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第３１卷第３期 ２ ０ １ ３年５月 佛山科学技术学院学报（社会科学版） Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｆｏｓｈａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅ Ｅｄｉｔｉｏｎ） Ｎｏ．３ Ｖｏ１．３１ Ｍａｙ．２ ０ １ ３ 个人住房抵押贷款风险管理的国际经验 梁念军 （中国农业银行湖南省益阳市赫山支行，湖南益阳４１３０００） 摘 要：个人住房抵押贷款也是存在风险的。在世界各国和地区不同的住房消费信贷模式中，有许多值得我国 学习的经验，尤以美国和香港的成功经验值得借鉴。美国的完善的运作体系包括严格的个人资信调查、定量化 的风险分析工具的开发运用与家庭生命周期特征相匹配开发创新产品、住房抵押贷款证券化等；香港地区的成 功做法主要在于｝Ｊ入专业中介机构的全程介入和建立健全风险拨备机制。 关键词：住房抵押贷款；风险管理；美国；香港；经验 中图分类号：Ｆ８３２．４７９ 文献标志码：Ａ 文章编号：１００８—０１８Ｘ（２０１３）０３—００５２—０４ 随着我国住房分配制度改革的深化，住房消 费已成为当前我国城镇居民的主要消费支出，而商 款具有现实指导意义。 １．严格的个人资信调查 业银行个人住房贷款业务的发展为扩大住房消费 的有效需求和促进房地产业的发展起到了积极的 （１）借款人还款能力审查 美国的个人住房抵押贷款期限一般可以长达 ２５＂－－３０年［１］。在这么长的还款期限内，贷款金融 促进作用。个人住房抵押贷款被誉为商业银行的 优质资产而被各大商业银行加以大力发展。但我 们应看到住房抵押贷款业务也存在巨大的风险。 机构非常注重对借款人是否具有持久还款能力的 审查。因为借款人持久还款能力是借款人按时偿 还个人住房抵押贷款的最根本的经济保障，如果借 款人还款能力持久性不强将会大大增加未来个人 住房抵押贷款违约的可能性。 在美国，判断申请人的还款能力是金融机构审 化解个人住房抵押贷款风险的隐患，加强对个人住 房抵押贷款风险管理的研究，有必要借鉴国际上住 房抵押风险管理的成功经验。 一、美国住房抵押贷款风险管理的经验 批贷款申请时首先要掌握的因素。在审核申请人 的还款能力时，金融机构普遍要求申请人提供几年 内的个人报税文件、几个月内的个人银行账户记录 和工资收入记录、个人财产证明和记录、就业稳定 性记录、居住稳定性记录等。金融机构一般通过两 在世界各国不同的住房消费信贷模式中，美国 的住房抵押贷款模式堪称一种成功的模式。由于 它发展历史较长，积累了丰富的经验，现已形成了 完善有效的运作体系。借鉴美国金融机构对居民 住房抵押贷款的管理经验和产品设计，对丰富我国 个人住房抵押贷款产品，推广发展个人住房抵押贷 种途径获取这些记录：一是申请人填写金融机构提 供的一些规定表格；二是金融机构通过网络了解申 收稿日期：２０１３－０１－２０ 作者简介：梁念军（１９６５・），女，湖南益阳人，中国农业银行湖南省益阳市赫山支行经济师。
