写字楼项目可行性报告

第一部分 摘要与结论

广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹔写字楼市场于２０００年下半年复苏反弹﹐需求增长迅速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的市场需求，供不应求状态相当明显的。

根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值NPV(net present value)方案一为人民币7.47亿元，方案二为1.27亿元。此为折现率(discount rate) 7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为14.36%，方案二为16.35%，均高于广州的平均水平。

第二部分 宏观经济形势分析

第一节 广州市经济发展现状与趋势 

经济高速发展, 位居全国前列

2002年，广州市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值3001.69亿元，总量仅次于北京，比上年增长13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止﹐广州市已连续7年保持13%左右的增长速度﹐在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。广州已成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一，其余两个城市分别是上海(5408.76亿元)和北京(3130亿元)。

2002年广州市全年人均GDP达到4.19万元，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，在我国大城市中位居前列。人均国内生产总值达4,586美元，高于北京和上海。如果以国际上公认的基本实现社会现代化标准（人均GDP达到5,000至1万美元）来参考，广州的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。

表2-1 广州当前经济发展分析（2002年）

（资料来源:广州市统计局）

表2-2 北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）对比（单位：亿人民币）

(资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字 )

表2-3 北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）增长对比表（%）

（资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字）

表2-4 北京﹑上海﹑广州﹑深圳工业总产值对比表（亿人民币）

（资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字）

对外贸易发展迅速

2001年广州的外贸进出口总额达230.37亿美元﹐其中出口116.24总额达亿美元，进口总额达114.13美元。实际利用外资达到33.27亿美元，增长6.8％。投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。

第二﹑三产业稳步增长﹐成为经济发展的主动力

在经济总量快速增长的同时，广州的经济运行质量不断提高。地方财政收入有较大增长，2001年，广州地方一般预算财政收入为246.19亿元，比上年增长23.1%。工业企业经济效益稳步提高，2001年全市规模以上工业经济效益综合指数比上年提高11%，利润增长24.9%。产业格局不断调整，第三产业比重继续上升。一、二、三产业占GDP的比重已调整为3.57：42.33：54.1。三次产业对全市经济增长的贡献率为0.6%、43.5%和55.9%。广州经济能够持续快速增长，主要源于第二产业特别是工业的稳步增长和第三产业的高速发展。

居民生活水平不断提高

2001年底﹐广州市的总人口达到994万。广州城市居民年人均可支配收入达到15,117元，同比年增长率为7.5％，扣除价格因素后实际增长12％。零售市场活跃﹐2001年广州市的消费品零售总额超过1000亿元人民币﹐位居全国前列。大多数大型跨国和国内的零售商都视广州为进军国内零售业的桥头堡﹐锐意进军广州市场﹐带动商业物业市场持续上升。

表2-5 北京﹑上海﹑广州﹑深圳社会消费品零售额对比表（亿人民币）

（资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字 N/A ：资料不全）

国际性的区域金融中心的地位正在形成

广州金融市场的发育已有一定的基础，资金、证券、外汇、保险、期货市场等都有了长足的发展；目前广州的金融同业拆借中心、金融资产、票据自动清算系统、城乡居民储蓄存款余额、金融机构等在全省以至全国都处于领先地位，已初步构建了以中央银行为领导、国家专业银行为主体、商业银行、非银行金融机构和外资银行在内的多种金融机构分工合作的金融组织体系；金融资产规模居全国大城市前列。为数总多的外资金融机构都对广州未来的区域金融中心的地位充满信心﹐纷纷在广州设立分公司或代表机构﹐形成了高级写字楼需求的主要来源之一。

交通状况日趋完善

总投资62.88亿元的内环路工程1999年底建成，广州市市区地面交通状况得到极大改善。广州地铁一号线已全线通车。南北走向的地铁二号线工程正在进行，线路全长23.265公里，预计于2004年落成通车。将进一步提升广州市区的交通效率。地铁三号线也于近期动工﹐三号线则全长35.86公里﹐预计对番禺的城市化进程将起到巨大的促进作用，标志着广州将更有资格跨入国际大都市行列。

