物业保安管理方案

物业保安管理方案

1 、方案目的....................................

2 、仪容仪表、礼节礼貌................

3 、岗位职责....................................

4 、交接班流程................................

5 、出入人员管控............................

6 、出入车辆管控............................

7 、消防设备使用及维护...............

8 、应急事件处理方案.....................

9 、存在问题及建议.........................

一、方案目的

结合公司对安管队伍的要求和服务标准，提高服务品质针对小区治安、交通、消防、等秩序进行规范化管理，维护小区业主的人身及才产安全，确保小区业主舒心、省心、安心、、开心、 放心的生活在我们的园区。

二 、仪容仪表、礼节礼貌；

物业公司安管部的员工更是对外展示的窗口, 小区安管员的仪容仪表, 礼节礼貌, 言行举指的优差直接体现了一个公司的品位和形象，代表了物业公司的管理水平，因此，要求员工做到以下几点：

1， 必须保持衣冠整洁，按要求着装，并将工作卡端正佩戴在胸前。

2， 在工作场所衣着要整齐，不得穿其他服饰在工作岗位上。

3， 手部必须保持干爽清洁，不留长指甲口腔清洁，上班前不吃异味食物, 修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头。

4， 大庭广众之下梳头，挖鼻孔，搔痒，对人打喷嚏，打哈欠和伸懒腰等不雅行为影响公司形象。

5， 沟通交流：与各业主的良好沟通能使广大业主充分理解安管的工作并配合安管的工作，避免在工作中和业主发生误会，造成误解，产生不必要的冲突，使我们的工作能够正常开展。

6， 良好的沟通是以微笑开始的，它是体现友善最适当的表达方式。

7， 礼貌的用语能够让对方感到对他的的足够尊重; 以真诚的态度接待业主。

8，耐心地对业主的要求认真的聆听,尽可能为业主提供热情服务。

三、岗位职责

1.巡逻岗

1.1 要服从上级管理听从指挥，尊守公司相关规定，做好个人仪容仪表礼节礼貌，言行举指相关事项。

1.2 负责小区全面治安，交通、消防、整治规范落实巡查工作，必须做到发现问题及时报告及时处理，发现犯罪行为立即制止，并配合公安机关抓捕罪犯、保护现场并做好登记跟踪。

1.3 熟.悉小区各类应急预案，要发生紧急情况时，按预案和领导指导执行工作任务，进行与各岗位联络调度。

1.4 巡查时要做到人走地净，遇上可疑人员及时劝辖区，监督检查业主、装修现场及时处理违章装修，重大违章及时汇报领导处理。

1.5 劝阻业主不要乱丢垃圾，小区内不要踩车飞弛，高空抛物乱攀爬等不良现象。

1.6 发现那里有安全陷患、监控盲点，及时汇报并提出整改意见和做好登记。

2.门岗

2.1、值班前先检查岗位各设施设备是否正常，查看交班记录是否有何事项需要跟进处理，有何疑点难点做好交接沟通，并向班长汇报交班情况。

2.2、要服从管理、听从指挥要站立微笑服务，认真遵守公司相关管理规定，做好个仪容仪表、礼节礼貌，言行举指等相关事项。

2.3、搞好岗位卫生、物品摆放、岗内禁止无关闲杂人员逗留，禁止在岗人员打闹嬉笑、看书报、听哥、玩手机、吸烟、睡觉及私自离岗违规行为。

2.4、认真负责控制门口人员进出、业户需刷卡进出、外来人员需礼问清楚事由，核查清楚后跟并做好登记才能进入，肚绝无关闲杂人负进入小区。

2.5、确保岗位及周边的人、物、车安全有序，发现特别情况及时处理或汇报及领导处理，做好工作相关记录。

2.6、认真核查从小区内进出的物品，来自何方去往那里，主人是谁，有无相关货单，内容是否一致、或有无相关放行条，有无相关负责人签名等等做好相关核查登记，确认无误后才可放行。

