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房贷利息抵个税？对我有多少好处

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房贷利息抵个税？对我有多少好处
西雷

【摘要】如果真的能够落实，确实对房地产来说是一件“了不得”的事，房产应声而涨顺理成章不过如果算上公积金折扣和银行利息优惠，实际节税效果达不到那么高，但也会在20％左右。【期刊名称】投资与理财【年(卷,期】2016(000002【总页数】2
【关键词】银行利息;个税;房贷;节税效果;房地产;公积金;房产
如果真的能够落实，确实对房地产来说是一件“了不得”的事，房产应声而涨顺理成章。不过如果算上公积金折扣和银行利息优惠，实际节税效果达不到那么高，但也会在20%左右。
12月的某一天，已经公认“进入白银时代”的房地产在股市上突然发力，万科、保利等几大房地产股票涨停，多股涨停回落，平均涨幅近5%。这是什么概念？如果大盘的构成都是房产股，那么这样的涨幅已经可以“熔断”了。
所谓的“熔断机制”在证券史上几乎都是为了防止暴跌，这种全行业“熔断性”暴涨的现象无非都是源于全行业性质的利好。在这个例子里，这个重大利好就是“房贷利息抵个税有望落地”。
什么是“房贷利息抵个税”？
“房贷利息抵个税”即住房按揭贷款利息支出可以作为税前项进行抵扣。换言之，就是在其他条件不变的情况下减少利息支出。信於资本投资分析师举了一个例子：

假设小金在上海购置了一套价值400万的房产，首付150万，剩下的250万作为商贷分20年还清，那么每月还款就为16360元，每月支出的利息额就为5833元，支付利息款共为140多万，还款总额为390万左右。变化并不直接体现在房产还贷上，而是体现在个人实际可支配收入上。假设购房者月薪2万元，若没有实行房贷利息抵个税，则每月需按时上缴约5553元的个税；如果实行了房贷利息抵个税政策，则按照14167的税前收入付款，实际应支付3518元，也就意味着节税效果达36%。
如果真的能够落实，确实对房地产来说是一件了不得的事，房产应声而涨顺理成章。
不过如果算上公积金折扣和银行利息优惠，实际节税效果达不到那么高，但也会在20%左右。
这类计划有多少可能性能够实施？
虽然房贷利息抵个税听上去很美，但是在短期内该计划实施的可能性不大，但在未来完全可能。
首先，房贷利息抵个税的目的是什么？有人说当然是为了房地产去库存化，房地产作为经济驱动力之一，每年的去化率都在降低，拯救房产就是短期内拯救了经济。这种说法有一定的道理，但是我认为，该政策最重要的是作为个税改革的一个环节，涉及的是一个系统性的工程。如果房产抵个税可行，那么车贷呢？消费贷呢？仅单方面向房地产倾斜，未免有利益输送之嫌疑。
其次，制定标准很难马上统一，说得容易实践难。比如如何核算个人收入？是以家庭为计量单位，还是以个人？夫妻共同首付、共同还贷应当怎样计算？这些不仅需要与个税制度相接轨，还要和现行的婚姻制度相接轨。另外，哪些房

子可以享受该政策？是否按照房屋市场价划分？是固定的还是波动的？高档房产和低档房屋有没有区别……这些问题都不是一朝一夕能解决的。
再者，房贷利息抵个税计划完全是利好商品房，或许会对现行尚未稳固的廉租房体系造成打击。如果商品房建设不再有去库存的问题，那么商品房必然是最大的利益驱动，原本就不甚上心的廉租房政策则更加难以实施。
因此，信於资本认为房贷利息抵个税长期有望实施，但是“在近期就会落地”这种说法并不是很靠谱。即使草率实施，结果也很难预料。
这类计划如果实施，会对房地产有什么影响？
一是提前还贷的人数将会大量减少，并且首付比例会不断降低。因为已经达不到节约利息的效果，不提前还贷，降低首付比例，反而能更好避税，进一步提高自有资金的投资回报率。就像在Q1中的例子，小金只会付120万的首付，月均多还2000元，但是每月的个人所得税缴税基数就变成了13342元，个人每月缴纳所得税只需3200多元，相当于每个月少交300元的个税。而且最初省下的30多万如果配置年化收益率8%～10%的租赁宝，每年的收益都能有近3万元，一进一出的差别在几年内就会看出来。
二是买高档房产的人会越来越多，高净值收入人群会通过购买力所能及的最高档房产来降低实缴个税，理由同上。该政策的偏向性非常明显，越是高收入人群的缴税基数越大，税率也越高，如果高收入人群能够在选择房产的房价上下功夫，效果很明显。
三是会推动房价进一步走高，房地产市场两极分化越加严重，这也是给低收入群体带来的最大的负效应。这个政策显然能够很大程度地刺激购房需求，主要是对于那些有一些条件，但是又迟迟下不了决心的人能够起到强力催化剂的作

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