房地产市场已经复苏并稳步发展

经历了亚洲金融风暴后﹐广州房地产市场已经复苏。在广州市的近万家外资企业中，注册投资房地产的外企有789家,，注册资本总额达76.74亿美元,，外资占该市房地产投入的三分之一。2001年八个月，外资企业对广州房地产完成投资51.5亿美元，比去年同期增长60%，到位资金67.24亿元人民币(约8.1亿美元)，增长近40%。 外资的不断涌入，使广州房地产重新升温。特别是今年以来，广州城市环境大改造，番禺和花都撤市建区，地铁三号线规划初步定案等，为广州房地产开发提供了契机。

广州市未来八年的经济发展预测

目前广州总体城市规划目标是:到2005年，广州基本实现现代化，建成国际大都市。到2010年，全面建成现代化国际大都市。届时﹐广州的国内生产总值达到6,850亿元，年均递增12%；人均国内生产总值达到1 8万元，年均递增10%。社会消费品零售总额超过3900亿元，出口总值达到320亿美元，15年年均分别递增14% 和12%。城镇居民人均年生活费收入达到54,000元。全市综合实力雄厚，经济和社会发展达到或接近中等发达国家和地区平均水平；产业结构实现现代化，第三产业高度发达，三次产业协调发展；基础设施完善、高效；科技教育发达，能够支持经济、社会发展；市民生活进入初步富裕阶段。

小结

广州经济稳定发展，外来投资逐步回升，市场对写字楼宇的需求随之增长，尤其是中国加入WTO后﹐来自金融、保险、证券、信息科技﹑电信﹑零售等行业的需求将更趋殷切。由于目前广州市甲级写字楼市场正处于供不应求的状态﹐而这种状态预计将在短期内仍持续﹐因此，对于本项目的开发是一次难得的机遇。

随着广州市市区地面交通状况改善﹐内外环连接道路快速交通干线和地铁二三号线的落成将进一步提升东山区的作为广州市中央商务区的地位﹐而本项目位于东山区的核心位置﹐物业升值潜力将进一步提高。

由于经济的高速发展和新科技的广泛应用﹐目前广州的写字楼正逐渐由单纯的商业办公功能，而逐步向多功能智能型的方向发展，而且用家对写字楼硬件的要求越来越高。硬设备周全而具国际水平﹐以客户需求为主要诉求的写字楼物业将在市场上处于主导地位。而目前广州此类甲级写字楼供应寥寥无几﹐有利于本项目的顺利推广。

广州服务业和信息科技行业蓬勃发展﹐令更多的外资企业大良涌现﹐因应此市场需求，预计甲级写字楼将有广阔的市场﹐而目前该类物业的供应有限﹐本项目如抓紧机会切入﹐必将获得成功。

第二节、东山区经济发展现状与趋势分析

东山区2001年主要经济和社会发展指标

（资料来源：东山区统计局）

地理位置

东山区是广州市辖10个行政区之一，与越秀、荔湾同为老城区，面积15.83平方公里，2002年末，全区常住人口62.73万人，年末户数17.93万户。人口自然增长率2.33‰。现区域东起广州大道与天河区相接；西至北京路南段、文德路北段西侧的府学西街、德政北路、东濠涌（法政路口环市中路的一段）与越秀区相邻；南临珠江主航道与海珠区隔江相望；北傍旧广九铁路与天河区相依。东山区内划分有东湖、白云、梅花村、农林、黄花岗、华乐、建设、大东、珠光、大塘等十条行政街，139个社区居委会。经过多年发展，东山区凭借发达的金融商贸业、较为完善的城市基础设施、优美的居住环境、浓厚的文体气息、领先的基础教育、良好的社会风气成为广州市一个颇具吸引力和竞争力的中心城区。

