广州国际体育演艺中心三期项目开发

可行性研究方案

广州凯得文化娱乐有限公司

2015年10月23日

1项目总论

1.1 项目名称

广州凯得文化娱乐有限公司（以下简称“凯得文化公司”）“广州国际体育演艺中心三期项目”开发可行性研究方案。

1.2位置图

1.3项目位置

该地块北依市民广场原生态山体，毗邻区行政中心，是原演艺中心预留两块用地之一，位于香雪三路东侧、香雪四路西侧、香雪大道南侧、开创大道北侧。

1.4项目开发进度

该项目正在进行前期定位和概念方案设计。

1.5项目定位和建设内容

属于西地块的三期项目借鉴日本大阪难波公园理念，沿地铁上盖，以钢化玻璃建筑与地铁融为一体，同时打造依山而建的沿线风情商业内街，形成阶梯式商业区，将生态绿地以一种延续生长的方式为概念，设计一至两层沿街地景建筑，面积约10000平方米，由两大功能布局组成，第一功能布局包括24小时便利店、咖啡屋、酒吧间、主题店、饭店餐馆、山景电影院、健身休闲等，满足周边住宅小区、政府及企业机构的商业需求；第二功能布局包括设计工作室、微型演艺厅、文化美术馆及文化创意培训展示室等艺术传媒产业，满足社区文化普及需求，打造香雪文化艺术中心。

三期的开发补充一期和二期的演出、商业、居住及文化商业配套，内部基本以步行空间为主，通过地下连廊，穿过演艺中心一期，直达二期项目（东区），形成地下循环商业空间且成为一个有机的综合体，塑造一站式生态公园化购物，文化休闲，餐饮娱乐，旅游商业中心。

一期、二期、三期的有机结合打造新黄埔区府附近高档次配套，塑造中国未来五十年不可复制的新商业模式，集文化、商业、商演、创意、办公、居住、休闲等功能复合商业业态，相互作用与互为价值链的区域性地标建筑和多种功能于一体的广州国际体育演艺中心商业圈及文化娱乐艺术产业圈，吸引和集聚广州及珠三角音乐、文化、体育人才来此创业、发展和生活，吸引高附加值大型企业的入驻，打造广州市文化体育产业的孵化器和集聚区，成为一道靓丽的风景线。

参考天河城的建设开发模式，先推动第一、二期项目及第三期地块沿街拓展的建设（包括地下空间），在地铁运营时周边能形成完整的商业氛围。在经济收益上，项目的商业经营收入可以弥补演艺中心的运营支出缺口，实现反哺。

1.6项目方案建议

1.6.1方案一：地景建筑

1.6.2方案二：沿街商铺

之一：裙楼式

之二：现代简约风

之三：小艺术长廊式

2 可行性分析

2.1演艺中心发展情况

2.1.1演艺中心发展与前景预测

广州凯得文化娱乐有限公司：广州凯得文化娱乐有限公司（下称“凯得文化公司”）是经广州开发区管委会批准，由广州凯得控股有限公司（下称“凯得公司”）和广州凯得基础设施有限公司共同出资于2008年8月26日成立的国有公司，公司注册资本为人民币柒亿陆仟万元，经营范围包括：主题公园的投资建设；体育场馆及配套设施的投资建设；体育相关用品的开发及销售；投资文化娱乐项目；艺术表演场馆、体育场馆租赁；艺术表演、体育赛事活动的策划服务。公司目前拥有的广州国际体育演艺中心场馆（以下简称”场馆”），投资总额约贰拾亿元人民币，场馆由一座多功能体育馆、训练馆和停车楼组成，最大可容纳18,000人入场观演（赛），最大看停放1,270辆小车。公司目前有70名员工，其中管理人员有30人。

