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厦门酒店市场分析

发布时间：2020-04-12 22:05:42 来源：文档文库

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厦门市酒店业发展现状及未来发展趋势

第一章厦门市酒店业发展现状

1. 厦门市酒店业发展现状概述 ………………………………………2

2. 现有四星级以上酒店市场分析 ……………………………………3

① 区域分布 ……………………………………………………………4

② 市场总量分析 ………………………………………………………6

③ 供应量分析 …………………………………………………………7

④ 管理团队分析 ………………………………………………………7

⑤ 酒店特点分析 ………………………………………………………9

3. 现有四星级以上酒店经营情况分析 ……………………………10

① 租金分析 …………………………………………………………11

② 入住率分析 ………………………………………………………11

③ 客群分析 …………………………………………………………12

④ 品牌知名度分析 …………………………………………………12

4.厦门市酒店式公寓发展分析 ………………………………………12

第二章厦门市酒店业发展趋势

1. 未来3-5年内厦门酒店业发展趋势概述 …………………………15

2. 厦门市待推酒店项目汇总 ………………………………………16

结论 ……………………………………………………………………17

第一章厦门市酒店业发展现状

1.厦门市酒店业发展现状概述

上世纪90年代以中档酒店为主，高星级酒店相对匮乏

 厦门酒店业起步于上世纪80年代，1984年建起了第一家五星级酒店——悦华酒店，也是整个80年代和90年代唯一一家五星级酒店。在上世纪90年代，涌现了大量中档酒店，高星级酒店相对匮乏。

进入21世纪，酒店业发展进入提升期，高星级酒店涌现

进入21世纪后，出于城市形象提升及旅游业、会展业发展的需要，厦门酒店业发展进入提升期，高星级酒店涌现，如宝龙、国际会展酒店等。从2005年开始，厦门市政府开始有意识地以市场运作的方式，对酒店用地实行公开挂牌拍卖，改变了原有在酒店用地出让方面采取划拨、协议出让等吸引投资方的优惠方式，促进酒店开发。政府鼓励规划建设高星级酒店，引进国际酒店品牌，如索菲特、喜来登、洲际等，厦门酒店业进入全面发展时期。

经济型酒店异军突起

2002年起，经济型酒店开始在厦门崭露头角，海峡酒店改建成国内最大一家新经济型连锁品牌酒店——如家快捷酒店；另一家本土的新经济型酒店——夏商旅游集团下属怡亭连锁酒店已接手管理湖滨大饭店、东海大厦等，上海锦江之星，美国圣达特酒店集团公司旗下的知名经济型酒店品——“速8”进军福建的第一家分店也正式开业。

酒店式公寓遍地开花，但高档酒店式公寓较少

近几年酒店式公寓遍布厦门，发展得如火如荼。目前我市现有的酒店式公寓30多家，参差不齐，高档酒店式公寓较少。目前厦门主要有都市家园、青年阳光、时代雅居、摩登世家、阿里巴巴、创奇世家、海湾都市、厦门之家等30多家，这类酒店式公寓多分布在厦门市江头、莲坂、轮渡、嘉禾路、湖滨南路等商务区及高档住宅区。

整体运行良好

从1999年开始，厦门酒店出租率一直保持在50%以上，即使在2003年受非典影响的情况下，出租率也达到51.98%。根据厦门旅游局提供的数据， 2005年厦门星级酒店从56家增加至62家，2006年为64家，加上未评星级的酒店超过100家。2006年全市星级饭店平均住房率为63.03%，住房率比去年同期下降2.39个百分点。在新酒店持续增加的情况下，2004－2006年厦门酒店出租率仍稳定在60%以上，这样的出租率在西方发达国家属于最佳水平。

