银行个人房屋转按揭贷款操作规程-转按揭贷款怎么办理

ⅩⅩ银行个人房屋转按揭贷款操作规程

1.总则

1.1制定依据

为规范个人房屋转按揭贷款业务，防范业务风险，根据《ⅩⅩ银行个人贷款管理办法》有关规定，制定本操作规程。

1.2基本概念

1.2.1本操作规程所称个人房屋转按揭贷款（以下简称“转按揭贷款”）包括：

（1）房产交易类转按揭贷款，是指已在我行或他行办理个人房屋按揭贷款的借款人，在还款期间出售所抵押房屋，房屋产权受让人（即买房人）申请在我行办理二手房屋按揭贷款的业务。业务办理分为向售房人发放赎楼贷款式、行内变更担保、向购房人发放按揭贷款三种模式：

a.向售房人发放赎楼贷款模式是指已在其他银行办理个人按揭贷款的卖房人，由担保公司或房地产中介公司（以下简称中介公司）提供阶段性担保，向我行申请办理赎楼贷款，偿还原贷款银行按揭贷款并撤销原房产抵押，同时，我行向买房人发放二手房屋按揭贷款，用于偿还赎楼贷款的操作方式。

b.行内变更担保模式又称行内转按揭，是指已在我行办理个人房屋按揭贷款的借款人（即卖房人），由中介公司提供阶段性担保，向我行申请撤销房产抵押；同时，我行向房屋产权受让人（即买房人）发放转按揭贷款的操作方式。

c.向购房人发放按揭贷款模式是指买房人直接向我行申请转按揭贷款，由中介公司提供阶段性担保，我行发放贷款后，原借款人办理赎楼、产权过户和抵押登记等手续的操作方式。

（2）贷款转移类转按揭，是指借款人将在他行办理的个人房屋按揭贷款转移到我行办理转按揭贷款的业务，借款申请人为原借款人（以下统称为购房人）；

（3）借款人变更类转按揭，是指因赠与、继承、夫妻离婚等原因申请变更借款人的业务。

1.2.2本操作规程所称房屋为可以在房地产市场自由交易的存量房（已取得个人房屋产权证书）和预售房（含未取得产权证的现房），房屋根据用途分为住房和商业用房。住房包括普通住宅、高档住宅、别墅和公寓。商业用房包括商铺和写字楼。

1.2.3本操作规程所称房屋价值以交易价格和评估价值之中较低者为准。评估价格是指我行认可的房地产评估机构提供的评估价格或者本行出具的内部评估价格。由专职审批人最终确定房屋价值。

1.2.4本操作规程所称房龄是指所购房产从竣工日起计算至贷款日的年限。

1.3贷款要素

1.3.1贷款对象及条件

1.3.1.1申请转按揭贷款的借款人（购房人）应具备的条件：

（1）具有有效身份证明、完全民事行为能力的自然人，其中外国人、无国籍人以及港、澳、台居民须同时符合国家外汇管理和房地产市场外资准入有关规定条件；

（2）借款人年龄加贷款年限不超过70年；

（3）具有稳定的职业和收入，资信状况良好，具备按期还本付息的能力；

（4）同意委托我行将贷款金额一次性或分期划入我行指定账户，同意我行直接从其账户上扣收本息；

（5）房产交易类转按揭须具备真实的交易背景，已签订购房合同或协议，并按我行规定支付了规定比例的首付款或在我存入首付款；

（6）同意将所购房屋作为我行贷款的抵押物；

（7）我行根据具体情况要求的其他条件。

1.3.1.2申请赎楼贷款的借款人（售房人）应具备以下条件：

（1）能够提供有效身份证明、具有完全民事行为能力的自然人，其中外国人、无国籍人和港澳台居民须同时符合国家外汇管理和房地产市场外资准入有关规定条件；

（2）拥有出售房产合法的所有权，能依法转让房产；

（3）原按揭贷款偿还记录良好，无欠款欠息（限于办理跨行转按揭的客户），原贷款银行同意借款人提前归还原按揭贷款；

（4）我行根据具体情况要求的其他条件。

1.3.1.3还款能力规定

借款人申请转按揭贷款（不含赎楼贷款）时，其房屋贷款的月房产支出与月均收入比应控制在50%(含)以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%(含)以下。

房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；

所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。

上述计算公式中提到的收入是指借款申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对将配偶收入计算在内的贷款也应相应把配偶的债务一并计入。