５４ 佛山科学技术学院学报（社会科学版） 第３ｌ卷 请人的情况。然后，金融机构通过对两种途径获得 的信息进行交叉确认来核定申请人资料的真实性。 通过所了解到的申请人的收人、支出和个人财 工具。信贷记分制度建立在大量的个人住房抵押 贷款历史数据的基础上，让信贷人员有了一套明确 的标准，使决策能够建立在科学一致的基础上，排 产等情况，并按照一定的公式和系数进行折算之 后，银行就可以基本确定申请人是否有能力负担个 人住房抵押贷款，并判定申请人的最高债务承受额 和能够支付的最大购房首期款［２］。当然，住房抵押 贷款的最大信贷额度则不仅要考虑申请人本身的 除了主观因素的干扰，提高了信贷审批效率。此 后，Ｚ评分模型、神经网络法、信用矩阵模型、ｍｅｒ— ｔｏｎ模型在个人消费信贷风险控制上也渐渐地得 到应用。 风险评级的定量化，使得个人住房抵押贷款调 债务承受能力，而且还要考虑金融机构自身的损失 承受能力。 （２）借款人信用状况审查 美国作为世界上最发达的信用国家，其信用管 理技术堪称世界一流。在美国，信用管理体系已经 相当完备，个人信用状况在国家信用管理局以及一 些专业信用咨询公司均可获得。美国金融机构在 考察借款人信用状况时，往往借助于发达的计算机 系统来调查申请人是否有严重的不良记录，如违章 驾车记录、电话公司欠费记录、信用卡恶意透支记 录等，如果发现有上述不良记录者，则此借款人被 认为是信用等级较差者，即使借款人有很强的还款 能力和较轻的债务负担，一般也很难获得贷款。除 了信用机构和网络外，美国金融机构也往往需要贷 款申请人回答有关个人信用方面的一些问题，如近 ７年内的破产记录、违约记录、诉讼记录等，进一步 判断个人信用状况。 信用评分法也被大量用于美国金融机构发放 住房抵押贷款的程序。其中最出名的当属ＦＩＣＯ 记分。Ｆｒｅｄｄｉｅ Ｍａｃ研究表明，如果个人的信用分 值较高，其违约的可能性较小，个人ＦＩＣＯ信用分 值在６２０分以下的住宅抵押贷款与ＦＩＣＯ分值在 ６６０分以上的相比，前者发生违约的可能性是后者 的ｌ８倍。Ｅ３３ ２．定量化的风险分析工具 美国金融机构在个人住房抵押贷款审批和贷 后管理中非常重视贷款风险评级和贷款绩效评估 的定量化，并开发了许多计量经济模型来对个人住 房抵押贷款的各种风险进行定量评估。在美国个 人住房抵押贷款一级市场上应用最广的计量化评 级工具当属信贷评分法。到了２０世纪８Ｏ年代，信 贷记分制度发展得相当完善，已成为美国金融机构 发放个人住房抵押贷款时进行风险评估的最有效 查和评估工作变得Ｅｌ益自动化。信贷人员只需通 过计算机网络调入贷款申请人的相关资料，电脑会 自动将申请人的每项得分计人信贷积分表中的相 应栏内，然后再自动加总，很快就能得出申请人是 否符合贷款条件的结论。 ３．产品创新与家庭生命周期特征匹配 美国是世界上房贷产品创新最为活跃的国家， 几十年来房贷产品层出不穷，形成了业务种类丰富 多样的房贷产品体系。美国开展住房贷款的金融 机构根据家庭生命周期不同阶段上的住房需求特 征和收入特征、家庭风险偏好及家庭风险的承受能 力开发出了种类繁多、特色各异的贷款产品，以方 便借款人根据自身特点进行选择。例如：针对青年 夫妻，虽然家庭预期收入会不断增长，但此时家庭 收入较低，而且家庭负担较重。为了满足这类家庭 的贷款需求，美国金融机构开发了累进还款抵押工 具。累进还款抵押贷款的首付比例一般为５ ～ １Ｏ ，开始还款额最低，随后累进增加，这种贷款方 式正好与这类家庭的收入特征与需求特征相匹配。 后来为了与借款人共担利率风险，金融机构又开发 了可调利率累进还款抵押贷款。参见表１。 对于老年家庭，美国金融机构为其设立了反向 年金抵押贷款工具。反向年金抵押贷款是指老年 人以已还清按揭贷款并取得完全产权的住房作抵 押，定期从金融机构领取一定款项以养老，借款人 去世后，金融机构通过取得房屋产权来收回所贷款 项本息的一种贷款方式。这种贷款方式满足了老 年家庭退休后收入减少的养老需求，实现了“退休 前人养房，退休后房养人”ｏ Ｅ４３ 此外，即使是对处于同样阶段的家庭，美国金 融机构也根据他们的风险偏好需求及其他细分开 发了多种金融工具，如固定利率抵押贷款、滚动抵 押和可协商利率抵押等。这种多样化的金融工具