经济概况

东山区国民经济实现持续健康快速发展，综合经济实力不断增强。2002年实现国内生产总值313.58亿元， 比上年增长9.7％。其中，第三产业增加值287.58亿元，比上年增长11.73％；第二产业增加值26亿元，比上年下降7.89％。二、三产业增加值构成由上年的14.36%:85.64%调整为8.29％：91.71％, 第二产业持续下降，第三产业仍居主导地位。财政收入保持快速增长。全年全区一般财政预算收入（含专款收入）72377万元，比上年增长12.45％, 一般财政预算支出（含专款支出）124544万元，比上年下降0.31％。东山区经济发展具有以下特点：

1．第三产业占经济主导地位

    2002年，东山区第三产业增加值预计达到289.6亿元，占国内生产总值的93.22％，成为全区产业的龙头。第三产业的迅速发展，使东山区的财政收入继续保持两数的增长，“九五”期间区财政的收入年均增长速度超过27％，2001年财政收入在广州市市属八区中名列第三位，区可支配财力近10亿元。目前，东山区来源于第三产业的地方税收总额已超过80亿元，占全市总量近1/3，占全省的1/8，为增强广州市综合经济实力发挥了积极的作用。

2．广州市的商贸集散地

   通过大力发展第三产业，东山区作为广州市中心城区的商贸集散地功能得到进一步增强。目前，全区社会消费品零售总额已占广州市总量的七分之一，其中区内超亿元百货零售业5家，占广州市总量的六分之一，全年营业额超过30亿元。区内商品交易市场日益繁荣，现有商品交易市场70家，其中综合市场32家，专业市场38家，年成交额超过25亿元，年增长率保持在两位数字。

以环市东、海印、英雄广场以及农林下路——龟岗地区作为龙头支柱作用的四大商业板块，促进全区传统商业逐步形成专业分区、功能突出的发展特色，并初步形成多层次的商业体系。全年实现社会消费品零售总额183.3亿元，比上年增长9.6%。商品购销规模进一步扩大。全年批发零售贸易业商品销售总额625.83亿元，比上年增长10.4%。连锁、超级市场等新型业态企业的发展进一步促进规模以上商业企业蓬勃发展，2002年末全区共有规模以上批发零售贸易企业240家，实现商品购进总额473.44亿元、商品销售总额520.33亿元，完成利润6.23亿元，上缴各项税金7.88亿元；2002年全区规模以上餐饮业企业97家，实现营业收入22.37亿元。

　

环市东路周边配套设施

环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等多家高中档宾馆、写字楼以及新大新、麦当劳等数十家中外著名商家组成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一。上规模、上档次的饮食业，包括有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强，年营业额占全区同类企业总量的一半以上。

东山区的星级酒店数共有30家，其中五星级2家，四星级5家，与越秀区并列各区第一位。近年来，星级酒店为促进东山区旅游事业发展，吸引总部企业、外国领事馆落户我区起到了重要的作用。东山区的星级酒店分布主要分布在环市东路商务区，详细资料如下：

小结

 第三节 广州房地产市场发展宏观分析

一、2002年广州房地产发展总结

2002年广州商品房总成交量同比增长接近两成，显示广州市的房地产业仍处于平稳增长的良好势头。其中原八区的一手商品房成交面积577.65万平方米，同比增长8.07％；成交金额321.19亿元，同比增长7.31％。番禺区无论是多层住宅、高层住宅还是写字楼、商铺的成交面积也都出现了大幅增长的好势头。 

2002年广州10区商品房的预售面积为787.7万平方米，比前年同期增长18.5％，成交面积为880.16万平方米，比前年同期增长17.2％，成交均价则比前年微跌3.6％。 