演艺中心发展与现状：近年来，为创建和谐城市，完善“两城一岛”宜居宜业的创业投资环境，在市委、市政府大力支持下，广州开发区管委会、黄埔区政府先行先试、敢为人先，在科技园区、体育文化设施、城市交通系统等方面做了大量而卓有成效的工作，其中演艺中心就是我区升级转型、具有一定前瞻性战略之作。

广州国际体育演艺中心于2008年7月23日经广州开发区管委会主任办公会（[2008]49号）决定建设，计划中的演艺中心整体规划设计分为三个部分，一期的主馆（即已建成的演艺中心场馆）、二期的商业、酒店公寓配套和三期的休闲文化广场。其中演艺中心一期场馆占地面积6.54万平方米，总建筑面积13万平方米，总建安投资17.5亿元。该场馆将美国NBA场馆的设计精髓和空间布局理念结合本地的社会人文环境融为一体。最终一期主馆按期建成投入运行，而二期和三期的商业配套和文化休闲项目因工期、亚运开幕等原因暂缓实施。

一期场馆自2010年9月30日交付使用以来，已成功举办了包括NBA季前赛、亚运篮球赛事、著名歌星演唱会、湖南卫视跨年晚会、著名企业年会在内的80多场赛事和演出。独特的建筑风格、熙熙攘攘的人流、美伦美幻的场馆灯光和精彩绝伦的演出场景，集聚了浓厚的人气和宣传效应，使演艺中心成为广州及开发区、萝岗区标志性建筑和靓丽的名片，为提升、宣传区域形象做出了积极贡献。

凯得文化公司作为演艺中心场馆运营维护管理单位，在场馆商业化运作、包厢使用权销售和商业广告的引进等方面做了积极而富有成效的工作。

演艺中心的新展望：为进一步致力打造广州开发区国际级“香雪文化体育名片”，最大程度发挥场馆配套功效，实现场馆建设与场馆运行的良好平衡，继二期开发后，继续开发三期以补充商圈。凯得文化公司拥有强大的策划团队，强大的综合实力和领先的市场基础均为本次募集资金投资项目的有效组织和实施提供了有力保障。

2.1.2著名体育场馆案例及演艺中心的借鉴计划

体育场馆的瓶颈：纵观国内外体育场馆建设，往往都存在重大赛事结束后的后期维护与运营问题。就广州亚运场馆而言，如广州亚运城场馆、南沙体育馆、大学城体育中心场馆，因交通或缺乏商业配套等原因，都存在运作艰难的困境。

著名场馆的案例：以最近2012年英国奥运会为例，北格林尼治中心（原O2体育馆）最初是为了庆祝千禧而建，当时运营并不成功。在之后的奥运改建过程中，O2体育馆考虑了灯光、音效以及附属商业设施等多种因素。目前，O2体育馆除了主体建筑外，其附属建筑包括11个电影厅、数十家餐厅，屋顶还有一条天空步行道，逐渐形成了包括商场、餐饮和其他休闲场所的体育和娱乐中心，凭借在改扩建和运营之初的可持续发展理念，奥运会闭幕后，北格林尼治中心成为全球最热门的集音乐、体育、娱乐为一身的音乐圣地和休闲场所。

