65年，一、二类客户可延长至70年。共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，主借款人为一至三类客户的，可以年龄较小的申请人为准。

（三）抵押物土地使用权剩余期限≥贷款期限+3年。

（四）住房贷款期限与抵押房产房龄之和，直辖市、计划单列市、省会城市不超过50年；最近一期总行认可的中国城市综合经济竞争力排名前150位城市名单中的其他城市，不超过45年；其他地区不超过40年。

房龄是指房屋建成年份距贷款申请年份的年数。

第一十六条 贷款执行利率。

（一）总行确定个人房屋贷款利率执行的下限，各分支行根据总行相关信贷政策的规定，确定利率浮动比例。其中，购买首套商业用房的，贷款利率下限为基准利率的1.1倍；原则上，每增加一套商业用房，贷款利率下限按照基准利率的0.1倍递增。

（二）贷款期限1年以内的，执行固定利率；贷款期限超过1年的，每年1月1日，根据合同约定的浮动比例，以当日人民银行公布的基准利率或我行公布的基础利率，重新确定执行利率。

第一十七条 贷款罚息利率。

（一）借款人未按合同约定的期限、金额归还贷款的，对逾期的贷款本息按日加收罚息。住房贷款罚息利率为同期执行利率的1.3倍，商业用房贷款罚息利率为同期执行利率的1.5倍。

（二）借款人未按合同约定用途使用贷款的，对挪用部分的贷款本息按日加收罚息。住房贷款罚息利率为同期执行利率的1.5倍，商业用房贷款罚息利率为同期执行利率的2倍。

（三）借款人未按合同约定用途使用贷款、且发生逾期的，住房贷款罚息利率为同期执行利率的1.5倍，商业用房贷款罚息利率为同期执行利率的2倍。

第一十八条 贷款可以采取等额本息、阶段性等额本息、等额本金、阶段性等额本金和一次性还本付息等五种还款方式之一，其中：

（一）阶段性等额本息、阶段性等额本金两种还款方式仅适用于第一至四类客户，宽限期（只还利息、不还本金）不得超过12个月、且不得超过贷款期限的1/3。

（二）一次性还本付息仅适用于一年期以内的贷款。

第一十九条 贷款到期之前，如同时满足下列条件，借款人可以向贷款行申请提前归还部分本金或者全部贷款：

（一）最低提前还款月数由贷款行和借款人协商确定，但不得低于总行最新政策规定。提前还款时，已足额还款期数少于最低提前还款月数的，应要求借款人缴纳违约金，违约金缴纳比例按照总行最新政策规定执行；已足额还款期数高于最低提前还款月数的，可由贷款行和客户协商确定违约金比例或免于缴纳违约金。

（二）提前归还部分本金的，最低提前还本金额为1万元，最小变动单位为1000元。

（三）对于采取一次性还本付息还款法的贷款，只能提前归还全部贷款，不能提前归还部分本金。

第二十条 贷款当期应还本金、利息、罚息、违约金及其他费用，由借款人通过借款合同及相关协议约定，授权我行扣收。

第五章 放款模式、贷款担保

第二十一条 放款模式

（一）个人房屋贷款的发放，可采用下列几种模式：

1.见购房合同放款：借款人与售房人已签订购房合同，凭该购房合同放款。

2.见购房合同备案回执放款：已递交购房合同登记备案申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。当地购房合同登记备案与抵押（预告）登记同时办理，见相应回执放款，视同见购房合同备案回执放款。

3.购房合同备案后放款：借款人与房地产开发商签订购房合同，并在房管部门登记备案，我行凭已备案合同发放贷款。实行网签备案制的地区，见网签备案证明放款，可视同购房合同备案后放款。

4.见抵押预告登记回执放款：已递交抵押预告登记申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执放款。