价格方面，根据市旅游局统计，2006年厦门市五、四、三、二星级酒店包括团队在内全年的平均房价为623、429、242、129元/间·天，而2005年这一数据则为683、423、252、147元/间·天，对比两年的数据可以看出，虽然价格略有下跌，但整体变化不大，价格保持在健康水平。其中五星级酒店价格下跌比较明显相对于一些酒店竞争激烈的城市来说，与高星级酒店增加、竞争激烈有关。总体来说，目前厦门酒店业仍处于良性运行状态。

2.厦门市现有四星级以上酒店市场分析

目前厦门的四星级以上的高星级酒店总数已达到21家，成为全国高级酒店最密集的城市之一。

厦门市五星级酒店一览表（营业中）

厦门市四星级酒店一览表（营业中）

1 厦门市主要四星级以上酒店分布

厦门高星级酒店主要集中在：中山路老市区、白鹭洲景观带、厦大——会展中心环岛路沿线、松柏江头、湖里中心区。

中山路老市区是厦门发展最早、最为成熟的区域，是90年代的城市中心区,是厦门旅游商贸中心区，为厦门酒店最早的集中地。早期的中档酒店鹭江宾馆、华侨大酒店、海景皇冠假日大酒店等经过装修改善，目前已步入了四星级酒店行列。

白鹭洲景观带是目前厦门的城市中心区，是政府、商业、金融中心，拥有多家新建设的高星级湖景酒店，如宝龙、金雁、马可孛罗等。

厦大-会展中心环岛路沿线具有良好景观资源，为厦门旅游新窗口，也是厦门国际会展中心所在地，随着旅游业和会展业发展，新建了以会展、度假定位的高星级海景酒店：厦门国际会展酒店、亚洲海湾大酒店。

随着厦门城市发展的需求，松柏江头片区被定位为城市次中心区。多年的发展和积累，这一片区已经成为厦门本岛东北部地区最繁荣的商贸区和居民居住集中区之一。近年来，京闽中心酒店、华美达长升酒店、喜来登大酒店等高星级酒店陆续开业，填补了长期以来该区域酒店市场的空白。

湖里中心区是厦门经济特区的发祥地，众多厦门大型骨干企业所在地，临近机场。该区域拥有厦门首家五星级酒店——悦华酒店和最新开业的客房数量为厦门之最的五星级酒店——翔鹭国际大酒店，也是该区域仅有的两家高星级酒店。

② 市场总量分析

截止到2006年10月，厦门共有旅游酒店106家，客房16715间。目前包括未挂牌的准四星、准五星酒店共有约7600间客房，占厦门星级酒店总客房量的45%。

——其中五星级标准酒店客房数量约占旅游酒店客房数量的10%，包括2家挂牌五星级酒店及3家试营业期五星级酒店。

——四星级标准酒店总客房数5957间，占旅游酒店客房数量的35%，比例最大，包括了2家准五星级酒店、12家挂牌四星酒店、8家准四星级酒店，是国内商务、会议、旅游团队的接待主力。

③ 供应量分析

从每年新增供应角度看，2004年开始四星级以上的高星级酒店客房数量增长较快。2004年全市挂牌四星级和四星级以上的酒店一共约有2400间，2005年增加了将近1200间房，而2006年又增加了2000多间酒店客房。

2004年开始，政府降低酒店等设施的建设门槛，加大岛内五星级酒店、岛外四星级酒店等设施的土地供应量，实行挂牌出让，促进了酒店开发。2004年酒店土地拍卖推出5幅，2005年推出4幅。2006年总共推出了11幅酒店用地，总建筑面积达506191平方米。其中出让的酒店用地大部分规划为高星级酒店。

 高星级酒店的迅速发展得益于城市发展需求和厦门政府大力发展旅游业的决策。

2004年之前厦门只有悦华酒店和宝龙大酒店两间高星级酒店，高星级酒店缺乏。在市场需求和政府大力发展旅游业的决策导向下，高星级酒店纷纷抢滩厦门，特别是国际级五星级酒店涌入厦门，推动厦门高星级酒店全面升级和扩容。与此同时，早期开发的中档星级酒店在市场竞争压力下，不得不提高自身的软硬件，向高星级酒店迈进。