在多层住宅方面，全市10区的可预售面积同比减少了23％，但成交面积仍然增长了5.7％，总成交面积达到282.6万平方米。其中，成交面积增长幅度最大的是花都，增幅达60.9％，番禺区位列第二，增幅为23.4％。高层住宅方面，无论是预售面积、成交面积还是成交金额都有明显上升的势头，同比分别增长了55.6％、22.6％和18.8％，但成交均价则微跌3.1％。 

2002年写字楼和商铺的交易也都有明显增长的势头。其中，写字楼的成交面积达到298698平方米，同比增长了34.1％，增幅排在前三位的区域分别是番禺、荔湾和海珠。商铺成交面积为572084平方米，同比增长了27.2％，增幅排在前三位的区域分别是芳村、花都和番禺。至于成交均价，写字楼表现向好，呈现微升的局面，增幅为2％；但商铺则明显下降，跌幅达13.2％。

二、2003年上半年房地产发展概况

今年1~4月全市房屋交易436.8万平方米，交易金额171.3亿元，同比增长1.9％、4.48％，其中商品房交易282.2万平方米，金额127.5亿元，同比增长4.3％、2.29％。表明一季度广州市房地产市场未受非典型性肺炎影响，继续保持平稳的发展态势。 

非典型性肺炎对广州市房地产业尤其是外销住宅市场的影响较大，对内销住宅和写字楼的影响则不明显，但长期会有多大影响仍需要看非典对广州经济的影响程度。

三、广州写字楼市场发展概况

在经济稳定增长和中国加入世界贸易中心的推动下，近年来中国各主要城市甲级办公楼物业的需求量屡创高水平。虽然受全球经济衰退和伊拉克战争影响，退对中国物业市场的影响，预料将会较区内其它国家小。

作为华南区最重要政治经济都市的广州的房地产市场仍录得净吸纳量及租金的增长。尽管租金不断上扬，写字楼市场的基本需求持续殷切，需求来自国际金融机构﹑保险公司、电讯公司﹑信息科技公司及广告公司。

广州甲级写字楼的空置面积较小造成新增需求因可选择的空间不多而转向选择乙级写字楼，平均写字楼资本值大致稳定，显示投资回报率维持于优厚的水平，相信将可吸引国际投资者的兴趣。预计甲级写字楼的吸纳量在今年继续保持上升的势头。

广州房地产市场在八十年代末九十年代初期开始启动，此后经历了一个完整的发展周期。

广州市市早期（1980－ 1990）甲级办公楼物业发展甚少，主要以四、五星级酒店为代表，但仅作出租使用。92年开始部分可作售卖的甲级办公楼物业推出，主要为写字楼和高级住宅，约 20万平方米，受当时经济高速发展的影响，甲级物业呈严重供不应求的状况，租售价格在短期内急剧上升，价格远远高于成本，使早期的投资者获取了丰厚的利润，同时也刺激了此类物业的发展。

从九一至九五年，随着经济的起飞﹐大量写字楼及商业物业落成，以致供过于求，房地产物业的售价及租金都大幅回落。九十年代中期﹐受亚洲金融风暴影响﹐经济发展形势逆转﹐房地产市场更是雪上加霜。因此受到政府的干预和调控，收紧银根﹐并大力控制新增房地产项目的开发，物业的售价和租金的跌幅收窄，但仍持续下滑的趋势。在物业市场萧条的期间，全市办工楼空置率高达四成半﹐有多个大型项目都处于停工和半停工状态。

经过四年调整后，写字楼租金在一九九九年年底见底回升，随着科技热潮出现﹐并受到中国落实加入世界贸易组织的利好影响，以写字楼为首的物业租金在九九年开始见底回升。到目前为止，全市甲级写字楼的平均空置率降至不足百分之十，而部分超甲级写字楼项目﹐例如最具代表性的中信广场﹑大都会广场﹑电子大厦﹑金利来大厦﹑好世界广场等项目﹐都已经接近全部租出，2002年的租金升幅达到10％－15％。

