中国房地产市场泡沫

中国房地产市场泡沫

作者:李博 班级:土木094 学号:20091766

【内容摘要】近些年我国房地产业发展迅速，给国家带来了巨大的经济效益，但是随着空置率、房价收入比的失衡证明了我国房地产的“泡沫”化，这给房地产、银行、国民经济带来了巨大的潜在风险。面对美国的次货危机， 2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整(业界统称为“国十一条”)，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。本文从房地产泡沫入手，对我国的房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。

【关键词】泡沫经济 泡沫现象 泡沫的危害 消除泡沫的措施

一、房地产市场泡沫

所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。

二、我国房地产泡沫的产生

近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：

（一）居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。

需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。

（二）我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。

我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

（三）银行等金融行业支持过度。

我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

（四）各地方政府对财政收入的追求。

由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。

三、我国房地产“泡沫”现象

纵观国际市场，房地产泡沫是每个国家都不可避免的经济通病，之所以说我国的房地产已经是“泡沫经济”主要的现象来自以下两点：
（一）空置率高

目前，证明我国房地产经济已经成为泡沫经济的重要指标就是空置率的居高不下。据统计我国一线城市的商品房空置率高达15%以上，但租金的收入仅为2%，这些数据显示出来的就是“楼市”当中炒作投机的因素占主导地位，这是一种不正常的市场化行为，这种消费基础带来的房价上升和供需关系是畸形的市场需求，是没有牢固基础的需求。值得注意的是在金融危机前，美国的房屋空置率也没有超过3%，可见我国的房地产市场刚性需求与炒作之间的矛盾已经激化到了顶点。理论界认为，我国的房地产之所以已经成为“泡沫”其重要的标志就是这些空置率，因为这些空置的房屋不是拿来使用的而是用来囤积的，所以当这部分需求推动了房地产价格的时候，真正的需求者群体却因为房价而不断的萎缩，一旦打破临界点，造成刚性需求中断，那么房地产市场将出现真空，楼市将跳水，这时炒房者将会出现租不抵贷的经济危机，进而引发银行的房贷坏账，这些连锁反应将势必冲击整个国家的经济基础，所以说目前我国的房地产行业已经是泡沫经济。
（二）房屋价格和收入比失衡

中科院在对房地产经济进行研究并在2010年的《经济蓝皮书》中总结，房屋价格和家庭年收入的比，应当在3-6倍之间，超过6倍将导致居民购买房屋的困难。在这个标准的衡量下，我国在2009年的统计数字是全国的居民收入房价比已经达到了8.3倍，很明显已经超出了人们对房价的承受能力。同时应当注意的是，这个8.3只是一个平均值，如果将一线城市的房屋单独统计，将大大超过这个指标。在这个失衡的市场价格面前，普通居民已经望房兴叹了。大多数的居民不能以合理的方式参与房地产市场，这也是房地产泡沫的一个重要标志。

四、房地产泡沫的危害  

（一）造成经济结构和社会结构的失衡  
　　房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。  
　　由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 

（二）导致金融危机 
　　房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。 

（三）造成生产和消费危机 
　　房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。 

四、房地产泡沫的对策

  今年年初，国家出台了一系列的调控政策，以此来遏制房地产价格的过快畸形增长，业界统一称之为“国十一条”。这一系列的调控措施通过时间的验证已经产生了一定的作用。  

国十一条的指导思想：让房子卖到真正需要房子的人手上。这个目标看似简单，但是这个目标的背后的真正含义就是要激发居民的刚性房地产需求，使之成为市场的主导消费力量，真正的还房地产市场给市场，而不是控制在投机者手中。这时给房地产发展指明了一个方向，回归了房地产市场的真正市场面目，使一切围绕房地产的产业投资回归理智。

其次，消除房地产市场泡沫还可归纳为以下两点：

（一） 银行实行严格的信贷审核机制。

由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

（二） 加强管理土地市场。

土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/a8513d1bfad6195f312ba6ab.html