农村信用社个人住房按揭贷款实施细则及操作流程

农村信用社个人住房按揭贷款实施细则及操作流程

第一章 总则

第一条、为规范农村信用合作联社（简称联社）个人住房按揭贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，按照《河南省农村信用社信贷管理大体制度》、有关文件规定，制定本细则。

第二条、本细则适用于一年期（不含）以上的按揭贷款。一年期（含）之内的贷款适用于一般贷款管理规定。

第三条、按揭贷款不论金额大小，均需报联社贷款管理委员会审批。

第二章 操作流程

第四条、房地产开发企业及按揭项目准入操作流程

一、业务进展部受理房地产开发企业及按揭项目准入申请，客户领导进行现场调查，同意后报联社贷款管理委员会审批议。

二、业务进展部对客户领导调查意见进行审议，同意后上报联社风险管理部；

3、风险管理部收到业务进展部上报资料后进行初步审查，并在申请审批表签署初审意见，转交贷款管理委员会审批；

4、经审批后业务进展部执行；

第五条、业务进展部准入操作流程

对新增评估机构、房地产经纪机构、担保机构、保险机构等与按揭贷款业务相关的其他合作机构的准入，由联社业务进展部负责调查、并按程序转交风险管理部及贷款管理委员会审查审批。

第六条、个人住房按揭贷款业务流程

一、客户申请

二、客户领导受理申请并调查，并在申请审批表上签署同意意见后报风险管理部审查；

3、风险管理部审查同意后上报联社贷款管理委员会审查审批；

4、贷款发放：

业务进展部客户领导、主任在合同上签字同意后，按合同约定要素打印借据，然后由客户、客户领导 、主任依次签字、分发凭证。

借据不得手工填写。

贷款发放后及时打印全数还款计划表交付客户。

六、贷后管理按联社有关规定执行；

7、贷款收回。

第七条、上报材料

一、合作机构准入申请审批表：一式二份，业务进展部（房地产开发企业准入）、企业各一份；

二、按揭项目准入申请审批表：一式二份，联社、企业各一份；

3、按揭业务合作协议：一式二份，联社、合作机构各一份；

4、个人住房借款申请审批表：一式二份、业务进展部、借款人各一份（相关证明应粘贴，）；

五、谈话笔录：一份，审批后业务进展部保管，可粘贴在《个人住房借款申请审批表》内。

六、其他材料。

第三章 帐务处置

第八条、个人住房按揭贷款在1244科目01个人住房按揭贷款子科目核算。放款人员凭放款通知单进行放款，并打印一式六联“贷款借据”，别离为：卡片帐、借方传票、贷方传票、收款人回执、借款人回执、信贷员留存；

会计分录 借：1244-01个人住房按揭贷款

贷：存款类科目

第九条、个人住房按揭贷款每一个月20日为还款日。其中利息收入（含罚息）在5011贷款利息收入科目下设07按揭贷款利息收入子科目核算。

会计分录 借：存款类科目

贷：1244-01个人住房按揭贷款（本金）

贷：5011-07按揭贷款利息收入

第十条、贷款超期及形态调整

住房按揭贷款超期后应别离进行科目、形态调整。

1、四级分类：贷款超期后综合业务系统自动将超期部份金额调入1264其他超期贷款科目，若是客户帐户存款足够，综合业务系统自动优先收回超期贷款利息（含罚息）及本金（利息优先）。

2、五级分类：按五级分类有关规定，按揭贷款超期或借款人出现不利的还款因素，需从头认定贷款五级分类形态的，应手工调整信贷管理系统中的贷款形态。

第四章 限制性条款

第十一条、客户户籍条件

凡具有长垣县辖区居民户口或在长垣县辖区居住、务工或投资做生意的外地公民都可申请个人住房按揭贷款。

本条只适用按揭贷款，一般贷款仍按有关属地及跨区贷款管理规定执行。

第十二条、首付比例

一、一手房：

首套住房144M²（含）以下的，首付比例不低于30%；

144M²以上的，首付比例不低于30%。

二、二手房。首付比例不低于50%。

3、二套住房贷款首付比例原则上不低于50%；

对同一借款人购买二套以上住房的，应遵循套数越多、首付比例越高、期限越短的原则。

二套住房的认定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。已利用住房公积金贷款或银行贷款购买住房的家庭，再次向联社申请贷款时，应按第二套房贷政策执行。

