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海南房地产项目考察深度报告

发布时间：2020-07-31 07:47:53 来源：文档文库

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海南调研报告

一、海南市场的发展历程及政策影响

发展历程重要政策及事件：

起步发展阶段（90-94年）

随着海南省正式建省，设立亚龙湾国际旅游度假区，大批星级酒店开始建设，大批投资者涌入，三年时间内房价增长近4倍，但在93-94年，进入房地产泡沫时期。

巩固提升阶段（95-07年）

在2002年开始，海南房地产市场以三亚为主，再次开始发展腾飞，各大开发商涌入，星级酒店纷纷进驻，向东线发展，三亚旅游接待量也持续增长，三亚成为国内旅游重点区域。但在07年受到楼市调控影响出现短期的量价齐跌。

转型阶段（07-12年）：

2007-2010年，2007年海南省提出五年打造“海南国际休闲旅游岛”2010年1月4日国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，同年，东线高速正式开通。

2010年4月以来，房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，海南市场也受到较大影响，三亚各旅游度假房地产项目成交量明显下滑。投资型客群得到初步遏制。

2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场随着游客的接待量的节节攀升，随着政府强势规划的逐步落实，海南市场竞争也白日化，2012年海南市场量价略有回落。

2013年的海南市场，各类项目销售业绩呈现多极化，具有明显资源及竞争力的项目销售业绩持续稳定，也有部分项目严重滞销。

政策影响：

通过调研，自2011年政策调控以来，海南市场受到一定影响，特别是三亚以旅游支撑房地产发展板块。

限购政策：根据调研，现三亚市限购区域主要针对主城区河东、河西为界，覆盖区域小，但对于投资客群有一定影响。

限贷政策：根据调研，现三亚度假旅游板块的各大在售项目一次性购房客群比例高达90%以上，即使像万科湖畔度假这类可提供首付5成倍利率贷款的项目，一次性比例依然达90%以上，因此，限贷政策对三亚目标客群影响极其有限。

2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场受投资型需求影响，量价均略有下降。

二、海南市场板块及发展

海南旅游产品以滨海旅游为主，陆地总面积约万平方公里，海域面积约200万平方公里，总人口约万人，其中固定人口为万人，流动人口约为万人。北纬18°以南重点旅游区域，水主题例更高达80%目前热带雨林、文化、温泉、漂流等旅游产品也在发展。

