海口四大房地产板块SWOT分析

海口四大房地产板块SWOT分析

　　海口目前比较火爆的房地产板块分别是南渡江、海甸岛、海口湾及西海岸。以下将对四大板块作一个简单的SWOT分析。

　　(一)南渡江房地产版块SWOT分析

　　1.南渡江概述

　　南渡江简介： 南渡江一称南渡河，古称黎母水。海南岛最大河流，发源于海南白沙黎族自治县，经澄迈、屯昌、定安等市县至海口市入琼州海峡。河流入澄迈之前，穿行在山丘之中，比降大，河岸陡，河谷狭窄，多为石底河床，水力充足。从澄迈金江镇后，南渡江主要在玄岩台地和浅海沉积台地中流过，地势开阔，河床坡度较缓，河谷较宽。潭口以下进入三角洲，河道有数支分汊。南渡江水源丰富，流量大。流域气候有明显的干湿两季，又多暴雨，故河流流量和水位常出现暴涨暴落，每当暴雨后，山洪暴发，河水猛涨，立即可达最大洪峰。一年中河流水位出现两次高峰，夏秋台风暴雨之时，潮水倒灌。

　　2.南渡江发展房地产SWOT分析

　　(1)南渡江发展房地产优势(strength)分析

　　①沿江地产的优势：江景房具有特有的优势。由于海风里带有丰富的盐分，海景房房屋经常受海风的侵袭，外墙容易被腐蚀，房间比较潮湿，家具、衣物、地板等经常发霉，对人身体非常不好。因此居住在江边，将是另一种最佳的选择，根据政府规划要求，滨江地带的土地将作为高档住宅用地，人们在享受丰富江景的，感受气候宜人的热带风光的同时，不会遇到居住在海边的种种麻烦。南渡江滨江板块将是海口最具居住价值的版块。海甸岛、西海岸、海口湾这些“滨海地产”，拥有丰富的稀缺的海景资源，政府多年的宣传和支持，房地产商的大力发展，加上人们对海景资源的向往，让这些区域房地产发展比较成熟，房价一路走高，使大部分人无力购买这些区域的房屋，而“滨江地产”发展刚起步，房价还在低位运行，地价来说相对于市中心及随着海口城市的发展，南渡江两岸的开发建设，“滨江地产”价值将会一路走开，如今的“滨江地产”将是海口最具升值潜力的地产。

　　②心理优势：倚江而居自古就是中国人的一种传统居住习惯，因此滨江板块将具有的得天独厚的心理优势。

　　③城市支撑优势：经过建省办经济特区20年的发展，海口集聚了巨大的发展能量，具备了实施“滨江新城”的天时、地利、人和条件。在“十一五”规划中，海口市委、市政府明确提出，把海口发展成为集观光游览、度假休闲、疗养健身、商务会展、文化娱乐为一体的多功能、综合型热带滨海旅游城市，建设“阳光海口，娱乐之都，品位之城”。

　　(2)南渡江房地产发展劣势(weakness)分析

　　区域通达性和昭示形象性较差，生活配套依托府城老城区，基础配套相对较差，周边范围内可预期的住宅开发量少，区域内有戒毒所和监狱；滨江西路临街面较短，昭示性不强、周边相邻村落和农田，此地目前居民素质较差，具有品质的楼盘很少；偏离城市中心，客户认知程度低，无海景。