2002年广州写字楼的交易也都有明显增长的势头。其中，写字楼的成交面积达到298698平方米，同比增长了34.1％；成交均价，写字楼表现向好，呈现微升的局面，增幅为2％。

广州市1993年至2001年房地产开发投资额（单位：亿元人民币）

（资料来源：广州市统计局）

广州市商品房空置量统计（单位：万平方米）

（资料来源﹕广州市国土房管局）

1998 - 2000年广州市写字楼租赁市场发展情况统计表:

（资料来源﹕广州市国土房管局）

小结

⏹ ⏹        广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹔

⏹ ⏹        住宅市场总体供过与求﹐需求呈稳定增长的趋势﹐但住宅楼盘开发量大﹐竞争激烈。

⏹ ⏹        写字楼市场于２０００年下半年复苏反弹﹐需求增长迅速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。

第三部分、广州市甲级写字楼市场分析

 第一节 广州甲级写字楼市存量分析

一、甲级优质写字楼定义

甲级写字楼的定义：总建筑面积20,000平方米或以上，可供外销、装修高档﹐外立面形象现代感强﹑有现代化高档次装修，大堂宽敞，单层面积为1,200平方米以上﹐配有中央空调系统，电梯服务充足，地理位置优越，具备完善的物业管理服务之商业大厦，或四、五星级酒店、宾馆附设之商业楼宇。

二、广州高级商务中心区的地理分布

东山区-环市东路

环市东路区域是广州市最重要的商务中心区﹐区内高级酒店、甲级写字楼和优质住宅楼宇林立，极具商业及商务气氛。是广州市最佳的旅游、甲级商贸及居住中心，并且此种优势仍将持续下去。目前此区域已经落成的甲级写字楼包括﹕世界贸易中心大厦、好世界广场﹑广东国际大厦﹑亚洲国际大酒店﹑宜安大厦﹑电子大厦﹑东山广场等。此区域可考虑为本项目的主要潜在竞争区域。用户以专业服务业、制造业和IT业为主，且四成以上是外资公司。而以花园酒店假日酒店、国际大酒店及亚洲国际大酒店为代表的酒店式写字楼，同样吸引了大量公司和多国驻广州领事馆常驻其中，如英国领事馆，澳大利亚领事馆等，提升了该区在广州高档物业中的行业地位。

天河区-天河北路段

得益于广州城市的东移与新经济尤其是网络通信科技等ＩＴ业的兴起，目前天河北商贸环境配套正不断完善，其将与珠江新城商贸区联合形成一个巨大的商贸经济区。具代表性的甲级写字楼物业有：中信广场，大都会广场、市长大厦、国贸中心、高盛大厦、金利来大厦、以及时代广场财富广场等，共同缔结了天河北“新兴经济区”在广州高档物业中的重要地位。

越秀区-东风路段

东风路是广州市区内三条东西走向的主干道路之一，经过市政府长年的改造,现在路面宽阔，交通畅顺，是广州市的“样板路“。由于目前有数间商业银行和信托公司(如:中国银行﹑农业银行﹑建设银行﹑深圳发展银行﹑国际信托投资公司等)办公所在地都位于东风路西段和中段﹐市政府也曾经把东风路规划成金融区。目前东风路已经落成的甲级写字楼包括﹕国际金融大厦、国际银行中心﹑建设银行大厦等。但是由于各物业沿路分布过于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商务中心区尚需时日。此路段可考虑为本项目的一般潜在竞争区域。

越秀区-人民中路、中山六路段

该区域跨荔湾区和越秀区﹐该区域属于广州市的老城区，人口密度甚大，交通拥挤，但零售业发展成熟﹐为广州市传统的商业中心之一。该路段需然有大规模的旧城改建规划，但进展相当缓慢。地铁一号线的开通对该区域的发展具有极大的推动作用﹐但是该区域受环境及传统习惯所限，除发展商业物业外，在旧城改造计划完成前﹐难以成为商务中心区。因此此路段可考虑为本项目的非潜在竞争区域。目前该区域现正投入使用的甲级写字楼包括美国银行中心﹑捷泰广场和中旅商业城等甲级写字楼。