演艺中心的借鉴：他山之石，可以攻玉，演艺中心三期补充一期、二期配套计划因需而生。

2.1.3 综合评述

项目所在的新黄埔核心区是中心片区，定位为以行政、文化、娱乐、商业和居住功能为主，是宜居宜业的现代化中心区，具有良好的发展机遇。

2.2三期项目建设必要性及可行性

2.2.1项目建设必要性

（1）是广州市建设东部新城区的需要。2011年，广州提出将着力打造“一轴两城三中心”，形成新的城市发展格局，萝岗区被定位为广州东部山水新城的核心区。2012年9月中共广州开发区工委第二次工作会议暨萝岗区委二届三次全会提出大力发展第三产业，要求进一步优化提升科学城综合服务功能，满足广州开发区中心区科学城区域日益增长的物质与文化需要，实现第一产业与第三产业有机结合，切实解决商业配套服务不足的问题。广州开发区党工委书记、管委会主任、中新广州知识城管委会主任、萝岗区委书记骆蔚峰表示，“作为广州的经济增长极、对外开放窗口、体制改革试验田和广州东部山水新城的核心区，广州开发区、萝岗区要力争通过5~10年的努力，建设成为高效便捷的智慧城、内生增长的创新城、宜业宜居的生态城、多元包容的文明城、共同富裕的和谐城、互惠共生的幸福城、改革开放的活力城，争当广州市走新型城市化发展道路、推动科学发展的排头兵。”演艺中心二期、三期项目规划建设是应时、应势之举，符合广州市建设东部新城区的演艺中心商业圈发展配套需要。

（2）是场馆运营及减轻开发区财政压力的有效途径。演艺中心一期场馆的建设是由区财政统筹投资主导建设的“准公益性”项目，为维持场馆正常运转，按照原设计，开发区财政每年需投入运营维护费用补贴约2,300万元。为降低区财政压力，凯得文化公司在充分发挥场馆效能、包厢使用权销售、商业广告的引进和开源节流等方面做了大量积极的工作。据统计，2011年以来通过场馆运作，两年合计降低财政补贴约2,800万元。但受场馆财政固定资产投入大、企业还本付息及折旧负担重、首期建设缺乏配套体系设施等因素制约，致使凯得文化公司尽管降低了开发区财政负担，仍然不能完全摆脱对开发区财政补贴的依赖。通过二期、三期项目的开发运作，将产生的纯收益全部用于一期场馆负债的偿还及弥补经营资金不足，可化解一期场馆的经营困局。

（3）是发展文化体育产业，打造香雪文化品牌的有益选择。演艺中心三期项目周边毗邻区行政中心、市民广场、科技人员公寓、区法院、检察院，邻近科城山庄、保利香雪山、宏康福港线坑小区等民用商住区，南靠科学城主干道—开创大道。物华天宝、人杰地灵，是目前科学城核心区域唯一的、不可复制的集商业、体育、文化于一体的生态旺地。演艺中心二期、三期项目建设和运营是周边受众群体的客观需求，也是开发区、新黄埔区创建和谐社区的有益选择。通过规划设计中物理空间的浑然天成，可以形成以演艺中心为圆点，营造辐射周边的商业氛围。不但为周边约三万户居民和五万名企事业人员提供一个购物、体育休闲与文化娱乐的场所，弥补周边商业氛围的缺陷，形成宜居宜业的环境，也将最大程度上发挥演艺行业的“夜间经济”，让更多的人流在此停留和观光，极大的拉动相关交通、餐饮、旅业、通讯、广告等行业，为开发区再开税源经济，成为开发区现代服务业的主要区域。

（4）是实现公司未来战略发展和周边社区的需要。周边空缺的商业配套服务得到弥补，服务社区及管委会办公区，满足日益壮大的市场需求，同时和二期一起经营，资金回补演艺中心一期。

2.2.2项目建设的可行性

（1）2010年管委会、萝岗区政府召开常务会议（穗萝府第1届106次[2010]13号），会议决定“在尊重历史的同时，加快推进演艺中心的商业化运作、冠名权拍卖和商业广告的引进等工作，并将区法院后面的地块开发与演艺中心的运营统筹考虑，统筹进行商业开发。”，演艺中心二期、三期项目开发建设符合管委会对演艺中心项目的统筹规划。国际演艺中心一体化配套综合体，从产业定位、外观造型、商业运营式达到完美的和谐，达到文化商业模块与演艺中心的互动，将成为广州东部永不落幕的演艺中心；

（2）英国O2体育馆、上海奔驰演艺中心成功的体育文化和商业设施的有机结合的实践，证明用配套的商业设施反哺体育设施，产生相得益彰，成为城市旅业亮点的可持续可盈利的模式是有效的；