　　(3)南渡江房地产发展机遇(opportunity)分析：

　　①南渡江航道的建设对南渡江沿岸地产板块起到极大的促进作用。《海南省内河航运发展规划(2010-2030年)》根据各航道对腹地旅游和土地开发的需求，以及各航道的自然条件、开发价值，将海南省航道分为地区性重要航道和一般航道两个层次，并制定了详细的规划实施方案，根据该方案，近期(2020)年全省内河等级航道通航里程183.4公里，占规划通航里程的72.0%。 据了解，地区性重要航道是海南省内河航运基础设施建设的重点，自然条件较好，其流域为重要城镇，内河旅游客运需求量大的主要河流，具有较大开发价值，开发后相对较短时期内即能产生效益，为近期重点发展的航道。规划的内河地区性重要航道4条，南渡江就是其中一条重要一条。 这条航道的规划以满足南渡江沿岸远期旅游和当地居民的便民运输需求，以客运为主的航道。其中地区重要内河港口位于旅游客运需求较大的通航河流上，依托中心城市(镇)进行重点基础设施建设，使其成为地区性游客运输中心，在促进地区经济发展中发挥重要的作用。规划地区重要港口有海口内河港、《规划》还制定了详细的实施方案，其中近期(到2020年)建设的重点是具有很大运量需求，即具有较大开发效益，对地区经济的发展带动大的航运基础建设项目。内河航道建设的重点是南渡江、文昌河、万泉河和三亚河航道(清除碍航物、拆除或改建碍航桥梁)，到2020年达规划等级航道要求，实现航道畅通。全省内河等级航道通航里程183.4公里，占规划通航里程的72.0%；其中，高等级航道里程达到56公里。使这些航道的港口具有满足以客运为重点的港口运输能力，在满足基本运输功能的同时，建成绿色、生态景观港口，使港口具有很强的生态性、景观性，适应市场发展要求。对于南渡江，2010年前海口规划完成河道的疏通和整治以及堤岸的修建；2020年前在琼州大桥下修建一座司马坡橡胶坝，将南渡江的水蓄起来，逐渐将南渡江建为景观、娱乐河道，同时兼顾景观建设；2030年前考虑在南渡江三支流入海口处分别建橡胶坝，将南渡江水彻底与海水隔开，将海口南渡江段变成水景观、娱乐、休闲的水域花园。随着海口城市的发展，政府加大了对南渡江两岸的开发和建设，在市政规划、基础设施建设等方面投入了大量的资金和心血，加上大型企业的进驻开发，海口一个崭新的居住板块——滨江地产，正在崛起，它将是海口最具居住价值、投资价值的房地产区域。

　　②滨江西路的完工将大大改善南渡江滨江版块的交通条件，所谓路通、财通、人气通，这将大大方便难度江滨江板块居民的生活，提高该区域的交通和生活价值。

　　③滨江西带状公园的建设不仅使南渡江滨江板块的景观变得更好了，还将极大地提高该区域的人气，以后这里将成为海口市最大的公园。

　　④滨江新城的规划将极大提升南渡江板块的区域价值，未来的滨江新城将会非同寻常。

　　(4)南渡江房地产发展威胁(threat)分析：

　　①戒毒所和劳教所的搬迁问题将影响到该区域的发展。

②该地区常住居民的拆迁问题也会影响到该区域的发展进度。

　(二)海甸岛房地产版块SWOT分析

　　1.海甸岛概述

　　海甸岛位于海口市的北部，处于海南的母亲河——南渡江的入海口，是一个典型的三角洲岛屿。海甸岛同紧邻的新埠岛一起，形成南渡江三角洲的中心，而南渡江在这里被分成三大股水道，从这两个岛屿两边和两岛之间分别注入琼州海峡。三座大桥把海甸岛和海口市的滨海大道、长堤路连接在一起，使海甸岛成为一个既与市中心交通来往方便又相对独立的地区。海甸岛面积约14平方公里，呈东西略宽的不规则卵形。岛上地势平坦，水系密布，湖泊和沟渠很多，这些沟渠湖泊为岛上增添了一派水乡的风光。海甸岛由于它得天独厚的位置，虽然处在海滨，海边却罕有狂涛巨浪，不会发生海啸等严重自然灾害。

　　2.海甸岛发展房地产SWOT分析

　　(1)海甸岛发展房地产优势(strength)分析

　　①教育优势：海南省最高教育学府海南大学、海南师范大学海甸校区占居此岛，海口名校第二十五小学海甸校区、寰岛实验小学、海口实验中学、景山学校海甸校区、海南大学幼儿园，丰富的教育资源为这里提供了良好的学习氛围和教育氛围。

　　②休闲生活优势：拥有海南第二大滨海生态公园—白沙门生态公园，占有极大的滨海度假生活优势。

　　③医疗保障优势：三级甲等医院—海口市人民医院，完全可以满足该岛居民的看病需要。

　　④美食优势：拥有海甸三东路及海甸五西路美食一条街，饮食配套成熟。

　　⑤人文环境成熟：区域开发比较成熟，后期影响较少，酒店、银行、医院、商场等各项生活设施齐全，已形成高端群体聚居生活区。聚居着来自全国各个地区以及从海外归来的人们，层次、素质、品位和文明程度都相对较高，这些移民特征和多元文化使本区充满了文化活力。

　　(2)海甸岛发展房地产劣势(weakness)分析

　　地域面积较小，对今后发展的限制。

　　(3)海甸岛发展房地产机遇(opportunity)分析

　　①借海南建设国际旅游岛和今后自由贸易区机遇，海口作为海南的龙头，面临着巨大的发展机遇。

　　②海口作为一个省会城市，房价处于起步阶段，升值潜力大。由于海南经济实力的增强，海口作为海南的经济中心、文化中心、政治中心，海南必先优先发展海口首府，使得海口基础设施建议大提速，更加完善，把海口建成最美的省会城市，休闲之都，娱乐之都。

