路漫漫其修远兮，吾将上下而求索-百度文库
上海房价影响因素分析十三原因左右房价走势
2012-08-1416:03搜房网评论
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[摘要]长期以来，民众对上海房价都很关心，特别是对上海房价影响因素分析。到底是哪些因素使得房价高了或者低了，本文罗列了十三条因素，对上海房价影响因素分析。
长期以来，民众对上海房价都很关心，特别是对上海房价影响因素分析。到底是哪些因素使得房价高了或者低了，本文罗列了十三条因素，对上海房价影响因素分析。
1、购房心理
所谓的“羊群效应”、“买涨不买跌”，都是购房心里在作怪。这就是为什么08年集体持币观望，因为大家都认为还会跌，那时进入市场会吃亏。而06年和07年房价在飙疯了的时候，购房者还是前仆后继，因为谁都认为还会涨。房价有时不涨都不行，但当这个泡沫被逼的撑不下去时，也就破了。
2、地价
到底是房价决定地价，还是地价决定房价。这个先有鸡还是先有蛋的问题，本文不去争论，但有一点大家都承认，地价对高房价绝对是“功不可没”。
3、个人收入
收入低，房价自然低；收入高，房价自然高。这个很好理解，不赘述。4、需求
需求又分两种，一是自住；二是投资。无论是哪一种需求，它都会影响房价。顺便提一下，如果是因自住而拉动房价的话，那是正常上涨，对房地产市场是有利的；而如果是因过渡投资引起的房价上涨，那是无利的。目前，据观察，房价上涨很大比例是由投资拉动，对我国房地产市场发展是不利的。
5、供给
有需求就有供给，对于一般产品，供给一般不存在问题，但考虑到房地产开发一般要2—5年，有一定滞后期。重要指数给4颗星。1
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6、房地产自身条件（如：容积率、绿化率、建筑质量等）
随着新技术不断应用到建筑当中，房屋质量一般不存在问题。所以对普通住宅的价格影响不是很大，但对豪宅、别墅来说，自身条件（尤其是容积率、绿化率）的影响还是很大的。
7、银行利率
开发商自由资金一般是20-35%，因项目类型而定，但不管怎样，银行贷款额还是比较大，况且现在居民买房大部分是银行贷款。其重要性也就不言而喻了。
8、建筑成本
虽然建筑成本占房价的比例一般比较固定，但是它的量还是比较大的，如果各原材料价格上升，影响建筑成本的增加，房价自然也就水涨船高了。重要指数4颗星，当之无愧。
9、国内（地区）GDP
一个地方的GDP越高，当地房价一般也越高。北京房价高于南昌；南昌房价高于宜春。这也很好理解。
10、国家政策
虽然政策对房地产市场影响很大，但随着房地产市场的不断成熟以及政策的稳定性，当今，房地产政策不太可能会出现前几年那样，一波接一波的出台。所以重要指数也就相应的降低了。
11、房地产周边环境（包括安全、人文、经济、自然、交通等环境）
孟母三迁无非是为了一个好环境，但当今中国，出现打砸抢烧毕竟是少数地方，一般来说各个地方都还好。所以相对来说，对房价的影响也就减弱了。
12、人口密度
一般来说，人口密度越大，对房屋需求也越大，房价也高，但是对于非普通住宅，一般不建在人口密度较大的地方，况且人多，也不一定买房的人就多。因此，人口密度对房价的影响也有限。 