2.7、在能力范围内积极热情主动为业户提供帮助，搞好友谊关系。

3、车库出入口

3.1、值班前先检查岗位各设施设备是否正常，查看交班记录是否有何事项需要跟进处理，有何疑点难点做好交接沟通，并向班长汇报交班情况。

3.2、要服从管理，听从指挥，要微笑站立服务，认真尊守公司相关规定做好个人仪容仪表，礼节礼貌，言行举指等相关事项。

3.3、搞好岗位卫生、物品摆放、岗内禁止无关闲杂人员逗留，禁止在岗人员打闹嬉笑、看书报、听哥、玩手机、吸烟、睡觉及私自离岗违规行为。

3.4、提醒业主开车注意安全自行刷卡出入，对外来车辆要礼问清楚事由，核查相关资料并确认没问题后才可进入，并做好登记及跟踪。肚绝外来闲杂车辆进入车库。

3.5、负责维护岗位周边秩序指导车辆安全有序进出，防止堵塞及交通乱现象发生。

3.6、认真核查登记装修车辆，材料及人员进出场的相关手续证件，是否正常，发现违规乱象及时制止，或汇报给上级领导处理。

四，交接班流程

1、 交班前先搞好岗位卫生，清点岗位物品是否正常做好登记。

2、 检查岗位设施设备是否能正常使用，如不能马上通知相关维修人员来处理，并做好登记。

3、 在岗时自己能处理的事必须自己处理，不能随意交给下一班，特别情况必须汇报给上级处理。

4、 做好岗位工作日志和需跟进的相关事件报告。

5、 接班人员在前往值班岗位时要做到人走地净，看到可疑人员要及时劝离园区，特别情况要通知中控或巡逻岗做好相关跟进处理。

6、 交班与接班人员必须立正相互敬礼后，口头交班工作情况。

7、 一起清点岗位物品，检查岗位卫生，设施设备是否正常，责任分明。

8、 接班人员查看交班工作日志内容，有无特别情况需跟进处理，并把接班情况汇报给班长，及时做好相关登记。

9、 交班人员下班后在回来集合的路上也要做好人走地净。

五，出入人员管控

1，在岗人员要尽职尽责，礼问来访人员目的，杜绝衣冠不整，神志不清等到闲杂人员进入小区。

2，要礼问来访人员找谁，有无预约，住几栋几号房，被访人姓名等，做好相关登记后，判断有无此人或可用门禁对讲确认，或叫中控及巡逻到现场跟随进。

3，登记好来访人员进出小区时间及有无随带物品做好跟进确认。

4，施工人员进出小区必须要核查他的相关资料手续是否办齐，施工单是否审批通过，施工内容是什么，施工日期，施工人员有无办理相关出入证等要礼问严查，确认无误后方可出入。

5， 小区内的业主，实行个人刷卡进出制度，特殊情况特殊处理。

六，出入车辆管控

1， 本小区实行一车一卡制度，在岗人员要尽职尽责做好相关工作。

2，在岗值班人员要确保车库出入口车辆，进出安全有序，杜绝外来及未经许可进入的车辆进入小区，造成交通混乱。

3， 来访车辆进入时，要礼问有无预约住几栋几号房，被访人姓名等，做好相关登记后，判断有无此人或可用门禁对讲确认或叫中控及巡逻到现场跟随进。确认无误后方可进入，并知会其车辆不能占用专车车位及乱停乱放。

