学校代号：10532 学 号：S1314W2074 密 级：

湖南大学MPAcc学位论文 恒大地产集团融资问题研究

学位申请人姓名: 何丽琴

A Study about the Financing Problems of Evergrande Real Estate

Group

by

HE Liqin

B.M. (Hunan University) 2013 A thesis submitted in partial satisfaction of the Requirements for the degree of Master of Management in

MPAcc
in the

Graduate School
Of

Hunan University
Supervisor

Professor HUANG Jun
March, 2016

学位论文原创性声明

本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特別加以标注引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体己经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律后果由本人承担。

作者签名：例®头 曰期:；年多月和日

学位论文版权使用授权书

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本学位论文。

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1、 保密□，在 年解密后适用本授权书。

2、 不保密0。

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摘要

随着我国居民生活收入水平的不断提高、国民经济的快速持续增长和城市化 进程的不断加快，我国房地产企业实现了快速发展，并在国民经济中处于支柱地 位。房地产市场是资金高度密集的运作体，资金是房地产企业的血脉，对房地产 企业十分重要。开发投资周期长、规模大、房地产价值昂贵等特点导致房地产开 发、投资需要的资金量巨大，再加上急于扩大再生产等问题，使得资金筹措成为 了房地产开发商最关心的问题。然而最近几年，随着房价的不断上涨，国家不断 调整房地产业的相关宏观政策，最终对房地产开发企业融资产生了巨大冲击，并 在一定程度上限制了我国房地产业的发展。

本文以上述客观事实为背景，运用文献回顾、统计分析、案例与理论相结合 分析的方法，以恒大地产集团的融资问题作为研究対象，通过搜集有关恒大地产 集団的各种数据资料，同时对所搜集的数据资料进行统计、比较和归纳，以此对 恒大地产集团成熟期所处的融资环境、所采用的融资方式、财务状況、营运资本 融资策略、融资需求、融资问题及内外部原因进行了深入分析和探讨，为后文针 对融资问题提出改进建议做好铺垫。随后，本文对恒大地产集团目前所存在的融 资问题提出了改进建议，以期使企业在平衡债务利息的抵税收益与财务困境成本 的基础上，构建最佳的资本结构以实现企业价值的最大化。针对公司目前融资成 本偏高的问题，本文提出了从提高公司偿债能力、合理确定信托融资規模、降低 融资风险以及加快建立良好的公司声誉等方面来加以改迸；针对公司目前资本结 构不合理的问题，提出公司应该采取合理的措施努力降低资产负债率、完善长短 期债务水平，以期优化公司的资本结构；针对企业所面临的资金缺ロ大的问题， 恒大地产集团应该努力提高公司的经营管理效率和培育自我积累能力这两方面来 增强公司的内源融资能力，从而缩小公司的资金缺ロ。此外，本文还提出了公司 应该构建风险预警指标体系、健全风险预警体系保障机制等来建立健全融资风险 预警机制，以便提高公司的融资风险控制能力，使融资风险控制在企业可接受的 水平，以实现企业价值的最大化。

关键词：房地产企业•，融资问題；资本结构

Abstract

With the continuously improvement or the income level of residents in our country, the rapid growth of national economy and accelerating urbanization process, real estate enterprises in our country has developed at a high rate of speed and occupied the pillar position in national economy. Real estate market is an operation of caoital intensive, and money is the blood of real estate enterprises with great importance. Real estate enterprises9 demand for money is huge because of the long development investment cycle, large scale and eager to expand production, which makes financing become the core concern of the real estate developers. However, with house prices rising in recent years, our country constantly adjust the macro policy related to real estate industry, thus making huge impacts on financing of real estate development enterprise and limiting the development of real estate industry in our country to some extent.