5.见抵押预告登记证明放款：我行在取得抵押预告登记证明后放款。

6.见过户回执放款：已递交房产过户申请，房管部门出具受理回执，凭该回执放款。下列情形之一，视同见过户回执放款：

（1）房产已完成过户，我行见过户后房屋所有权证书放款。

（2）当地过户与抵押登记同时办理，我行见相应回执放款。

7.见抵押登记回执放款：房产已完成过户，已递交抵押登记申请，房管部门出具受理回执，凭该回执放款。

8.见抵押登记证明放款：房产已完成过户，我行取得房屋他项权证等抵押登记证明后放款。

（二）各放款条件适用范围：

1.个人一手住房贷款适用前款第1-5、7、8项放款模式，其中，1、2项放款模式仅适用于一级资质的开发商，且须经合作项目有权准入机构同意。

2.个人一手商业用房贷款适用前款第3-5、7、8项放款模式，其中，第3项放款模式仅适用于一级资质的开发商，一手住房合作项目的配套底层商铺，或当地不具备抵押预告登记条件的项目。

3.个人二手住房贷款适用前款第1、6-8项放款模式，采取第1项放款模式的，适用于以下两种情形之一：

（1）当地房管部门实行二手房交易资金监管，且明确要求贷款资金在房产过户之前存入资金监管帐户。

（2）由总行准入合作机构提供保证的个人二手住房交易型转按揭贷款。

4.个人二手商业用房贷款适用前款第7、8项放款模式；房管部门实行二手房交易资金监管，且明确要求贷款资金在房产过户之前存入资金监管帐户的，可采取第1项放款模式。

第二十二条 贷款必须以所购房产作为抵押物，但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，接受其他财产作为抵（质）押物，或由其他自然人或法人提供连带责任保证。

第二十三条 抵押房产应同时符合如下基本条件：

（一）主借款人应作为购房人（即交易过户后，作为房屋所有人或共有人）。共同购房人应不超过60周岁，具有合法有效身份和完全民事行为能力；共同购房人未满18周岁的，应属于借款人的被监护人，且主借款人应为一至三类客户；共同购房人不得为“低保户”。

（二）房产在当地具备较强变现能力，且未被列入拆迁规划范围内。审慎接受可上市流通的自建房作为抵押物，具体准入要求另行规定。严禁接受转让市场狭小、难以变现的房产作为抵押物，包括但不限于平房、地下室、半地下室、工厂配套宿舍、酒店式公寓、产权商铺和不能上市流通的自建房。

（三）住宅房龄年限，直辖市、计划单列市和省会城市不超过30年；最近一期总行认可的中国城市综合竞争力排名前150位城市名单中的其他城市，不超过25年；其他地区不超过20年。

商业用房房龄年限，直辖市、计划单列市和省会城市不超过20年；最近一期总行认可的中国城市综合竞争力排名前150位城市名单中的其他城市，不超过15年；其他地区不超过10年。

房龄接近本办法规定的最高房龄的（原则上为5年），调查人员应进行现场调查，确认不存在影响正常使用的重大缺陷。

（四）所有权明晰，符合国家法律、法规、规章与和当地房管部门规定的抵押登记条件。经济适用房、已购公房等政策性住房，以及划拨土地上建造的其他房屋，还应符合当地县级以上（含县级）房管部门规定的公开上市条件。

（五）办理抵押登记手续时，除总行授权之外，我行应作为第一顺序抵押权人，并且同一套房屋不得同时在我行办理多笔个人房屋贷款。

第二十四条 二手房屋贷款抵押房产价值应由借款人委托我行准入的房地产评估公司或资产评估公司（统称“估价机构”）评估，抵押房产类型为住宅的，可由我行具备相应评估资质或技能、且不参与信贷决策的人员依据《中国邮政储蓄银行房产内部估价指引》（见邮银发〔2013〕95号）进行评估。

第二十五条 一手房屋抵押贷款，抵押物价值原则上不委托第三方进行评估。信贷人员（客户经理，审查人、审批人）在楼盘准入过程中，应根据楼盘位置、物业管理水平等因素考察销售价格区间的合理性；在贷款办理过程中，应根据借款人所购房屋的户型、楼层等因素，判断合同价格的合理性。对于涉嫌抬高合同价格取得贷款的，应视情形降低贷款成数，直至拒绝贷款。

第二十六条 抵押房产是否投保，由贷款有权审批机构根据借款人资信状况和抵押物情况决定。

第二十七条 在我行取得抵押登记证明之前发放二手房屋贷款的，原则上借款人应提供符合我行要求的全程或阶段性担保，担保期间应至少覆盖自贷款发放之日起、至我行取得抵押登记证明之日止。