已利用住房公积金贷款或银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于本地平均水平，再次向信用社申请住房贷款的，可对照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供本地房地产管理部门依据衡宇记录信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，不然均按二套房政策执行。

第十三条、期限

一、住房按揭贷款不超过20年；

二、借款人年龄加上贷款期限不超过65年；两（含）个以上一路借款人借款的，可依照知足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限；

3、二手房做抵押物的，该衡宇建成年限原则上不超过15年，或房龄+贷款年限≤35年；

4、用于抵押的房产、地产，不超过该房产或地产的有效土地利用年限（剩余利用年限）。

第十四条、利率

一、住房贷款利率按人民银行有关管理规定执行；

二、住房贷款利率原则上采用浮动利率计息方式；

3、首套住房原则上144M²（含）以下的按人民银行发布的同期限、同档次基准利率下浮不超过30%、144M²以上的下浮不超过15%；

4、二套住房的按人民银行发布的同期限、同档次基准利率上浮10%，对于借款人贷款购买第三套（含）以上住房的，需进一步提高利率。

第十五条、贷款金额

一、个人住房贷款金额由各信用社按照借款人所购买的衡宇的抵押率、借款人的首付比例、还本付息能力和个人信用状况肯定；

二、所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者。

3、联社应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%(含)以下，月所有债务支出与收入比控制在55%(含)以下，并同时参考借款人的其他欠债、供养抚育支出肯定。

房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

    所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入

    上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，一路申请为主申请人和一路申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如信用社考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第十六条、提款条件

一、对于一手个人住房贷款，贷款资金按约定一次性转入房地产开发企业在信用社开立的账户上；

二、对于二手房贷款，应将贷款资金划至生意两边一路指定的账号。

第十七条、保证金、阶段性担保及解除

1、与联社成立合作关系并许诺承担阶段性连带责任担保的房地产开发企业、经纪公司、担保公司等合作机构，应按其担保贷款余额的相应比例（不低于5%）存入保证金，实行专项存储、专户管理。保证金比例由联社肯定，信用社不得自行约定。

二、对于提供阶段性保证担保后发放贷款的，贷款人应关注借款人所购房产的相关情形，待房产具有办理衡宇所有权证的条件时，应催促合作机构协助借款人及时办好衡宇所有权证并落实抵押记录，取得《衡宇他项权证》后，担保人阶段性担保责任解除。

3、抵押权预报记录

预报记录指当事人约定生意期房或转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人未来取得物权而作的记录。如在商品房预售中，购房者能够就尚未建成的住房进行预报记录，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。

预购商品房抵押权预报记录需提供材料：

①记录申请书（提交原件）；

②申请人身份证明（查对原件，提交复印件）；

③预购商品房预报记录证明（提交原件）；

④主债权合同（提交原件）；

⑤抵押合同（提交原件）；

⑥已记录备案的《商品房生意合同》（提交正本原件）；

⑦商品房销售专用发票和销售结算单（提交原件）；

⑧当事人同意办理预报记录的书面约定（提交原件）；

⑨房管局以为必要的其他证明材料。

预购商品房抵押权预报记录后，自预购商品房初始记录完结之日起，三个月内申请衡宇抵押权记录。在三个月内申请衡宇抵押权记录的，没必要先注销抵押权预报记录，可直接申请转衡宇抵押权记录；在三个月内未申请衡宇抵押权记录的，预报记录失效，以后再申请衡宇抵押权记录的，需先申请办理抵押权预报记录注销；

农村信用合作联社

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/75e33c7569ec0975f46527d3240c844768eaa0d3.html