巴中市调查报告

巴中市调查报告

一、巴中概况：

巴中市位于四川省东北部，南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，东邻达川。下辖巴州区（人口148.5万）、通江县（人口 80万）、南江县 （人口70万）、平昌县（人口106万）。

全市森林面积44.2万公顷，森林覆盖率54%。系中国著名的“银耳之乡”、“南江黄羊之乡”、“核桃之乡”、“金银花之乡”。

2011年全年实现GDP343.39亿元,增长15.2%，增速继去年增长14.7%后再创新高。其中第一、二、三产业分别实现增加值86.31亿元、138.99亿元和118.09亿元,分别增长4%、31.4%和9.2%。经济运行质量提升,三次产业结构比由上年的29.1:33.8:37.1变化为25.1:40.5:34.4，工业占比由上年的21.8%提升到25.6%，首次超过农业占比。人均GDP突破万元大关，达10433元。 规模以上工业增加值81.24亿元，增长23.7%，比全省平均增速快1.4个百分点。 固定资产投资320.2亿元，增长52.7%,增速连续8个月居全省市州第1位。社会消费品零售总额135.4亿元，增长18.5%。实现税收收入20.37亿元，同比增长43.6%。其中：国税税收6.61亿元，增长26.2%；地税税收13.75亿元，增长53.8 %。财政一般预算收入突破10亿元，达到12.74亿元，增长63%，地税税收收入和财政一般预算收入增速均位居全省市州第1位。12月末，金融机构存款余额468.16亿元,同比增加102.83亿元，增长31.9%，其中：城乡居民储蓄存款312.52亿元,增加71.06亿元，增长29.4%。金融机构贷款余额158.18亿元，增加32.97亿元，增长26.3% 。金融机构存款和贷款增速均居全省市州第1位。2011年签约项目153个，总投资854.8亿元，已履约项目128个，到位资金63.3亿元，同比增长1.86倍，增速居全省市州第1位。农民人均纯收入4667元，比上年增加820元，增长21.3%。城镇居民人均可支配收入14609元，比上年增加2196元，增长15.8%。

在交通建设方面形成巴广高速（巴中市至广元市，已通车）、巴南高速（巴中市-南充市南部县，2010年开始施工建设，工期三年）、巴达高速（巴中市-达州市，2010年开始施工建设，工期三年）、巴汉高速（巴中市-陕西省汉中市，2009年12月23日开工）、乐巴铁路（广元市普济镇-巴中市乐坝镇-巴中市，已完工）、巴达铁路（巴中市-达州市，2009年9月28日开工，工期三年）等六条高速交通路网。具体交通网络图如下：

二、主要专业市场调查：

第一部分：东方鑫村家居商贸物流园区

地址: 巴中市经济开发区商贸园

商业体量：6万方左右

项目定位：建设仓储、物流、配送、经销、贸易、加工、信息、运输和货运代理等功能为一体物流园。

详细说明：东方鑫村项目，开发商03年拿地，占地面积为138亩，分A、B、C、D四个区开发，目前A、C两区已经建成，B、D区正在建设，目前A区负一楼有1000㎡目前出租给冷链物流（因有市领导介入租金为6元/㎡，开发商当时的目标价是10元/㎡）;C区目前出租给家具卖场，负一楼租金为23元/㎡，一、二楼整体出租价格为30元/㎡左右；未来B区的租赁价格每平方米将贵10元左右，一楼初步定价在40元/㎡，二楼在30元/㎡，租赁合同的递增幅度为10%-12%，租赁时间为6年一签。目前该项目住房销售价在4200-4500元/㎡之间，住房容积率在6以上，一楼铺面目前开发商持有为主，目前该地段的地价在1000万/亩以上。

其他背景:该项目07年开始建设，08年由于手续问题停工了一年，09年复工，商业部分于09年年底建成；现在引进家具卖场6家，全友最大，为第一家进入该区域的家具卖场，租赁面积为6000㎡；开发商与商家协商：实际在租赁合同上体现的优惠时间为3个月，而对政府方面口径一致为优惠了2年，目的是争取到政府的其他优惠政策。

市场整体感觉比较形成规模，格局也比较明朗大气，路面交通正在完善过程，市场经营情况

巴中项目投资政策可以归纳为：一个产业，一个政策，一个项目，一个政策，投资的强度，直接决定了有多少的优惠政策。

第二部分：巴中市南池市场

地址：四川省巴中市巴州区南池市场

巴中市南池市场简介：巴中市南池市场始建于1992年1月，1993年10月竣工投入使用，是川东北规模较大的日用工业消费品集散市场，共二层，建筑面积23000㎡，门市545个，摊位160个，资产达7000余万元，货物、人员较为集中，是全省62个重点市场之一，被誉为川东北地区最大的工业品批发市场。

主营商品：日用工业消费品

我们选择了南池服装批发市场和南池建材市场作为调查对象.