　　③随着东环轻轨铁路的建设、琼洲跨海双线通道建设、西线铁路电气化改造及已竣工的海口环城高速公路，大特区海南海口大基础设施已更加完善，融入到全国交通网，真正成为中国人第二居所，中国内地的后花园。

　　④08年12月12日国务院正式批准海口综合保税区，成为中国第四个综合保税区，海口面临着巨大历史发展机遇，极大提升了海口投资潜力。

　　⑤随着环岛景观大道、海新大桥的建设和具有第二个万绿园之称的白沙门公园的竣工，极大提升了海甸岛区域不动产的竞争价值。

　　(4)海甸岛发展房地产威胁(threat)分析

　　海口新的城市规划，确定了“西拓，东优，南控”的城市发展方向，海口城市发展方向向西海岸和东西海发展。海甸岛地产版块竞争潜力差，从滨海资源来对比，海甸岛不能亲海，缺少高端度假配套，为此，与西海岸高端版块及东海岸后起版块今后优势越来越少。

　(三)海口湾房地产板块SWOT分析

　　1.海口湾概述

　　海口湾海口湾位于海口市核心滨海区，滨海大道以北，1400亩万绿园以西，琼州海峡以南，秀英港以东之3200m长海岸线上，南临市人大、政协礼堂、龙华区政府、会展中心、市税务局等，与紫荆花园、阳光经典、昌炜花园等著名高尚小区毗邻，北面面向碧波荡漾的琼州海峡，与海口市景观大桥——世纪大桥遥相呼应。海口湾岸线曲折蜿蜒3200m，中腹呈“U”字形，环抱大海，是游艇码头的理想港湾，游艇码头为该区间建设的重点之一，结合两个广场为中轴线，东面片区主要以旅游、休闲、餐饮为主的建设项目，西片区地段主要为度假、休闲、住宅为主的建设项目。总体上利用了有利的海岸线土地资源以及紧密结合周边环境，构成了‘一心、一轴、一线'的布局形式。海口湾承载着海口旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口市城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。

　　2.海口湾发展房地产SWOT分析

　　(1)海口湾发展房地产优势(strength)分析

　　①完善的城市公共配套生活设施、政府机构、CBD、教育医疗配套环绕。位于城市中心，繁华尽揽。海南协和医院、海南华侨中学、湖南师大附中、生生百货、大润发、文华酒店、宝华酒店、黄金酒店、五星级商务酒店、游艇会员酒店、风帆酒店、海上灯塔酒店、六星级小岛酒店顶级度假酒店集群等生活配套近在咫尺；市邮政局、税务局、海事局、龙华区政府、世纪大桥等市政资源环伺左右，海口市政务中心一路之隔；万绿园海口湾东邻的万绿园，1400亩，天然氧吧，中国所有城市中心最大的综合性生态公园，黄金宝地上的翡翠，自家的花园，国贸商业区近在咫尺。

　　②稀缺优势：  滨海大道以海口湾为轴心直贯全城。) X& E! p; ]房产论坛，装修论坛，业主论坛城市中心的海岸，万分之一，甚至更少，位居城市中心的海岸，世界上屈指可数，在中国1.8万公里海岸上，唯此海口湾3.8公里。3.8公里海岸线，以一点两线三部分的景观格局贯穿，囊括启航广场、加勒比海广场、趣味休闲园、北美极限运动区、中国园林等主要景观，以及和谐门、东南亚风情酒吧街雕塑、灯柱、玻璃咖啡屋、游人舞台等滨海小品。

　　(2)海口湾发展房地产劣势(weakness)分析

　　①海口港八百米港区的建设对海口湾生态及住宅的不利影响

　　②城市污水及生活垃圾对海口湾的污染。生活垃圾，从山高村开始，海师、海中、金盘、南海大道，然后汇流到道客沟，最后到龙昆沟，再加上个别企业的工业污水直接排放，造成水体污染。龙昆沟和海棠路尽头的河沟，民间小渔船及其生活垃圾直接排放到海里，对海口湾的海水水质也造成了直接的污染。此外，海口的污水处理能力难以招架。由于污水管网收集污水能力有限，已建成的污水处理厂未能全部发挥已预期的污水处理能力，海口市污水处理厂的处理能力为30万吨／日，实际运行能力为22万吨／日，主城区的污水处理率为67%。