④ 管理团队分析

厦门市五星级酒店一览表（营业中）

厦门市四星级酒店一览表（营业中）

目前厦门已有7家国际酒店管理集团聚集。厦门索菲特大酒店是首家由国际酒店管理公司管理的五星级酒店，由法国雅高集团管理。其他包括厦门海景皇冠假日酒店的“管家”洲际饭店，京闽中心的“管家”最佳西方，喜来登的“管家”喜达屋，即将开业的国际万豪酒店的“管家”万豪，希尔顿酒店“管家”希尔顿，以及建设中的和平里国际大酒店未来将由温德姆酒店管理集团管理。

 现在多数新建成的高端酒店都希望聘请国际酒店管理集团。为了避免多元化带来的管理力量不足，以房地产开发为主业的酒店业主，都宁愿选择交给专业的酒店管理公司。

 国际酒店管理集团采取的方式基本上是采取委托经营、特许经营和直接投资等三种方式。但是，在厦门市场上的几家国际大型酒店管理集团基本上采取的是委托经营和特许经营，很少是直接投资或带资管理。

厦门高星级酒店主要由国有企业和外资企业开发或投资。

附：国际酒店集团介绍

英国洲际酒店集团

成立于1946年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过55年国际酒店管理经验。同时洲际酒店集团也是世界上客房拥有量最大（高达540,000间）、跨国经营范围最广，分布将近100个国家，并且在中国接管酒店最多的超级酒店集团。包括中国大陆25个省、区、市。

法国雅高集团

成立于1967年，饭店业务涉及140个国家，是欧洲饭店、餐饮行业的领导企业，也是世界最大的饭店和服务集团之一。雅高在世界范围内约有4000家饭店，从经济型到豪华饭店，雅高提供了全系列不同档次的饭店服务。亚洲区雅高集团旗下主要品牌：索菲特（豪华型）、诺富特（商务型）、美居（多层次中等市场品牌）、宜必思及Formule 1（经济型大众化旅馆）。

美国最佳西方集团

成立于1946年，在全球拥有成员酒店4200余家，总客房数30余万间，广泛分布于八十多个国家和地区，尤其在美国、加拿大及欧洲的多个国家具有广泛影响，是全球单一品牌下最大的酒店连锁集团。目前最佳西方目前在中国有8家酒店，主要分布在香港、澳门、北京及厦门等地。

美国喜达屋酒店与度假村集团

在世界95个国家与地区，拥有800多家酒店。喜达屋以其饭店的高档豪华著称，喜达屋重点放在豪华高档细分市场，同时，其各种品牌分别侧重于该市场中不同的二级市场，其规模有力地支持它的核心市场营销和预定系统。集团的品牌包括圣·瑞吉斯（St.Regis）、至尊金选（The Luxury Collection）、寰鼎（Westin）、喜来登（Sheraton）、福朋司(Four Points)以及W饭店（W Hotels）。目前喜达屋在中国区管理20多家酒店。

美国圣腾酒店集团

是全球最大的酒店运营商之一，在全球五大洲拥有十大著名品牌为：速8(Super8®)、戴斯（DaysInn）、华美达（®Ramada）、®BaymontInn、®Travelodge、豪生®（HowardJohnson）、®KnightsInn®WingateInn、®AmeriHostInn以及温德姆®Wyndham®Hotels。全球雇员超过25000并支持着它旗下6460多家加盟酒店、540000多个房间。所有酒店都拥有圣腾集团的特许及管理协议并独自经营运作。其下的温德姆酒店管理集团还拥有全球最大的分时度假交换机构。温德姆则属于高档豪华酒店品牌，厦门温德姆和平里国际大酒店是温德姆在亚太地区的第一家。在此之前，圣腾旗下的华美达、速8以及豪生都已经在厦门落地。

