上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）
提要：为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。
第一条(目的和依据)
为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条(适用范围)
本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理；但居住房屋按日(时)、按床位出租的，视作旅馆经营行为，适用国家和本市关于旅馆业管理的规定。
公有居住房屋的出租，不适用本办法；但公有居住房屋转租的，除应当遵守公有居住房屋出租的有关规定外，还应当遵循本办法。
市政府对经济适用住房、公共租赁房和廉租房等保障性住房的租赁另有规定的，还应当遵守其规定。
第三条(基本原则)
居住房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则，租赁当事人不得利用租赁房屋从事违法活动，不得损害相邻业主合法权益和社会公共利益。
本市鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系。
居住房屋的出租人应当依法纳税。
第四条(管理部门)
市和区、县房屋行政管理部门是居住房屋租赁的行政管理部门，依法对居住房屋租赁市场实施监督管理。
社会治安综合治理部门负责组织、协调、督促各有关部门共同做好居住房屋租赁的治安综合管理工作。
公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记及户政管理。
工商行政管理部门负责查处利用租赁居住房屋进行无照经营等违法经营行为。
税务部门负责居住房屋租赁的税收征收管理。
民防、价格、人力资源和社会保障、卫生、人口和计划生育、规划土地、国家安全、教育、城管执法等行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
第五条(属地管理)
本市居住房屋租赁实行属地管理。区、县人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围，并组织、协调乡、镇人民政府、街道办事处和区、县相关管理部门共同做好辖区内居住房屋租赁管理工作。
乡、镇人民政府和街道办事处设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作；社区综合协管队伍根据相关部门的要求，开展居住房屋租赁信息采集和相关服务工作。
第六条(居住房屋租赁当事人)
居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，或者是依法代管房屋的代管人和法律、法规规定的其他权利人。
居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织；但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或约定。
第七条(出租房屋的条件)
有下列情形之一的居住房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的；
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
(三)被鉴定为危险房屋的；
(四)违反规定改变房屋使用性质的；
(五)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；
(六)权属有争议的；
(七)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；
(八)法律、法规规定不得出租的其他情形。
除前款规定外，出租的居住房屋还应当符合下列条件：
(一)房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件；
(二)房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。
非居住房屋未依法经相关部门批准，不得用于出租居住，但施工工地上的临时宿舍除外。
第八条(出租房屋的禁止行为)
不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租。
不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住。
第九条(人均承租面积标准)
一间原始设计用于居住的房间为最小出租和转租单位，只能建立一个居住房屋租赁关系。
租赁居住房屋，承租的人均居住面积不得低于5平方米，但居住使用人之间属于父母子女关系(方案二：具有法定赡养抚养义务)的除外。
第十条(集中出租管理)
在同一物业管理区域内，同一出租人出租房屋供他人居住，租住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确管理人员，建立租住人员信息登记簿。
单位承租房屋供本单位职工居住的，单位应当按照前款规定履行管理职责。
公安机关应当统一印刷出租房屋租住人员信息登记簿，并免费提供。
第十一条(租赁合同)
居住房屋的租赁当事人应当依法订立书面租赁合同，居住房屋租赁合同应当包括下列主要内容：
(一)租赁当事人(包括共同居住人)的姓名、住所、有效身份证件及其号码；
(二)房屋坐落、面积、结构、附属设施和设备状况；
(三)租赁用途；
(四)房屋交付日期；
(五)租赁期限和续租；
(六)租金数额、支付方式和期限；
(七)物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担；
(八)房屋使用要求和维修责任；
(九)房屋返还时的状态；
(十)违约责任和争议解决方式；
(十一)租赁当事人约定的其他内容。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
市房屋行政管理部门和市工商行政管理部门应当联合制订居住房屋租赁合同示范文本，并在政府网站上公开。
第十二条(租赁合同备案)
居住房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地的区、县房屋行政管理部门办理房屋租赁登记备案。
第十三条(租赁合同网上签约)
市房屋行政管理部门应当建立居住房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
第十四条(租金)
居住房屋租赁的租金由租赁当事人在合同中约定，承租人应当根据合同约定按时支付租金。
居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性确定租金；租赁期限为一年以上的，每年只能调整一次，但租赁合同中对租金调整另有约定的，从其约定。
居住房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
出租人根据承租人的要求装修房屋或者增设附属设施的，双方可以协商调整租金。
第十五条(租赁保证金)
出租人可以按照居住房屋租赁合同的约定数额向承租人收取租赁保证金。对数额未约定的，租赁期限一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月租金数额；租赁期限一年以上的，租赁保证金不超过2个月租金数额。
第十六条(转租)
居住房屋转租的，应当经出租人书面同意，并符合本办法第七条、第八条、第九条的规定。
居住房屋转租后，除接受转租人继续居住使用的以外，不得再进行转租。
转租人违反上述规定的，出租人可以解除居住房屋租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。
第十七条(转租合同的订立)
居住房屋转租的，应当按照本办法第十一条、第十二条的规定订立居住房屋租赁合同并办理登记备案。居住房屋转租后，承租人不再居住使用的，接受转租人应当与出租人订立书面租赁合同，承租人与出租人的租赁合同不再履行。
第十八条(续租)
