青年公寓策划方案
一、项目概况
1.1、位置
该项目在杭州市西湖区，天目山路和教工路交叉处，紧邻西湖旅游景区，周围尽是郁郁葱葱林木，为项目提供了绝佳自然观赏景观及取之不竭自然空气资源。
1.2、项目技术指标 用地面积：xxxxx 总建筑面积：xxxxx 建筑密度：xx 容积率：xx 绿化率：xx 停车场：xx 健身会所：xx 幼稚园：xx 1.3、周围设施
学校：杭州电子科技大学、浙江教育学院、浙江电大、浙江大学西溪校区 菜场：农贸市场 医院：省立同德医院
酒店：金全部宾馆，浙江嘉海大酒店 超市：世纪联华、二十四小时便利店 银行：中国工商银行、中国农业银行 邮局：距离本项目约500米
交通：庆丰村、跑马场、教工路口等多个公交站点 1.4、项目机会点
市场空间：伴随大家生活水平提升，对居住质量要求也在不停扩大，面向她们而建讲求整体计划，理念设计，功效配套较完善中高级住宅小区，将有一个连续成长市场空间。
策划前瞻性：“凡事预则立，不预则废”立即正确做好市场调研，充足利用社会资源，从整体上进行计划，使项目有放矢，抢占自然先机，而且能够在开盘后将策划理念一直如一落实实施到底。
二、市场分析
2.1、杭州市房地产市场基础情况 2.2、杭州市同类住宅调查分析 2.3、消费者分析
通常情况下消费者消费心理和对居住环境要求有以下基础几点：
首先，环境计划一定要好，周围基础生活配套要齐全（包含学校、幼稚园、菜市场、超市、医院、篮球场、图书馆等），多种消费、活动、娱乐站场所要足够。尤其该项目针正确关键是部分中高端消费人群，那么在计划设计时，要注意整体设计现代化气息，要紧跟时尚时尚，外立面颜色要新奇、大方协调，内部设计要智能化。另外95%以上消费者倾向于购置全封闭式小区。
其次，绿化率要高，这一点已经成为消费者对居住环境必需要求之一。 大部分消费者相较高层还是偏向于选择多层住宅，因其价格廉价，而且后期管理费用也会较低。大部分消费者不会倾向于选择单体别墅，因其包含资金相对较大。
消费者对物业管理方面不外乎以下几点基础要求：保安、清洁、房屋维修、园林绿化及部分特色服务（家政、订票、托儿、托老等）
三、项目分析
3.1、本项目优势
环境：闹中取静，，紧邻西湖风景区，拥有天然巨大绿地覆盖及自然风光
地段：经过多年开发，该地域已经积累了一定人气，临近商业繁荣地带，周围电脑城，高级写字楼，大中院校众多，离目标消费者工作地近。
交通：周围公交站点很多，更有几路夜间直通车，交通二十四小时全部很便利。
物业：智能化物业管理、二十四小时保安，全封闭式管理。物业要和业主加强联络、沟通。
3.2、本项目劣势
配套设施：周围超市、运动场、游泳池基础设施已经配置，因面向目标消费群体是青年人群，但后期尚待深入引进、完善部分休闲、娱乐设施。 房屋设计：房源种类较多、层次不一，面向比较复杂。
价格：因地价较高，价格对比方面稍显劣势，这是本案销售最大难点。
3.3、竞争对手
依据楼盘位置和定位，把“绿水新城”、“世纪花园”作为关键竞争对手，具体情况以下： 绿水新城
优势：项目资金雄厚、周转力度大，价格上含有优势 劣势：周围环境比较嘈杂 世纪花园
优势：设计、计划合理、现代化，极具吸引力 劣势：面向是高端人群，市场承受力有限
四、推广策略
4.1、目标消费群体
目标消费者：电脑、电子、通讯城业主、周围高级写字楼白领、各大中院校工作人员和对生活品质要求较高含有一定经济能力阶层。 年纪：大约在25—45岁之间
家庭结构进入初中期，人口简单，对居住环境娱乐性、休闲性要求较高
含有生活品味，对住宅要求在中高级次，崇尚“物有所值”消费见解，期望经过外在居住环境表现自己文化内涵