1、南池服装批发市场

项目地址：四川省巴中市市辖区四川省巴中市市辖区

经营面积：6000 m²

经营范围：服装、鞋帽、箱包批发,以低端产品为主。

门面大小：8-30m²

其他：服装市场共分为上下两层，二层多为搭建，目前该市场运营情况良好，该地段为比较成熟商业口岸，也是巴中唯一的一个最大的服装批发市场，人气较为旺盛，目前租金范围180-250元/㎡·月, 市场内铺面布局紧凑，过道狭窄，经营环境差，经销商品档次较低，存在消防隐患,布局混乱没有形成科学统一的管理。

2、南池建材批发市场

项目地址：四川省巴中市市辖区四川省巴中市市辖区

经营面积：4000 m²

经营范围：五金建材、家具家居、装饰材料.

门面大小：30-200m²

租金：市场临街外围铺面租金在100-200元/㎡·月,市场内街部分在60-85元/㎡·月.

其他：该市场具备一定的规模，有一部分知名商家入住，市场内格局较为清晰，商家目前经营情况一般。

第三部分：巴中电脑城

项目地址：巴中市巴州区

概况：该市场最早设计为建材市场，但停车及不方便，后又逐步演变为家电市场，电脑城经营面积规模由之前的800平方，增加到1200平方，同时有800平的家电市场，后家电市场经营状况不好，也被迫拆出，纳入电脑城。目前整个卖场营业面积2000平方，租金在80-140元/㎡·月.卖场人气一般，据商家透露目前经营状况普遍都不是很好。

第四部分：千禾谷大市场

项目地址： 巴中市巴州草坝

概况：该市场整体建筑面积为 18710.93㎡，为上下两层商业结构。市场后街之前为巴中有名的草药一条街，后政府统一整治规划，形成目前的专业服装市场，现一楼的底商租金在150-200元/㎡·月，目前有1/5铺面经营状况不好，出现空置或转租，二楼4000㎡整体空置，现在统一对外出租，只租给百货卖场，招商中心统一报价为130元/㎡·月

三：综合篇 

巴中市中心城区目前较为成熟的两大商圈，分别是老城区的街心花园商圈和新城区的巴人广场商圈。

街心花园商圈包括中城街、南泉寺街、钟鼓楼街、新市街、东城街、文庙街等区域，多年来一直保持旺盛的人气。该商圈的大型商业网点主要包括百信购物中心（大型超市）、三家百货店（新惠裕商场、永吉购物广场、金岛商城）、两家电器专业店（迎春家电超市、大信电器），以及其他的专业店和专卖店等。该商圈商品种类较为齐全，但业态结构不尽合理，经营档次也参差不齐，部分网点经营环境较差。受巴人广场新兴商圈的影响，其商业地位近年来有所下降。

巴人广场商圈位于江北新区，号称巴中的“春熙路”。该商圈的大型商业网点主要包括盛华堂百货、人民商场云风购物中心、九州商业城等，国美电器、北山超市等品牌商家均已进驻该区域，沃尔玛也进驻其中。相比街心花园商圈，巴人广场商圈的商业网点数量较少一些，但新兴业态发展迅速，加之巴人广场作为集文化、休闲、观光、商务、立体交通于一体的城市中心广场，具有良好的聚客能力，该商圈的发展前景十分看好。

商业零售网点现状：

巴中市零售网点的业态结构不够完整，还缺乏购物中心等业态，国际国内知名品牌的百货、大卖场、家居建材商店等业态基本还是空白，这些市场空白有待填补。

购物中心：巴中市目前还缺乏真正意义上的购物中心，虽然人民商场云风购物中心和百信购物中心都打出了“购物中心”的牌子，但从其业态设置等来看，还算不上真正的“购物中心”；而九州商业城从其项目规划、业态设置等来看，则初步具备了购物中心的部分特征。

百货：巴中市的百货卖场以盛华堂百货最为典型，其它百货店还包括新惠裕商场、永吉购物广场、金岛商城等。除盛华堂百货外，其它百货店的规模普遍偏小。

超市：巴中市目前拥有一些大型超市和中小型超市，包括北山超市、百信超市、云风超市、天一鑫超市、中天超市等，除沃尔玛签约集洲房产外，像家乐福、大润发、人人乐等知名品牌的超市，都还未进驻巴中市。此外，巴中的超市还有您来福、乐惠、百盛等。

