农村土地流转市场及政策
发布时间：2017-01-03 来源：文档文库
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农村土地流转市场及监管政策 农村土地流转市场现状
1、2016政府工作报告中提到，“积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。深化农村集体产权、农垦、集体林权、国有林场、农田水利、供销社等改革。”
2、土地流转成为中国发展现代农业和农村改革的重点领域：1）中国人多地少，2015年全国耕地面积20.25亿亩，人均耕地面积仅1.39亩，不足全球平均水平的40%，仅为美国的0.34%；2）改革开放和城镇化进程加快导致农村人口大量进城务工，数据显示，2015年进城务工农村人口超过2亿，占总农村人口20%以上，大量农村劳动力外流导致土地无人耕种，造成土地资源浪费。
3、近年来，随着土地经营权流转规模的不断扩大，已经有超过1/3的承包土地流转出去，每年新增流转面积4000多万亩，涉及数以百万计的承包农户。
4、2016年继续扩大土地承包经营权确权登记颁证试点范围，在前两年选择山东、四川、安徽等12个整省试点的基础上，今年再选择河北、山西、内蒙古、辽宁、黑龙江、浙江、广东、海南、云南、陕西等10个省份整省推进，目前整省试点省份已达22个。
5、截至2016年6月底，全国2488个县（87.15%）、2.7万个乡镇（79.41%）、46.6万个村（67.54%）开展了土地承包经营权确权登记颁证工作。
6、截至2015年底，已有1231个县（市）、17826个乡镇建立了土地流转服务中心。农业部数据显示，中国家庭承包耕地流转面积已达到4.47亿亩，占家庭承包耕地总面积的33.3%，流转合同签订率达到67.8%。
土地流转主要模式
1、土地互换：互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换；
2、土地入股：也称股田制或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司；
3、土地出租：在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包的土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租方按年度收缴租金；
4、宅基地换住房、承包地换社保：农民放弃宅基地置换为城市发展用地，可在城里获得住房；放弃土地经营权，享受城市社保，纳入城乡统一的公共服务体系；
5、股份+合作：按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，以土地经营权为股份共同组建合作社。
农村土地流转的投资方向
1、农村土地确权：土地确权，土地流转将实现标准化。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。
2、土地贷款：土地经营权抵押贷款，土地资金流转新突破口。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》出台。
3、休闲农业：我国休闲旅游资源70%在农村，伴随土地流转、新农村建设，农村的道路、通讯、住宿、配套设施等休闲农业基础建设将迎来投资期，通过休闲农业、创意农业与
旅游、娱乐的结合，农业的附加值将得到极大的提高。
4、土地增值服务：土地是不可再生的固定资源，随着政策的推出，土地的流转、开发将呈现多样化。针对一块土地的开发流转、实施利用、调查评测都将使这块土地的价值价格得到提升。
5、互联网+土地：基于互联网的土地O2O模式开始诞生，类似农村土地网等平台，以互联网线上电子商务方式，结合线下分站运营商模式，通过建立遍布全国的土地综合服务中心，解决土地经纪人做土地生意、卖家卖地租地、买家找地的现实困难，打造在线信息交易平台的模式。
农村土地流转相关监管政策
1、2015年1月22日，国务院办公厅发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，这是首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。
主要方面发展方向具体发展意见1）在耕地、林地方面,现阶段流转的产权以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主,不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权,具有明显耕地林地实现经营权流的资产使用权租赁市场的特征流转内容转，集体建设用地流转2）在集体经营性建设用地方面,长期必然实现城乡经营性建设用地的经营权同地同权,3年内在区域试点但在2017年之前仍仅限在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中封闭试点3）在宅基地方面,流转以实现社会保障职能为主,探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地,流转范围在各类土地之间最小1）鼓励各地探索符合农村产权流转交易实际需要的多种市场形式,既要搞好交易所式场外电子市场、管理信的市场建设,也要有效利用电子交易网络平台流转形式息网络的建设将充分利2）支持充分利用现代信息技术建立农村产权流转交易和管理信息网络平台,完善服务好信息化企业功能和手段1）鼓励有条件的地方整合各类流转服务平台,建立提供综合服务的市场各类流转服务平台的建2）逐步发展成集信息发布、产权交易、法律咨询、资产评估、抵押融资等为一体的为服务内容设为提供综合服务的平农服务综合平台台类企业提供发展空间3）组织从业人员开展业务培训,积极培育市场中介服务组织,逐步提高专业化水平
2、 农村土地流转市场的运行与监管
农村产权类别较多，权属关系复杂，承载功能多样，适用规则不同，应实行分类指导。法律没有限制的品种均可以入市流转交易，流转交易的方式、期限和流转交易后的开发利用要遵循相关法律、法规和政策。现阶段的交易品种主要包括：
交易品种具体规定农户承包土地经营权是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权，可以采取出租、入股等方式流转交易，流转期限由流转双方在法律规定范围内协商确定林权是指集体林地经营权和林木所有权、使用权，可以采取出租、转让、入股、作价出资或合作等方式流转交易，流转期限不能超过法定期限是指农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权。采取家庭承包方式取得的，按照农户承包土地经营权有关规定进行流转交易。以其他方式承包的，其承包经营权可以采取转让、出租、入股、抵押等方式进行流转交易“四荒”使用权农村集体经营性资产是指由农村集体统一经营管理的经营性资产（不含土地）的所有权或使用权，可以采取承包、租赁、出让、入股、合资、合作等方式流转交易农业生产设施设备小型水利设施使用权农业类知识产权其他是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的农业生产设施设备，可以采取转让、租赁、拍卖等方式流转交易是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施使用权，可以采取承包、租赁、转让、抵押、股份合作等方式流转交易是指涉农专利、商标、版权、新品种、新技术等，可以采取转让、出租、股份合作等方式流转交易农村建设项目招标、产业项目招商和转让等
农村土地流转用途管制政策 1、耕地及基本农田利用限制
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制。《意见》明确强调：加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田：
严禁借土地流转之名违规搞非农建设。
严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球尝别墅、私人会所等。 严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。 严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。
坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。
采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。
在粮食主产区、 