　　(3)海口湾发展房地产机会(opportunity)分析

　　海南发展国际旅游岛对本版块的促进作用，海南会展服务的发展将为这个板块带来新的活力，美源地产对海口湾的运营也将极大地提高该板块的价值。

　　(4)海口湾发展房地产的威胁(threat)分析

　　①海口湾滨海房地产开发过猛，过度的房地产开发建设，严重威胁海岸生态环境和滨海景观。

②海口湾人工岛建设对整个海口湾景观的破坏。人造岛的海口湾灯塔酒店，已经完全侵占了万绿园的海岸线，万绿园作为公共绿地，已经沦为这家高档酒店的后花园。万绿园外侧海域建设人工岛的区域正好是龙昆沟的排污口，人工岛的建设必将给排污带来一定程度的影响，这一带的水系有可能再度成为"死水",进一步加重海口水系的污染，海口还将为治理水污染付出惨重的代价。在海湾内进行的围填海工程，破坏了原来的潮流系统，使湾内水域面积变小，纳潮量减少，湾内水交换能力变差，削弱了海水净化能力；同时围填海工程附近往往是人口密集、工业发达的区域，大量工业、生活污水的排入，加剧了海域污染，使近岸海域水环境容量下降，污染物扩散能力受到破坏，导致水质恶化。围填海导致海岸景观破坏。围填海后，人工景观取代自然景观，降低了自然景观的美学价值，有价值的海岸景观资源在围填海过程中被破坏，具有重要历史和美学价值的景观将永远恢复不了原貌。

　(四)西海岸房地产版块SWOT分析

　　西海岸概述

　　海口西海岸旅游度假区位于海口市西北部的全长22公里热带景观滨海带状型地带，北邻琼州海峡，东起秀英港，西至盈滨半岛。区内包括西海岸高尔夫球会、美视五月花高尔夫球场、热带雨林博览园、热带海洋世界、假日海滩、西秀海滩、粤海铁路海口火车站以及海口喜来登温泉度假酒店等六家五星级度假酒店。

　　2.西海岸发展房地产SWOT分析

　　(1)西海岸发展房地产优势(strength)分析：

　　①配套优势：西海岸体育休闲长廊项目位于海口市西海岸，东起西秀海滩西至水世界跳水馆，建设道路全长约2.4公里、宽6.5米左右。它的总体定位以休闲为主，是融极限运动、生态、观光、旅游、文化为一体的现代化城市最佳生态运动区；海口新市政府所在地，作为海口行政中心，西海岸汇聚了海口众多最高端的生活资源，占地面积4400亩的大型生态公园——五源河森林公园，正是海口市政府为了改善西海岸自然环境、完善生活配套而修建。2.5公里纯天然优美海岸线；拥有海口最好的2座高尔夫球场——西海岸高尔夫球场和五月花高尔夫球场；海口最高端的五星级酒店，喜来登酒店、新国宾馆，以及还将兴建的海口首个超五星级酒店，也是海口未来的国宾馆——海口香格里拉酒店也位于此。海南国际旅游岛战略的重要组成部分，海南唯一一个海南国际会展中心就位居西海岸。国际会展中心的总建筑面积近14万平方米，是由“鸟巢”设计团队量身定做，计划于2011年6月建成投入使用。它将成为海口西海岸的一处独特景观，也将作为我省承办的第七届泛珠三角区域合作与发展论坛的主会场。东环铁路有2个站点位于西海岸，分别是海口站(现火车站)、长流站，届时乘坐轻轨从海口到三亚仅需要90分钟。由张艺谋主导的“印象海南岛”剧场以及国家帆船训练基地也位居此地。在城市化的进程中起步较晚，没有遭到破坏，这使得西海岸后发优势非常明显。从海口市的区域拓展战略上来看，西海岸应该是海口市最大的“潜力股”。西海岸有几十里长的漂亮海岸线，海景资源得天独厚，整个西海岸遭遇低档次开发的地方很少，容易整体高档次开发。西海岸与海口的主城区天然联系在一起，海口的国贸、世贸可以自然延伸过来，基础设施建设的成本不会太高。如同硬币的两面，地产与城市总是无法分割。高档次的地产使西海岸增色，提升整个海口的形象。西海岸楼市板块也会相应带动海口其它板块的价值。我国第一条横跨海峡的铁路通道--粤海铁路及东环铁路始发站、汽车滚装码头等连接岛内外的重要交通枢纽都座落在西海岸新区，同时，西海岸新区已启动污水处理厂、道路管网等市政配套基础设施建设。