居住房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
居住房屋租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定；未作出约定的，出租人不再继续出租给承租人的，应当在租赁期满前1个月通知承租人。出租人未在租赁期满前1个月通知承租人不再续租的，承租人可以在租赁期满后继续居住，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
出租人提出解除前款不定期租赁合同的，应当自书面通知承租人之日起，给予承租人不少于1个月的宽限期。
第十九条(买卖不破租赁)
房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原居住房屋租赁合同继续有效。新的房屋所有权人不得以房屋所有权已转移为由要求承租人腾退房屋。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原居住房屋租赁合同租赁该房屋。
第二十条(优先购买权)
房屋租赁期间出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限通知承租人，租赁合同未约定的，应当提前15天通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
承租人放弃优先购买权的，应当向出租人明确表示，到期未作出明确表示的，视作放弃优先购买权。
承租人放弃优先购买权的，出租人可以向其他人出售，但出售前应当就出售房屋需要实地看房的时间等内容与承租人进行协商，并不得妨碍承租人对房屋的正常使用。
第二十一条(合同的解除)
居住房屋租赁期间，除租赁合同约定或租赁当事人协商一致外，一方当事人不得擅自解除租赁合同。
第二十二条(出租人的义务)
居住房屋的出租人应当履行下列义务：
(一)查验承租人及共同居住人的身份证件，不得向无身份证明的人出租，并按照公安部门的要求登记承租人及共同居住人的姓名、身份证件的种类和号码；
(二)按照本办法第九条的规定，在租赁合同中约定承租的居住人数，并督促、配合承租人及共同居住人按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记；
(三)告知承租人遵守本小区业主管理规约；
(四)发现承租人利用租赁房屋从事违法违规活动的，及时报告公安等有关部门；
(五)负责出租房屋及其提供的设施设备的安全，并进行安全检查和维护，及时发现和排除安全隐患，但不得妨碍承租人对房屋的正常、合理使用；
(六)配合有关管理部门调查、制止及处罚工作。
第二十三条(承租人的权利和义务)
居住房屋的承租人应当享有以下权利和履行以下义务：
(一)有权查验房屋状况是否符合本办法第七条规定的条件；
(二)按照租赁合同的约定，要求出租人定期养护、维修房屋，保持房屋的安全状态；
(三)按照房屋规划用途、结构、消防安全规定合理使用房屋，负责房屋及设施设备的使用安全，不得擅自改变房屋用途，或者实施其他违法建设行为。发现承租房屋有安全或者消防隐患的，及时消除或者告知出租人予以消除；
(四)如实向出租人说明承租的居住人数，并出示本人及共同居住人的有效身份证件；
(五)租赁期间增加共同居住人的，应当告知并征得出租人同意，且不得违反本办法第九条的规定，并按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。
第二十四条(对房地产经纪机构和经纪人员的要求)
房地产经纪机构和房地产经纪人员从事居住房屋租赁经纪业务时，应当遵守下列规定：
(一)严格遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定，不得居间代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务；
(二)不得改变房屋内部结构分割出租；
(三)不得承租自己提供经纪服务的房屋；
(四)不得对居住房屋租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息，赚取差价；
(五)使用居住房屋租赁合同示范文本，并按照规定通过网上操作系统订立居住房屋租赁合同；
(六)及时登记居住房屋租赁当事人的姓名、身份证件种类和号码，并定期报送该居住房屋所在地的公安派出所；
(七)向居住房屋租赁当事人宣传有关居住房屋租赁、实有人口服务和管理、税收征收等政策。
第二十五条(代理经租)
鼓励专业代理经租机构从事居住房屋的代理经租业务。代理经租机构应当具备与其从事代理经租业务相适应的资金、人员，并建立相应的管理制度。
房地产经纪机构根据居住房屋租赁当事人需要提供除基本服务项目外的其他服务的，可以与租赁当事人协商收取相应的服务费用。
第二十六条(业主自我管理)
出租人应当将居住房屋出租的有关情况告知业主委员会或者物业服务企业。
业主委员会可以根据本居住小区房屋租赁情况，经业主大会同意后，制定相应的管理措施纳入管理规约，并委托物业服务企业具体实施。
居住房屋租赁当事人违反本居住小区业主管理规约、损害其他业主合法权益的，业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十七条(对物业服务企业的要求)
物业服务企业应当按照乡、镇人民政府和街道办事处的要求，将其物业管理区域内存在居住房屋租赁关系的居住房屋租赁当事人的姓名、房屋坐落等有关情况资料，报送所在地的乡、镇人民政府和街道办事处；发现租赁当事人或房地产经纪机构及经纪人员有违法违规行为，应当及时劝阻并报告业主委员会或者有关管理部门。
第二十八条(调解和法律援助)
出租人、承租人、相邻业主在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决；协商不成，可以向人民调解委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或提起诉讼，符合规定条件的还可以依法向乡、镇人民政府或者街道办事处申请法律援助。
第二十九条(租赁当事人的法律责任)
出租人违反本办法第七条第一款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(八)项的规定，由区、县房屋行政管理部门责令其限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
出租人违反本办法第八条、第九条规定的，由区、县房屋行政管理部门责令其限期整改；逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
房屋出租人或转租人将房屋出租或转租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，由公安部门处两百元以上五百元以下罚款。
居住房屋租赁当事人违反本办法第十二条的规定，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以一千元以下罚款；对单位处以一千元以上一万元以下罚款。
居住房屋租赁当事人利用租赁房屋从事违法活动的，由公安、工商等有关管理部门依法处理。
第三十条(经纪机构和房地产经纪人员的法律责任)
房地产经纪机构和经纪人员违反本办法第二十四条第(一)、(二)、(三)项规定的，由区、县房屋行政管理部门责令其限期整改，记入信用档案；对房地产经纪人处以一万元罚款；对房地产经纪机构，整改期间可暂停网上备案资格；逾期不改正的，取消网上备案资格，处以三万元罚款。
房地产经纪机构违反本办法第二十四条第(四)项规定的，构成价格违法行为的，由区、县价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
房地产经纪机构违反本办法第二十四条第(六)项规定，未登记相关信息并报送公安派出所的，由公安部门责令改正，处两百元以上一千元以下罚款或者警告。
第三十一条(施行日期)
本办法自2011年 月 日起施行。
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