城市能级、资源条件决定区域价值基础，开发成熟度决定即有价值高度，未来规划决定升值潜力，根据此三项属性，整个海南市场分为以下五大板块组团。

南部组团是资源最好的区域，包括三亚市域范围及陵水、保亭部分区域，也是旅游度假地产。

板块特征：

次要考察组团：

主要考察组团：

客户特征：

稀缺性资源导入的游客转换为旅游地产的置业客户，客户来源广而散。以新海南人为主的岛内客户是目前支撑海南项目成交的重要组成部分，三亚岛外客户比例更高。

“四高”特征：海南旅游地产客户分布图高寒地区

高寒地区：

以哈尔滨为中心的东北地区。

高收入地区：

以内蒙鄂尔多斯、山西等为代表的资源型地区

高消费：

以北京、上海为中心的高消费地区。

高人口密度地区：

以川渝为代表的人口聚集地。

销售情况：

2011年调控对于海南项目而言，不局限于政策本身，更重要的是通过降低客户投资预期，减少产品的去化量，可以看出酒店等配套不完善情况下，销售量持续降幅增大：

海口市场唯一销售同比增加的区域，房价有所降低，同时积蓄已久自住型、改善型需求在海南省逐步释放的原因。

三亚市场卖“气候”，但价格被保持的同时，增长空间也受到很大压迫；

而除开海口，其他重点市县则很难抵抗政策波动对其销售量产生的影响。

存量情况：

东线重点城市存量压力加大，三亚市场库存383万㎡相对较小，但12年销售量万㎡，预计去化周期达到35个月，并呈现上升趋势。

重点城市市场存量消化周期除海口略有下降外，其余各城市均处于消化周期均呈上升趋势，去化库存成为未来海南市场的主旋律。

三、三亚市场考察：

此次考察范围主要集中在三亚市域内的三亚湾、鹿回头半岛、高新区、亚龙湾、海棠湾、藤桥土福湾、清水湾（三亚市域外）

根据三亚及陵水板块，通过同行交流、实地咨询，针对具有相同特征的板块的典型项目进行了实地考察，并对销售价格、去化速度、产品特征、客群特征进行了深入了解以判断各区域针对客群的定位属性。

三亚湾

鲁能.三亚湾（美丽5期）

项目特点：

2007年开始开发1500亩高尔夫球场，近海项目（600m）享受三亚湾海滩，距离机场较近，配套丰富，高尔夫会所、高尔夫学院及练习场、游艇会会所、美丽MALL项目配套（世界风情酒吧街、时尚商业广场、休闲不夜城、社区内湖、旱地音乐广场）酒店、温泉疗养院、网球俱乐部、国际会议中心、购物中心、游艇展览馆及其他配套设施等。

产品及价格：

5期容积率，2012年5月推售

小高层精装公寓68-95㎡，20000元/㎡，物业元/㎡

独栋清水别墅160-220㎡占地400-700㎡，29000万-30000万/㎡，物业元/㎡

代理及客户：

易居中国代理，10月-3月旺季推售旺销，淡季全国巡展，以北方市场为主

客群：可按揭，但90%一次性付款

70%-80%是北方客户（北京、太原、东北三省）

客群为中高端投资客及度假客群，看重总价，离海滩近，离机场较近，短期2次到访成交较多。

销售速度：

2011因为政策及自身产品问题，年销售量约400套

2012年虽然市场受到持续影响，但调整定位，度假精装公寓销售量约800套，主要在10-3月销售

三亚市区

三亚.山水国际

项目特点：07年开始开发，三面环山一面临水，离市区近先期产品入住率较高，生活配套齐全，偏自住特征，但受到市区限购影响，别墅销售速度缓慢。

产品及价格：

独栋精装别墅500-810㎡，占地900-1500㎡，33000-50000万/㎡，总价1700-4000万/套，物业8元/㎡，限购区域内

电梯精装公寓52-127㎡，续客阶段，预计均价25000元/㎡，物业元/㎡

代理及客户：

自销，属于限购区域，公寓为主力产品

客群构成，外地客户限购，一次性比例100%

70%是北方客户（北京、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省客群）

客群为养老客群及偏好便捷度的度假客群，看重总价，生活方便。

销售速度：

2012年别墅组团剩余产品在售，货量较少，受限购影响，月销售量约1套

2013年精装度假公寓处于续客阶段，5月推售（原旺季月销售量约30套，受到一定限购影响）

鹿回头半岛（大小东海）：

中信.半岛云邸

项目特点：

借助半山半岛规划资源，享受海质较好的规划海滩，高端酒店，游艇俱乐部，高尔夫球场，半山腰位置全产品观海，是离市区最近的顶级高端规划板块（开发中）。

产品及价格：

90亩，容积率

别墅:800㎡，占地2-4亩，6000万/栋起，绿城物业元/㎡

电梯160-240㎡，万/㎡起，均价40000元/㎡，物业元/㎡

产品规划完全以经过资源为导向，几乎户户海景

代理及客群：

华远代理销售， 100%一次性付款

60%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省客群）

客群为顶级高端客群。

销售速度：

2012年12月首开推524套，销售约200套，旺季月销售量约60套

半山半岛

项目特点：

2007年首推，已开发至7期（共10期），一二期以公寓与别墅为主，后期均已景观板式高层为主，最大限度利用高尔夫景观和环海景观。几乎垄断鹿回头半岛的资源，但开发还在完善中，定位离市区最近的顶级高端度假区，以鹿回头半山公园+高尔夫+游艇生活为主，海质优于大东海及三亚湾。

