复旦大学华伟：解读政策调控下的上海楼市

复旦大学华伟：解读政策调控下的上海楼市

张慧芳

【摘 要】房价高温情有可原 去年十·一之前，上海的房价总体是健康的，十·一之后的楼市高温也是有理有据的。

【期刊名称】《中国科技财富》

【年(卷),期】2005(000)007

【总页数】2页(P38-39)

【关键词】政策调控;复旦大学;上海;解读;高温

【作 者】张慧芳

【作者单位】无

【正文语种】中 文

【中图分类】基础科学

CoverStory复旦大学华伟：解读政策调控下的上海楼市· 文 张慧芳房 价高温情有可原因，既有综合的也有局部的，既有阶段性 ｜ 城里的动拆迁政策也是不完善的， 的也有长期的。 一个根本的问题就是配 ｜ 强制拆迁出问题的地方领导都受到严肃 去年十·一之前，上海的房价总体是｜套政策的出台。去年 8 月 31 日国土部的 ｜ 处理了，但还是没有一个明确规定什么健康的，十·一之后的楼市高温也是有理｜政策就很有问题，对城市经营用地全国 ｜ 情况下政府可以强制拆迁，这个问题不有据的。实行招拍挂。我的观点是招拍挂不能一｜ 解决， 土地就无法有效供给，手中有房对比巴黎、北欧、纽约、伦敦的房价 ｜ 刀切，这样一来，对于城市化很不利从而 ｜ 的开发商非常明白土地供应量难以满足 过去五年的变化，上海的房地产价格水 ｜ 阻碍了经济的结构转型，土地戚本上升 ｜ 需求，房子卖了又没有新的开发项目，唯 平还不算高。因为五年间，伦敦涨了 1.6 I 了，需求依然很旺盛，必然造成房地产价 ｜ 一的选择只有涨价。所以前面控制土地 倍，巴黎涨了 1.2倍，欧元对美元还升值｜格上涨。供给无异于火上浇油，这就是土地管理的问题。了，他们是在经济平稳发展时期的涨，我 们是在经济高速增长的情况下涨。如果 我们客观来评价：他们是在城市化完成、 人口没有激增的情况下涨，我们是在城 ｜ ！通货膨胀负利率之后，居民自主投 资代替了存款，民营资本集中在技术含 量低、劳动密集型、市场竞争恶劣的领 域，产品处于过剩状态，银行信贷对其支 持不够，某些产业环境不完善造成温州 炒房团率先出现。在炒遍了煤、泊、车牌、 文物之后，温州人找到了上海房地产这 个足以吸纳他的大市场，炒房就成为了 一个主流方向，这归根结底也是政策调 控不当惹的祸。市化刚起步、城市人口剧增的情况下进 行的，在这两个因素下，我们的情况可能 比他们要健康一些。所以我认为这次调控本来是一个预 防性的调控，是为金融体制创造良好的 发展空间、为整个就业市场的稳定打好 基础进行调控，而并不意味着要把房地 产立刻打死。泡沫应该是指那些没有经济增长后 盾的房价上涨。我们是有经济增长做支投资和居住分离市场和保障错位 这个时候，上海的老百姓为了解决 持的，可能 2003、 2004 年房价增长比经 ｜ 另一个政策就是动拆迁，动拆迁应 ｜ 住房问题去和温州人、台湾人同城竞技济增长快了一些，这是因为热钱涌入、江 ｜ 该保护老百姓利益这是正确的。但是在 ｜ 这是不合理的，是让羊和狼公开“公平” 浙民营资本过剩带来的需求，并不是上 ｜ 简单的行政命令之后缺乏配套的细则。｜竞争，自住客和投资者的竞争说明市场 海本地出了问题。市场火爆归咎政策缺憾全国暂停土地农转非半年给上海带来了｜已经不健康了。问题就在这里，怎么让投 重大影响，这意味着郊区的土地有半年 ｜ 资和居住相分离，这是我们政策要研究 不可能进入市场，现有土地半年内供不 ｜ 的主要问题。