成都市40年产权公寓市场分析
一、市场整体现状
1.1发展历程及现状
发展势头迅猛，渐成主流产品之一
2007年以前，商务公寓此种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而随着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。从历年主城区的市场成交情况看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2008年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量巨大。因此，从2008年开始，商务公寓开始大量涌现市场。2011年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可预计未来商务公寓将有一个井喷。
主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情况汇总表
时间2007年2008年2009年2010年2011年
地块数量（宗）
1639617
总规模（亩）6322957376501396
各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中
典型项目分布图
从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块主要为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块项目众多，聚集了复地、花样年等众多品牌开发商。粗略估计未来2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个，总供应量约为25-30万平米，因此该板块将会是商务公寓发展的热点区域。
1.2供需现状
2011年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。新政后，市场供应和成交稳步攀升，但是市场供应巨大，竞争激烈。新政后，住宅市场被打压，需求被严重抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。但是也因为调控的影响，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。销售情况差异较大，城南供需两旺，竞争激烈。
各方位2011年新政后商务公寓项目供销情况
方位城东城南城西城北城中
新增面积(万㎡
0.0035.3315.899.031.97
销售面积(万㎡
6.0512.044.687.021.80
月均去化速度（万㎡/月）
0.861.720.671.000.26
从供销情况看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西和城中心的销售绝对量较低，而城南和城北的销售体量较大。此外，从月均去化速度看城南和城
北的月均去化都在1万㎡以上。因此，总体来看，城南不论是供销的绝对体量还是月均的去化速度，都明显好于其他方位。
2011城南热销典型项目
新增供应面积
项目
新增供应套数
（平米）
奥克斯广场城市春天海洋中心卡斯摩广场莱蒙置地广场香榭国际中海翠屏湾
6267090028032000
66422.139452.91
0041645.2418615.86
00
10661104162614496
销售面积
销售套数
（平米）
10953.07 