个人一手住房贷款审核要点

中国农业银行海南省分行

个人一手住房贷款审核要点

一、借款人及其配偶（或共有人）有效身份证件

(一)借款人及其配偶（或共有人）的身份证件须真实且在有效期限内。

(二)借款人身份证件的姓名和号码须与《个人房地产贷款申请表》、《商品房买卖合同》、《征信授权书》、《面谈笔录》、本人《收入证明书》、《同意抵押承诺书》等资料上的姓名和号码核对一致。

(三)借款人配偶或共有人身份证件的姓名和号码须与《个人房地产贷款申请表》、《征信授权书》、本人《收入证明书》、《同意抵押承诺书》等资料上的姓名和号码核对一致。

(四)提供《公证委托书》的，应注意审核:

1.委托人与受托人的身份证件须真实且在有效期限内，且《公证委托书》上记载的委托人与受托人的名称和号码须与其身份证件核对一致。

2.受托人的代理行为是否在《公证委托书》委托事项的范围内,是否存在超授权的代理事项，是否在有效期限内行使代理行为。

3．《公证委托书》出具的日期和相关代理行为实施时间之间的逻辑关系和合理性。

二、借款人婚姻状况证明

(一)对于未婚人士，除须按规定提供书面未婚声明之外，还应提供户口簿（卡）原件及复印件,且户口簿（卡）上婚姻状况应为“未婚”或未记载婚姻状况。

(二)对于已婚人士,按规定提供结婚证/户口簿（卡）之一。仅提供户口簿（卡）的，借款人及其配偶应为同一户口簿（卡）且婚姻状况应为已婚。

(三)对于离异或丧偶人士，按规定提供离婚证书/离婚判决书/配偶死亡证明/户口簿（卡）之一。为明确当前婚姻状况，建议要求提供书面未再婚声明。

(四)提供离婚判决书的，如涉及房产等财产分割事项的，应注意审核是否属于借款人提供的房产等证明其还款能力的辅助资产，如是须进一步调查确认该资产的产权及价值。

(五)借款人提供的户口簿（卡）显示的婚姻状况与未婚声明、借款人提供的其他资料及我行调查获取的情况不相符的，应进一步深入调查其原因，并在调查审查报告中予以说明。

三、购房首付款证明

(一)调查人员须核实借款人首付款支付的真实性和充足性，并在调查报告中予以说明。

(二)一般情况下，定金发票（或收据）的出票日期可在《商品房买卖合同》签订日期之前，首付款发票（或收据）的出票日期不应早于《商品房买卖合同》签订日期。如有异常情况的，应进一步深入调查其原因，并在调查审查报告中予以说明。

(三)定金或首付款发票（或收据）上记载的购房人和房产须与《商品房买卖合同》中记载的借款人和所购房产核对一致。

四、借款人还款能力证明

(一)借款人为工薪人士的：

1.对于其所在单位出具的收入证明书，调查人员应结合当地经济发展、借款人年龄、职业、职务等基本情况，判断收入证明书所列收入是否合理，同时还可通过拔打收入证明上的单位人事部门电话进行查询核对。

2.对收入证明书所列收入远高于正常水平导致收入真实性难以判断的,应要求借款人按规定提供其他基本收入证明进行佐证，其他基本收入证明中的任何一项明显低于收入证明书所列收入的，应从低认定借款人收入。

3.借款人未能按规定提供其他基本收入证明的，应要求提供还款能力辅助证明，且（流动资产＋房产价值）≥贷款本金。

(二) 借款人为个私业主的：

1.基本收入证明可以是以下之一：

(1)借款人近一年之内的个人所得税完税凭证。调查人员应根据纳税比例推算借款人月均收入。

(2)投资经营收入证明。提供近一年之内经工商登记的借款人持有的企业股权证明、经审计的公司净资产证明，以及近两年之内股东分红的证明。调查人员应根据股东分红稳定性及可预期性进行适当折价后，除以分红间隔月数换算为月收入。

2.个私业主提供投资经营收入证明的，调查人员应结合当地经济发展、借款人从事职业等基本情况，判断收入证明所列收入是否合理。对所列收入远高于正常水平导致收入真实性难以判断的，应要求提供还款能力辅助证明，且（流动资产＋房产价值）≥贷款本金。

(三)对借款人提供的还款能力辅助证明，应注意审核资产的权属是否清晰，是否有共有人，是否已设为抵（质）押物，是否已解押，根据资产所在地的经济发展水平和地理位置等合理评估其价值，调查人员应判断该资产是否足以证明其还款能力，并在调查报告中予以明确说明。

五、商品房买卖合同

(一)调查核实借款人提供的《商品房买卖合同》真实性。

(二)一般情况下，单一开发商所签订的《商品房买卖合同》应有合同编号且具有唯一性。

(三)《商品房买卖合同》记载的出卖人信息和项目情况应与我行楼盘准入时开发商提供的资料进行核对，买受人的信息应与其提供的身份证件、《个人房地产贷款申请表》等进行核对，不一致的应进一步深入调查，并在调查审查报告中予以说明。