4，做好车辆进出的时间登记及相关岗位保持沟通。

5，巡逻岗及中控24小时对车库车辆的停放和出入进行跟踪监管，确保车库内行车安全有序，遇紧急事故要及时处理，以免造成堵塞。

七，消防设备维护及使用

1、 定期检查所以灭火器的安放位置的是否正确，消防箱是否牢固，灭火器的喷嘴是否清洁畅通。

2、 定期检查消防栓的箱门是否灵活，箱内水枪水袋接口是否按正常要求放在正确的位置上。

3、 每周检查一次室外消防栓并定期进行放水检查。

4、 由公司安保部设定计划，并按计划分批检查消防报警器。

5、 定时定人在各处进行消防器材的检查，督促各部门做好消防工作。

6、 定时定人在各处进行巡逻查找火险隐患，提出整改建议，及时给予指导纠正，并做好备案记录。

7、 积极开展防火宣传，努力做好对安保队伍的消防训练。

8、 安保部要做好重点要害部位和特种工种的有关消防工作。

9、 安保部须定期及不定期对各部门消防工作进行检查并上报主管领导。

消火栓使用方法

1，先打开箱门，取下水枪，水带

2，敲碎消防报警按钮防护罩，向消控中心报警

3，将水带一端连接出水口，水带敷设到燃烧点3米处接好水枪头

4，逆时针旋转消火栓阀门打开水阀，水枪水流对准燃烧点喷射

5，出水后，水带须晾晒，整理，复位

干粉灭火器的使用方法

适用范围：适用于扑救各种易燃、可燃液体和易燃、可燃气体火灾，以及电器设备火灾。

1右手拖着压把，左手拖着灭火器底部，轻轻取下灭火器

2.右手提着灭火器到现场

3.除掉铅封

4.拔掉保险销

5.左手握着喷管，右手提着压把

6.在距离火焰两米的地方，右手用力压下压把，左手拿着喷管左右摆动，喷射干粉覆盖整个燃烧区

八 、应急事件处理方案

1 、火警的处理

1.1 服务处通过员工日常巡查必须保证在3分钟内发现火险，立即转报保安主管，保安主管迅速组织人员赶赴现场，采取自救；当火势不能在初期扑救时，应迅速拨打119火警。报警时应做到镇定拨号，详细说明报警辖区名称，地址，联系人，电话号码，燃烧部位，燃烧物质的种类，报警后即派人到路口迎接消防队。

1.2 及时切断火灾所在楼宇的电源及电梯电源，向业主（商户）发出火灾通报（利用市场广播，对对讲系统，室内电话等），主要说明火灾具体位置，着火状况及疏散路线，并稳定业主情绪。

1.3 服务处组织义务消防队（保安和维修人员组成），按消防组织的分工与任务展开灭火活动（平时组织义务消防队进行训练，并且分工明确）。启动消防水泵，铺设水带做好灭火准备。关闭防火分区的防火门。义务消防队员使用固定灭火装置和灭火器灭火。义务消防队员平时要非常熟悉消防栓，消防设施设备的位置，发生火灾时能在第一时间找到消防装置。

1.4 当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时，应尽快关闭总开关，断绝电源，并及时用干粉灭火器材进行扑救。电气发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才进行扑救。在紧急状态下，采用带电灭火，争取时间，迅速有效地控制火情，扑灭火灾。

1.5 积极抢救受火灾威胁的业主，是灭火抢险工作的首要任务。当有业主受到火势威胁时，根据救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织人员救人，同时部署一定力量扑救火灾。在力量不足的情况下，将主要力量投入救人工作。

1.6 对受火势威胁的各种物资以及业主的贵重物品，车辆，设备以及图书档案资料等，是进行疏散还是就地保护，要根据火场的具体情况决定，其目的是尽量避免或减少个人或共有财产的损失。

1.7 扑火险时必须注意防爆问题，防止易爆物体受热而产生爆炸，防止产生轰燃。在扑救火灾时，把受到或可能受到火势威胁的易燃易爆物品迅速清理出楼外；保持对受火势威胁的液化气罐，石产品贮罐的冷却；关闭染气供应阀。打开着火房间的房门。开门时，一定要站在房门侧面，缓慢地开启房门，同时要使用喷射水流掩护；扑救房间火灾，要坚持正确的射流方法，防止轰燃的发生。

1.8 消防队员赶赴现场后，配合消防队员做好救援工作；配合公安机关做好事后调查，处理等工作。在发现火灾后，必须在5分钟内完成以上工作的布置并开展工作。对各项过程中的注意点在消防演习和日常培训中应作出详细的安排。