 广州市现有主要甲级写字楼项目一览

广州市在建主要甲级写字楼项目一览

广州市待建主要甲级写字楼项目一览

广州市现有主要甲级写字楼项目

主要在建甲级写字楼项目

待建大型甲级写字楼项目

(资料来源：怡高物业市场研究部)

三、甲级写字楼市场现存量

目前，广州市共有甲级写字楼面积为1,123,257平方米，主要分布于东山区环市东路、天河区天河北路和越秀区流花路、东风西路，已基本形成聚集区，其中东山区甲级写字楼观存量占广州市的45.95％。

2003年广州市甲级写字楼区域分布情况表

（资料来源：怡高物业市场研究部）

四、甲级写字楼未来供应量

1995年至2003年期间，甲级写字楼供应量主要集中在1996年，年供应量共约355,606平方米，约占现时累计总供应量的31.66％。2000年后至今，受过宏观调控和亚洲金融危机影响，新落成的甲级写字楼数量锐减，平均每年在3万至5万平方米左右。甲级写字楼的区域分布：东山区、天河和、区越秀。2002年2004年总供应量合计约169,534平方米，分别来自天河区的平安保险大厦（2002年落成）、东山区的广东电信大厦（2003年落成）和天河区的中泰国际广场（2004年落成），仅为同期预计市场净吸纳量的一半左右。

广州市甲级写字楼年供应量、累计供应量和吸纳量情况表

（资料来源：怡高物业市场研究部E 估计数字 F ：预计数字）

广州甲级写字楼新供应量、净吸纳量和空置率

（资料来源：怡高物业市场研究部 E﹕ 估计数字 F ：预计数字）

在经济稳定增长的推动下，自2000年甲级写字楼的租金保持上升的趋势，空置率则持续下降。2001年广州市国内生产总值增长12.7％﹐实际利用外资保持平稳增长﹒至2002年初，世界500强企业已有299家在广州投资了144个项目，外资保险机构在广州设立的分公司和代表处达22家，外资金融机构在广州设立的分行和办事处达33家，由于中国已正式加入WTO,预计外资投入在未来三年内将大幅增加。

由于目前广州甲级写字楼的空置面积短缺，大面积的写字楼单位更甚。部分公司因而转向选择乙级写字楼，或不得不接受业主15%至20%的租金升幅续租。商业区大型物业裙楼改为写字楼后受到商家欢迎，许多需要对外经营的企业如保险、证券、金融、超市、IT业等倾向于租赁裙楼物业，便于办公和业务往来。

小结

 第二节 甲级物业市场供求现状和趋势分析

受中国加入世界贸易组织的利好影响，广州中心城市的地位得以进一步加强，而内地经济保持稳定的上升趋势，有助于进一步推动甲级物业的的市场状况，扩大甲级物业的需求。另外，随着广州市政府"三年一中变"的市政改造计划的的进一步推进，令广州市的市容市貌不断改观，道路交通路纲的不断完善，大都市的格局初步形成，将在一定程度上将推动广州市甲级房地产市场的稳固发展。

一、甲级写字楼市场区域分析

东山区

东山区市广州甲级写字楼最集中的地区，目前占全市甲级写字楼的存货量的46%。由于近三年来新的供应量有限，但需求持续较为稳定，令东山区甲级写字楼的空置率不断下降，截至2003三月，东山区甲级写字楼的空置率为9.2%,较2002第同期下降了7.6%；与此同时，租金这较去年同期上升了7.5%，月租金平均为12.7美元每平方米，租金最高的电子大厦月租金可达到17美元每平方米。虽然东山区大部分的甲级写字楼落成的时间较早，但由于东山区配套设施完善，东山区的甲级写字楼仍然很大型跨国金融、保险公司受欢迎，预计东山区2003年没有新增供应量有限，到2003年底，空置率将较年初下降3%，售价则有6.7%的增幅。