同一笔贷款仅限1个法人和（或）1名自然人提供担保。

对于除交易型转按揭贷款之外的其他个人房屋贷款，符合下列情形之一的，可以免于提供阶段性保证：

（一）交易双方委托我行管理首付款，采取见抵押登记回执或见过户回执放款模式，并且贷款资金在我行取得抵押登记证明之后划转给售房人（过户后，我行可先将首付款划转给售房人）。

（二）房管部门实行二手房交易资金监管，采取见抵押登记回执、见过户回执放款或见购房合同放款模式，且全部售房款在我行取得抵押登记证明之后划转给售房人。

（三）当地房地产交易管理规范、抵押登记信息查询系统完善，抵押登记办理周期较短（以5个工作日为参考值），且采取见抵押登记回执放款模式。

前款第（二）、（三）项情形下免于提供阶段性担保的，一级分行应向总行消费信贷部提交相关请示及调研报告（加盖行章），经审核通过并调整相应系统参数之后执行。

第二十八条 在我行取得抵押登记证明之前发放一手房屋贷款的，原则上应由合作项目的开发商提供阶段性担保，保证期间应至少覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押登记证明之日止。但符合下列情形之一的，经有权准入机构同意，开发商保证期间可覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押预告登记证明之日，或者免于开发商担保：

（一）开发商具备一级资质。

（二）外资开发商注册资本不低于1亿元。

（三）当地房管部门强制实行商品房预售资金监管。

（四）由符合本办法规定条件的其他法人或自然人提供全程或阶段性担保。

（五）采取直客式业务模式，且放款模式为抵押（预告）登记证明放款或见抵押（预告）登记回执。

原则上，开发商应承诺按所担保贷款余额的一定比例在我行存入保证金，实行专户管理。保证金缴存方式包括贷款发放前缴存和贷款发放后缴存。经有权准入机构同意可免于缴存保证金。

第二十九条 房地产经纪公司、专业担保机构等合作机构提供担保的，应按照《中国邮政储蓄银行个人消费贷款业务担保机构合作管理办法（试行）》（见邮银发〔2013〕1127号）及《中国邮政储蓄银行融资性担保机构合作管理办法》（见邮银发〔2012〕2279号）的有关规定进行准入。上述合作机构以出具担保函方式提供担保的，担保函应报有权准入机构审查同意。

第三十条 贷款由自然人提供全程或阶段性担保的，应满足下列条件：

（一）不属于交易型转按揭贷款；

（二）保证人符合我行规定的一、二或三类客户条件；

（三）保证人不是借款人的父母、配偶、子女；

（四）保证人具备担保代偿能力，总体收入还贷比应控制在50%以下（含50%），对外担保倍数应控制在10以下（含10）。

前款总体收入还贷比=保证人债务月均还款额÷月均税后收入；对外担保倍数=保证人为他人债务（含本次贷款）担保余额÷年均税后收入；保证人债务月均还款额和月均税后收入的计算方法与借款人的计算方法相同。

第六章 合作项目准入

第三十一条 合作项目申报单位为二级分行、一级分行直属支行（营业部）、一级分行直接管理的一级支行，或直辖市、计划单列市分行一级支行，负责与开发商洽谈合作事宜，并开展准入调查工作。

第三十二条 一手住房项目的房地产开发商应具备如下基本条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人。

（二）在当地有固定经营场所，经营管理规范。

（三）资金实力较强。对于期房，开发商货币形式的注册资本金应不低于人民币800万元（外币按申请当天人民银行公布的汇率中间价折算，下同）；对于已竣工验收的项目，开发商注册资本不作最低要求。

（四）开发商具备房地产开发企业资质。对于期房，开发商应具备三级以上（含）开发资质（开发商控股股东或关联房地产开发企业具备相应开发资质的，视同，下同），对于满足三级资质注册资本金（800万元）、房屋累计竣工建筑面积（5万平方米）标准的四级或暂定资质开发商，可视同三级资质；对于已竣工验收的项目，开发商资质等级不作最低要求。