1.3.1.4交易房产应具备以下条件：

1.3.1.4.1存量房转让

（1）具有合法完全产权，可以上市流通；

（2）具备合法有效的权属证明，取得房地产权证书；

（3）转让行为取得了房产共有人或其他权利人同意；

（4）我行规定的其他条件。

1.3.1.4.2预售房转让

（1）预售房所在楼盘合法合规，“五证”齐全，可以依法进行转让，符合当地房地产管理部门关于预售房转让的有关规定；

（2）只接受能办理预抵押登记的预售住房的转按揭，不接受预售商业用房的转按揭。对不能办理预抵押登记的，不予办理转按揭贷款业务；

（3）预售房所在楼盘项目状况符合人民银行办理按揭贷款的条件；

（4）开发商同意预售房转让；

（5）我行规定的其他条件。

1.3.2贷款成数

（1）房产交易类转按揭贷款具体贷款金额由我行根据借款人收入情况、资信状况、抵押房产类型综合确定，其中住房不超过房屋价值的8成；商业用房按揭贷款额度最高不超过房屋价值的5成。

（2）借款人所购房屋为第二套（含）以上住房或用于投资的住房，则应适当降低贷款成数。各分行在符合当地监管部门监管要求的基础上，可参照当地同业普遍做法，确定贷款成数。

（3）房产交易类转按揭贷款所涉及的赎楼贷款、贷款转移类和借款人变更类转按揭贷款，贷款金额不得超过原贷款现有本金与利息之和。

（4）当购房人缴交的首付款和我行核定的转按揭贷款额之和不足以归还原个人房屋按揭贷款的现有余额时，须要求卖房人将差额部分资金存入我行监控账户后，方可发放购房人转按揭贷款。

1.3.3贷款期限

1.3.3.1转按揭涉及的赎楼贷款，贷款期限最长不超过3个月（含）。

1.3.3.2转按揭涉及的向买房人发放的按揭贷款，贷款期限按以下标准确定：

（1）所购房屋为住房（土地使用权出让年限为70年）的，贷款期限不超过30年，贷款期限与房龄之和最长不超过50年，对特殊情况可适当延长期限；

（2）所购房屋为商业用房的，贷款期限最长不超过10年，贷款期限与房龄之和最长不超过30年。

1.3.4贷款利率

各分行在符合监管部门监管、央行利率管理规定及总行要求的基础上，可参照当地同业普遍做法，并结合借款人的信用评级、竞争价格策略、贷款风险和综合收益等情况综合确定。

商业用房贷款利率上浮幅度不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的10%。

1.3.5还款方式

赎楼贷款采取一次还本付息还款方式。购房人申请的转按揭贷款还款方式按一手房屋按揭贷款的还款方式执行。

1.4贷款担保

转按揭贷款自贷款发放时起至重新办理抵押取得他项权证期间，需要提供阶段性担保。我行认可的阶段性担保方式包括抵押、质押、自然人保证和房地产中介公司或担保公司（以下简称中介机构）保证担保，抵押物、质押物、保证人和中介机构的选择应按照《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》、《ⅩⅩ银行个人贷款担保机构管理办法》的相关规定执行。对于预售房转让的，也可由开发商提供阶段性担保。除此之外的其他担保方式，均须上报总行审批。阶段性保证担保期间为自贷款发放之日至完成房屋产权交易过户后办妥抵押登记、取得他项权证并交由我行

收押保管之日止。

2.业务流程

2.1向售房人发放赎楼贷款模式流程：

2.1.1售房人向我行申请赎楼贷款，购房人同时向我行申请转按揭贷款。

2.1.2我行为售房人发放赎楼贷款，赎楼贷款由我行认可的中介公司或抵质押担保提供阶段性担保，所发放的赎楼贷款转入售房人在我行的专用账户内。同时，我行将赎楼贷款转入原银行售房人还款账户，办理归还原银行贷款手续，撤销原抵押登记。

2.1.3交易双方、中介公司办理产权过户，办理以我行为抵押权人的抵押登记手续。

2.1.4我行对买房人发放转按揭贷款后划入售房人账户，并于转按揭贷款发放的同时扣收为售房人提供的赎楼贷款的本息。

2.2向购房人发放按揭贷款模式流程：

2.2.1购房人向我行申请转按揭贷款。

2.2.2由我行认可的中介公司提供阶段性担保，我行向购房人发放转按揭贷款，转入我行指定的专用账户内。

2.2.3我行转按揭贷款转入原银行售房人还款账户，办理归还原银行贷款手续，撤销原抵押登记。

2.2.4办理房产的交易过户手续以及以我行为抵押权人的抵押登记手续。

2.3行内变更担保模式业务流程：

2.3.1购房人向我行申请转按揭贷款。

2.3.2由我行认可的中介公司出具不可撤销担保书或与我行签订担保合同，为购房人提供阶段性担保，原贷款行为售房人出具办理注销抵押登记相关资料，原贷款行客户经理、中介公司办理撤销抵押登记手续。