第３期 梁念军：个人住房抵押贷款风险管理的国际经验 ５５ 的开发和利用，不但满足了不同家庭的需求特征， 拓展了业务量，而且还对预防个人住房抵押贷款风 险的发生起到了积极的作用。 表１ 美国个人住房抵押贷款一级市场工具概览 资料来源：郁文达著：《住房金融：国际比较与中国的选择》，中国金融出版社２００１年版，第１０４页 ４．住房抵押贷款的担保和保险机制 府机构与私营保险机构相结合的混合模式。美国 提供担保，促使个人住房抵押贷款产品日渐丰富和 美国政府机构担保与私营保险公司担保在住 目前，美国住宅抵押保险担保机制是典型的政 多样化。 政府住宅抵押担保机构是在１９３０年代经济大萧条 房抵押贷款市场上互为补充。政府机构担保的贷 时期开始建立的。当时，经济衰退，失业率急升，曾 经使２００多万户居民因无力偿还抵押贷款而丧失 房产权，金融机构抵押贷款呆账、坏账急剧增加， １ ６００多家银行和储蓄信贷协会因无法收回贷款而 致破产。美国政府为了确保个人住房抵押贷款市 积极介入的方式来干预住房抵押贷款市场，成立了 专门的政府性个人住房抵押贷款担保机构，如联邦 款多为常规抵押贷款，即固定利率，期限长达１５～ ３０年，贷款与房价之比为７Ｏ 左右的贷款，而且一 般为抵押贷款提供ｉ００ 的全额担保。一般只有 中低收入居民才有资格获得政府的抵押贷款。而 商业保险公司的保险则主要针对中高收人人士，其 ５．住房抵押贷款证券化 美国也是最早进行住房抵押贷款证券化的国 场的健康发展，也为了确保人们的居住条件，采取 经营方式较简便、灵活，审批程序也较为简便。 住宅管理局（ＦＨＡ）和退伍军人管理局（ＶＡ），为中 家，早在１９６０年代末期，美国便率先启动了住房抵 低收人家庭和退伍军人提供抵押贷款担保。此后， ２Ｏ世纪７Ｏ年代开始，美国商业性保险公司积极加 押贷款二级市场，时至今日，已经形成了一套比较 完善的ＭＢＳ运作机制。实践证明，资产证券化是 人个人住房抵押贷款保险市场，为个人购房或投资 解决住房抵押贷款风险特别是流动性风险、利率风
５６ 佛山科学技术学院学报（社会科学版） ２．风险拨备机制健全 第３ｌ卷 险、信用风险的有效手段。我国目前已开展了住房 抵押贷款证券化的工作。 香港银行业非常重视量化管理在风险控制方 二、香港住房抵押贷款风险管理的经验 作为国际金融中心之一的香港，银行业的发 面的应用，大都根据量化的数理模型建立了风险拨 备机制。以大通银行为例，他首先对借款人进行风 险评级，然后根据信用级别、未偿额度以及信贷风 达，给个人住房抵押贷款业务的发展提供了活跃的 舞台，同时其在住房抵押贷款信用风险管理和防范 机制方面也相当健全。受亚洲金融危机的影响，到 ２００２年底香港房价已缩水达到５０ ，许多借款人 所购房屋的市价已远低于按揭贷款的未偿还余额， “负资产阶级”大量存在。但即使在如此艰难的形 势下，香港个人住房按揭贷款还能有很好的发展， 且违约率控制在３．５ 以下，这与其良好的市场环 境和先进的风险管理方法是分不开的［５］。香港的 个人住房抵押贷款风险的管理经验，主要体现在如 下几个方面： １．专业中介机构的介入 在香港的住房抵押贷款一级市场上，中介服务 机构的参与程度非常高，借款人购房时设计的产权 咨询、缴纳各种税费、产权置换、住房价值评估、抵 押登记手续等均可由中介机构代为办理，可为借款 人节省大量的时间和精力。这些中介机构一般有 着丰富的经验，在很大程度上可避免住房信贷过程 中的法律风波，它的存在不仅活跃了房地产市场， 而且也大大减少了交易中的信息不对称问题。