产品及价格：

先期部分产品精装电梯公寓100-130㎡

主力产品为精装电梯板式公寓190-210㎡（样板展示，高尔夫，海景，猕猴山）

33000元/㎡-60000元/㎡（精装含家具家电）

均价45000元/㎡，7期物业元/㎡，其余元/㎡

定金50万，只支持一次性付款

代理与客群：

前期为金达利代理，后期自行销售

客群100%一次性付款

70%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省客群）

客群为顶级高端客群。

销售速度：

1期、2期2007年推出，公寓12000元/㎡售罄，别墅

4期、5期100-130㎡电梯板式公寓为主，均价40000元/㎡，旺季月销售量约30套

7期（实景样板展示）190-210㎡高尔夫+海景景观板式公寓，均价45000元/㎡，旺季月销售量约60套。

海棠湾

东线高速以东临海区域以顶级度假酒店为主，暂无商品房项目开发，东线高速以西（南田温泉度假区）有3个项目开发，陶然湾（叠拼洋房+电梯公寓）、珠江南田57°（叠拼洋房+电梯公寓）、六和悦城（电梯养生公寓）项目规模不大，无海景资源，主打温泉、养生、养老。

陶然湾项目特点：占地240亩，容积率，1088户，2013年2月面市，推售叠拼洋房32套，电梯公寓200余套，区域交通景观较粗糙，立面品质较低，温泉家家入户带泡池。

产品及价格：

叠拼洋房110-160㎡（4F电梯公寓，一栋8户）

均价26000元/㎡（精装含家具家电家私）

物业元/㎡

主力产品电梯公寓60-140㎡（主要以80㎡2房）

均价18000元/㎡（精装含家具家电家私）

物业元/㎡，定金20万，支持贷款

代理及客群：

自行销售，客群90%一次性付款

80%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省年龄50岁以上客群）

客群为北方高龄高端客群，多在三亚市区已购房，在此购房多为三亚的第二套房。看

重301医院配套

销售速度：

2012年2月1日同时推售叠拼洋房+电梯公寓

叠拼洋房1个月销售5套（受立面、产品形态、资源影响，销售量较低）

电梯公寓1个月销售约80套（普遍看重海棠湾未来趋势，养生、养老，301医院配

套，且现状海棠湾商品房稀缺）

珠江南田57°

项目特点：占地400亩，开发占地约100亩，容积率约，独栋温泉别墅约300套，区域交通景观较粗糙，叠拼温泉小别墅，单一产品4种类型，现房销售，家家温泉入户，酒店配套已运营，因拿地早，商业40年产权，剩余30年产权。

产品及价格：

叠拼别墅45-80㎡（上叠下叠产品）

均价30000元/㎡（精装含家具家电家私）

物业元/㎡，入住时间短返70%

定金20万，支持贷款

代理及客群：

珠江自行销售，客群100%一次性付款

80%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省年龄50岁以上客群）

北方养生、养老型高端客群。

销售速度：

旺季10月-3月，月均销售约20套，目前剩余100套左右

六和悦城（反面案例）

项目特点：占地90亩，容积率， 2013年1月面市，推售3栋8-9F一梯两户小高层公寓。项目区域交通景观较粗糙，景观、立面、售楼部、样板展示均很粗糙，主打养老物业。

