房贷利息计算公式是什么

房贷利息计算公式是什么？在贷款买房的情况下，买房贷款计算利息主要取决于首付数额、还款方式、银行利率等。由于国家政策在变，所以银行利率和首付数额都可能变化。因此在计算房贷利息时，应根据最新数据计算。目前，个人住房贷款的还款方式主要有两种：等额本息还款法和等额本金还款法。那么，究竟房贷利息怎么算?房贷利息计算公式是什么?

房贷利息计算公式是什么?

　　1.按月等额本息还款，等额本息的特点是整个还款期内，每月的还款额保持不变。贷款人可准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭开支。

　　2.按月等额本金还款，等额本金的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还速度保持不变。这种方式比较适合于还款初期能力较强并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。

　　房贷利息计算公式如下：

　　下面我们通过例子看一下这两种房贷利息的计算方法：

　　例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元(以后每月递减2.04元)，比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金 ，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些(10年下来共计为3613.55元)，而并不是借款人得到了什么额外实惠!

　　“等额本息”还款和“等额本金”还款哪个更好

　　等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。

　　那么问题来了，怎么选择还款方式才最实惠呢?

　　等额本息：每月的还款数额一致，一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。

　　等额本金：每月需要还本金，本金会逐渐减少，所以利息也会逐渐减少。

　　对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择等额本息。

　　如果贷款一百万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢?我们先来看一张图：

　　这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。

　　而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些。所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面8年里，等额本金的还款压力更大，完全感受不到利息少 的好处。

　　从这个角度来看，等额本息还款，其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大 的贷款。

　　那等额本金应该用在什么地方呢?对于投资性购房者和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。

　　一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款，避 免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款，选择等额本金就更好一些。

　　等额本息适合的人群

　　等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

　　等额本金适合的人群

　　等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

　　说了这么多，可能许多读者看的也是云里雾里的，下面笔者通过一个实例来说明等额本金和等额本息的区别和优劣。

　　例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：

　　等额本息：每月还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

　　等额本金：

　　第一个月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

　　第二个月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

　　......

　　实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。

　　等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。

　　当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。

　　简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。

　　一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金， 在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，然后利用房子进行再融资。

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