分析去年十·一之后楼市火爆的原 ｜ 应求，造成心理恐慌，地价上扬。第二个要让市场和保障错位，因为CoverStory 复旦大学华伟：·文张慧芳因，既有综合的也有局部的，既有阶段性 ｜ 城里的动拆迁政策也是不完善的，的也有长期的。 一个根本的问题就是配 ｜ 强制拆迁出问题的地方领导都受到严肃去年十·一之前，上海的房价总体是｜套政策的出台。去年 8 月 31 日国土部的 ｜ 处理了，但还是没有一个明确规定什么对比巴黎、北欧、纽约、伦敦的房价 ｜ 刀切，这样一来，对于城市化很不利从而 ｜ 的开发商非常明白土地供应量难以满足过去五年的变化，上海的房地产价格水 ｜ 阻碍了经济的结构转型，土地戚本上升 ｜ 需求，房子卖了又没有新的开发项目，唯平还不算高。因为五年间，伦敦涨了 1.6 I 了，需求依然很旺盛，必然造成房地产价 ｜ 一的选择只有涨价。所以前面控制土地倍，巴黎涨了 1.2倍，欧元对美元还升值｜格上涨。了，他们是在经济平稳发展时期的涨，我们是在经济高速增长的情况下涨。如果我们客观来评价：他们是在城市化完成、人口没有激增的情况下涨，我们是在城 ｜ ！通货膨胀负利率之后，居民自主投资代替了存款，民营资本集中在技术含量低、劳动密集型、市场竞争恶劣的领域，产品处于过剩状态，银行信贷对其支持不够，某些产业环境不完善造成温州炒房团率先出现。在炒遍了煤、泊、车牌、文物之后，温州人找到了上海房地产这个足以吸纳他的大市场，炒房就成为了一个主流方向，这归根结底也是政策调控不当惹的祸。市化刚起步、城市人口剧增的情况下进行的，在这两个因素下，我们的情况可能比他们要健康一些。所以我认为这次调控本来是一个预防性的调控，是为金融体制创造良好的发展空间、为整个就业市场的稳定打好基础进行调控，而并不意味着要把房地产立刻打死。泡沫应该是指那些没有经济增长后盾的房价上涨。我们是有经济增长做支投资和居住分离市场和保障错位这个时候，上海的老百姓为了解决持的，可能 2003、 2004 年房价增长比经 ｜ 另一个政策就是动拆迁，动拆迁应 ｜ 住房问题去和温州人、台湾人同城竞技济增长快了一些，这是因为热钱涌入、江 ｜ 该保护老百姓利益这是正确的。但是在 ｜ 这是不合理的，是让羊和狼公开“公平”浙民营资本过剩带来的需求，并不是上 ｜ 简单的行政命令之后缺乏配套的细则。｜竞争，自住客和投资者的竞争说明市场海本地出了问题。全国暂停土地农转非半年给上海带来了｜已经不健康了。问题就在这里，怎么让投重大影响，这意味着郊区的土地有半年 ｜ 资和居住相分离，这是我们政策要研究不可能进入市场，现有土地半年内供不 ｜ 的主要问题。我们是市场经济，房地产的主体是市场， ｜ 我们目前的利益格局怎么样？我们 ｜ 社会，地方在执行上级任务时会有两种 而社会保障和中低收入家庭问题是其他 ｜ 的财政收入年年在涨，财政收入是怎么 ｜ 趋势 ： 一种为了地方部门利益而采取的 范畴的概念，不应列入市场范围。 一个政 ｜ 来的？增值税、营业税、消费税。其中增 ｜ “上有政策，下有对策”，中央政策便只能 策性的保障让它可以和房地产市场相错 ｜ 值税占到 75% 。而中央从整个财政收入 ｜ “隔靴搔痒”而难以执行g 另一种就是一 位，不能因为有中低收入家庭就把房地 ｜ 中拿走多少呢？又超过 75% 。