“一房多卖”案件中“恶意串通”之认定规则

“一房多卖”案件中“恶意串通”之认定规则：要素式审查+基本可能性+无相反证明

随着房地产市场的发展，商品房交易不断繁荣，“一房多卖”案件也层出不穷，此种现象在二手房交易市场尤为严重。实践中，前手买受人经常以“恶意串通损害第三人利益”为由主张确认出卖人与后手买受人之间签订的买卖合同无效。2017年3月15日，《中华人民共和国民法总则》颁布，其中第154条继续保留了《民法通则》和《合同法》的相关条款,规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。但司法实践中认定存在“恶意串通”之事实十分困难。

“恶意串通”事实认定困难之原因

1.主观评价要件无法通过直接证据予以证明。“恶意串通”的构成要件有三。其一，恶意，即合同双方当事人均需对合同损害特定权益具有明知或应知的主观态度；其二，串通，要求合同双方当事人明确以侵犯特定利益为共谋意思（明示的恶意串通）或者一方做出意思表示，对方明知该行为会损害他人权益，而用默示的方式表示接受（默示的恶意串通）；其三，损害他人合法权益。通过上述分析可以看出，“恶意串通”的三个构成要件均属于主观评价要件，无法通过直接证据予以证明，只能通过间接证据进行论证加以证明。

2.“恶意串通”行为隐蔽性强，当事人信息不对称，举证困难。“恶意串通”行为本来就是私下苟且，隐蔽性很强，案件审理过程中，出卖人与后手买受人往往互相包庇、隐藏真实意图，作虚伪陈述或提供虚假证明。在以“恶意串通”为由提起的确认合同无效案件中，原告对出卖人与后手买受人之间的交易细节不了解，存在信息不对称的情况，其作为信息弱势方很难进行充分举证。

3.审判实务中对“恶意串通”之证明标准缺乏行之有效的审查规则。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第109条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该待证事实存在”。该条规定确定了“恶意串通”的证明标准是“排除合理怀疑”，但该标准与“高度盖然性”的一般标准关系如何，通过何种审查规则运用“排除合理怀疑”标准，审判实践中均无明确结论。

通过调研该类案件，本院提出认定“恶意串通”的规则建议：

一、通过“要素式审查”查明案件基本事实。

“恶意串通”是人的行为，属于主体行为要件，所以“一房多卖”案件中“恶意串通”之认定应以出卖人、后手买受人的行为为线索进行“要素式审查”。

首先，身份关系要素。着重审查出卖人与后手买受人之间是否存在亲属、同学、朋友、控股、出资等可能影响交易真实性的特殊身份关系。其次，合同履行要素。着重审查交易周期、成交价格、是否通过中介公司交易、房款支付情况、银行转账及存取款记录是否存在异常等情况。再次，后手买受人应尽之义务要素。房屋买卖属生活重大事项，应审查后手买受人是否实地看房、是否核实房屋权属状况、装修及居住使用状况等。

二、结合日常经验法则判断是否存在“基本可能性”。

经验法则是人类以经验归纳抽象后所获得的关于事物属性及事物之间常态联系的一般性知识。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实，当事人无需举证证明”。这一规定明确了日常经验法则在事实认定中的作用。在“一房多买”案件中，应根据审查确认的事实，结合日常经验法则判断出卖人与后手买受人之间的交易行为是否严重违背生活常理及交易惯例，进而确定是否存在“恶意串通”的“基本可能性”。

同时应当指出，“基本可能性”的标准也充分考虑到了利益受损方的信息弱势地位，故其仅需对存在“恶意串通”的基本可能性承担证明责任。

三、以出卖人、后手买受人是否提供相反证明作为认定“恶意串通”之事实的最后“关卡”。

日常经验法则具有相对性、地域性和实效性的特点，如果仅依靠日常经验法则判断是否存在“恶意串通”，很有可能误伤善意行为人。故利益受损方证明存在“恶意串通”的可能性之后，证明责任发生转移，给予出卖人、后手买受人辩解、提供相反证明的权利，以达到“排除合理怀疑”的效果。如出卖人、后手买受人针对有违生活常理、交易惯例之行为不能提供有效辩解及充分反证，则可认定存在“恶意串通”之事实。

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