　　③资源优势：西海岸拥有丰富的临海一线稀缺土地资源，享有沙质细腻的金色海岸线，并拥有珍稀的海岸温泉资源、美丽的自然生态资源，地理位置优越，自然风光旖旎。

　　④政策支撑优势：西海岸新区是为贯彻落实海口市第十一次党代会“中强、西拓、东优、南控”的城市发展思路而设立。2006年11月就开始为了加快西海岸新区的开发建设，市委、市政府决定成立西海岸开发建设管理委员会作为政府派出机构代表市政府推动该区域的土地整理、基础设施建设、招商引资、开发建设和管理服务。为加快西海岸新区的开发建设，市委、市政府未来还将不断给予西海岸新区更大的政策扶持，赋予新区更大的发展自主空间。

　　⑤产业支撑优势：西海岸新区产业支撑主要指其所受到的产业辐射和自身的产业发展规划两方面：东临保税区、高新区、药谷、汽车工业园区等经济园区；西接海南西部工业走廊(老城工业基地――西移的海口保税区――洋浦保税港区――东方化工城)；南靠火山口地质公园和羊山体育休闲公园；北有新海综合物流园、创意产业园、会展中心及酒店群等，多元的产业辐射支撑为西海岸新区的开发奠定了基础。

　　⑥区位优势：西海岸新区位于海口城市西部，粤海铁路及东环铁路始发站、新海汽车滚装码头和未来的跨海通道都坐落西其中，是海南岛连接大陆的门户，交通区位条件十分优越。

　　⑦生态优势：西海岸新区将是未来海口城市的核心区，西海岸新区刚刚开启开发建设的序幕，其土地资源储备十分丰富，拥“天、海、河、湖、园、岸、林” 的天赋优越热带自然生态环境，是目前海口生态旅游资源保存最完好的区域之一。

　　⑧基础设施：我国第一条横跨海峡的铁路通道--粤海铁路及东环铁路始发站、汽车滚装码头等连接岛内外的重要交通枢纽都座落在西海岸新区，同时，西海岸新区已启动污水处理厂、道路管网等市政配套基础设施建设。

　　(2)西海岸房地产发展劣势(weakness)分析

　　①由于该区开发较为成熟，在同等品质的情况下，该区域房价大大高于其他区域。

　　(3)西海岸房地产发展机遇(opportunity)分析

　　①西海岸正在成为海口新CBD，总部经济核心区，未来发展潜力巨大。西海岸新区将规划建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功能元素为一体的未来海口新核心区。

　　②2011年，海口将举办泛珠三角区域(9+2)合作与发展论坛其中，海口国际会展中心及会展酒店、会展中心市政路网工程、长流起步区路网、长流起步区景观带、长流起步区公共服务设施、丘海大道延长线的建设将对西海岸房地产的发展起到极大的帮助，海南国际会展中心总投资13.8亿元，累计完成投资7.4亿元，2009年11月20日动工，计划2011年6月30日竣工。该工程的完成将极大促进西海岸的发展。

　　③长流创意产业园的建设，将为西海岸的房地产发展提供另一个契机。海口市决定实施城市“西拓”战略，创建新海岸新区，规划面积55.17平方公里。西海岸新区将建设成为集行政服务、总部经济文化、创意、商务会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、现代物流、交通枢纽、教育科技和温馨宜居等功能元素为一体的未来海口新核心区，以海洋蓝色为基调的国际性热带滨海城市。中共海口市委十一届三次全会在《关于加快发展海口市现代服务业的意见》中，做出发展创意产业和建设“长流创意产业园的决定，是海口市产业结构调整的新举措，这给海口市发展创意产业带来了机遇。规划面积约3000亩，分三期建设，通过建设创意产业园区，推动广告、策划与咨询、建筑设计、工艺、设计、影像、出版、动漫、表演艺术、音乐、电影电视、网络游戏和网络服务等领域的资源共享与产业互动；为创意机构与创意人士提供个性化的硬件设施和软件服务，促进创意成果的转化与推广；引导各类创意设计企业、文化经营企业、信息服务企业、传媒机构、策划推广和咨询服务机构向园区集聚；运用信息技术，构建“虚拟创意产业园区”，建设现代信息服务业和现代传媒业基地。这将极大地提高西海岸的文化品位和创造力。

　　(4)西海岸发展房地产威胁(threat)分析

　　众多高品质楼盘坐落于此，该板块未来高品质楼盘竞争将异常激烈。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/a7fa02b369dc5022aaea0001.html