产品及价格：

仅一种户型的产品，电梯公寓80-100㎡均价20000元/㎡（精装含家具家电家私）

物业4元/㎡（含保洁、代租等服务）

代理及客群：

自行销售，项目不支持贷款，因滞销，基本无客群，定位客群是50岁以上养老客群。

销售速度：

2012年1月面市，目前滞销，工程整改中。

土福湾

东和福湾

项目特点：

占地约500亩，08年开始开发，别墅容积率约，总体容积率，有海滩资源，主

推小型度假别墅，以看海公寓及投资型洋房为辅。区域发展还不成熟，靠近海棠湾及

享受土福湾海滩资源，纯西班牙风格，1F纯度假小别墅，强调度假元素。

1层度假组院别墅69-130㎡（69㎡占地160-180㎡，130㎡占地200余㎡）

产品及价格：

创新度假别墅，均价60000元/㎡（精装含家具家电家私）物业元/㎡

看海公寓50㎡-80㎡（精装全配，共3栋，均在近海资源，以看海为主要卖点）

均价30000-100000元/㎡（根据看海资源而定），物业元/㎡

洋房产品约50㎡（精装全配带投资返租）均价20000元/㎡，物业元/㎡

（可选择5年租金一次性返租，年收益5%，5年一次性返租计入房价，业主一年可入住约30天）

代理与客群：

合富辉煌代理销售，定金10万，支持贷款

客群100%一次性付款

80%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）

别墅、公寓：养生、养老中老年客群为主

洋房：以中高端年轻投资客群为主，投资监度假需求。

销售速度：

度假组院小别墅：2008年-2011年推售，旺季月均销售约15套，目前基本售罄

看海公寓：2009年-2012年，旺季月均销售约30套，目前剩余较少

洋房：最后推售产品，2012年10月推售，推售400套，销售约380余套，旺季月均销售45套。

市域高新区

和泓假日阳光

项目特点：

该项目地处三亚市城郊高新区，位于三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾枢纽地段，但度假资源相对贫乏，有一定山景资源。该项目由重庆和泓集团打造，占地175亩，容积率，是三亚市场上罕见的无资源高密项目，价格低。

产品及价格：

主力在售产品为55-78㎡电梯公寓，均价15000元/㎡，途家合作，物业费4元/㎡(产品设计度假元素缺乏，属自住类地产项目)

代理与客群：

和泓自行销售，客群80%以上一次性付款，不限购，可按揭

50%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）

30%为川渝客户（和泓公司内部客户，挖掘川渝业主资源客户，当地301医院合作等合作单位整合资源客户）

以中高端投资客户为主，看重性价比，属于海南投资入门级客群。

销售速度：

7-11栋合计1800套，销售约1000套

2011年取得建设用地规划许可证

2012 上半年取得建设工程施工许可证

2012年6月10#11#合计约700套推售，12月基本售罄，平均销售速度约100套/月（内部资源整合客户比重较多）

2012年12月7-10#合计1000多套房源推售，平均销售速度约100套/月， 9个月时间合计销售约1000套。

万科湖畔度假公园

项目特点：

该项目地处三亚市城郊高新区，位于三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾枢纽地段，有一定湖景资源。该项目占地655亩，建面63万㎡，容积率，是万科据森林后又一无海景资源养生、养老度假项目。该项目产品只有一种户型，商业产权、度假元素明显。

产品及价格：

9-11F小高层63㎡电梯公寓，均价20000元/㎡，万科物业，物业费4元/㎡(产品设计强调度假元素，控制总价，一期为商业产权40年)

代理与客群：

合富辉煌代理销售

客群80%以上一次性付款，不限购，可首付5成倍利率。

70%是45岁以上（或为父母购买）北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）

20%为万科资源客户（万客会，渠道资源客户）

以中高端养生、养老投资客户为主。

销售速度：

2012年11月17日开盘，推售约1100套推售，已销售约700套，平均销售速度约170套/月（项目首次开盘，续客时间较长）

陵水（黎安港）

合富汀澜海岸

项目特点：

该项目地处陵水县黎安港开发区，该区域主要依托规划中的国际海洋公园，作为先行的一线海滨开发项目，目前交通非常不便，预计未来规划道路会改善。占地约800亩，容积率，规划有酒店、公寓、别墅等

产品及价格：

11F小高层120-150㎡板式海景公寓，均价15000元/㎡-20000元/㎡（根据楼层及海景资源），物业费元/㎡(精装含家具家电)