2.3.3中介公司与买卖双方办理房屋产权交易过户手续。

2.3.4经办行客户经理与买房人办理抵押登记手续，我行收妥他项权证。

2.3.4我行发放转按揭贷款，并归还售房人在我行的原按揭贷款。

2.4借款人变更类转按揭贷款业务流程：

2.4.1借款人向我行申请转按揭贷款，我行与借款申请人、阶段性保证担保人签订个人房屋抵押借款合同、担保合同。

2.4.2我行按原贷款的现有余额发放转按揭贷款，同时归还原按揭贷款。

2.4.3我行会同借款申请人持权属变更法律文件或与房屋原权属人到房地产管理部门办理解押、房屋权属变更手续，同时重新办妥抵押登记手续，并将他项权证交我行收押保管。

2.5贷款转移类转按揭业务流程：

2.5.1借款人向我行申请转按揭贷款。

2.5.2提供我行认可的阶段性担保，我行向借款人发放转按揭贷款，办理归还原银行按揭贷款手续。

2.5.3撤销原抵押登记，办理以我行为抵押权人的抵押登记手续。

3.贷款程序

3.1贷款的受理

3.1.1转按揭贷款由交易双方共同申请，其中售房人应提供以下资料：

（1）售房人及共有人有效身份证明；

（2）所转让房产的房地产证（预售房为购房合同）原件及复印件；

（3）房产共有人或其他权利人出具的同意转让的书面声明；

（4）如为预售房转让，须出具开发商同意转让的书面证明；

（5）原借款合同复印件，不少于6个月的还款对账单；

（6）我行规定的其他资料。

购房人须提供的资料以《ⅩⅩ银行个人二手房屋按揭贷款操作规程》中相关条款规定执行。

借款人变更类转按揭模式还需提供借款人变更的有效法律文件，包括但不限于离婚证和死亡证明等。

3.2贷款调查

3.2.1客户经理受理转按揭贷款后，应对借款人（购房人）的资格及还款能力、交易房产的真实性、交易行为的合法性、交易过程的安全性进行调查，调查内容包括但不限于：

（1）借款人调查：认真审查借款人的资料是否符合我行个人二手房屋按揭贷款的条件和要求，是否具备相应的还款能力；

（2）房产真实性调查：交易的房产是否在我行可以受理的范围，房产权属证明是否真实，初步评估房产价格是否合理，是否具备良好的流通能力和变现能力；

（3）交易合法性调查：售房人是否合法拥有房产，房产转让行为是否得到房产共有人的同意，对于预售房，是否得到开发商的同意，转让合同中是否存在对购房人不利的条款，以及对于撤销交易的规定等；

（4）交易安全性调查：调查售房人在我行或他行贷款的还款情况、房产设定的抵押情况，分析是否按期归还原贷款，原贷款行是否同意提前归还贷款等；

（5）对借款人变更类转按揭贷款业务，须审查借款人变更法律文件的真实性和有效性，原按揭贷款是否还款正常，原按揭有逾期的，是否已归还。

（6）转按揭的房屋须由我行认可的房地产评估机构进行评估或进行内部评估。内部评估房屋价值认定方法为：以二手房原购买价（以发票为准）×30%+同区域类似位置近期市场成交价（以房管部门公布为准）×70%综合计算房屋价值。 由专职审批人最终确定房屋价值。

3.2.2对符合我行转按揭贷款准入条件的，客户经理联系中介公司对转按揭事项进行安排，根据双方条件，确定合适的操作模式。

3.2.3信用评级

客户经理根据调查情况对借款人进行信用评级。借款人的个人信用评级应达到A级（含）以上，对不符合我行准入标准而需要继续贷款流程的，应予以说明。

3.2.4撰写调查报告

客户经理撰写调查报告，填写风险评估书，签署意见后按规定程序上报审查审批。

3.3贷款审查

客户经理主管对贷款申请、调查报告和风险评估书的真实性、完整性、合规性和合法性进行审查，并出具明确的审查意见，审查同意的，提交地区信用风险管理部审批，不同意的退回。

3.4贷款审批

按照《ⅩⅩ银行个人贷款操作规程》规定的审批流程办理。

3.5贷款发放

3.5.1签订合同

（1）对直接发放转按揭贷款的，与购房人签订借款合同；

（2）对先发放赎楼贷款的，与售房人签订借款合同，然后与购房人签订借款合同；

（3）与担保人签订担保合同；

（4）购房人支付规定比例的首付款给售房人。

3.5.2办理有关委托文件资料

客户经理收集交易双方划款、办理过户、办理抵押登记的委托书和有关文件资料（原件），具体文件资料包括：

（1）划款委托：借款人委托我行将贷款资金划转归还原贷款的划款委托，售房人出具同意声明；借款人的划款委托可委托我行将贷款资金划入售房人在我行或他行账户，也可委托我行将贷款资金划入指定账户中。

