17对未登记房地产的强制执行及协助执行操作实务

发布时间：2023-04-27 06:40:16 来源：文档文库

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17对未登记房地产的强制执行及协助执行操作实务
对未登记房地产的强制执行及协助执行操作实务
李炜(福建武夷山房地产交易管理所
房屋登记部门在实践工作中经常会需要配合法院办理各种登记，比如协助查封，协助执行。而协助执行房屋登记的，又会遇到一些没有登记过的房屋需要登记部门配合办理产权登记，比如没有办理首次登记的、购买房屋还没有办理转移登记被法院执行等情形，对于此类情况应如何合理合法处理，笔者分析如下:
一、目前房屋登记部门的操作模式
目前在房屋登记部门中对于无房屋登记协助执行的分成两种操作模式。
第一种操作方法是，直接根据协助执行文书办理转移登记，不去管协助的房屋是否合法，是否登记的问题;
第二种操作模式是，先补办需协助房屋的前手登记，然后再按照协助执行文书办理相应的转移登记。
两种操作模式都有其法律依据，第一种观点的主要法律依据是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号中的第三条

第二款规定，“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。„„”笔者不赞同这种观点，笔者认为第二种操作方式更体现依法行政的程序性和实质性的要求。
二、无登记房屋执行的法律分析
1、从法理和社会分工上来说，我国是行政权与司法权分立的，行政部门行使行政权，法院行使裁判权，法院不能替代行政，简而言之，法院只能裁判权利，不能创造权利。比如土地使用权或者建筑施工许可、规划许可等的取得等，这些权利的获得都是必须经过有权的行政机关通过程序来审批的，法院只能在有行政审批即裁判对象为合法物的前提下，才可以裁判该权利的归属或者转移，而不能直接裁判某个没有行政审批过的权利。例如没有签订土地使用权出让合同而非法占地的情况下，没有合法建房许可的等等，如果通过法院判决直接转移给第三人了，虽然登记机构可能不承担法律责任，但是会造成不良的社会负面效应。比如未办理首次登记的房屋质量是否合格、消防设施是否达标等等都不能保障的情况下办理了产权转移，有可能导致后面的产权人在受到房屋质量问题的时候就无法维权和追究相关责任。
2、从法院方面的法律规定中也可以看出，法院的裁判文书是不能绕开合法性审查的。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定，“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”第三条第二款规定，“„„国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”从以上规定可以看出法院

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/9884b0b1a06925c52cc58bd63186bceb18e8ed59.html