2F带泳池独栋别墅195-370㎡，均价25000元/㎡-50000元/㎡（根据花园面积海景资源），物业费元/㎡(精装不含家具)

代理与客群：

合景泰富自行销售

客群80%以上一次性付款，不限购，60%是45岁以上（或为父母购买）北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）

部分客户为规划预期清楚的政府官员或企业高管（投资型）

以海滨度假投资客户为主。

销售速度：

2012年3月推售

海景公寓销售推售约800套，已销售约400套，平均销售速度约30套/月

别墅推售约70套，已销售约50余套，平均销售速度约4套/月

清水湾

雅居乐清水湾

项目发展历程：

项目特点：

占地约万亩，分为五大组团，每个组团2-3种产品在售，主要以高低结合规划方式，即看海（山景、高尔夫）电梯高层+游艇别墅（泰式别墅、山景洋房、高尔夫别墅）产品为主，享受12公里海岸线，高尔夫球场、JW酒店、希尔顿酒店等顶级配套。

清水湾始于２００６年８月，项目预计总投资１３０亿元，分十年完成。经过五年开发，截至2012年年中，清水湾已对外宣称总销售额达１５０亿元，超过当初预计的总投资额。

产品及价格：

酒店式公寓： (精装修、拎包入住) 面积约：77-175㎡，均价 16000元/㎡

高层海景公寓：(精装修、拎包入住) 面积约：70-170㎡，均价 20000元/㎡

海景高层洋房：面积：130-330㎡，均价 20000-25000元/㎡

高层园景洋房：面积：97-111㎡，均价 20000元/㎡

独立别墅：面积：154-1411㎡,花园面积：390-1770㎡，均价 30000-35000元/㎡

（一线海景顶级产品部分高达40000元-50000元/㎡）

代理及客群：

雅居乐自行销售

客群90%以上一次性付款，不限购。

清水湾客群覆盖全国，约10000组左右的业主有60%是30岁以上北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）

20%为川渝华中区域客群高端客群

10%华东江浙一带客群

全产品线覆盖了中高端到顶级客群，以海滨度假投资客为主。

项目投资数据调查：

据业内人士数据支持，雅居乐清水湾建筑成本数据推算，在开发总成本中，建筑成本占50%左右，土地成本占30%左右，其余20%为营业税、增值税等税费支出，而成本占销售收入的比重在60%左右。

据业内人士相关数据支持，清水湾项目别墅组团成本应为万元/平方米，项目楼面地价仅为245元/平方米左右。

小结：

建议持续跟进区域：

鹿回头半岛：该区域配套成熟，交通便捷，定位高端，山地+海景+高尔夫景观，适宜中小地块高端项目开发，对开发实力要求高，可实现高单价销售。

代表项目（中信云邸、半山半岛）

市域高新区主干道沿线：该区域为交通枢纽区，但景观资源价值较低，定位偏低，适宜中等规模项目开发，对开发实力要求不太高，但售价低，配套不成熟。

代表项目（和泓假日阳光、万科湖畔度假公园）

海棠湾板块：热点区域，起步阶段，对开发实力及开发时机把控要求高。定位高端，适宜几百亩及以上的项目开发。

代表项目（暂无），详见海棠湾板块资料

四、三亚海棠湾板块调研

海棠湾简介

海棠湾位于南中国海之滨，是三亚东疆门户。东北与陵水县接壤，西北与保亭县毗邻，西南以仲田岭、回风岭、竹络岭、琼南岭群山为界，构成自然的海湾区域。总面积平方公里。以汉、黎为主。

海棠湾距三亚市区28公里，距凤凰国际机场40公里。海棠湾海岸线长公里，区域内除海水、沙滩、风情、民俗、温泉及岛屿外，还有总长公里长的原生态内河水系，总面积8平方公里的泻湖以及丰富的湿地资源。