中央没有 ｜ 旦中央的力度加大，把经济问题上升到 产价格降到他们可以接受的水平，那是 ｜ 什么摊派，他的财政和地方不一样，在高 ｜ 政治高度以后，又没有配套细则，那么下 不可能的。所以我们的调控除了宏观上有失误外，还应该在微观上将投资和居 住分离，用这个尺度来衡量市场。“居者 有其屋”是政府追求公平的选择，投资就 是用来缴税的，赚钱亏本都是自己的，这 样才能形成一个良性的市场格局。 地方政府难念的经 很多媒体报道说 ： 地方政府才是推 动房价上涨的元凶，但是这个观点是片面 的。地方政府为什么会被视为元凶呢？因 为地方政府的财政有两个来源 ： 一个是 税收，这部分只够政府吃饭。另一个就是 收费，地方政府发展所需要的资金高度依 赖房地产业，很多隐性的社会成本需要通 政策调控之后的上海楼市陷入停滞过房地产业直接或间接的消化。｜度增长的财政收入中，地方只得到了很 ｜ 级往往为了保险起见，就会采取“只狠不从1998 年开始，我们上一届政府为 ｜ 小的一部分，这部分收入远远赶不上地 ｜ 缓”的措施，从而造成把握时机不当、打了保证人民币不贬值，鼓励全国各地拼 ｜ 方政府的各项支出，那么地方政府只能 ｜ 击力度过大。命上基建项目，这个政策没有错，它的一｜ 开拓财政收入以外的其他收入。 |中国政府当前面临着以就业和金融 个客观结果就是地方砍府大量举债去上｜ 如果不重新塑造中央和地方政府的 ｜ 安全为代表的一系列问题，在利益上中 这些项目。而基础性的项目是不赢利的。 ｜ 利益格局，地方政府又有那么多的窟窿 ｜ 央和地方又各有侧重。以房地产税为例， 地铁、轻轨、高架都是一些不赢利的城市 ｜ 要解决，光靠几个行政命令是解决不了 ｜ 除所得税以外其他税收和费用都作为地 建设项目。这些项目不仅历史上的本钱 ｜ 的。这个命令短期内有效，但地方政府很 ｜ 方政府的直接和间接收入。而中央发起 要地方政府来出，建好以后每天的保养 ｜ 多问题都掩盖住了，根本问题在于中央 ｜ 这个房地产政策主要是从全局考虑，这 维修费用也要地方政府来出，地方政府 ｜ 和地方在发展资金来源的获取上。所以 ｜ 就必然会触动地方政府根本的利益机制。 除了要养活公务员、行政集体以外，还有 ｜ 说行政调控效用在一时，财政、税收、金 ｜ 如果不重塑两级政府的利益格局，地方 一个重要的责任一一为庞大的市政建设 ｜ 融相配合才能长治久安。政府很难从经济上找到一个切合点去配及后期维修去买单。哪个城市发展的越 快，哪个城市这方面的花费越大。这笔钱 只能直接或间接来自于社会，直接是向行政调控还要多方配合 从当前政策的出发点来看当然是美合中央政府的一系列政策。中央的行政 权威对于市场机制而言是一个扭曲，所 以，表面上来看，这些政策在短时间里使 老百姓收税，间接就是通过房地产，各部 ｜ 好的，重点调控的对象是投机客和短线 ｜ 房地产市场得到“平稳发展”，但实际上门把许多行政定位不足的地方、把预算 ｜ 投资者，我们的最终目的也是为了使房 ｜ 这只是一个救急的策略而并非长治久安外的财政支出都转进了房地产业。房地 ｜ 地产市场规范发展。之计。市场经济也不可能长期在行政管产业成为了地方政府资金来源的最后一｜ 房地产市场非常复杂，主管部门一｜ 理模式下发展，所以我们不能高枕无忧，个化解者。' 大堆，中国还不是一个完善的市场经济 ｜ 更不能提早盲目乐观。 。我们是市场经济，房地产的主体是市场， ｜ 我们目前的利益格局怎么样？