This paper, based on the background of the objective facts above, uses methods of literature review, statistical analysis, as well as combining method of case and theory analysis to study the financing problem of Evergrande Real Estate Group. By collecting, comparing and inducting all kinds of data about Evergrande Real Estate Group, the paper has carried on thorough analysis and discussion of it in mature period about the financing environment and financing policy (including Working capital financing policy), financial situation and financing needs, financing problems as well as internal and external reasons for its, all of these have laid tremendous foundation for formulating financing strategy in later chapters. Subsequently, from the viewpoint of trade-off theory, this paper puts forward improvement suggestions of Evergrande9 funding problems with the purpose of balancing tax benefits of debt

interest and costs of financial distress to build the best capital structure and realize the

maximization value of enterprise. For the problem of high financing costs，the company should make progress in the following aspects: Improving the company’s debt paying ability to reduce the cost of credit, making reasonable use of new financing tools to reduce financing risks, and accelerating the rebuilding of good corporate reputation; For the problem of unreasonable capital structure caused by high asset-liability ratio and unreasonable short-and-long-term debt levels, the company should take reasonable measures to optimize its capital structure by lowering the asset-liability ratio and improving the short-term and long-term debt levels; For the problem of huge funding gap, Evergrande Real Estate Group should try to improve the company’s operation and management efficiency and enhance the company’s internal financing aDility in order to narrow the funding gap of the company. In addition, this paper also puts forward the viewpoint that the company should build early warning index mechanism of financing risks about macroeconomic variables, establish and improve the internal control management system to improve the company’s financing risk control ability and put the financing risk control in an acceptable level, with the ultimate of realizing the maximization value of enterprise.

Key words: Real Estate Enterprises； Financing Problems； Capital Structure

TV

学位论文原创性声明和学位论文版权使用授权书 I

m w II

Abstract Ill

插图索引 VIII

附表索引 IX

第1章绪论 1

1.1研究背景与意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究g的 3

1.1.3研究意义 4

1.2国内外文献综述 4

1.2.1企业融资结构的研究 4

1.2.2房地产企业融资的研究 5

1.2.3融资方式的研究 6

1.2.4文献述评 7

1.3研究的方法和内容结构 7

1.3.1研鼓法 -7

1.3.2 研究F*3 容 8

第2章相关理论 9

2.1可持续增长率（SGR)模型 9

2.1.1可持续增长模型概述 9

2.1.2基于可持续增长模型的融资策略 9

2.2资本结构理论 11

2.2.1传统资本结构理论 11

2.2.2现代资本结构理论 12

2.3企业生命周期理论 14

2.3.1传统的企业生命周期模型 14

2.3.2非传统的企业生命周期模型 14

2.3.3房地产企业不同生命周期阶段的融资方式 15

第3章恒大地产集团融资现状分析 17

3.1恒大地产集团背景简介..… 17

3.1.1基本情况 17

3.1.2集团战略及产业链布局 18

3.1.3融资历程 20

3.1.4 21

3.2恒大地产集团融资现状 24

3.2.1融资方式分析 24

3.2.2营业资本融资策略分析 31

3.2.3基于可持续增长的财务分析 32

3.2.4融资需求分析 34

第4章恒大地产集团融资问题和原因分析 37

4.1恒大地产集团融资存在的问题 37

4.1.1融资成本偏高 37

4.1.2资产负债率高企 38

4.1.3长短期债务水平不合理 39

4.L4资金缺ロ大 39

4.2外部原因分析 40

4.2.1宏观经济政策的影响 40

4.2.2 土地政策的影响 41

4.2.3限购政策的影响 41

4.3企业自身原因分析 42

4.3.1缺乏新的利润增长点 42

4.3.2信用评级降低 42

4.3.3信托融资加大财务风险 42

4.3.4永续债融资带来融资隐患 43

第5章改善恒大地产集团融资问题的建议 44

5.1努力降低融资成本 44

5.1.1提高公司的偿债能力 44

5.1.2合理确定信托融资的规模 45

5.1.3降低融资风险 46

5.1.4加快建立良好的公司声誉 46

5.2着力优化融资结构 47

5.2_1降低资产负债率 47

5.2.2完善长短期债务水平 48

5.3增强内源融资能力 48

5.3.1提高公司的经营效率 49

5.3.2培育自我积累能力 51

5.4建立健全融资风险预警机制 51

5.4.1构建风险预警指标体系 51

5.4.2健全风险预警体系保障机制 52

^ 54

参考文献 56

st m 58

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/94f433e7ae1ffc4ffe4733687e21af45b207fe09.html