美国万豪集团

业务遍及美国及其它67个国家和地区管理超过2,800家酒店，提供约490,500间客房。目前，万豪在中国有30多家酒店，超过14000间客房，有丽思-卡尔顿、JW万豪、万豪、万豪行政公寓、万丽、万怡6个品牌。

⑤ 酒店特点分析

厦门市五星级酒店一览表（营业中）

厦门市四星级酒店一览表（营业中）

目前厦门高星级酒店主要以商务型、旅游休闲型为主。只有少量酒店为典型的度假型酒店，如：亚洲海湾大酒店、日月谷温泉大酒店。

多数酒店标间面积集中在：22-30㎡，除了索菲特、喜来登和日月谷温泉大酒店标间面积较大，大于30 ㎡。

 多数酒店以湖景、海景和地理位置吸引客户，酒店本身无显著特点。日月谷温泉酒店特点较显著，酒店提供精致的园林式露天温泉和客房内私人温泉。

3.厦门市现有四星级以上酒店经营情况分析

① 租金分析

根据旅游局统计，2006年厦门市五、四星级酒店包括团队在内全年的平均房价为623、429元/间·天，而2005年这一数据则为683、423元/间·天，对比两年的数据可以看出，五星级酒店价格下跌比较明显。而在今年春节期间，价格一向坚挺的五星级酒店索菲特推出特价房，四星级酒店也纷纷推出特价房和打折房。这与高星级酒店增加、竞争激烈有关。

目前喜来登酒店和索菲特酒店租金高于厦门市其他酒店。两家酒店均为国际酒店集团管理。

② 入住率分析

即使在客房数量高增长的情况下，高星级酒店仍然保持了良好的入住率。截止2006年10月，根据市旅游局统计，在各星级酒店出租率中：

——四星级酒店客房入住率最高，达到70.59%；

——三星级酒店出租率为64%，接近平均水平；

——五、二星级酒店出租率则分别为59%、57%，差别不大；

整体呈现中间高、两头低的情况，四星级酒店在房价、档次、配套等方面具有综合竞争优势。

 根据旅游局统计，员当湖周边及沿海一带住宿条件好的酒店逐渐成为客人入住的首选。

随着经济的发展，越来越多的客人更注重舒适、方便的住宿条件和优越的地理位置，因而，这类饭店的平均房价、平均住房率、利润指标等增长较快。

③ 客群分析

厦门市各区拥有的高星级酒店在位置分布、主要客源又各有不同特征。九十年代，中山路老市区是厦门发展最早、最为成熟的区域，是当时的市中心区。拥有中山路商业街，与鼓浪屿隔海相望，商业繁华度高，吸引了国内大批旅游者，人流如鲫。中山路老市区的高星级酒店早期主要客源以国内外旅游者、旅游团体为主，后期由于商务活动日益频繁，商务旅游客源也占有一定的比率。

 白鹭洲景观带是目前厦门的行政、商业、金融中心，拥有丰富的景观资源，交通便利，这里高星级酒店的主要客源以商务人士、国内外短期旅游者和旅游团为主。

 近几年随着环岛路段景观点的建设，和周边环境的改善，厦大-会展中心环岛路沿线已成为厦门最具特点的旅游休闲区。周边的高星级酒店拥有无敌的海景，环境景观优美，是度假休闲客群的优先选择。而且厦门会议会展业的发展，吸引大量商务人士入住该路段的高星级酒店。