我们 ｜ 社会，地方在执行上级任务时会有两种而社会保障和中低收入家庭问题是其他 ｜ 的财政收入年年在涨，财政收入是怎么 ｜ 趋势 ： 一种为了地方部门利益而采取的范畴的概念，不应列入市场范围。 一个政 ｜ 来的？增值税、营业税、消费税。其中增 ｜ “上有政策，下有对策”，中央政策便只能策性的保障让它可以和房地产市场相错 ｜ 值税占到 75% 。而中央从整个财政收入 ｜ “隔靴搔痒”而难以执行g 另一种就是一位，不能因为有中低收入家庭就把房地 ｜ 中拿走多少呢？又超过 75% 。中央没有 ｜ 旦中央的力度加大，把经济问题上升到产价格降到他们可以接受的水平，那是 ｜ 什么摊派，他的财政和地方不一样，在高 ｜ 政治高度以后，又没有配套细则，那么下不可能的。所以我们的调控除了宏观上有失误外，还应该在微观上将投资和居住分离，用这个尺度来衡量市场。“居者有其屋”是政府追求公平的选择，投资就是用来缴税的，赚钱亏本都是自己的，这样才能形成一个良性的市场格局。地方政府难念的经很多媒体报道说 ： 地方政府才是推动房价上涨的元凶，但是这个观点是片面的。地方政府为什么会被视为元凶呢？因为地方政府的财政有两个来源 ： 一个是税收，这部分只够政府吃饭。另一个就是收费，地方政府发展所需要的资金高度依赖房地产业，很多隐性的社会成本需要通政策调控之后的上海楼市陷入停滞命上基建项目，这个政策没有错，它的一｜ 开拓财政收入以外的其他收入。 |中国政府当前面临着以就业和金融个客观结果就是地方砍府大量举债去上｜ 如果不重新塑造中央和地方政府的 ｜ 安全为代表的一系列问题，在利益上中这些项目。而基础性的项目是不赢利的。 ｜ 利益格局，地方政府又有那么多的窟窿 ｜ 央和地方又各有侧重。以房地产税为例，地铁、轻轨、高架都是一些不赢利的城市 ｜ 要解决，光靠几个行政命令是解决不了 ｜ 除所得税以外其他税收和费用都作为地建设项目。这些项目不仅历史上的本钱 ｜ 的。这个命令短期内有效，但地方政府很 ｜ 方政府的直接和间接收入。而中央发起要地方政府来出，建好以后每天的保养 ｜ 多问题都掩盖住了，根本问题在于中央 ｜ 这个房地产政策主要是从全局考虑，这维修费用也要地方政府来出，地方政府 ｜ 和地方在发展资金来源的获取上。所以 ｜ 就必然会触动地方政府根本的利益机制。除了要养活公务员、行政集体以外，还有 ｜ 说行政调控效用在一时，财政、税收、金 ｜ 如果不重塑两级政府的利益格局，地方一个重要的责任一一为庞大的市政建设 ｜ 融相配合才能长治久安。及后期维修去买单。哪个城市发展的越快，哪个城市这方面的花费越大。这笔钱只能直接或间接来自于社会，直接是向行政调控还要多方配合从当前政策的出发点来看当然是美合中央政府的一系列政策。中央的行政权威对于市场机制而言是一个扭曲，所以，表面上来看，这些政策在短时间里使老百姓收税，间接就是通过房地产，各部 ｜ 好的，重点调控的对象是投机客和短线 ｜ 房地产市场得到“平稳发展”，但实际上

【文献来源】https://www.zhangqiaokeyan.com/academic-journal-cn_china-science-technology-fortune-magazine_thesis/020********.html

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