比 如，香港的律师行服务在促进个人住房抵押贷款和 控制信贷风险中占有重要的地位。购房者在购置 住宅时一般委托律师行准备所需文件，住房产权、 抵押等情况也由律师行查证，且买卖必须选择不同 的律师行。贷款批准后，各种文件的签署也由律师 行负责安排。律师行办妥这些文件后通知银行，银 行将按揭贷款交给律师行，再由律师行交给发展 商。律师行的深度介入，让银行从繁重的材料准备 工作中解脱出来，留出更多的时间对借款人资信状 况进行审查，从而做好事前风险控制工作。 险资本因素计算出相应等级的“贷款等同额”，然后 根据历史经验数据估算出不同信用等级的违约概 率和呆账率，进而得到要提取的会计损失准备额和 经济损失准备额。 三、结论 在住房抵押贷款业务的风险管理中，我们应多 借鉴国际上的先进经验。一方面，要完善商业银行 的经营环境，当然，这些改善往往依靠银行体系外 的基础环境的改善，包括个人征信体系的建设、政 府担保体系的介入、商业保险机制的完善以及住房 抵押贷款二级市场的发展。另一方面，银行也要积 极通过各种方法去防御风险：密切关注宏观经济走 势，建立住房抵押贷款的预警机制；丰富的抵押贷 款产品创新，有效分散借款人风险和不可预期风 险，并扩大贷款的范围；提高风险管理技术，商业银 行要多积累大量数据，发展各种适合中国实际情况 的评估模型，尤其注重对定量风险分析技术的发 展；加强银行的内控管理水平，对贷前、贷中、贷后 的住房抵押贷款进行控制。 参考文献： ［１３朱勇，丁新娅．美国住房抵押贷款一级市场上的金融 风险管理经验借鉴［Ｊ］．山东金融，１９９９（５）：５０． ［２１赵江．美国的住房抵押信贷及风险控制口］．中国金 融，２００１（３）：４９－５０． ［３］姜琳．美国ＦＩＣＯ评分系统述评［Ｊ］．商业研究，２００６ （３５２）：８１－８３． ［４１柴效武．“售房养老”研讨会论文集［ｃ］．杭州：浙江大 学经济学院，２００３． ［５３胡侠，虞晓芬．国外住房抵押贷款风险防范研究及实 践［Ｊ］．国外房地产博览，２００２：７３—７５． （下转第８６页）
８６ 佛山科学技术学院学报（社会科学版） 第３１卷 Ｏｎ Ｉｎｄｅｘｉｎｇ ｏｆ ｔｈｅ Ｙｅａｒｂｏｏｋｓ ｉｎ Ｆｏｓｈａｎ ＨＥＮＧ Ｚｈｏｎｇ—ｑｉｎｇ ，ＬＩＵ Ｌｉｎｇ—ｆｅｎｇ （１．Ｌｉｂｒａｒｙ，Ｆｏｓｈａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｆｏｓｈａｎ ５２８０００，Ｃｈｉｎａ； ２．Ｅｄｉｔｏｒｉａ１ Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｏｆ Ｊｏｕｒｎａｌ，Ｆｏｓｈａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｆｏｓｈａｎ ５２８０００，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ ｙｅａｒｂｏｏｋｓ ｉｎ Ｆｏｓｈａｎ ｗｅｒｅ ｍｏｓｔｌｙ ｃｒｅａｔｅｄ ｉｎ １９９０ｓ，ｉｎｃｌｕｄｉｎｇ ｔｈｅ ｌｏｃａｌ ｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅ ｙｅ 一 ｂｏｏｋｓ，ｔｈｅ ｓｔａ“ｓｔｉｃａｌ ｙｅａｒｂｏｏｋｓ，ｔｈｅ ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｙｅａｒｂｏｏｋｓ ａｎｄ ｔｈｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｙｅａｒｂｏｏｋｓ．Ｔｈｅ ｙｅａｒｂｏｏｋ ｉｎｄｅｘ ｉｓ ａ ｔｏ０１ ｔｏ ｒｅｖｅａ１ ａｎｄ ｓｅａｒｃｈ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ，ｂｕｔ ｊ ｕｓｔ ａ ｓｍａｌｌ ｐａｒｔ ｏｆ ｔｈｏｓｅ ｉｎ Ｆｏｓｈａｎ ｗｅｒｅ ｉｎｄｅｘｅｄ・ Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ，ｉｎ ｖｉｅｗ ｏｆ ｔｈｅ ｎｅｃｅｓｓｉｔｙ ａｎｄ ｉｍｐｏｒｔａｎｃｅ ｏｆ ｉｎｄｅｘｉｎｇ，ｔｈｅ ａｕｔｈｏｒｓ，ｂａｓｅｄ ｏｎ ｒｅｖｉｅｗｉｎｇ ｇｅｎｅｒａｌ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｏｆ Ｆｏｓｈａｎ Ｙｅａｒｂｏｏｋｓ ｉｎｄｅｘ，ｆｏｒｍｕｌａｔｅ ａｎ ｉｎｄｅｘｉｎｇ ｓｃｈｅｍｅ ｆｏｒ ｔｈｅ ｙｅａｒｂｏｏｋｓ，ｗｈｉｃｈ ｍａｉｎｌｙ ｃｏｍｐｒｉｓｅｓ ｓｅｌｅｃｔｉｏｎ ｏｆ ｉｎｄｅｘ ｔｙｐｅ ａｎｄ ｔｈｅ ｆｒａｍｅｗｏｒｋ ｏｆ ｉｎｄｅｘｉｎｇ・ Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｙｅａｒｂｏｏｋｓ ｉｎｄｅｘ，ｙｅａｒｂｏｏｋｓ ｉｎ Ｆｏｓｈａｎ，ｉｎｄｅｘｉｎｇ （上接第５６页） Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ Ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ ｏｎ Ｒｉｓｋ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｏｆ Ｉｎｄｉｖｉｄｕａｌ Ｈｏｕｓｅ Ｍｏｒｔｇａｇｅ ＬＩＡＮＧ Ｎｉａｎ￣ｕｎ （Ｈｅｓｈａｎ Ｂｒａｎｃｈ ｏｆ Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒｅ Ｂａｎｋ ｏｆ Ｃｈｉｎａ，Ｙｉｙａｎｇ ４１３０００，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｒｅ ｅｘｉｓｔ ｒｉｓｋｓ ｉｎ ｔｈｅ ｈｏｕｓｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ．Ｉｎ ｔｈｅ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｃｒｅｄｉｔ ｍｏｄｅｌ ｏｆ ｈｏｕｓｅ ｃｏｎｓｕｍｍｇ ｉｎ ｔｈｅ ｗｏｒ１ｄ，ｔｈｅｒｅ ｈａｖｅ ａ ｌｏｔ ｏｆ ｌｅａｒｎｉｎｇ ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ ｆｏｒ ＵＳ，ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙ ｔｈａｔ ｉｎ ｔｈｅ ＵＳＡ ａｎｄ Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ・ Ｔｈｅ ｐｅｒｆｅｃｔ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｓｙｓｔｅｍ ｉｎ ｔｈｅ ＵＳＡ ｉｎｃｌｕｄｅｓ ｓｔｒｉｃｔ 