 松柏江头片区是厦门本岛东北部地区最繁荣的商贸区和居民居住集中区之一，这里高星级酒店的主要客源以商务人士、国内外短期旅游者为主。

 而湖里区的悦华酒店是厦门第一家五星级酒店，举办重要政治、商务会议等，国内外享有声誉，主要客群为国内外政治、商务人士。

④ 品牌知名度分析

悦华酒店是厦门第一家五星级酒店，举办重要政治、商务会议等，国内外享有声誉。

华侨酒店、鹭江宾馆为厦门早期的高星级酒店，在华侨和同胞中拥有广大的影响。

喜来登酒店、索菲特酒店、假日皇冠海景酒店等由国际酒店集团管理，为世界连锁品牌，其优秀的服务和设施受认可，在国内外拥有很高的知名度。

 厦门马哥孛罗东方大酒店被全球著名旅游杂志——《商旅（中国版）》杂志评选为2006年度厦门最佳商务酒店。

4.厦门市酒店式公寓发展分析

酒店式公寓是指保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。

 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。

而酒店式公寓这个概念真正流行是从2001年开始。

 在“酒店式公寓”这一概念风靡全国的同时，厦门从2002年底也开始了酒店式公寓概念的炒作。2004年，官邸double、裕发广场、美新广场等都定位为酒店式公寓进行推广，将酒店式公寓这一概念推进到一个新高度。2005年11月，位于厦禾路的九龙城开盘。

 厦门在经营的酒店式公寓中，具有真正意义的只有大华文雅公寓，产权式酒店公寓有鸿运酒店、厦门西海岸酒店、长升酒店三家，其它的阳光VISA、美丽新殿、四川大厦只能算是小户型。

①区域分布

厦门的酒店式公寓主要分布在火车站－莲坂－富山、嘉禾、滨北等地。

商务人流量是决定❽酒店式公寓❾是否兴建的最重要的条件。据统计，每年厦门铁路到发总量达549万人次，航空进出总人次达425万，每年来厦的国内外游客总计超过1000万人次，其中商务精英超过20万人次。

 因此，“酒店式公寓”周边必须有成熟的商务环境，交通方便，人流旺盛。裕发和官邸能抢先一步，引领厦门“酒店式公寓”的潮流，正是因为他们都处于厦门的“黄金地段”——火车站商圈。

2 租金分析

③客群分析

④供给分析

据有关资料显示：厦门岛内酒店式公寓共有151家，提供2647间客房和3537个床位。经初步统计，思明区内共有酒店式公寓128家，客房2096套、床位2787个。

⑤厦门酒店式公寓的市场前景

以北京近两年市场情况为例，其酒店式公寓租金总体约25-30 美元/㎡/月，部分高达近56 美元/㎡/月，而出租率普遍在70％以上。可以说，厦门酒店式公寓的市场虽然刚刚发展起来，但她将拥有良好的市场前景。

a) 厦门城市及经济发展，整体带动市场发展

作为中国最主要的对外贸易、国际招商口岸之一，厦门拥有发展平稳而富有活力经济，同时她是闽南乃至福建省的中心城市，具有强劲的吸引力、辐射力。

b) 商务环境的改善，发展潜力凸现

厦门政府十分重视其商务环境的建设，观音山商务运营中心、五缘湾商务中心等成片区、高起点、高强度开发，未来厦门写字楼、商务区、会展业均将得到更长远的发展，商务环境将逐渐成熟，商务往来将持续增多，这将为酒店式公寓市场带来更大的客源，市场潜力将逐渐体现。

c) 旅游市场继续升温，面临良好发展机遇

厦门作为著名的旅游城市，据资料统计厦门市2005 年全年共接待海内外游客1712.88 万人次，比上年增长6.0%，其中，接待过夜海内外游客311.08 万人次。随着厦门城市的发展，国内旅游业的发展，厦门旅游市场将继续升温。旅游人群的增多，将使厦门酒店式公寓市场面临更好的发展机遇。

d) 填补酒店类产品的市场空白

据厦门旅游局资料，目前厦门旅游酒店、饭店有80 多家，客房近万间，床位约2 万张。此外，还有社会旅馆、旅社、招待所等400 多家，床位约3 万张。资料显示，厦门酒店类产品以酒店及传统的旅馆等为主的，而酒店式公寓产品在目前市场上数量极少，仅一家真正意义的酒店式公寓项目在经营。所以，厦门酒店类产品市场存在一定的酒店式公寓产品的空白。因此，未来酒店式公寓面临很大的市场机遇。综合而言，酒店式公寓作为新型产品，目前市场尚未成熟，但发展前景看好。