专业店：巴中市目前拥有国美电器、大信电器等电器专业店，家具家居类专业店有全友家私、双虎家私、掌上明珠家居生活馆、南方家私、三叶家私等。

餐饮、休闲、娱乐业概况

巴中市餐饮、休闲、娱乐业主要分布在巴河两岸，尤其以巴河3号桥至1号桥之间最为集中。此外，江北大道西段及其延线也分布着一些餐饮，临大佛寺桥区域的风味餐饮、野味点杀凭借其经营特色也具有一定的吸引力。

从巴中市的市场发展空间来看，餐饮方面，西式快餐、中高档餐饮、特色餐饮等还具备一定的市场空间，休闲娱乐业态的健身休闲、高档娱乐会所、专业的KTV、演艺性质的酒吧等都还具备较强的操作空间。从餐饮、休闲、娱乐业的布局空间来看，江北新城的发展前景更好，这主要是由江北新城的经营物业条件好、江北新城的交通相对较为便捷、到达目的地消费时停车较为方便等原因决定的。

专业市场现状

南池批发市场：位于老城区，是巴中最大的服装及日用百货批发市场，经营环境差，经销商品档次较低，存在消防隐患。

建材家具市场：主要包括老城区的南池南路家装材料一条街、通佛路家装材料一条街，以及江北新城江北大道东段的老江北家装材料一条街、中杨干道建材家具市场。经营业态包括五金建材、家具家居，经营形态大都表现为临街商铺，只有南池装饰材料市场和鸿福建材超市以卖场形态呈现，南池装饰材料市场知名品牌较多，商家经营情况好；鸿福建材超市由于缺乏科学管理，布局较为混乱，经营情况较差。

莲花街汽配市场：该市场位于江北新区莲花街，以汽车零配件为主，兼营汽修。基本都是分布在住宅小区的底商，既影响了居民生活，又给城市形象带来负面影响，将面临外迁。

调查发现的部分优势：

1、巴中市城区巴州区下辖范围虽无相关工业经济，但其商业较为

繁荣，且其周边的县城农业和工业经济较发达，经济条件较好，

区县的购买力(据统计有60%购房群体来源于外出劳务人士)相对较强于市区购买群体；

2、房地产交易市场行为不规范，欲购买商品房时，购房的相关信息和房屋销售情况大都由售楼人员口头告知，几乎大部分的售房部无销控表一栏，这为房屋的销售策略提供了很大的可操控空间；

3、市政府对房地产市场监管力度不够，部分在建项目在房屋建设初期就接受期房预定，且预定金额大小不一，这对开发商快速回笼资金，减少项目开发风险有及其利好关系。

4、巴州区房价与其下辖的通江县城、南江县城和平昌县城相比较高，虽其房价与当地经济不是成正比关系，但巴州区政府打造的宜居城市，相对价格都被市场所接受；再则市场供应量出现较不足的现象，需求量还比较大，从而导致房屋市场价格将还有很大的一个发展空间；

5、巴中市高速发展交通事业力度，在未来几年即将建成的高速路和铁路网络，必将增强该地与其周边城市的经济联系，促使工业、商业的发展，从而能够带动当地的经济进入一个新的高速发展期；

四、目前巴中房地产劣势

1、整个巴中市市区几乎无大型的高品质社区，根据当地的购买力来分析发现，整个巴中市和其下辖县城的购买能力较强，很多中小型项目都出现分很多期开发的现象，项目时间跨度较长，且每期的市场供应量也是相当有限，从而导致市场供应量出现不足，出现供小于求的现象；

2、沿河一带的较高品质社区环境较好，但市政交通配套严重不足， 与其打造的社区标准不相匹配；再则市内交通出现比较严重的凌乱现象，从而为楼盘品质的提高设置了一道无法逾越的屏障；

3、开发商与相关住户和拆迁住户的纠纷较多，使楼盘的口碑受到一定程度的影响；

4、房地产相关政策执行难度较大，因开发商资金紧缺等相关因素导致很多购房群体无法享受到国家的首付优惠，从而提高了首套购房的门槛；

5、市政府对房地产开发商的支持力度不够，经多方了解，在拆迁问题上，政府不予全力支持，从而导致很多外地开发商在开发中途突然抽走资金而逃的现象出现。

建议：

工业用地部分以储地为主，市区若能争取到一块集交通、购物、办公、商住于一体的综合性地块最好，且拥有相当高的商业价值及投资价值。但经深入调研以及当地居民详细了解和多方核实，在拆迁难题上相当突出，所以如拿该类地强烈建议，如政府能够搞好三通一平后，我司再介入该地块的投资；在政府未搞好完善拆迁工作以前，建议公司对市区地块谨慎介入。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/71b7b9fc0242a8956bece4a5.html