「经典案例」最高法院：执行程序中抵押权人如何应对抵押物上的租赁负担？附最新5个典型案例裁判观点
转自：保全与执行【最高人民法院判例】强制执行中，承租人可以“买卖不破租赁”主张权利，但其并不享有足以排除执行的权益作者：李舒，唐青林，吴志强（北京市安理律师事务所）裁判要旨：租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权，但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行，在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。
案情介绍：一、2004年11月6日，出租人晟欣公司与承租人利群担保公司签订《房屋及设备租赁合同》，晟欣公司将其所有位于淄博市张店区商场东路2号金佰利购物广场（诉争房屋）出租给利群担保公司，并于同年12月29日双方签订《交接协议》约定自当日18:00起，诉争房屋由利群公司接管。2005年1月至3月期间，利群公司对诉争房屋进行装修，并于2005年4月开始营业。二、2004年5月19日前，齐商银行与晟欣公司共签订了四份借款合同，共计7000万元，分别办理了抵押登记。晟欣公司于2005年12月28日又与齐商银行签订抵押担保借款合同，借款7000万元，借款用途为贷新还旧，期限自2005年12月28日至2006年11月23日，并以晟欣公司的房地产（包含诉争房屋部分）作为抵押，办理了抵押登记手续。三、房管部门的《房屋登记簿》上载明，设在诉争房屋上的原抵押于2005年11月28日注销，同日办理了新的抵押登记，债务履行期限自2005年11月24日起至2006年11月23日止。四、申请执行人齐商银行因被执行人晟欣公司到期未偿还借款，向淄博中院提起诉讼，淄博中院作出（2007）淄民二初字第14号判决，判令晟欣公司向齐商银行偿还本金7000万元及利息。五、晟欣公司未履行义务，齐商银行向淄博中院申请强制执行，执行过程中，查封了诉争房屋。委托评估后，淄博中院委托拍卖机构对诉争进行拍卖并发布拍卖公告。六、利群担保公司认为该拍卖公告未明示其作为承租人的权利，故提出执行异议，请求撤销该拍卖公告，淄博中院未予支持。利群担保公司不服淄博中院异议裁定，向山东省高院申请复议，请求撤销淄博中院裁定并确认诉争房屋的买受人应继续履行晟欣公司与其签订的租赁合同。七、山东省高院作出（2013）鲁执复议字第5号执行裁定，驳回利群担保公司复议申请。利群担保公司向最高法院申诉，最高法院受理后认可利群担保公司的申诉请求，裁定撤销淄博中院和山东省高院的异议裁定。裁判要点及思路：对于本案，最高法院认为租赁合同成立在先，抵押权生效在后。
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