（五）信誉良好，无拖欠银行贷款，无烂尾工程记录。三级资质开发企业，以往开发项目销售率在80%以上。

（六）法定代表人、控股个人股东和总经理无不良社会记录。

（七）开发商实际控制人为境外企业或境外自然人的，可以不受第（四）项资质等级限制，但应满足以下条件：

1. 开发商实收资本不低于1亿元人民币，且注册资本应不低于投资总额的50%。

2. 开发商或其实际控制人，在中国大陆从事房地产开发行业不少于2年。

3. 开发商或其实际控制人，至少成功开发1个房地产项目，且项目工程已完工。

第三十三条 一手住房合作项目应具备如下基本条件：

（一）地理位置较好，变现性较强。

（二）项目开发手续完备。

（三）销售定价合理，具备良好的市场销售前景。

（四）施工进度合理，无影响竣工与交付使用的重大隐患。

（五）保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低自有资本金比例为30%;外商投资建设的项目，最低自有资本金比例为35%。

（六）具备三级开发资质的开发商开发的一手住房期房项目除满足前款相关要求外，还应符合如下条件：

1.经营稳健，管理规范，在当地具备较强的品牌优势；

2.项目周边生活设施完善、交通便利，城市项目应位于城区内，县域项目应位于县城核心位置。

第三十四条 一手商业用房开发商及合作项目除满足第三十一条和第三十二条相关要求外，还应满足以下要求：

（一）开发商（或其实际控制人，下同）实收资本不低于人民币2亿元，具有二级以上（含二级）房地产开发资质；

（二）开发商具有商业用房开发经验；

（三）合作项目位于市中心已成熟商圈范围内；

（四）合作项目为写字楼的，其周边1公里范围内应有不少于2个已完工或在建的写字楼项目。

合作项目为一手住房项目的，其配套底层商铺的开发商及项目准入标准参照一手住房贷款项目执行。

第三十五条 开展一手住房贷款直客式业务模式的项目须同时符合第三十一条（一）至（四）、（七）项要求。直客式一手住房贷款的借款人不得为开发商及其母子公司、销售代理商、承建商等关联企业员工及其配偶。对于同一项目，一级分行辖内贷款行累计受理直客式一手住房贷款不得超过20笔。

第三十六条 合作项目准入方式包括审批制和备案制：

一手房合作项目及合作房地产开发商采用审批制的流程：一级分行业务受权范围内的，申报单位消费信贷业务部门发起--申报单位消费信贷业务部门负责人签字--申报单位消费信贷业务分管行领导签字--一级分行授信审批部门审查--一级分行授信审批部门审批--一级分行分管授信审批行领导终审。如业务超过一级分行权限的，由一级分行授信管理部审查后，报分管授信审批行领导签字--报总行消费信贷部审查--总行消费信贷部负责人审批--总行分管消费信贷业务行领导终审。

一手房合作项目及合作房地产开发商采用备案制的流程：一级分行具有合作项目审批权限的，申报单位消费信贷业务部门发起--申报单位消费信贷业务部门负责人签字--申报单位消费信贷业务分管行领导签字--报一级分行消费信贷业务部门备案；一级分行不具备合作项目审批权限的，申报单位消费信贷业务部门发起--申报单位消费信贷业务部门负责人签字--申报单位消费信贷业务分管行领导签字--报一级分行消费信贷业务部门审核--一级分行消费信贷业务部门负责人签字--一级分行消费信贷业务分管行领导签字--报总行消费信贷部备案。