4.2、卖点
临近工作地点，方便便利，确保足够业余时间 智能化物业管理、二十四小时全封闭管理，安全保障 小区环境闹中取静，既不脱离城市繁荣，又紧邻自然风光 周围交通便利，免去后顾之忧 休闲性、娱乐性完全融入生活
五、媒体分析及选择
平面媒体：《杭州日报》、《城市快报》等部分杭州市较大报纸媒体，阅读率高、读者层次广泛，能够作为该项目宣传关键媒体。另外，需要针对目标群体进行调研、分析，依据她们阅读爱好习惯，选择针对性报纸媒体作为补充。最终部分阅读量较高房地产专刊也能够作为不错选择。
电视媒体：杭州电视1台等部分频道，收视率、影响力在当地域全部比较高，能够经过赞助某专题形式取得在开盘前后30天黄金时段广告宣传片投放，以愈加生动、直观形象将信息传输到消费群体。
广播媒体：收听广播多以乘坐出租车、私家车时收听，为打发时间，多为比较被动。能够考虑长久、大容量、反复宣传。
户外媒体：针对目标消费群体，选择适宜公交车站牌灯箱广告、大厦外墙巨幅立体效果图海报、高速路广告牌等。
网络媒体：如杭州19楼房产专题模块，即时更新公布信息，投入少，能够立即取得反馈信息。
六、广告策略
6.1、总体策略
➢ 把该项目标宣传和树立华邦地产品牌形象有效结合在一起。 ➢ 和竞争对手相区分，根本分析调研，发掘该项目标个性之处。 ➢ 要细致周到，表现出处为业主着想专业理念。
➢ 塑造项目“将城市繁荣和大自然宁静浑然为一体，个性、休闲、时尚、现代” 形象。不仅是家，更是身心渡假场所、生活品质表现。
6.2、分期策略
引导试销期
该项目重在树形象，在这个期间经过多方位媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够信息，经过强势宣传吸引消费者注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达成最好效果；同时也要对目标市场及产品进行严格调查和细分，从而给楼盘正确地定位，也更正确地锁定目标消费群体。
公开强销期
媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果 适时宣传销售结果，刺激消费者 充足利用媒体资源，深入挖掘潜在用户
销售冲刺期
根依据前期市场反应，立即检讨，适时调整宣传策略、方向
6.3、广告专题及口号
“居住在风景里，生活在城市里”——城市和自然合一 “回到家就开始渡假”——娱乐性、休闲感
七、营销活动
7.1、营销渠道建设及人员培训
销售渠道建设：售楼处、售楼热线、样板间、房交会和经过在目标消费者聚集地开展无形广告销售，以点带面。
人员培训：时间、人数合理安排，打造高效、专业销售团体
7.2、营销活动 开盘庆典活动
活动概要： 时间：
地点：青年公寓小区
拟邀媒体：电视台、报社、广告企业 活动方案：
前期准备——到场嘉宾、礼品、剪彩仪式、请柬、秩序维护、广告公布、媒体报道 现场活动——现场部署、会场部署、仪式步骤控制
现场买房送礼/抽奖活动
尽可能突破传统，以新奇、实用，制造新闻，引发消费者爱好和关注
某某大型广场明星才艺演出宣传会
和消费者最近距离接触，项目愈加深入人心。
利用明星效应，深入扩大宣传力度和广度，使得信息尽可能传输开来，挖掘出尽可能多潜在用户。
八、预算及分配
广告总额应占销售总额5%左右，其中80%为计划中投入，20%做为机动费用
媒体费用为计划广告投入60%，其中报纸30%、电视40%、户外20%、广播7%、网络3% 表现制作类为计划广告投入10% 活动及公关为计划广告投入20% 礼品类为为计划广告投入10%