天河区

截至2003第一季度，天河区甲级办公楼的存量约为326,774平方米，占全市总量的29%。由于天河区被规划为新的广州市城市中心，交通网络发达，甲级办公楼素质高但存货量较东山，空置率为全市各区最低。截至2003年3月，天河区甲级办公楼的空置率为7.2%，较去年同期下降了6.8%，而租金则上升了12.5%。天河区2002年第一季度甲级办公楼新增来自平安保险大厦4.8万平方米的供应量。由于国内外金融、证券和保险公司对天河区甲级办公楼需求殷切，天河区甲级办公楼的成交较其它各区更为活跃。2003年3月底，天河区甲级办公楼平均月租金为13.6美元每平方米，与上一季度相比变化不大。目前天河区空置率最低的二座甲级办公楼-中信广场和大都会广场租金为15.8美元每平方米，空置率则低于3%。已停工多年的维多利广场、天河城广场准备复工，另外还有新上马的项目中泰国际广场和新闻报业广场等项目，预计2004年后天河区的甲级写字楼新供应量将大幅上升，空置率估计也会随之上升，届时租金和售价将面临下调的压力。

越秀区

截至2003年第一季度，越秀区甲级写字楼存货量为20.8487万平方米占全市的25%。越秀区甲级写字楼主要分布在东风路沿线，不及东山区和天河区集中，租金因而相对较低，平均月租金为10.5美元每平方米。由于租金较有竞争力，尤其在中国加入WTO后许多中小型国内公司为提高公司形象纷纷迁入该区，越秀区甲级写字楼空置率去年全年下降9.3%, 预计2003继续下降5%，租金则由5%的增幅。由于广州市城市中心东移，预期越秀区甲级写字楼租金和售价在未来两年难以大幅上升，分别有4%和5%的增幅。

二、甲级写字楼租金和售价走势

（资料来源：怡高物业市场研究部 E ：估计数字 F ：预计数字）

广州2002第一季度年甲级写字楼平均月租金为12.7美元每平方米，比去年同期增长了7.9%，但较上一季度却没实质增长，主要是因为农历新年期间成交较少。但由于新供应将被市场迅速吸纳，符合跨国公司大面积甲级写字楼需求的选择有限，租金预期在第二季度恢复回升，全年增幅约为7%，未来两年预期有每年5%的稳定增幅。由于目前广州甲级写字楼空置水平较低，一般的租赁案例在500平方米以上免租期都在两个月以内，只有少数大面积的租赁案例有三个月免租期的优惠。

2003年第一季度主要成交案例

（资料来源：怡高物业市场研究部）

2003年第一季度广州甲级写字楼平均售价为1,520美元每平方米，与上一季度持平。广州甲级写字楼的投资者主要来自香港及其它东南国家，这些地区2002年年经济表现欠佳，致使广州甲级写字楼买卖并不活跃。但目前广州甲级写字楼的回报率有8%-11%，且2003年新供应有限，预计2003年甲级写字楼售价将上升8%，随着2004、2005年供应量的增加，届时售价发展趋势将趋于稳定。

三、甲级写字楼租户分析

根据东山区六间代表性甲级写字楼的抽样调查显示,目前广东山区甲级写字楼的租户主要是跨国公司及来自香港﹑澳门和台湾的公司，所占的比例超过60%。国内公司所占的比例约为40%﹐但发展成上升趋势。国内公司数量虽有增加，但公司租用面积普遍较小，多数在100平方米至 200平方米，多数为商贸业的公司。跨国公司在公司租用面积则比较大，平均在300平方米以上。港澳台公司租用的写字楼面平均积均在200平方米以上。