(四)《商品房买卖合同》上应记载《商品房预售许可证》号码，调查人员须核实借款人所购房产是否在该《商品房预售许可证》范围内，并在调查报告中予以说明。

(五)注意审核《商品房买卖合同》与《个人房地产贷款申请表》、定金或首付款发票（或收据）所记载的日期之间的逻辑关系和合理性。

六、个人房地产贷款申请表(填写范本见附件，下图为节选，以下简称《申请表》)

(一)《申请表》上的申请日期应在《商品房买卖合同》签订日期之后。

(二)《申请表》第一部分“借款申请人及配偶基本情况”：

1.借款人及配偶如为工薪人士的，其工作单位和职务应与《收入证明书》核对一致。

2.考虑到购房者多为外地人员，固定电话相对有较好的稳定性，为保持联系，住宅固定电话应据实填写，一般情况下不应为空。

3.对借款人工作单位与现住址不在同一省市的，或借款人未能提供工作单位和现住址固定电话的，应进一步调查原因，并分析判断资料的真实性。

4．借款人及配偶“近24个月职业变动次数”应与《收入证明书》（其中关于“X年X月X日进入我单位并工作至今”的表述）、人行征信系统《个人信用报告》（职业信息）进行核对印证。

(三)《申请表》第二部分“借款申请人及家庭月收支情况”：

1.借款人及配偶如为工薪人士的，其月薪金收入应与《收入证明书》核对一致。

2.《申请表》上的借款人家庭月债务性支出情况，应与其《个人信用报告》、我行调查及面谈获得的信息相符，不一致的应进一步深入调查，并在调查审查报告中予以说明。

(四)《申请表》第三部分“购房及贷款情况”应按《商品房买卖合同》所记载的相应内容规范、完整填写。

(五)《申请表》须由我行见证客户当面签名并留存原件。

七、借款人及配偶个人征信授权书

(一)借款人及其配偶未在贷款申请书上签字的，应要求借款人及其配偶均出具《个人征信授权书》，查询并分析夫妻双方的信用报告。

(二)借款人及配偶出具《个人征信授权书》的日期，一般情况下不应早于《个人房地产贷款申请表》上的申请日期。

(三) 根据人行及总行规定，为避免侵犯客户权益、减少经济纠纷，调查人员须在取得借款人及配偶签署的《个人征信授权书》之后，方可查询其《个人信用报告》，注意时间不能前后倒置。

(四)《个人征信授权书》须由我行见证客户当面签名并留存原件。

八、个人信用报告

(一)第一部分“个人基本信息”。

1.对“个人身份信息”中的婚姻状况、配偶（如有）信息，应与借款人提供的其他资料所反映的情况进行核对。

2.对“居住信息”中显示有贷款购置的房产，应结合本报告第二部分“信用交易信息”是的贷款记录、《面谈笔录》及我行调查情况确认其房贷套数，执行相应的信贷政策。

3.对“职业信息”所反映的内容，应与《个人房地产贷款申请表》、《收入证明书》等所反映的情况进行核对。

(二)第二部分“信用交易信息”。

1.认真分析信用卡信用记录，审核是否存在恶意透支等不符合我行规定的违约行为，对一人持有多张信用卡且透支频繁的应特别关注，严格审核其还款能力的真实性。

2.认真分析贷款情况和还款记录，结合其信用和负债情况，确认借款人的债务支出额度，并在调查报告中予以明确分析和表述。

(三)对报告反映的其他信息，如借款人为他人提供的保证担保、抵（质）押担保，须进一步深入调查，以明确借款人家庭负债情况的真实性。

(四)借款人及其配偶（如有）《个人信用报告》由调查人员登陆人行征信系统查询并打印，审查人员可视情况查询复核, 我行须留存原件。

(五)为防范审批后发放前贷款条件发生不利变化，贷款合同签订当日应再次查询借款人及其配偶（如有）《个人信用报告》,如其家庭有新增住房贷款的，须重新审核借款人还款能力，视情况按规定增加首付和上浮利率或停止发放贷款。

九、面谈笔录

(一)《面谈笔录》须为调查人员与借款申请人本人面谈后记录的事项。

(二)本次申请贷款所购房产内容应与借款人提供的《商品房买卖合同》上记载的房产内容进行核对。

(三)之前通过贷款购买的房产内容应与借款人及其配偶的人行《个人信用报告》反映的信息进行核对。

(四)《面谈笔录》须由我行见证客户当面签名并留存原件。

十、同意抵押承诺书

(一)已婚抵押人的配偶或其他共有权人若不能见证签署个人购房担保借款合同，应公证签署《同意抵押承诺书》。我行留存一份原件。房屋登记机构留存一份原件。

(二)对房地产权利证书上未将借款人配偶登记为共有权人，且房地产登记管理机构明确规定此种情况下办理房产转移登记及抵押登记时无需配偶签字或出具承诺书的，为避免经济纠纷，建议仍要求抵押人配偶现场签署个人购房担保借款合同或公证签署《同意抵押承诺书》。

附件:个人房地产贷款申请表(范本)

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/91a7c226482fb4daa48d4b07.html