第二章厦门市酒店业发展趋势

1. 未来3-5年内厦门酒店业发展趋势概述

城市价值带动产业发展，存在多元化需求的空间

 厦门以海滨旅游城市的魅力闻名于世，近年来随着海峡西岸经济区建设、会议展览业的发展，以及通过国际马拉松比赛、国际人居城市、园博会、国际游艇码头等大型城市项目运作，城市魅力不断增强，厦门酒店业发展前景看好。并出现多元化市场需求趋势，例如长线商务型居住、家庭旅馆、度假型等居住需求。

 根据《厦门市旅游业发展“十一五”规划》，2010年厦门游客接待总量达到3100万人次，接待游客总量年均增长13%，按照同样的增长速度，以2006年底厦门酒店客房数16715间计算，预计在未来四年仅游客对酒店客房需求将新增10538间。

 同时在会议展览业、商贸业等带动下，这方面的酒店需求即使以经济增长率的一半7.5%计算，也将需要新增客房5607间。

综合上述两项预计，到2010年总共将需要新增客房16145间。而按照高星级酒店占45%的现有水平来计算，到2010年将需要增加高星级酒店客房约7265间，折合酒店约15－22家。

高星级酒店剧增，普遍具有海景资源、国际品牌

 2005年政府部门调整策略，相继出台鼓励改建、新建高星级酒店的优惠政策，并提出“十一五”旅游酒店发展规划，引进国际品牌酒店，兴建十大旅游饭店，厦门高星级酒店供应将会有大的突破。

 “十一五”厦门旅游酒店发展规划中计划兴建的十大旅游饭店包括：喜来登大酒店、亚洲海湾大酒店、索菲特大酒店、和平里大酒店、磐基酒店、花园国际大酒店、鼓浪湾大酒店、豪生大酒店、国际会议中心、厦门翔鹭国际大酒店。目前喜来登、索菲特、亚洲海湾、翔鹭等酒店已经投入使用。

 据统计厦门在建、将建五星级酒店有12家，新增客房数超过5690间；在建、将建准五星、四星级酒店15家，增加客房数4341间。这些酒店预计在2010年前都可对外试营业，总共新增加四、五星级酒店27家，新增客房数约10031间，大部分酒店拥有景观资源。

岛外酒店市场大跃进

 随着岛内酒店市场的饱和，五星级酒店开始往岛外扩展。去年9·8期间，海沧开工了岛外首家五星级酒店——厦门万豪大酒店。而已经立项或者在建的岛外五星级酒店超过5家，分布在岛外4个区。目前岛外的酒店市场还很不成熟，五星级酒店的建设相当于让岛外酒店市场来了一个大跃进，直接从无星级到五星级。

价格调整

 随着高星级酒店巨增，同时又受到经济型酒店的冲击，厦门整个酒店市场不断饱和，价格调整不可避免。

国有外资民营三足鼎立

 2005年之前，厦门五星级酒店市场是国有和外资两强争霸，而随着索菲特、喜来登和翔鹭的开业，外资五星级酒店迅速占了上风。据不完全统计，从2006年到2009年新增的18家五星酒店中，外资占了12家。

 随着和平里、牡丹、源昌等民营五星级酒店的建设，民营力量迅速增长。从前两年厦门土地拍卖的趋势也可以看出，民营企业进入酒店强劲势头。2006年出让11宗酒店用地，除1宗由外企竟得、2宗由国有股份公司竟得外，剩余8宗均由民企或个人所竟得。而2005年出让的3宗酒店用地也全部为民企或个人所竟得。酒店投资结构发生了大的改变，民企大举进入已成定局。近年来厦门房地产市场较为活跃的民企代表如明发、源昌、禹洲均开始介入酒店地产，分别取得了2006G17、2006G13、2006G03酒店用地。