2004年三亚市委，市政府开始启动海棠湾规划

2007年5月，海南省政府正式批准海棠湾控制性详细规划，从此拉开了海棠湾开发建设的序幕。海棠湾规划总面积平方公里，规划2020年期末人口总规划25万人。

海棠湾规划

一点、一带、三区、六片、五楔

一点蜈支洲岛：规划定位为以观光、休闲、度假功能为主的热带海岛雨林公园，开展潜水、垂钓、水上运动等多种海洋娱乐项目。

一带沙坝地带：规划建设32家以上的高端度假酒店。已进驻的酒店品牌有：凯宾斯基、索菲特、逸林希尔顿、康莱德、费尔蒙、君悦、喜来登、豪华精选、香格里拉、洲际、万丽、凯莱等。凯宾斯基、万达逸林希尔顿、万达康莱德、中港万丽已开业。

三区南、中、北三个区：

南区：南起铁炉港，北至国家海岸大道；

中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围；

北区：包括藤桥、椰洲、风塘等多个场地单元；顶级度假酒店正在形成。

六片六个主要功能片区

铁炉港片区、林旺片区、龙江塘片区、风塘片区、椰洲片区和土福片区。

铁炉港片区和林旺片区位于海棠湾南区。面积约45平方公里。规划定位为公共服务、休闲及医疗中心，将充分利用山体、泻湖、海湾等优质资源，打造具有国际影响力的游艇和休闲品牌，主要项目包括亚洲顶级的国际游艇港、高档酒店区、山地高尔夫社区、国际风情小镇、梦幻娱乐不夜城、影视不夜城、奥林匹克湾、国际会展中心、解放军总医院海南分院等。

龙江塘片区位于海棠湾中区。既有以大小龙江塘为核心形成大面积的湿地，总面积平方公里。规划定位为高端休闲度假区，主要功能包括顶级酒店、国际滨水社区、国际养生社区。

风塘片区、椰洲片区、土福片区位于海棠湾北区。风塘片区:约10平方公里，规划定位为主题乐园、综合社区、滨水社区。主要项目有：滨海高端度假酒店、国际度假社区、惠普动漫产业基地、国际艺术中心、国际免税购物城等。

椰洲片区:约18平方公里。规划重点打造结合山体、河流、湿地、椰林、温泉、风情小镇等多样旅游资源的综合片区。河口的椰子洲岛将建成国家海岸湿地公园，以完整保护这里的原生态环境。

五楔交通规划结构

海棠湾对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及东线高速铁路。海棠湾区域内交通主干道由 “三纵九横”的道路体系组成。三纵分别为各片区间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路。

区域价值解读

【区位优越】海棠湾位于中国唯一的热带度假天堂——三亚市，作为三亚的东部

门户，具有极好的旅游区位条件，距市区28分钟车程，距三亚凤凰机场45公里

【高端定位】唯一被誉为“国家海岸”的滨海湾区，政府亲力打造，海棠湾将成世界旅游度假目的地。

【资源稀缺】拥有三亚最后一片纯净海域、二线内河水系、蜈支洲岛、号称“神州第一温泉”的南田温泉等。但目前呈现效果还处于初级阶段。

【多元顶级配套】拥有最复合、最高端的配套设施，如国际会展中心、三亚最大

的游艇码头、亚洲最大的离岛免税城、解放军总医院，且云集100余所顶级酒店，目前一线酒店建成或在建，二线均未动工，区域开发处于起步阶段。

区域开发潜力分析

目前海棠湾处于初步建设阶段，一线已被高端酒店圈定，以海棠路为界，林旺片区、龙江塘片区、风塘片区二线开发相对潜力较大，铁炉港片区已完成布局，301医院、高尔夫、酒店已呈现、土福湾区相对边缘化，目前有早期项目在售，但配套落后，椰洲片区延伸至东线高速以西，配套相对落后，交通体系尚未完善。根据实地考察和分析，预判最先成熟区域将是铁炉港向北至龙江塘一带。