2、盗窃事件的处理

2.1 当保安员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用通讯器材向保安队长，主管，保安班长，副班长报告现场的具体位置，并通知现场附近的保安员迅速赶赴现场，保安主管接报告后调遣各片区巡逻岗迅速到各门口严格把关防止盗贼逃走；

2.2 保安员如发现盗窃分子正在作案，立即组织人员当场抓获，连同证据（作案工具，赃）送交公安机关处理；

2.3 盗窃分子已经逃离现场的，保安员在现场立即了解被盗的具体地点，时间及情况，积极组织人员对现场附近认真清查；

2.4监控听到报案后，密切关注监控显示屏，发现情况及时反应，协助现场保安抓捕盗贼。

2.5 保安主管带领主要力量在事发现场附近进行搜索，与事主一起指认犯罪嫌疑人；如犯罪嫌疑人已匿，立即安排人员对现场进行保护，立即报告公安机关，听从公安机关处理。

2.6 对可疑作案人员，采取暗中监视和设法约束，交公安人员处理;

2.7 服务处经理收休有关资料及信息后，根据案件及影响的大小向公安机关协调有关的处理工作，并报告分管副总经理。、

3、防台风应急案

3.1 台风袭击前或遇强烈大风的预防措施

3.1.1 检查紧急应用工具（沙袋，雨衣，手电，绳子，铁锹，防洪闸等）是否备足并确定其性能良好。

3.1.2 检查通告栏是否张贴预防台风通告及紧急联系电话。

3.1.3 检查责任区内是否存在安全隐患，渔港，地漏是否畅通，责任要落实到人；搬离放在高处或露天各类可移动物件；将安装在风口处灯罩，指示牌，信箱等加固或移走。

3.1.4 提醒业主做好预防台风措施，如关好门窗。

3.1.5 检查并关闭公共区域所有门窗，做好防水浸措施。

3.1.6 控制路面不允许露天停车及人员逗留。

3.1.7 中控室配合服务中心通过消防广播系统发布台风警告及预防台风措施。

3.1.8 气象台挂红色，黑色台风信号时，部门主管须通知非当值员工待命听候调遣。

3.1.9员工为自身安全应避免逗留在空旷地方，如须执行紧急任务时，员工应采取适当的安全措施知会其他员工。

3.2 台风来临后的措施

3.2.1 当值人员要认真负责任，勤巡查，善于以现问题，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即：在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部的联系和沟通，做好协调配合工作。

3.2.2在暴风雨来临时，如出现紧急维修项目，须及时通知工程部值班人员采取紧急抢修措施。

3.2.3值班人员在执勤中若遇到不愿出示证件强行进入，违章停车，乱堆放垃圾等，可采取以下处理措施：

1）纠正违章时，注意言行举止礼貌规范。

2）对不听劝阻者，要查清姓名，单位，做好记录，如实记录并报告上级领导处理。

3）发生纠纷时，要沉着冷静，注意方式方法，若遇到蛮横无理打骂值班人员的立即报告安管主管处理。

4）若外来人员进入辖区地、故意扰乱，不听劝告，情节严重的，报公安机关处理。

3.2.4 当台风讯号解除时，应及时检查责任区并统计台风造成的损失情况，报服务中心经理，以便安排保险赔偿事宜。

.3.3 台风中突发性水浸事故处理

3.3.1 当接到水浸情况报告后，及时前往现场现查。

3.3.2 抵达现场后，立刻检查漏水正确位置及所属水质，水源，设法制止漏水，不能制止的应立即通知客户服务中心，工程部值班人员，中控室，寻求支持，且尽量控制现场防止范围扩散。