（2）房产交易委托：交易双方出具委托中介公司办理房产交易过户手续的委托书；

（3）抵押登记委托：购房人出具委托我行、中介公司办理抵押登记的授权委托书。

3.5.3贷款发放

办妥上述手续后，客户经理在系统内发起放款申请，将全部放款资料扫描入系统后提交放款审核员，同时将纸质档案资料移交放款审核员。放款审核员审核通过后，提交地区信用风险管理部信贷支持中心放款复核员。放款复核员审核通过的，出具放款通知书，客户经理持放款通知书到营业室柜台办理放款。客户经理应及时将借款凭证、开户通知书、放款通知书复印件等放款凭证移交放款审核员。

3.6监控资金赎楼

3.6.1办理行内转按揭的，我行将贷款资金及购房人首付款一并划入原借款人账户，直接用于偿还原贷款，剩余部分在原借款人帐上暂时冻结，待交易过户、抵押登记完成后同意支用。

3.6.2办理跨行转按揭的，我行代借款人将还款资金划转原贷款银行直接用于偿还原借款，取得还清证明和解押相关资料。经办机构客户经理、中介公司派人跟踪交易全过程，直至顺利赎楼。

3.7办理房产过户及抵押登记、保险手续

3.7.1原贷款还清后，经办机构客户经理、中介公司持交易双方的委托书，及时到房地产管理部门办理撤销原抵押登记、办理过户、重新为我行贷款设定抵押登记等手续，并按我行规定办理财产保险手续。抵押登记手续不得委托中介机构单独办理。

3.7.2偿还赎楼贷款

通过先发放赎楼贷款再办理转按揭贷款的，在交易完成并办妥抵押登记后，我行向借款人或购房人发放二手房屋按揭贷款，用于偿还原借款人或原售房人在我行的赎楼贷款。

3.7.3抵押资料归档

放款审核员办理抵质押品入库手续，将代保管凭证、他项权证复印件等文件移交辖区行档案管理人员归档保存。

3.8档案移交

经办机构放款审核员在放款后10个工作日内将纸质信贷档案移交辖区行档案管理人员归档集中保管。

3.9 档案管理

放款审核员将贷款档案按《ⅩⅩ银行个人贷款操作规程》、《ⅩⅩ银行个人客户信贷档案管理实施细则》中的有关规定及时移交保管，他项权利证、预抵押登记证明、保险单等抵质押重要权利凭证原件交会计部门入库保管，贷款资料、借款合同、购房合同、销售备案登记证明等一并移交辖区行档案管理人员集中保管。档案管理员应按照规定做好档案的整理、装订、归档、保管、

利用等工作。

4.贷后管理

辖区行和地区信用风险管理部按照贷后管理有关规定，定期现场检查核对抵押物登记、保管情况，及时做好贷款的催收、日常监控、贷后重检、风险预警、五级分类等管理工作，落实贷后管理责任，加强贷款的检查监督和总结分析，确保贷款资金的安

全。

5.贷款结清

借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止。经办机构应将抵押权利证明、保单等退还借款人，并协助借款人办理注销抵押

登记手续。

6.附则

6.1本操作规程由总行制定、修改，总行个人业务部解释。

6.2本操作规程自ⅩⅩ年9月5日起实施。原《ⅩⅩ银行个人房屋转按揭贷款操作规程》（ⅩⅩ发〔ⅩⅩ〕577号）同日废止。

附件：1．ⅩⅩ银行转按揭业务售房人（赎楼借款人）委托声明

2．ⅩⅩ银行转按揭贷款业务购房人（借款人）委托声明

附件1

ⅩⅩ银行转按揭业务售房人

（赎楼借款人）委托声明

附件2

ⅩⅩ银行转按揭贷款业务购房人

（借款人）委托声明

ⅩⅩ银行　　　　　：

本人已与贵行签订《　　　　借款合同》（合同编号：　　　　　），与售房人　　　　　签订了购房合同（协议），用于购买　　　　　　　房产，为便于房款划付及今后按期还本付息，特作如下声明：

1．全权委托贵行将对本人的转按揭贷款按照售房人的要求转入售房人在贵行开立的银行账户，开户行为　　　　　，账号为：　　　　　　　　　，。

2．全权委托贵行将原冻结在本人存款账户上的首付款项解冻后划转至售房人上述银行账户。

3．全权委托贵行从本人活期储蓄账户，开户行为：　　　　　　　，账号为　　　　　　　，按照与贵行所签订的借款合同规定的还款方式、金额和期限由贵行直接扣收归还贷款本息。

贵行按照上述委托操作，引起的一切纠纷与责任由本人承担，与贵行无关。

特此声明。

声明人：

　　　　　　 　　　　年　　月　　日

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/900f18f518e8b8f67c1cfad6195f312b3169ebf9.html