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正在进行安全检测...

发布时间：2023-11-28 03:59:58 来源：文档文库

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房地产企业现状及未来发展趋势分析
一、中国房地产企业现状分析
在房地产行业发展过程中,房地产企业的估值中枢随着行业不同阶段的成交情况,盈利变化和政策环境一直在发生着剧烈变化.（一）、历史地产估值领先于ROE变化大致1到2年
从历史地产股的估值与ROE的关系来看,08年以前,房地产行业ROE和PE呈现同步关系,而且PE随着ROE的突破而创出新高,而08年之后,随着严苛房地产政策的出台,PE持续收缩至20倍以下,随后PE会领先于ROE,其内在联系可以理解为房企的销售改善,销售利润水平回升,市场给予估值上的反映,而由于房企会计制度延后确认的属性,所以体现到财务报表上房企的ROE随后同步出现改善趋势.从房地产的黄金十年到行业的白银时代,行业利润水平中枢下滑已是业内不争的事实,过去一味囤地追求高毛利而导致库存积压的模式无法持续,在利润率下行趋势下,高杠杆、快周转的模式曾一度大行其道,但随着行业调控手段的多样化和严格化,一味追求高杠杆、快周转又受到了限购限贷和融资收紧等调控手段的打压,在这种利润和规模的平衡之下,如何追求“有质量的增长”、追求资产回报率的提升,成为了当下房企的命题.因此如何理解地产股的合理估值,应该正确且深入地来看待未来中国房地产企业ROE的发展方向.（二）、追本溯源：中国房企ROE的变迁之路
回顾历史,可以发现中国地产行业ROE的变化一直受到政策的调控和行业环境变化的

影响,将房地产行业发展历程分为四个阶段：
2009年以前：资源的红利时代
1998年国家开启住房改革,中国的房地产市场经济开始形成,随后政府配套推出一系列措施,推动房地产市场的快速发展,随后到2002年土地招拍挂制度的出台,将房价和地价正式捆绑在一起,形成了房价和地价的联动效应,此时房企竞争力主要体现在资源获取的优势上,谁能够获取土地资源谁就能够盈利,重拿地轻开发是这个时期房企的典型特征.尤其05年以后,资源逻辑的烙印贯穿着该时期的行业发展,这一阶段房企的ROE水平主要由净利润率水平决定,毛利越高的房企ROE相对越高.1、2009年至2014年：高杠杆叠加高周转之路
金融危机之后,中央在2008年底开始出手救市,货币政策连续5次降息,首付比例重新下调至20%,按揭利率下调至7折等,叠加“4万亿”刺激政策,房地产行业步入黄金10年的尾声,房价进入了一个历史性上涨阶段,无论涨幅,持续周期均远超以往,从2009年3月开始,全国房地产市场均价连续上涨29个月,其中2009年当年全国商品房均价上涨23.2%创下历史最高点.价格的快速蹿升和销售的回暖充分激发了开发商补库存的热情,在土地市场几乎不计成本的拿地,掀起了国内地王潮,而高杠杆拿地的背后则是负债率的快速扩张,在此阶段整体房企的资产负债率较08年之前平均提高20个百分点左右,在此阶段房企的ROE的提升主要依靠杠杆规模的扩张.2007年房企ROE排名靠前房企资产负债率

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