3.3.3 观察四周环境，漏水是否影响各项设施设备。

3.3.4 利用沙包及可用物料堆筑，防止漏水渗入电力房，电梯等设备，必须将电梯升上最高楼层，以避免被水浸湿而使机件受损。

3.3.5 如漏水，渗水可能影响日常操作，保养及可能涉及申报保险金等问题须拍照以作日后存档及证明。

3.3.6 通知保洁人员协助清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响业主。

3.3.7 日常巡逻时，如渠道有淤泥，杂物等，立即通知相关部门处理。

3.3.8 安管部现场负责人记录详细事件过程，由主管提交事件报告。

4 打架斗殴的处理

当值保安员在巡逻中发现有打架斗殴行为或接到打架斗殴报案时：

1， 应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时，保安员应立即用通讯器材向保安主管报告具体位置，已伤人数，参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围。

2，将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的交通秩序，保护好现场；将因打架斗殴造成伤亡的人员，视其伤势的轻重送医院抢救。

3，保安主管接报后，立即用通讯器材指挥调遣保安班长，副班长，现场附近的保安员和当值机动对现场进行控制保护，并迅速赶赴现场指挥。立即了解案情及相关资料，根据现场的事态作出布置；调遣机动保安员对打群架的事件进行增援；调派车辆对重伤有生命危险的人员送医院抢救。

5 交通意外事故的处理

当值保安员在巡逻中发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：

1，应立即用通讯器材报告保安主管发生交通意外事故的具体位置；

2，留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；

3，对重大的交通意外事故须请示服务处主任进行支援；

4，保安主管接报且迅速赶赴现场参加抢救，调遣指挥当值的保安员，交通意外事故现场的保安员，机智动保安员维护现场秩序，交通秩序，并送重伤者到医院抢救；

5，保安主管安排人员报交警大队，说明事故发生的时间及地点，事故造成的伤亡及损毁情况，已送抢救情况。

九、存在问题及建议

安管队伍的建设；招收一批高素质有热爱安管工作的青壮年，培养出有道德有理想，有责任有职业修养，对企业有奉献精神的安管队伍， 敢于按原则按规程向危害公司利益和业主利益的违法违规行为做抗争，创立个人利益服从公司利益， 树立高尚的职业情操， 选拔和安排责任性强的优秀员工为骨干， 要求服从安排、步调一致不折不扣的完成上级下达的任务。

要求安管每位员工都要充分熟悉管辖区域内的道路角落、场所及各个车库车位消防要道等、都要了如指掌。加强巡视区域内薄弱环节并做重点防护，定期或根据实际情况临时组织召开安全会议、及时传达公司上级的通知和要求严格执行所布置的任务。

存在问题：

一,、对施工业户商铺的跟踪、监督不到位、造成小区个别业户商铺有不同程度的违规作业.

建议；相关部门对施工单位办理的相关施工手续、要严格把关及规范管理、对施工人员的车辆。物品。材料都要严查是否符合相关规定、按施工合同内容进行监管、发现违规操作及时处理，各部门相关人员做好沟通跟踪及相关记录.

二、安管、客服员工、岗位务业技能有待加强培训，个人行为思想不够稳定。

建议；1、汇总个岗位重点难点案例、进行分析讲解交流、由主管加强实操培训。

2、部门主管需多了解下属员工的工作、生活、及思想动态、视情况给于相关的引导交流和关心、使其能安稳工作。

3、在岗人员礼节礼貌、言行举指、仪容仪表落实不够规范。

建议；从管理层做起按要求实行到工作当中去指引和检查，部门之间相互监督、举报、并及时处理。

4、区域各消防设施设备、都有损坏老化过期，存在极大安全隐患。

建议；1、公司及时更换或维修。

2、加强防护和重点巡查。

5、各部门之间缺少工作协调、交流。

建议；队长级以上工作人员周一至周五安排五至十分钟的早会时间。

6、监控巡更系统存在多处死角，门禁对讲及车库出入栏杆系统都有不同程度损坏、存在安全隐患。

建议；1、公司上级及时更换或维修相关设备。

2、找出管辖区域的监控死角添加监控枪头及加强巡查。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/a4d0c3dba200a6c30c22590102020740bf1ecdd1.html