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个人购房的需要注意什么-
个人购房的需要注意什么-
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个人购房的需要注意什么
五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看
清楚您所预购的房屋是不是在预售范围
之内,以确保将来顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”
。
什么是两书呢
两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两
份法律文件,一个是住宅质量保证书,第二
是住宅使用说明书。
住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门
核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部
件的保修期,比如说防水是三
年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积
起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他
部位或者部件的保修时间可以由
房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单
1
位、
委托监理单位、
住宅的结构类型、
装修装饰注意事项、
上水下水、
电、燃器、消防等设施配制的说
明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台
等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。
生产厂家另有说明
书的,应附于住宅使用说明书
里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五
证,同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证,拿到产
权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
三
.
计算面积
在购房的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下,在什么情
况下签订房屋的限售合同,
在什么情况下签订预售合同。
限售合同是
你想买的房屋已经竣工验收并交付
使用了商品房,
这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售
合同。如果你购买的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的
是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题,有三种计算方式。
一个是按套计价,一个是按建筑面积计价,还有一个是按套内
建筑面积计价值。通常,按套内面积计价的方法比较少
用,
而通常用的是按照建筑面积,
它是指按住宅面积外围线来计
2
算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和,
是对购房者最为有用的是套内的
使用面积,
因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。
所
以,
在签订商品房买卖合同的时候,
要把套内的建筑面积和公摊的面
积写清楚。
所以,购房的时候购房者特别关注面积,一定要明明白白、真
真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、
分摊的公用面积
是多少,这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中,怎么处理面积的误差呢
?
通常在标准的商品房买卖合同里,
面积差异的处理方式有两种,
一种是双方自行约定,只要双方约定使用面积不能大于
1%
,
或者
0.5%
,
都可以,
只要是双方约定都可以,
多了怎么办、
少了怎么办都可以约定。
通常,
现在房地产开发商提供的房屋购销合
同都不是这样,都有一个
比的绝对值,通常是
3%
。面积误差比绝对值在
3%
以内的通常
约定据实结算房款,面积误差比绝对值超过
3%
,购房者或者退房或
者是约定开发商应该承担相应的
违约责任。当然,如果约定得这么明确,建议还是可以接受面积
3
误差比绝对值在
3%
以内,没有超过据实结算房款,如果超过的话,
开发商必须承担违约责任,同时
允许购房者退房。
还有一个问题,在商品房购销合同中,通常里
面约定有一个不可抗力条款。
在商品房买卖合同里,
开发商对于延期
交房的免责理由一般说是不可抗
力。按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避
免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,这种是不能预
见、不能避免、不能克服的客观
情况,
这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,
也
就是说免责。如果不是这种情况,就不能约定成不可抗力,一般开发
商通常把不可抗力的范围扩展
了,
比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解
决,
比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,
比如说施工配套
的批准和安装的延误,都认定为
不可抗力。从法律角度讲,我们觉得对购房者是不公平的,等于
把不可抗力的范围扩展了。
所以,
建议购房者对于不可抗力这个条款
一定要仅仅把握住三个条件,就
4
是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围
内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责。
四
.
签订购房合同
还有一个基本问题,购房合同的签订是跟谁签订
?
很简单,签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定合同。但
是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负
责其销售活动,
中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者
直接签订买卖合同,
就是说中介公司不能以他的名义签定合同。
签定
合同的时候我们应该把握住是开
发商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名义签定合同。
再一个提示,签订商品房买卖合同的时候,要注意有一些比例数字。
比如说违约金是千分之几还是万
分之几,
还是百分之几,
这些比例数字,
作为购房者一定要注意,
稍微差一个百分数,很多东西就差很多。
在买卖的时候一个是签订认购书,第二个签订购房合同,购房
合同有一个补充协议,
这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定
的事项通常在补充条款里进行约
5
定。需要提醒购房者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定
的事项比房屋购销合同里约定的还重要,
因为补充条款是根据不同的
项目的不同具体情况来约定的。
所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
(1
应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,
这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
(2
明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说
多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。
(3
要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要
按揭,
确实有的情况下按揭没有办下来,
没有办下来的原因比较复杂,
有购房者的原因,
也可能有房地产开发商的原因,
甚至也有一些是银
行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双
方各自的责任是什么。
(4
明
确关于公摊建筑面积。
现在面积争议最多的就是公用面积的分摊
问题,
而且有些开发商经常在公摊上做文章,
所以要和开发商约定清
楚,不仅要有一个笼统的公摊面
积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。
现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
6
(5
应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修,
那么就必须对装修的标准明确。
比如说装修的标准不要笼统的想使用
进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什
么品牌,甚至包括颜色等。
(6
明确退房的责任。购房者接到入住通知之后,经常拿出一些
资金装修房屋,
比如说买家电什么的,
但是一旦退房是由于开发商的
原因,
必须写明开发商是什么样的责任,
写名在确定的日期内把开发
商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。
(7
购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的
买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识,
普遍的购房者很难一下
子了解熟悉这些问题,因此为了减少风
险,
预防买卖合同中的陷井,
建议购房者在购房的过程中聘请律
师,把相关的事情请律师办,虽然要支付一些费用,但会降低风险。
7
本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/793ced62970590c69ec3d5bbfd0a79563c1ed4a1.html
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