（3）多年来，在开发区管委会大力关怀和支持下，广州开发区、萝岗区积累了较为丰富的投、融、建、管经验，为演艺中心二期、三期开发建设培养和建立了一支投融资、工程建设、园区管理方面的专业人才队伍；

（4）通过两年多时间运作，凯得文化公司已经形成一个较为强大的服务团队，同时与湖南卫视、成都演出集团、明星巨典、共时文化传播、大名娱乐、粤港经贸信息交流促进会等传媒机构达成长期、广泛的良好合作关系。下一步，凯得文化公司将这种优质服务融入到二期、三期配套的商业休闲服务中，并使之成为演艺中心保持持久竞争力的“利器”。

2.3项目主题价值分析

项目规模虽小，但地理位置优越、交通方便，而且最大的价值点在于毗邻的广州国际体育演艺中心，演艺中心是华南目前最大、最先进的体育演艺场馆，未来将不断增加大型演出的场次，扩大在华南地区的影响力。三期项目可借势演艺中心的知名度，将演艺中心打造成项目的“主力店”，打造独一无二的演艺主题山体概念，而这是其他任何项目都无法匹敌的。主题概念的可着重体现在硬件和软件两个方面：

硬件：与演艺中心相呼应的时尚动感的建筑形态，以独特的造型吸引关注。通过装修、灯光、材质的运用来营造视觉高档、舒适感强的商业空间，提升目前区域内商业水平低的现状。

软件：业态方面，主要围绕文艺主题和体育主题设置，引入特色商家和文化场馆。运营方面，结合演艺中心的运营统筹考虑，演艺中心为项目造势、带来消费客流，项目为演艺中心提供配套，完善服务功能。

2.4社会效益和影响分析

本项目的实施可以促进萝岗商业市场发展，并推动演艺中心功能和经济效应最大化：第一，作为萝岗区核心位置的城市综合体，项目的成功打造将有助于提升区域商业发展水平，扩大区域商业影响。其次，能为区域提供商业配套，解决目前开发区的“候鸟”现状，为人们提供办公及生活的便利，促进第三产业的发展。再次，能为演艺中心提供配套服务，并与演艺中心联动发展、循环提升，同时实现演艺中心及项目自身的经济效益最大化。

2.5对政府财政的影响

通过本项目的投资建设，可增加地方财政收入，促进萝岗区的商业商务市场健康发展并最终带动周边地区的经济增长；可通过二期、三期项目商业的开发运营收益实现对演艺中心场馆运营的反哺，减轻政府对演艺中心财务补贴压力；同时也提供新的就业机会，增加劳动就业人数。

2.6对区域发展的影响

本项目的建设首先丰富区域市场的商业配套设施，引领萝岗区城市商业及商务升级，土地价值在开发过程中得到了更大的释放；其次，项目作为独具亮点与主题特色的地标型城市综合体，将与周边大型商业项目、住宅项目共同造势，对提升新黄埔区的整体形象、拉升区域整体价值起到重要作用。

3 总结

演艺中心三期项目作为一期、二期的再配套，是开发区、萝岗区独立开发的集开发区香雪文化、艺术工作室、先锋音乐文化创意区、演艺人才培训以及商业服务、休闲娱乐、住宅等多种功能于一体的文化体育产业园区优质项目。开发经营前期，除了可以将住宅、写字楼全部销售，进行快速资金回笼外，未来商业经营也具备很好的投资回报。

总体而言，通过三期项目的开发并在商业化的运作下结合二期收益，反哺一期场馆的经营资金不足，不仅舒缓了财政负债压力，而且凯得公司建立了良好的有造血机制的现金流项目。

同时，为开发区提升发展文化体育产业，打造香雪文化艺术中心起到助推作用。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/76ce8f00cd22bcd126fff705cc17552707225ee2.html