（资料来源：怡高物业市场研究部）

小结

中国加入世界贸易组织后，将过渡性地全面或极大限度地开放保险业﹑金融服务业和零售业，跨国保险公司﹑金融服务公司和大型零售商﹑连锁店业者及本地的证券公司﹑咨询服务公司为迎接这次商业契机﹐力求抢占先机﹐积极扩充业务﹐成为目前广州甲级写字楼最大的需求者。随着中国进一步落实和履行世界贸易组织成员权利和义务﹐预计这种需求仍将持续。

第四部分 针对性分析

第一节 区位分析

一、东山区概况

东山区作为广州市的中心城区和重要商业中心，随着产业结构实施战略性调整，第三产业在东山区经济结构据主导地位，占国民经济比重接近95%。而写字楼租赁及企业总部的进驻在第三产业发展中又扮演着十分重要的角色。东山区仅15.83平方公里，据不完全统计，各类商业写字楼宇超过100座，聚集着大小企业（法人）达1万多家，亿元以上规模企业214家，世界五百强的分公司、办事处和地区总部20多家。众多大型企业入主东山区的写字楼，有效带动了东山区餐饮、娱乐和服务业等行业的蓬勃发展，培植了丰富的税源。2002年东山区GDP预计达310.65亿元，税收107.8亿元，其中地税61.1亿元。据有关分析显示，上述税收至少有一半与区内写字楼密切相关。

东山区2001年主要经济和社会发展指标

（资料来源：东山区统计局）

东山区主要外资公司写字楼分布

第二节 东山区及项目周边写字楼市场分析

一、写字楼现存量和预计新供应量

截至2002第一季度，东山区甲级写字楼的存量为51.6万平方米，占全市总量的46%。由于东山区为广州市城市中心，商业配套发展成熟，可供写字楼开发的用地十分有限。1998年至今新落成的甲级写字楼数量很少。预计广东电信大厦在2003年第四季度落成，届时将提供39,916平方米的新供应量。

环市东路主要甲级写字楼现存量情况一览表

（资料来源：怡高物业市场研究部）

二、东山区甲级写字楼租金走势与空置情况

预计东山区2003年没有新增供应量有限，到2003年底，空置率将较年初下降3%，售价则有6.7%的增幅。

由于国内外金融、证券和保险公司对东山区甲级写字楼需求殷切，东山区甲级写字楼的成交活跃，由于落成的甲级写字楼租金适中，并未能推动全区租金大幅上升，2002年3月底，东山区甲级写字楼平均月租金为12.7美元每平方米，租金较去年同期上升了7.5%，空置率为9.2%,较2002第同期下降了7.6%。目前东山区空置率最低的二座甲级写字楼-东山广场和电子大厦租金分别为13、16美元每平方米，空置率则低于3%。由于目前广州甲级写字楼空置水平较低，一般的租赁案例免租期都在两个月以内，只有少数大面积的租赁案例有三个月免租期的优惠。

环市东路主要甲级写字楼租金和空置率

（资料来源：怡高物业市场研究部）

2003年东山区第一季度主要大宗租赁成交案例

（资料来源：怡高物业市场研究部）

广州市现时各区甲级商场空置率比较表

三、东山区甲级写字楼售价走势

2003年第一季度东山区的甲级写字楼平均售价为1,480美元每平方米，与上一季度持平。甲级写字楼的投资者主要来自香港及其它东南亚国家，这些地区2002年上半年经济表现欠佳，致使广州甲级写字楼买卖并不活跃。但目前广州甲级写字楼的回报率有8%-11%，且2003年新供应有限，预计2003年甲级写字楼售价将上升8%，鉴于中国加入WTO后，保险和金融服务业将全面开放，跨国保险公司及本地的证券公司为准备扩充业务是目前广州甲级写字楼最大的需求者。随着2005、2006年供应量的增加，届时售价上升趋势将放缓。

东山区主要甲级写字楼售价

（资料来源：怡高物业市场研究部）