第三十七条 合作项目准入方式适用条件。

（一）所有合作项目均可采用审批制方式准入。

（二）合作项目满足如下条件之一，可采用备案制方式准入。一手住房配套底层商铺的项目准入方式参照一手住房贷款项目执行。

1.年度信贷政策中，总行行业客户名单内开发商的住房贷款项目，同时符合总行业务制度的。

2.一级分行辖内，与我行合作并成功发放住房贷款的一级资质开发商的住房贷款项目，同时符合总行业务制度的。

3.一手房续建项目，同时符合如下条件：

（1）同一开发商（不包括开发商控股股东或关联房地产开发企业）分期开发的项目，前期楼盘已与我行进行一手房贷款合作，并且楼盘运行情况良好的后续楼盘。

（2）一手住房项目或总行最新行业信贷政策中商业地产及经营性物业抵押贷款重点客户准入名单内的企业开发的一手商业用房（不含写字楼）项目。

4.一手现房项目、已竣工验收但未取得房产证的一手住房项目。

5.可采取个人一手住房贷款直客式业务模式的项目。

6.当地房管部门强制要求由政策性担保机构提供阶段性或全程担保，担保期间应至少覆盖自贷款发放之日起、至我行取得抵押预告登记证明之日止。

第七章 贷款业务流程

第三十八条 个人房屋贷款业务实行关系人回避原则，我行信贷调查人员、审查审批人员为借款人的关系人的，相应人员必须回避。

关系人定义按照《关于明确零售信贷业务关系人授信及担保相关事项的通知》（邮银发〔2013〕147号）执行。

第三十九条 个人房屋贷款业务可以采用我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。

第四十条 借款人应亲自办理贷款，业务办理过程中禁止他人代为办理的事项包括提交申请资料、签署借款相关合同文本。

第四十一条 申请受理。贷款行受理岗受理客户的贷款申请，对申请资料的真实性负责。受理申请时，应与客户进行面谈，判断购房、申请借款，提供抵押和保证等行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议，并要求相关人员当面签字。

第四十二条 受理初审。受理岗应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗提交客户经理调查。对资料不全的申请，受理岗应向客户说明所缺资料。对不符合条件的申请，受理岗应及时通知客户。

第四十三条 贷款调查。初审通过的贷款申请，由客户经理对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息；现场调查主要是核实所购房屋信息（如需）、抵押房屋价值（如需），以及调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为：

（一）借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效，是否具备购买房屋和申请贷款的资格，信用记录是否符合我行的要求，是否具备偿还贷款的能力。

（二）房屋交易行为是否真实、有效，价格是否合理。

（三）抵押房屋是否符合法律法规和当地政策规定的条件，抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准，评估价格是否合理，贷款成数是否低于适用的最高抵押率。

（四）保证人是否具备我行规定的担保资格与担保能力。

核实过程中需要客户补充证明材料的，客户经理应一次性告知客户。如果客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，客户经理可以否决贷款申请。

第四十四条 调查完成后，客户经理出具调查报告，对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。调查报告应列明是否建议贷款的意见，建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。一级支行消费信贷业务部门业务主管岗在调查报告上签字，分行直接管理二级支行的，由二级支行支行长（或分管消费信贷业务的副行长）签字。

第四十五条 贷款上报。客户经理整理客户申请资料和调查材料后，上报有权机构审批。实行一级审查、一级审批，各级机构有权审批人在审批授权范围内进行审批工作，超权限的业务由业务申报机构提交上级机构审查审批中心，由审查审批中心审核资料完整、合规后提交有权审批行审查审批中心审查，有权审批人审批（无需逐级审批后转报）。

第四十六条 有权审批机构按我行个人信贷业务审批制度的规范要求，接收上报的贷款资料，执行审查和审批。审查人员负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查，出具审查意见。经审查同意的贷款，由审批人员在审批权限内，对贷款报批资料进行全面审定，并出具终审意见。贷款终审后，审批机构应通过系统向贷款行反馈审批意见。

第四十七条 签署合同。经审批同意的贷款申请，由贷款行有权签字人（一级支行支行长或分管消费信贷的副行长，分行直管二级支行的，为分行消费信贷业务部门消费信贷业务主管，下同）依据审批意见和机构经营情况，最终决定是否发放贷款。同意发放贷款的，客户经理应通知借款人、抵押房屋共有人（如有）、保证人（如有）与贷款行签署借款及担保合同。

第四十八条 放款条件落实。贷款发放之前，作业监督岗应根据担保管理等要求，落实放款条件。

第四十九条 贷款发放与使用。贷款条件落实之后，客户经理与借款人签订手工借据，交信贷放款岗发放贷款。客户经理应按照当地房管部门或我行交易资金监管要求，将贷款资金划转至监管账户，并最终划转给售房人或其授权代理人。

第五十条 贷后管理。贷款发放后，贷款行应加强合作项目管理及单笔贷款管理。做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督与风险监测。

贷款档案管理、风险分类、不良资产处置等未尽事宜，按照总行相应制度执行。

第八章 附 则

第五十一条 本办法由中国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订。各一级分行可根据本办法制定实施细则,并报总行备案。

第五十二条 本办法自2014年3月1日起施行。

附件

岗位关系表

注：Y表示可以兼任，N表示不能兼任。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/6af69eb43d1ec5da50e2524de518964bce84d28e.html